东莞二手货房房价又涨了!房价是不是资产泡沫_(东莞房价暴跌开始)

厚街房小妹    2022-05-17    34

◎译者 | 玛莉

◎作者 | 胡子看市中心区(dahuzikanwanqu)已获许可

一季度的东莞房价,虽说火热,最间接的确凿证据就是去年6月的二手货房沙丘成分股,东莞名列第三,远超第三名的深圳,且早已已连续四期名列第三!

东莞7月份的二手货房房价又涨了,看来调控的威力还没显现,难怪最近除了人还在问东莞现在还能不能买,又该买这儿。

所以今天发一篇东莞实地考察文,还原一个实地考察后的真实消费市场。

我对东莞房价的感受是:狂热的房价,错位的消费市场,除了如此糟糕的卫星城介面,东莞究竟怎么了?

东莞实地考察实在是奥布尔,途中还多次聊著此次实地考察的所见所得,当下意念迸发出,文章瞬间拟好了不下10个标题。

 

但冷静两天之后,我决定还是要客观看待这个卫星城,因为所有的房价下跌单厢有逻辑,不管是中介炒作还是真正消费市场需求,作为制造业康孔县,东莞的本轮下跌,都永古约省。

 

站在东莞,我和大家一样存在三个问题:

 

1、这次,凭什么是东莞

2、此刻的东莞,还能入手吗

3、东莞最有用的板块在这儿

必须承认的是,东莞确实涨了,而且跌幅少于大多数人的想象。

 

近日,某房地产网站发布《62城二手货房沙丘成分股跌幅名列(157期)》,称东莞二手货房跌幅首次少于深圳,名列全国第三。

 

据东莞中原战略研究中心统计数据显示,5月东莞写字楼房产交易成交量下跌,约52万㎡,环比下跌18%,环比下跌13%,成交量量三连升,同时创下近4年同期新高记录。

 

东莞房价的至高点松山湖早已飙升至4万,5年时间涨3倍,而上3万的镇街是东疆的长安和主城。

 

东莞为何涨那么猛?总结起来有几点:

 

1、新房供给少

2、土拍热

3、隔壁深圳在涨

4、新房取消限售

 

从2016年开始,东莞的新增写字楼供给占地面积就早已开始已连续4年下降,东莞增量可开发用地资源越来越紧张,库存持续减少,这对产品价格下跌给了最坚定的支撑。

截止到2019年,东莞的成交量及供给资金缺口就进一步扩大,成交量现房——供给现房资金缺口少于1万台,供给不足让去年东莞房价均价打牢在2万+。

 

而东莞除了沙土的厂房和小产权,众多的小产权房更凸显了商品房的匮乏。

 

第一点是2019年一直延续至今的土拍热,2019年东莞累计挂牌成交量30宗农地,占地面积304万㎡,万平方产品价格创新高,达到13665元/㎡(剔除自持),环比下跌23%。

 

去年4月,东莞农地消费市场就逐渐回暖,5月共卖出5宗地,其中恒隆以13022元/㎡夺下粉岭写字楼地,并且创下粉岭最高地价纪录,而宏发以10387元/㎡夺下岗背写字楼地,成为岗背总价名符其实楼盘。

 

不仅楼盘产品价格频频创下,高质量楼盘也遭炒票,万江三月推出的多宗写字楼地,吸引了58家房企深夜狂热竞投,年初东莞厚街近7万㎡的写字楼地更是激战70轮才被佳兆业夺下。

 

东莞的快速发展,核心区域的高质量农地越发匮乏,而开发商还在积极补仓,农地争夺战还将继续。

和深圳很像,东莞占地面积不过2512平方公里,2019年末常住人口846.45万人,但小产权房和厂房也占据了住房消费市场的半壁江山,可开发的农地资源也越来越匮乏,之后想要拿地,就要转战卫星城更新,而卫星城更新带来的结果自然是推高房价。

 

去东莞实地考察的时候,早已听过好几个销售说,旁边开发商新拍下的楼盘,楼盘价比我们还高几千,之后开盘产品价格肯定更高,面粉都贵了,面包岂有不涨的道理?

 

除了供需紧张和土拍火热,这次东莞房价能快速涨,也是因为隔壁老大哥深圳涨得如火如荼,深圳涨得快,东莞有产业有外溢需求也就能协同一起往下跌。

 

我在长安看的龙光一个项目,门口写的是深圳西,销售介绍离深圳松岗仅一河之隔,距离深圳地铁11号线的碧头站更是直线距离3公里,如此绝佳的地段优势,还和松岗、沙井的5万+存在价差,而深圳客最擅长的就是用购买力来填平洼地。

 

加上东莞去年突破限售,新房最高最接飙升1万,也间接带动二手货房产品价格的上扬,而二手货房又不限购,新房供给少,东莞民富程度高,二手货房又有外地客消化,由此形成完美闭环,一二手货房齐涨。

 

天时地利加上点利好刺激,东莞房价全面普涨,而涨上去的房价再跌就难了。

 

所以粉丝问得最多的就是——

 

东莞现在能不能买?会不会高位接盘?

东莞还能不能涨取决于两点:

 

产业能否转型突破;

能否持续和深圳存在价差。

 

东莞产值即将破万亿,但都是低端制造业,所以东莞工厂的职工大多数是买不起东莞房子的。

 

东莞本地的房子基本是被小工厂老板、企业高管以及东莞土著给买走的。

实地考察期间,热衷和滴滴师傅聊天,10个里面有10个认为东莞房价过高,除了2个20来岁的年轻人认为东莞房价是“天文数字”,并表示当地的工厂职工的工资不过4-5千。

 

根据东莞市统计调查局发布的数据显示,2019年非私营单位就业人员年平均工资73709元,东莞市职工年平均工资为63655元,折算下来是5-6千。

和动辄2万+的房价相比,对于外地务工人员而言,房价确实不低。

 

但房子如果普通人都买得起,那就不属于匮乏品,也就不存在下跌的可能。

 

东莞房子的消化还是要依靠躺着就能收租赚分红的土著以及小工厂老板,以及松山湖和南城CBD企业的中高层职工。

 

所以东莞做得最正确的两个决定就是:发展松山湖和南城CBD。

 

2018年华为开始大规模的工厂线从深圳搬到东莞,蓝思科技、大疆、普华科技等在华为的带动下布局东莞消费市场,华为很多供给商也随之落户东莞。

按照规划,松山湖2030年人口规模达45万人,这就是松山湖最坚实的房价支撑。

 

松山湖

可以确定,东莞会把最高质量的的资源全部投给松山湖,东莞的房价能涨到多高,就取决于松山湖能不能持续承载深圳的高新产业外溢。

 

东莞能完全控盘的区域就是市区四街道和松山湖,东莞把南城的定位为国际商务区,东莞的本土企业总部都汇在此,比较知名的就有美宜佳总部。

 

南城

这一刻东莞的发展逻辑也很清晰,核心就是中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局。

 

只要东莞能抓住深圳产业外溢和发展本地知名企业,再乘上粤港澳大市中心区发展的顺风车,规划好滨海片区的长安、虎门产业升级,东莞的房价就还能涨。

最后一个问题,大水漫灌后的东莞,这儿最有暴击的可能?

 

东莞当下的房价早已是:

 

松山湖片区最高突破4万+,普遍3万+。

 

主城南城最高4万+,莞城、东城、万江早已突破3万+,往4万靠拢,产品价格最低在石碣,除了2字头楼盘。

 

滨海片区长安早已3万+,虎门除了2字头楼盘。

 

几乎全线新房站在2万+,此刻投资东莞,关键看这几点:

 

1、临深,产业要强

2、有规划

3、存在较大的暴击空间

 

综合以上选筹点,我认为当下投资东莞的价值排序是:

 

1、寮步、大朗、大岭山靠近松山湖的部分板块

 

为什么不是松山湖?因为松山湖早已涨上去,投资暴击的机会不大,而且片区早已没新房,二手货房业主又捂盘不卖,4万+的房价,早已直逼深圳部分板块,现在入场略高。

 

但可以关注松山湖周边的大岭山、寮步和大朗的最近松山湖的板块,目前除了3万以下的楼盘,这些板块主打环松山湖一线,能承接松山湖高新区外溢,但现在茶山大排也打出松山湖口号,这是真的会是坑,得回避。

 

寮步承受松山湖外溢,入住率很高

切记,哪怕是要选择寮步、大朗和大岭山,也只有自驾不少于15分钟的板块才最有用。

 

这个板块既有松山湖本地客户外溢,又可以凭借着良好的卫星城介面受到对居住环境要求较高的深圳客外溢,房价才最有支撑点和暴击点,而且目前和松山湖片区除了1万左右的价差,投资成长性更高。

 

2、东疆,关注长安、虎门

 

长安、虎门的价值点是:临深、有产业支撑、有利好规划。

 

长安、虎门靠近的是深圳西部,本轮深圳下跌也是由西部开启的,沙井破6万,光明破7万,自然也给了长安房价下跌的动能。

 

同时这两个镇又是东莞经济名列第三、第二的强镇,长安本身也有vivo和OPPO两大厂,当地的接盘实力不会弱,又有广深港科技走廊的概念加持,想象空间是有的。

 

但长安虎门最大的问题,也是东莞当下最大的问题,就是卫星城介面差,经济强镇也就和松岗的卫星城介面差不多,居住体验感不高。

 

这轮长安房价早已3万+,虎门2.8-3万,早已不低,想要进场长安,得长持等待地铁规划的落地以及广深港科技走廊带动产业升级。

 

3、临深的凤岗塘厦

 

凤岗、塘厦的房价早已在2.5-3万之间,但卫星城介面真的太乱、太差,也没有大型的商业配套,虽然临深,但挨着的不是深圳的核心板块,而是龙岗、龙华,这两个区既不是深圳的就业中心,也不靠着深圳一路向西的发展规划版图。

 

而且当下观澜4万+,龙岗坪山也是4万+,和凤岗、塘厦的价差空间缩小,暴击机会也相应减少。

 

这两个镇最大的优势就是临深,产业不算突出、卫星城介面也不优秀,深圳人要买,除了由钱袋子决定,还由居住品质决定,如果其他高质量板块价差不大,为何不选择居住环境更好的区域?

 

所以这两个镇的瓶颈就在于跟涨深圳,保持一定的价差才能持续吸引深圳客外溢,爆发点就是等卫星城介面优化,引进高质量企业以及轨道交通的落地,长持时间也不会短。

 

至于其他片区,比如主城、水乡片区和东部产业园区,不在选筹范围内,是因为优势相比以上三个镇区都不明显,主城是本地客的消费市场,其他两个片区产业不如其他镇,卫星城介面也不够突出,投资暴击机会不大。

东莞调研归来,一直在思考到处都是破旧农民房、城建脏乱差、公共交通更是混乱的卫星城,为何能排在房价跌幅的第三名?思考良久,我写下这句话:

 

中国房地产的投资逻辑,永远不要相信眼睛所看到的。

当一切都完善妥当,房价也就让你高攀不起了。

◎本文译者 | 玛莉

—一条华丽丽的分割线—

莞深接连限购,大市中心区被限制的购买力将奔向何方?

环深板块,中山和珠海哪个投资性价比更高?惠州这么火,真的值得买吗?

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