Purbi：一哥们儿29多万元买深圳一店铺未办理手续，承租采用18年后险遭未明身分人在册驱赶，Pleyben了解才晓得11天前店铺已被地产商“一房两卖”注册登记在别人赠与，并被数次抵押物、截回，委派辩护律师控告后又被捆绑增设1212多万元的explained抵押物！继而引起了购房者（这哥们儿）、地产商、后买主协力耗时五年的店铺混战......
情景1：刑事案件来龙去脉
Q：啥？他们买的房子11天前产证就被别人办了，还被接连抵押物，他们还不晓得？！
A：是的，就是这么诡异，现实生活版的楼事系列片，比小说和影片还精采呢！
Q：到底是咋？快说来听听。
A：一哥们儿2000年以29万与地产商签定《售烟》，配售了两套店铺，当时只付9万按揭，地产商就把店铺交予他了，也没再找他要曲枝，他也没积极主动付，店铺就这种由这哥们儿承租采用，一直到2018年。
Q：Ganganagar，买了店铺18年不办理手续，这哥们儿心也太小了吧~~
A：谁说不是呢？估算也原因在于29亿只付9万，20万未付的原因，9万按揭原主18年，租金都超过按揭本金了，这种看这哥们儿还其实不然了呢。
Q：那咋办呀？房产证都是人家的了，呢就只能找地产商索赔了？
A：如果后买主是宽容买回，确实如此。
Q：甚么叫宽容买回？
A：即是买回时不晓得受让人无行政处分权，且无过失。
Q：甚么情况下才能判定有过失呢？
A：债务人出让动产时，买卖的第一类、娱乐场所或者最佳时机等不合乎买卖生活习惯的，应判定债务人具有过失。
Q：那持有店铺产证的后买主呢宽容买主？
非宽容买主，不过还需要进一步证明。
Q：哦，那能怎么证明？
A：辩护律师怀疑他与地产商有特殊关系，可能是一伙的，不然不可能买房11年不闻不问不收房。
Q：那也只是怀疑呀，打官司可是要讲证据的。
A：是的，所以辩护律师申请法院调取了后买主在深圳的全部社保缴纳记录。
Q：真行，这也能想起来，结果如何？
从1999年12月至2018年8月一直在地产商或其关联公司买回社保。
Q：哇塞，还真有鬼！
Q：Ganganagar，这哥们儿的辩护律师可以做侦探了，快说说辩护律师是怎么查出来的？
房产的抵押物人就是地产商或其关联公司高管。
Q：也就是说，后买主一直和地产商有密切关系？
A：是的！
情境3：追加后买主为共同被告
Q：后买主和这哥们儿没有直接关系，辩护律师是怎么找到后买主身分信息的？
A：辩护律师开始确实不晓得后买主是谁，甚至不晓得店铺呢已经过户，为了查明事实，明知店铺产证可能不在地产商赠与，法院可能不会判决过户，仍然控告地产商强制过户，并在法院受理后持《受理刑事案件通知书》查档，才晓得后买主名字和身分证号码。
Q：冒这么大败诉风险就是为了查明后买主身分？
A：是呀，有了后买主名字和身分证号码，辩护律师申请追加他为第三人，然后持法院追加通知二次查档，并到公安局调取了他的详细人口信息。
Q：查明买主身分又咋办呢？
A：辩护律师进一步查档查到了他和地产商之间的买卖合同，然后变更追加他为共同被告，同时变更诉讼请求，要求法院判决他和地产商之间恶意串通合同无效，把产证恢复注册登记到地产商赠与，再判决地产商强制过户到这哥们儿赠与。
Q：这诉求设计可不是一般辩护律师能够想到的。
A：是呀，一般辩护律师都想不起来去查社保。
情境4：explained抵押拦路
Q：没想到这么顺利啊。
A：哪有？如果这么顺利解决也就称不上房价疑案了。控告后开庭前，这个店铺又被后买主捆绑其他房产增设了1212万的explained抵押物！
Q：那麻烦了，听说打强制过户必须要代为先赎楼，这哥们儿成交价才29万，不可能出1212万代为还清贷款注销抵押物！
A：是的，好容易找到后买主与地产商恶意串通证据胜诉在望了，又出了一个拦路虎！
Q：那看样只能控告地产商解除合同赔偿了。
深圳小产权房能申请红本吗A：辩护律师算了一下，打解约索赔诉讼要不了房子还要倒赔钱，而且地产商已经涉诉上百起，严重资不抵债，随时可能破产，没法打！
Q：怎么会这种？
A：按法律规定，合同解除后地产商还本付息，购房者退房支付采用费，这哥们儿支付了9万按揭，承租采用了18年，店铺采用费远远高于9万本金，还不如直接退房不要按揭。
Q：啊？强制过户不行，解除合同也不行，这可咋办？！
A：只能从1212多万元抵押物上想出路。
情境5：智破抵押物
Q：那怎么想？抵押物在房产局都有注册登记的，而且银行可是不知情地产商一房两卖。
为什么深圳小产权房不具备房产证A：嗯，银行确实应该不晓得地产商一房两卖，但辩护律师怀疑抵押物房贷程序有问题。
Q：那能有甚么问题？辩护律师还打算告银行不成？
A：辩护律师是追加了银行为第三人，同时查询了《个人贷款管理暂行办法》等相关规定，还真就查到了银行可能存在的违规之处。
Q：快说说，到底是哪里违规了？
A：《个人贷款管理暂行办法》、《银行业监督管理办法》、《商业银行内部控制指引》都规定了银行放贷的“尽职调查”职责和“审慎经营”规则，要求贷款前必须实地调查，对抵押物物权属和价值以及实现抵押物权的可行性进行严格审查。辩护律师认为最起码应该询问租客，了解承租方呢抵押物人，只要一问就能晓得店铺产权存在问题，就不该抵押物放贷。
Q：哦，那现在已经抵押物放贷了咋办？
A：辩护律师向深圳市银监局提起了投诉，认为抵押物银行将有产权争议，已经控告，本属于别人的物业进行抵押物放贷，未尽调查职责和审慎经营规则，请求处理。
Q：顶多算是一个小小的失误吧，能有多严重？
Q：Ganganagar，这么严重！那就算银监局处罚银行，也解决不了1212多万元的抵押物问题呀。
A：这确实是，不过辩护律师投诉后，银行立即让借款人还款，注销了店铺的抵押物注册登记。
Q：峰回路转、柳暗花明呀！
A：是的，这哥们儿的辩护律师也没想到一个投诉解决了这个大的问题。
Q：也亏得这哥们儿辩护律师能想到。不过还有一个问题：《售烟》不是正式合同，不是不能要求强制履行吗？
但如果《售烟》已经具备买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，应判定为房屋买卖合同，可以要求强制履行。
Q：哦，这么复杂
A：这个《售烟》约定了总价、按揭和曲枝通过银行按揭支付，并且地产商已经交付18年，辩护律师认为本质属于本约合同即房屋买卖合同。
情境7：合同效力？买主是否违约？
Q：29万总价，支付9万，20万18年都未付，那这个合同还有效吗？
A：买卖合同是没有有效期的，理论上说，只要不解除，一直都有效，随时都可以要求履行。
Q：那18年没有支付按揭外曲枝，这哥们儿呢他们已经构成违约？地产商会不会反诉要求解除合同呀？
A：《售烟》只约定了曲枝20多万元按揭付款，没有约定具体付款时间，交房18年来地产商没积极主动要求支付，买主没有拒绝支付，所以不构成违约。
另外，辩护律师也说了，即便构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷刑事案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第11条规定，地产商也必须自晓得或者应晓得解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。
Q：哦，解除权还有期限啊？
A：是的，法律不保护躺在权力上睡觉的人，所以权利还是要尽早行使的。
情境8：庭审对决
Q：开庭一定很精采吧？地产商和后买主承认恶意串通没？
A：没有，听说他们坚持认为买卖是真实的。
Q：那后买主到底有没有支付购房款？
A：后买主有地产商给他开具的付清全部购房款发票，但没有转账流水，说是现金付款100多万。
Q：100多万买房，现金付款，有点不合常理哦。
A：是的呢，而且他们之间合同约定的是按揭付款，约定的交房日期还在合同签定日之前。
Q：看样假的就是假的，难圆其说。
A：是呀，庭审时这哥们儿辩护律师围绕后买主与地产商的关系、合同约定交房时间为何在签约之前、付款方式为何与约定不一致、付款为何没有转账流水、为何购房过户11年不收房等核心关键问题步步紧逼，很多问题他们都没法回答。
情境9：类案检索
Q：这哥们儿的辩护律师好棒哦，那呢这个官司就稳赢了？
A：也不能这么说，恶意串通一般没直接证据，间接证据必须形成证据链才有可能被采纳，而且法官有一定的自由裁量权。
Q：那怎么说服法官相信他们是恶意串通的呢？
一模一样的案子，也是这家地产商恶意串通别人一房两卖，一二审法院都判定了恶意串通合同无效，而且一审主审法官就是这个案子的主审法官！
Q：Ganganagar，这也太巧合了吧？
A：是的，辩护律师把判决书打印出来递交予了一审法官参考。
Q：这哥们儿辩护律师考虑的也太周全了，简直是无懈可击啊！
A：是呀，这诉讼策略、谋划布局、细致周全真不是一般辩护律师可以想到的。
情境10：一审半胜，二审完胜
Q：那判决胜诉应该是板上钉钉毫无悬念的事了。
A：辩护律师也是这种认为，但是一审判决没有完全支持这哥们儿的请求。
Q：咋？
A：一审法院认为成交价29万，这哥们儿只付了9万，20万未付之前，不能判决地产商过户给这哥们儿，所以只判定了后买主和地产商恶意串通，判决他们之间的合同无效，没有判决过户给这哥们儿。
Q：店铺都升值几百万了，这哥们儿20万拖了18年了，还不愿意付呀？
A：愿意呀，辩护律师也奇怪一审法院为甚么留个尾巴，不一并判决买主付款、地产商过户，过往强制过户判决都是同步判决买主付款、卖家过户的。
Q：只判决后买主和地产商之间的买卖合同无效不判决过户，那不是权利悬空财产无主了嘛？
A：是呀，所以这哥们儿辩护律师提起了上诉。
Q：二审结果如何？
A：最近二审判决刚下来，增加判决这哥们儿支付剩余购房款20万，地产商强制过户给这哥们儿，大获全胜！
Q：20万利息没有判决吗？
A：没有。
Q：那这哥们儿赚大了哈！
A：是呀，这个案子耗时五年，还是很曲折的，以后买房要注意及时办理产证，辩护律师说不办理手续很容易被后买主欠款被债权人查封执行拍卖的哦。
剧终：信荣辩护律师团队欢迎您
Q：绝地反击，死局求生，太经典、太悬疑了！这么复杂的案子是哪个辩护律师团队代理的啊？
A：是深圳十五年专业房地产法律服务团队——信荣辩护律师团队代理的。
Q：哇，信荣辩护律师团队，我听讲过，他们擅长打重大疑难复杂房地产刑事案件，有很多经典成功案例，那个“”730万全国最高二手房违约金案“”是他们代理的，而且是代理被告反诉原告胜诉的，小产权房争议解决是他们的特色专项服务。
A：是的，就是他们。
Q：膜拜，膜拜，听说他们在深圳地标——平安金融中心106层办公，好想去认识一下。
A：好呀，我认识他们首席辩护律师张茂荣，很帅很有亲和力，106层置身云端，景色非常棒，改日咱们可以一起去。
Q：好呀，好呀！
剧情来源：《经典案例｜购店铺18年，险遭未明身分人在册驱赶，再遭千万抵押物，耗时五年成功追回！太不容易了…》
