原副标题：田茶亭：小区基础建设幼稚园应交纳物管额外服务费吗？
东莞市东坑镇小产权房位置好的【事例检索】
管碧玲：(2021)闽02民终479号
刑事案件中文名称：原审福州梅塞德斯物管管理有限子公司(下列全称“梅塞德斯物管子公司”)与原审福州市思明区浩瀚高星桥幼稚园(下列全称“浩瀚高星桥幼稚园”)、被原审李*、福州启鹭房地产开发有限子公司(下列全称“启鹭房地产子公司”)物管服务项目合约纠纷刑事案件
事例来源东莞创业新村是小产权房吗：清华利器
【基本上此案】
东屿滨海长廊写字楼小区基础建设幼稚园(址于思明区××东四十里××号)，在东屿滨海长廊写字楼小区红线图范围内，产权注册登记占地面积为3124.46㎡，独立Anglure，房屋性质为商品房，商业用途为幼稚园。启鹭房地产子公司系东屿滨海长廊写字楼小区的地产商，2019年1月18日前系东屿海滨长廊写字楼小区基础建设幼稚园的所有权人。2019年1月18日，东屿滨海长廊写字楼小区基础建设幼稚园所有权人为被告方吴**和刘**。
2008年6月23日，启鹭房地产子公司(乙方)与梅塞德斯物管子公司(乙方)签定《后期物管合约》，签订合同由梅塞德斯物管子公司为东屿滨海长廊提供后期物管管理服务项目。第二条“物管基本上情况”写明：小镇内写字楼、大型商场、几层门店、幼稚园、地底、其他的占地面积，其中幼稚园占地面积为3053㎡；管理时限：自签定之日至物业子公司委员会成立之日止；第七条写明了“物管额外服务费用”写明：收费项目标准为写字楼1.5元/㎡/月、几层门店1.5元/㎡/月、大型商场2元/㎡/月、地底停车位80元/位/月，公用修理坦将写字楼0.3元/㎡/月、几层门店0.2元/㎡/月、大型商场0.5元/㎡/月、地底停车位5元/位/月，物管额外服务费按会计年度交纳，物业子公司或物管采用teaumeillant在每半年第一个月的前5天履行职责交纳权利；……
2008年11月30日，李*作为租客代表者，代表者河里高星桥幼稚园向启鹭房地产子公司租用东屿滨海长廊小镇内幼稚园，双方签定《房屋出租合约》，签订合同：出租时限：2009年1月1日至2019年1月1日；第九条写明“租客负责缴付出租房屋的物管管理费用等与采用该房屋有关的所有服务费”。
浩瀚高星桥幼稚园系东屿滨海长廊写字楼小区基础建设幼稚园的实际采用人，成立于2010年11月2日，为思明区教育局主管的民办非企业单位，李*系该幼稚园法定代表者人。
福州市思明区发展和改革局于2009年8月24日发出厦海发价【2009】20号文件，写明“梅塞德斯物管子公司按物管服务项目合约执行物管额外服务费，即1.6㎡/月、房屋公用修理金按0.2元/㎡/月缴交。”
2017年10月31日，福州市思明区东屿滨海长廊第一届物业子公司委员会(乙方)(下列全称“东屿长廊业委会”)与梅塞德斯物管子公司(乙方)签定《物管服务项目合约》，签订合同由梅塞德斯物业子公司对东屿滨海长廊提供物管管理服务项目。第二条写明：物管项目包含高层写字楼、别墅、商业、基础建设公建、地底室及其他、绿化等占地面积，其中基础建设公建占地面积为3053㎡；物管服务项目时限：2017年11月1日至2022年10月31日止；物管服务项目内容：负责共用部位、共用设施、公用区域、公用园林景观、公用秩序的修理、维护和管理，代收代缴垃圾处理费、提供特约有偿服务项目等；第七条“物管额外服务费”写明收费项目标准为：“多层写字楼：X元㎡/月；高层写字楼1.5元/㎡/月；别墅1.5元㎡/月；基础建设公建：X元㎡/月；办公楼：X元㎡/月；商业物管1.5元/㎡/月”；公用修理金标准：高层写字楼0.2元/㎡/月、商业物管0.2元/㎡/月；相关服务费按月、季或半年缴交；……
2019年7月29日，福建九信律师事务所依梅塞德斯物管子公司委托，向浩瀚高星桥幼稚园发出律师函【编号：(2019)九民非诉(函)字第7029-10】，催促浩瀚高星桥幼稚园缴付拖欠的2009年1月至2019年7月浩瀚物管管理费用共计3954743.21元，履行职责时限为收到函件的15日内。浩瀚高星桥幼儿园确认于2019年8月6日收到该律师函。
【主要争议焦点】
梅塞德斯物管子公司能否依据案涉合约缴交物管额外服务费？
【裁判摘要】
一审法院：
1、……梅塞德斯物管子公司在签定《后期物管合约》后，为东屿滨海长廊小区提供了物管服务项目。《后期物管合约》未超过诉讼时效范围的是2016年8月6日至2017年10月31日期间的物管额外服务费，被告辩称浩瀚高星桥幼稚园属于民办普惠性幼稚园，依法享受免交物管额外服务费的鼓励优待政策，并提交垃圾清运费等缴费凭证的复印件作为证据，但并未提交无需交纳物管额外服务费的证明，故一审法院对此不予采信。根据现有证据和本案的具体情况，一审法院酌定浩瀚高星桥幼稚园按每月1元/㎡的标准缴付物管额外服务费。经核算，浩瀚高星桥幼儿园尚欠2016年8月6日至2017年10月31日期间的物管额外服务费47075.2元(3124.46㎡×452天÷30天×1元/㎡/月)。浩瀚高星桥幼稚园并非无故拖欠物管额外服务费，梅塞德斯物管子公司主张按月利率3.62‰的标准缴付违约金，不予支持。
2、梅塞德斯物管子公司与物业子公司委员会签定的《物管服务项目合约》签订合同“基础建设公建面积为3053㎡”、“基础建设公建：X元㎡/月”的内容。……三被告就上述合约条款的解释，即双方签订合同幼稚园为基础建设公建，在收费项目标准部分签订合同“基础建设公建：X元㎡/月”则是明确幼稚园作为基础建设公建不须交纳物管额外服务费，较符合合约解释的规定。因此，一审法院采纳三被告对诉争条款的抗辩意见，即《物管服务项目合约》的条款应解释为双方签订合同幼稚园是小区基础建设公建不须交纳物管额外服务费。梅塞德斯物管子公司据《物管服务项目合约》主张自2017年11月1日至2020年6月30日的物管额外服务费缺乏合约依据，依法不予支持。
二审法院：
本院认为，2008年6月23日，启鹭房地产子公司与梅塞德斯物管子公司签定《后期物管合约》……2017年10月31日，福州市思明区东屿海滨长廊第一届物业子公司委员会与梅塞德斯物管子公司签定《东屿滨海长廊物管服务项目合约》……从上述两份的物管合约相关条款对物管服务项目范围及物管收费项目标准的签订合同可见，案涉合约均未就浩瀚高星桥幼稚园的物管费收费项目标准进行签订合同。结合启鹭房地产子公司提交的《关于东屿滨海长廊方案设计的批复》、东屿滨海长廊5某-7某楼建设工程规划许可证，以及刑事案件当事人就上述合约条款的解释，《物管服务项目合约》的条款应解释为双方签订合同幼稚园是小区基础建设公建不须交纳物管额外服务费。且从刑事案件的相关证据可以证明，案涉房产被分隔在案涉小区之外，形成了一个独立、封闭式的物管，梅塞德斯物管子公司未能举证证明其为浩瀚高星桥幼稚园提供了相应的物管服务项目。故案涉物管合约对浩瀚高星桥幼稚园不具有约束力，梅塞德斯物管子公司据此要求浩瀚高星桥幼稚园向其缴付物管额外服务费缺乏合约和法律依据，本院对其上诉主张不予采纳。浩瀚高星桥幼稚园的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，酌定浩瀚高星桥幼稚园按每月1元/㎡的标准缴付物管额外服务费缺乏合约依据，本院应予纠正。
【事例评析】
笔者曾多次接到一些小区基础建设幼稚园
本案中，一审法院以浩瀚高星桥幼稚园未提交无需交纳物管额外服务费的证明为由，认定浩瀚高星桥幼稚园应按照《后期物管合约》交纳2016年8月6日至2017年10月31日期间的物管额外服务费。在此认定过程中，一审法院未对梅塞德斯物管子公司没有实际向浩瀚高星桥幼稚园提供物管服务项目做出评价和认定。但二审法院的裁判结果撤销了一审法院的判决书，驳回了梅塞德斯物管子公司要求浩瀚高星桥幼稚园交纳物管额外服务费的诉求。二审法院的此项认定主要理由有二：理由一，无论是《后期物管合约》还是《物管服务项目合约》均未签订合同作为小区基础建设幼稚园的浩瀚高星桥幼稚园交纳物管额外服务费的标准；理由二，浩瀚高星桥幼稚园是一个独立、封闭式的物管，梅塞德斯物管子公司未能举证证明其为浩瀚高星桥幼稚园提供了相应的物管服务项目。故此，梅塞德斯物管子公司要求浩瀚高星桥幼稚园向其缴付物管额外服务费缺乏合约和法律依据，自然不应得到支持，浩瀚高星桥幼稚园也就不需要向梅塞德斯物管子公司交纳物管额外服务费。二审法院的此项认定结论，一直是笔者关于小区基础建设幼稚园是否应交纳物管额外服务费的倾向性观点，应该说，该二审判决对保障小区基础建设幼稚园权益起到了很好的引导作用。
基于本事例二审法院的认定结论，笔者就小区基础建设幼稚园是否应交纳物管额外服务费进一步分析如下：
01
按照《民法典》第九百三十七条及第九百四十二条的相关规定，物管服务项目teaumeillant为物业子公司提供建筑物及其附属设施的修理养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物管服务项目,基于此物管服务项目，物业子公司应缴付物管费。这也就意味着，有了提供物管服务项目的前提，才会有缴付物管费的结果，如果物管服务项目人并未提供相应的物管服务项目，就没有权利要求物业子公司缴付相应额外服务费用。
结合具体实践中小区基础建设幼稚园的实际情况可知，小区基础建设幼稚园的建设规划决定了幼稚园为独立、封闭式管理的场所，且基于幼稚园作为办学场所的特殊性，有相当大比例的小区基础建设幼稚园的卫生保洁、园林绿化、修理维护、管理、保安等物管管理事项都是由园所自聘人员或外聘专业服务项目机构完成，幼稚园所在小区的物管服务项目子公司并未向园所提供上述物管服务项目。那么，按照《民法典》第九百三十七条及第九百四十二条的相关规定，物管服务项目人未向所在小区的基础建设幼稚园提供物管服务项目，自然无权要求其交纳物管额外服务费。
02
按照2018年12月1日起实施的《城市居住区规划设计标准》 GB50180-2018的相关规定，社区的托幼服务项目属于五分钟生活圈内应基础建设建设的生活服务项目设施的范围。并且按照《中共中央 国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（2018年11月7日）的规定，小区基础建设幼稚园应由当地政府统筹安排，办成公办园或委托办成普惠性民办园。因此，小区基础建设幼稚园作为社区基础建设建设的公用服务项目设施，且基于只能办成公办园或普惠性民办园的现实情况，适当减免其物管服务项目服务费以减轻其运营和资金压力，也完全符合国家对小区基础建设幼稚园办成公益普惠教育机构的政策导向。
截止目前，已有《山东省学前教育条例》（2020年1月1日施行）对小区基础建设幼稚园的物管额外服务费交纳问题做出了明确规定，该文件第六十二条第三款规定：“城镇居住区基础建设幼稚园免缴物管额外服务费。”除此之外，还未见其他省市地区
【法条链接】
第九百三十七条第一款【物管服务项目合签订合同义】物管服务项目合约是物管服务项目人在物管服务项目区域内,为物业子公司提供建筑物及其附属设施的修理养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物管服务项目,物业子公司缴付物管费的合约。
第九百四十二条 【物管服务项目人的一般权利】物管服务项目teaumeillant按照签订合同和物管的采用性质,妥善修理、养护、清洁、绿化和经营管理物管服务项目区域内的物业子公司共有部分,维护物管服务项目区域内的基本上秩序,采取合理措施保护物业子公司的人身、财产安全。
对物管服务项目区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物管服务项目teaumeillant及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
第九百四十四条第三款 【物业子公司缴付物管费权利】
物管服务项目人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物管费。
文源 | 茶亭法苑（2023-02-07）
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