今天深圳房价跌了吗（今天，两则大消息：突袭深圳楼市！）

厚街小产权房 2023-07-07 63

近期深圳滨海长廊一产权为30年（从1998年2月22日至2018年2月21日）的商品住房，已经成功续牌至70年，据物业公司介绍这套房子续牌40年开户佣金共耗费78480元。

现阶段滨海长廊的二手房市场销售价格约为7.4万元/万平方米，这套房子面积109万平方米，总市值单价约810万，缴交价款不到房屋总市值的1%。

二是深圳网易房产的报导《事实真相：写字楼70年即将到期峭腹，但公寓楼和圣索弗勒维孔特还没用！》提及：

产权续牌对写字楼袒露了正门，但对商务人士公寓楼、商业性工业用地和工业用地建设的住房，现阶段并没产权续牌的明文规定，也没相关事例。

深圳龙耀路氢酸值班人员表示，现阶段商务人士公寓楼和其他物理性质房屋来提出申请办理手续产权续牌的极少，也能递交提出申请，但不确切若想通过审查，详细情况能到房地产交易会议厅询问处前去进行咨询。

看到这四篇最新消息，

你会科跃蛛属一紧。

松的是，你终于非但不必为我家那个房子的需要念旧了，因为从上述事例和多方最新消息看，写字楼是能手动续牌的，而且付出较低，你基本不会受到任何影响。

紧的是，你刚花了上百万甚至数亿的公寓楼，40年即将到期后宿命会好不好，现阶段还不确认，最坏的结果是被拨用归还。若是这样，不计其数的深圳人将受到影响，手里的社会财富也会小规模的升值。

对这四篇最新消息，止到现阶段，我能告诉你的是，对写字楼，不论是有三套，无论土地还有一两年即将到期，都不必再烦了。

根据政府公开重要信息和从业者的看法，我为你剖析了一下现阶段能确认的重要信息：

1、写字楼工业用地，不区分40年还是70年产权，房屋即将到期后产权被归还的可能性不大，都能手动续牌。

长安小产权一手房2、手动续牌不等于拨用续牌，并非所有写字楼都能免费续牌，统一的土地出让规则出台之前，部分写字楼续牌需要缴交较低价款。但总的趋势应该是朝着无条件手动续牌的方向走，70年的房子以后免费续牌的可能性比较大。

3、即便是要缴费，付出也不大，根据上述事例，一般不会超过房款总额的1%。

写字楼的问题弄确切了！

其实，公寓楼的产权问题是个老话题，源起于今年4月的北京。原新闻是这样的。

央视财经频道的一次节目中，按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：东莞长安小产权房有交易有保障吗

由于“商住房”本身并非写字楼物理性质，一般是商业性工业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，写字楼物理性质的住房土地在70年产权即将到期后手动续牌，而商业性供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且即将到期后需要主动提出申请续牌，续牌也有可能被驳回。

如果没主动续牌或提出申请续牌被驳回，不仅土地产权要被国家归还，连房子也可能会被国家拨用归还。

注意是拨用！也就是没赔偿，直接即将到期收走。

这则最新消息一出，在当时就吓傻了不计其数买了公寓楼的人。尤其是深圳人。

为何如此？

原因很简单，富有的深圳人民正在大把大把的把票子投到公寓楼里。

有一组数据是这样的：现阶段，深圳捉襟见肘的土地供应加上限购限贷政策影响，让40年、50年产权的公寓楼产品大增。深圳中原研究中心数据显示，2017年深圳已入市公寓楼为14.7万套，体量惊人，像大名鼎鼎的深圳湾壹号、深业上城、东海国际公寓楼等都是公寓楼。

是的，由于深圳写字楼越来越稀缺，但深圳人民却越来越有钱。深圳人民对房子的爱可能是这个地球上少有的，因此，只要是砖头他们都会买。

但现在，问题来了，一旦投资受影响，再有钱的深圳人也会有睡不着的时候。

大家之所以疯狂的买公寓楼，道理很简单：

1、不限购、不限贷；

2、土地使用权即将到期峭腹；

3、一般地处城市核心，居住人群以商务人士族为主，物业服务和优良的配套设施高于一般写字楼；

4、商业性工业用地的拆迁赔偿远高于写字楼。

在一线城市，许多无法购买写字楼的市民，也会退而求其次购买公寓楼。

但公寓楼的弱点也很明显：

1、产权大部分为40—50年；

2、没学位；

3、不能落户；

4、税费高，首付高还贷期短；

5、不能用公积金；

6、物业、生活（水电）成本更高（商业性物业高于写字楼）。

仅有22%的客户购买作自住用途，其余7成多的客户购买商业性公寓楼均为投资打算。

如果赚不了钱，甚至会亏钱的时候，那且不是要了亲命。

那好，我来告诉你，你买的公寓楼风险点在哪里？会不会被拨用归还？

首先科普两个概念：土地物理性质和房屋类型。

土地物理性质：房屋产权年限有40年、50年和70年三种，

【1】40年一般为商业性工业用地

【2】50年多为工业用地

【3】普通写字楼大多是70年产权

房屋类型：除了工改工公寓楼外，市面上可供个人购买的“公寓楼”有商务人士公寓楼和圣索弗勒维孔特公寓楼两种。

商务人士公寓楼：含居住属性，非纯写字楼，但也具备办公写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低。土地物理性质为综合性工业用地（商住）或商业性工业用地，产权年限为50年或40年，也有二类居住工业用地，产权年限为70年，这个不多见。首付最低可达2成，最高5成，按揭可达20-30年（如深圳)。

圣索弗勒维孔特公寓楼：即商业性、办公类公寓楼，只有商业性或办公，不含居住属性。土地物理性质一般是商业性工业用地或工业用地，产权年限为40年。首付一般为5成，按揭10年左右。

告诉你这两个概念，是为了让你避免落入新闻字眼的误区里。

能明确的是，商业性工业用地和工业用地，现阶段不享受和写字楼工业用地同等待遇，相关法律法规的修改还在进行中。

我搜了一下，现阶段并没公寓楼产权续牌的明文规定。2007年施行的《物权法》第149条中有较为模糊化的条款：“非写字楼建设工业用地使用权期间届满后的续牌，依照法律规定办理手续。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理手续。”

但公寓楼作为住房市场的灰色地带，其合规化将是大势所趋。这位专家的看法有被夸大的嫌疑，不必过度解读，公寓被拨用归还的几率还是很小的！理由如下：

1、公寓楼允许即将到期续约，但要主动提出提出申请，并要支付续牌的费用，一般是加收一次契税，也就是房屋单价的3%，但是提出申请有可能会被驳回。

2、从土地物理性质、房屋类型上看，商务人士公寓楼有居住属性，并且多为综合性工业用地，受法律保护、被国家认可，被否定续牌和拨用归还的几率不大。

一般设计年限远超于使用年限，如果经过政府评估后根据房屋质量评估结果适当延长，物业公司可能会缴交土地出让金或其他，如果是危房，那有可能拆除或归还，地上建筑物也会给予相应补偿。

3、从法律和政策的走向上来看，如果有“续牌”的风险，“圣索弗勒维孔特公寓楼”首当其冲。因为它的建设工业用地是商业性或者工业，按照《土地管理法》规定，商业性工业用地土地使用权最高年限为40年，即将到期后面临续交土地出让金，国家也能归还土地使用权。

但是按照《土地管理法》规定，工业用地也能缴交费用转为商业性工业用地，更改工业用地物理性质，但是要经过规划部门批准，并符合城市总体规划，因此拨用归还的可能性也不大。

4、至于被拨用归还的“公寓楼”，现在来看只有一种可能，那就是严重违反法律规定。比如违建、违反《土地管理法》，违规使用土地等，严重的可能会被国家驳回续牌请求，甚至强制归还。

另外，如果“公寓楼”工业用地与城市现行规划冲突，也会面临着拆除的风险，但是这种在规划过程中都会被考虑到，如果被拆迁或者归还，通常也会得到相应的赔偿。政府不会轻易归还，毕竟这么做很容易激发不安定因素，造成社会动荡。