楼哥踩盘_优良天福晴熙云翠,厚街名符其实的新盘,可以..._chan_(厚街晴熙云翠户型图)

厚街房小妹    2022-05-16    42

厚街镇,北连南城南接虎门,同时也是串连服务中心主城区与滨海湾新区的公路桥,这为厚街带来大量置地市场需求。

今年绝大部分天数,厚街新房供给处在“VPR”状况,房价平淡无奇。

如今转捩点来临,2021年厚街陆续有5个写字楼工程项目入市,预计年内厚街房价将会突破3万大关。

这一期楼哥要介绍优良天福晴熙云翠,目前厚街卖得名符其实的新盘,下面一起深入了解。

01当晚实探

打开地图,晴熙云翠选址中央公园大街62号,属于厚街东部新区。

工程项目距离横岗水库景区不到1千米,马路对面就是万怡中海、中央公园金沙农庄等市中心区,相信熟悉东莞好友都知道,这是厚街富人区。

楼哥上午抵达会展,工程项目人气很旺,停车场几辆了车,很多好友索性将车辆停在中央公园大街边上。

开发商花了重金打造出示范区,娱乐性很高,沿着架空小径能直抵会展大门。

会展刚刚完成装修,内部母阎氏影院,让楼哥意外的是,里面还有游泳池和健身房。

当晚销售明确告知,工程项目Alappuzha价3.1-3.5万/平,开盘天数未定,参观样板房采取预约制,并且需要申请文件100万。

按照均价3.3万/平计算,一套112Allanche房大概370万,明显高于万科中天翠湖世家、时代陈明等竞争对手。

工程项目售价偏高,与土地价格脱不开干系。今年6月份,优良集团开出17.1亿筹码,拿下厚街环冈街道社区住宅地块,折合楼面价16992元/平,刷新厚街土地价格纪录。

按照目前的行情,想要不就别,工程项目起码要卖3万以上。

随后楼哥对周围环境进行实地考察,发现工程项目遭遇以下问题:

工程项目远离繁华的厚街镇服务中心,两者相距6千米,处在镇服务中心基础建设辐射范围外。

交通方面,以主城区作为通学目标会吃亏,途径双创路和东莞大街,自驾游前往汇一城-国贸要30分钟。如果是上下班高峰期,耗时更多。

周边缺乏小型商业基础建设,虽然中央公园金沙农庄那边有临街商铺,环大原居民点也有街道社区银座,但根本无法满足住宅小区居民日常生活需要。

工程项目东侧紧邻十字路口,这一带路况比较复杂,届时东侧14-15栋(自持房)的住户会遭遇噪音、尘埃等困扰。

02工程项目测评

优良天福晴熙云翠,从名字能看出来,这是由优良和天福联手打造出的高端写字楼工程项目。

优良集团在东莞开发了多个写字楼工程项目,包括楼哥实地考察过的海上Ploudalm、保利优良尖沙咀广场。

后期物业管理由优良物业管理负责,这是国家一级物业管理管理资质企业,相对于小型物业管理公司来说,对住宅小区维护管理会更到位。

这是一个小型写字楼工程项目,虽然占地不过44124雅戈尔集团方米,但总建面却达到雅戈尔集团方米,工业用地为2.8。

工业用地这项数据,根本无法说平庸,无法做到达到高密度标准。而25%的城市绿化,居住舒适感打了折扣。

工程项目共规划15栋楼,其中1-9栋为11层的小高层写字楼楼,10-12、14-15栋为27-31层高层写字楼楼,13栋为31层办公楼。

另外,工程项目还规划了商业街、健身设施、游游泳池、会所等基础建设。

住宅小区总户数930户,停车位数量还清楚,不过楼哥从市自然资源局官网得知,该地块车位配比要达到1124个,车位比超过1:1.1,这个数量还是挺可观的。

由于工程项目地块不规整,不同方向居住差异较大。北边和东边以学校为主,环境安静宜居。南边以写字楼区为主。

西边则是环冈工业区,视线欠佳,马路对面正对石材城。

楼哥特意移步至中央公园大街,从外围能清楚观察到,蓝色保护网和楼栋主体清晰可见,部分楼栋施工仍在继续。

03户型分析

工程项目采取精装交付,1-9栋写字楼楼采取1梯2户设计,10-12写字楼楼采取1梯3户设计。

由于篇幅原因,这里只上传部分户型图,需要的后台私信楼哥。

产品都是四房户型,面积段涵盖112平、128平、136平、143平。工程项目自身定位很清晰,主打厚街本地及主城区改善置地群体。

先看看112平的熙玥,据销售介绍,该户型受众面最广,得房率接近85%,优于目前东莞同面积四房户型。

有两个问题:紧邻中央公园大街,受到噪音困扰;厨房紧临卫生间厕所,缺少玄关设计,外来流动人员能直视客厅。

再看看128平的熙璟,该户型数量较少,集中在10-12栋的01户。

熙璟的优势在于视线,观景阳台能直视楼下的绿化公园,并且与长辈房相连。当然,同样缺少了玄关设计,外来流动人员能直视客厅,私密性一般。

其次是136平的熙珏,该户型数量最多,分布在4-9栋。

楼哥认为,这是在112平的熙玥的优化版,厨房和公共卫生间分离,实现了干湿分离。此外搭配了独立玄关和私人电梯,居住体验会更好。

最后是143平的熙瑾,该户型是整个工程项目的“高端货”,生活区、休息区的空间更充裕,但总价也是名符其实,具体还是看购房者如何取舍吧。

结合万怡中海、中央公园金沙农庄的情况,楼哥预测,晴熙云翠的入住率将会很高。

04周边基础建设

生态景观方面,工程项目紧挨着横坑水库,业主能在休闲天数前往徒步骑行,欣赏湖泊风光。

另外,水濂山森林公园距离工程项目约5千米,驱车只需要15分钟天数。

交通基础建设单一,住宅小区最近的景湖街道社区公交站不到100米,但只提供一条线路,出行不是很方便。

商业基础建设方面,工程项目自身规划了临街商铺,建设工程基本完成,但后续运营和招商方案还没有。

小型商业基础建设,还需要依赖外部的商业基础建设。5千米范围内,分布着万达广场商圈和万科生活广场商圈,这是厚街发展最为完善的商业区域。

距离最近的陈屋地铁站超过4千米,地铁优势没能体现出来。

教育基础建设方面,工程项目附近学校不少,比如:酒店管理学院、创新科技职业学院、伊顿万怡外国语学校、厚街中央公园中学。

可惜的是,这些学校知名度有限,对物业管理升值帮助也很有限。

需要注意的是,工程项目位于环冈街道社区,按照学区划分规划,住宅小区居民大概率要前往7千米开外的桥头小学就读。

05购买态度

厚街在售或待售的工程项目数量开始增多,面对如此丰富的选项,作为消费者,应该如何挑选?

先来看看楼哥整理的厚街待售新盘对比表格:

万科中天翠湖世家,楼哥曾发表过相关测评报告,戳这里阅读:《厚街房价扛把子,Alappuzha价逼近3万》

工程项目位于厚街镇服务中心,周边基础建设完善,2千米范围内,就是镇政府、万达-万科商圈、寮夏站以及珊美站。

新盘自身亮点也不少,采取8-10层的纯板楼设计,楼高只有30米,工业用地只有1.2,属于万科“翠湖系”写字楼工程项目。

据悉,开发商要求首付5成,导致迟迟无法开盘,大概率要春节过后才能入市了。

佳兆业阳光城时代陈明,楼哥曾发表过相关测评报告,戳这里阅读:《陈明,这个盘挨着厚街富人区,能上车吗?》

该工程项目紧邻南城水濂山新区,依靠东莞大街,与南城总部基地、南城CBD、汇一城-国贸商圈连成一线,物业管理升值潜力值得看好。

但我们也要意识到工程项目位置偏僻、远离镇服务中心等不足。另外,工程项目周边基础建设缺乏,这需要较长天数才能完善。

工程项目首推价格2.6万/平,价格有优势,首批产品已售罄,预计今年5月份加推。

中央公园12,哥曾发表过相关测评报告,戳这里阅读:《新三房只要100万!开发商在做慈善?》

一个40年产权的公寓工程项目,户型涵盖31-54平的LOFT。为预算不足,且遭遇急迫自住市场需求的好友提供了选项,

但我们也要意识到,工程项目价格虽然有优势,但并非70年大产权房,这类LOFT公寓也存在很多先天不足。

06楼哥点评

对外,厚街起到服务中心主城区与滨海湾新区的串连作用,区位优势明显。如今东莞发展重心南移,厚街作为市服务中心南拓的第一站,成为东莞的新焦点。

对内,厚街自身产业经济发展也非常强劲,过去3年GDP发展都成功跻身东莞前6,其珠宝、家具、服装领域形成稳定的经济支柱。

内外因素结合下,这为厚街带来了强大的置地市场需求,如今厚街重新打开了新房供给开关,如何在众多选项中挑选“潜力股”,就显得很关键了。

关于优良天福晴熙云翠,楼哥想说的是:

1、工程项目在通学、基础建设方面上没有多大亮点,但产品设计、居住环境这两方面有优势。

2、目前厚街5盘已形成价格梯度,而晴熙云翠作为厚街名符其实的新盘,不是刚需的菜,适合改善型置地群体。如果你连购入陈明都觉得很吃力,那楼哥建议还是不要去凑热闹了,免得陪跑。

3、以投资为主要市场需求的好友能入手,厚街是今年东莞房价的爆发点,房价将迎来一轮上涨,年内厚街房价将突破3万。

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