粤港澳大湾区房地产总结与展望_楼市利好持续,各城分化加剧!(粤港澳大湾区地产趋势)

厚街房小妹    2022-05-16    134

2021年,大湾区九城上半年多城市场火热,引发调控升级,下半年多城市场趋冷,各城分化加剧。

在“房住不炒”总基调下, “一城一策“加强,大湾区九城呈现强调控下市场先扬后抑,利好持续,市场需求韧性仍强的局面。

◎  图文丨易居克而瑞深圳区域

01

宏观经济与政策环境

1.1

国内经济

1.1.1 全国房地产金融环境      2021年全国房地产金融环境由收紧到适度宽松:上半年政策收紧,融资三道红线要求企业降负债去杠杆,并加强贷款集中管理、购房资金监管,市场预期快速下降;下半年政策及时纠偏,通过缩短放贷周期、降低利率、合理发放开发贷款,力保房地产市场平稳发展。

1.2

全国房地产市场

1.2.1 经营性用地成交走势

克而瑞数据统计,2021年全国经营性用地年度总成交建筑面积为万㎡,环比大幅下滑23%;2月出台“两集中”供地新政,土地市场供应端发生巨大变革,全年经营性用地成交规模较去年收窄明显。首轮集中拍地潮多个城市表现火爆,长三角热点区域市场热度明显较高;二轮土拍规则升级,竞拍条件严苛,进一步加剧市场观望情绪,房企拿地信心不足,土拍市场表现淡静;三轮广州、深圳、南京等城市放宽竞拍门槛,但土拍降温仍在延续;在土地供给端改革、热点城市调控收紧及“三道红线”政策下房企融资渠道收紧情况下,预期2022年房企拿地态度谨慎不变,土地市场热度难有明显回暖,市场热度将维持低位。

另外,全年土地溢价率为11.1%呈低位运行,环比2020年下调3.3个百分点,受土拍限价范围蔓延等因素影响,土地市场总体降温;虽1-4月份土地市场热度持续上升,但随着调控收紧进一步下沉,热点城市严格控溢价并加强对地价、房价的管控,溢价率自4月起保持持续回落的状态,下半年溢价率下降尤为明显,市场热度得到有效控制。

1.3

房地产政策

1.3.1 全国政策基调2021年全国房地产市场调控越发趋严,在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下,中央从全局角度出发,全面精准把控全国房地产市场,针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏,确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。

1

 2021年度湾区市场回顾 

政策丨土地丨商品房丨企业

政“房住不炒”,“因城施策” 继续强化深广莞上半年市场火热触发调控加码,升级限购、限售、限价,出台二手房参考价等抑制市场投资需求;惠州惠阳、大亚湾首出限购政策;佛江推行“交房即交证”,加强房地产行业管理;珠中加大人才购房政策倾斜。地土地市场经历由高热降至低温剧变上半年广深莞佛等城市热度高涨,多地块刷新纪录,尤其广深第一批集中供地,多房企抢拍等现象层出不穷,下半年房地产融资收紧,第二三轮集中土拍遇冷,流拍走高,民企躺平,国央企托底;惠州土地供求量腰斩;佛中珠肇地价下滑。商楼市先扬后抑,城市分化持续上半年多城市场火热,引发调控升级,下半年多城市场趋冷;各城分化加剧,广深供求量价均保持上升趋势;莞佛均价持续上涨;惠州供求量双跌,价格增长乏力;中山市场稳定;江肇以价换量。企积极布局粤港澳大湾区市场,国家队为主力房企布局:上半年湾区土市火热,房企积极加仓布局广深莞佛等核心城市,下半年融资环境收紧下,国央企为拿地主力;房企销售:TOP50房企权益及流量销售总额分别同比上涨11%和14%,房企集中度攀升,强者恒强。政策:2021年湾区各城贯彻落实中央“房住不炒”基调, “一城一策“加强;广深莞三市不断升级调控,层层加码,抑制楼市过火,惠州首次出台限购政策,适度调整;其余城市政策相对平稳。

土地:2021年,湾区整体土地市场供求量均不敌去年,供应同比下滑16%,成交同比下滑25%,尤其惠州供求量均腰斩,同比均下滑超60%;深圳、广州迎集中供地,供应量有所增长,成交量不及预期,尤其广州,三次土拍41宗地块流拍。

   克而瑞数据显示,2021年粤港澳大湾区供需两端均出现大幅回落,合计:   供应8721万㎡经营性用地,其中广州为供地大户,供应2687万㎡;成交6881万㎡,成功出让594宗经营性用地!

    上半年房企拿地热情高涨,广州、东莞、佛山等热门城市优质地块引来房企积极抢收,全年成交楼板价突破8500元/㎡创近年新高;    但受房地产行业大环境下行、市场调控政策不断深入及房企融资难等因素影响,下半年房企拿地热情显著下降,土地市场整体热度降低,成交同比降低24%。

     ◆ 成交结构方面,商住用地仍是土地市场成交重心所在,合计占比50%,同比减少11个百分点;纯住宅用地、商办用地和综合性用地比重均有所提升,其中由于广州、中山积极引入产业,拉动湾区综合用地成交占比上升至13%。(1)湾区流拍及溢价月度走势:湾区九市2021年土拍市场总体降温,上半年得益于房企集中拿地,以及广州首轮集中供地潮开发商表现积极,平均溢价率高达15%,下半年市场热度大幅降低叠加土拍限地价,整体平均溢价率下降至6%;从流拍率来看,上半年平均流拍率11%,下半年湾区城市土地频频流拍/撤牌,平均流拍率大幅走高至24%。

(2)各城市供求量价:

◆ 供应方面,2021年湾区九市中,深圳、中山受2020年成交土地集中入市影响,供应同比上升,其他城市供应均同比有所下滑;◆ 成交方面,广州、佛山居第一梯队,市场容量仍保持在1000万方以上,但受大环境下行及短期贷款限外政策影响,佛山市承接广州外溢客户减少,成交量同比下跌约13%;东莞、惠州市在限购升级等政策调控下,市场热度下降,成交量同比下降30%以上,惠州市全年容量跌破千万方。珠海市在琴澳合作区规划利好下,成交量同比上涨达48%。◆ 价格方面,核心城市热度上升,广深佛莞四市成交均价同比上涨超10%;中山市在翠亨新区项目入市带动下,成交均价达15285元/㎡,同比上涨11%;肇庆市近年来市场遇冷,投资客锐减,多盘打折低价促销,成交均价持续下跌至6303元/㎡ 。(3)开盘去化:

数据来源:CRIC监测不完全统计

市场监测到,上半年湾区九城楼市火热,湾区九市开盘去化平均值达49%,其中深莞珠中四市平均去化率均超50%;随着调控政策收紧,调控效果在下半年逐渐显现,九市开盘去化平均值下跌至33%,深圳降温明显,开盘去化从90%以上高位回落至40%左右。

商品房:全年大湾区各城市分化显著,广深成交量价均保持上升趋势;莞佛成交量不及去年但均价持续上涨;惠州供求量双跌,价格增长乏力;中山市场稳定;江肇以价换量。

企业:2021年上半年湾区地市火热,房企积极加仓布局湾区广深莞佛等核心城市,下半年融资环境收紧下,国央企为拿地主力;2021年29家房企新进湾区各城市,其中4家房企首进大湾区。

湾区房企销售榜

湾区房企拿地榜

2

湾区九城市场

  政策丨土地丨商品房市场  

深圳政策方面:通过二手房参考价打击了2020年的炒作虚火,大学区制、冰封小产权、查封回迁房……一系列精细化调控给深圳楼市“打了烊”,同时,业内普遍认为房地产税将落地深圳,加剧了市场的观望情绪。

土地市场:2021年土地供应持续保持高位,含宅用地供求再创新高,商办用地下降明显;由于保障性住房用地较去年大幅下降,楼板价上升至16442元/㎡ 。三轮土拍整体而言均保持较高热度,总计供应39宗地块,仅流拍1宗,24宗地块均触顶高溢价成交,近80%地块被国央企斩获。

根据成交楼板价TOP10来看,南山前海区域价值凸显,地价排名前二均为前海宅地,分别由天健和深业拿下;南山、宝安和龙华三区占据TOP10较多席位,其中龙华民治板块有3宗宅地进入前十榜单。

商品房市场:

一手住宅

1、2017 - 2021年深圳一手住宅成交走势

成交量5.24万套价格6.4万元/㎡,创近5年新高

数据来源:乐有家研究中心

乐有家研究中心数据显示,2021年深圳一手住宅网签成交量52417套,环比上涨15.5%,也是近5年里首次破5万套;成交均价6.40万元/㎡,环比上涨15.7%,是近5年里环比涨幅最大的年份。不过新房价格与供应密切相关,2021年高价片区及豪宅项目入市较多,导致价格上扬。

2、2021年深圳一手住宅月度成交走势

多个豪宅项目入市,推高8月房价

数据来源:乐有家研究中心

从月度成交量价可看出,2021年8月是全年成交价格最高点,以8.76万元/㎡的价格远远高于其他月份的5-6万元/㎡。而8月正是大量高端楼盘入市的时期,如华润城润玺、前海天境花园等,因此带动当月成交价格上涨明显。整体来看,深圳新房价格集中在6万元/㎡左右。

3、2021年深圳各区一手住宅成交地图

宝安以近1.4万套成交扛起一手住宅市场大旗

数据来源:乐有家研究中心

乐有家研究中心数据显示,各区域2021年一手住宅网签成交量同比均有明显上涨。涨幅最高为南山,达236.1%,最低为龙华,仅14.5%。第一名花落宝安,成交了13767套,同比上涨122.3%。“新房看西部,二手房看东部”,这句话在2021年的楼市表现更为明显。

二手住宅

1、2017 - 2021年深圳二手住宅成交走势

15年来最低!深圳二手市场跌至冰点

数据来源:乐有家研究中心

从2020年的9.5万套,到2021年的4.1万套,深圳二手住宅在参考价新政的猛烈冲击下交易量暴跌,比腰斩更甚,跌幅达到了57%。回顾历史数据,这更是自2007年以来深圳二手住宅过户量最低的数字。市场已经进入冰点,期待2022年触底反弹,开始回暖。

2、2017 - 2021年深圳一二手住宅成交占比走势

时隔13年,新房占比首次超过二手房

数据来源:乐有家研究中心

自2009年开始,深圳二手住宅成交量就一直高于一手住宅,而这一局面在2021年打破。时隔13年,深圳一手住宅成交量再次高于二手,前者占比56%,后者44%。

3、2017 - 2021年深圳二手住宅套均走势

深圳人的购买力毋庸置疑,持续提升

数据来源:乐有家研究中心

2021年深圳二手住宅套均成交面积为89㎡,相比此前增加了3㎡。近3年深圳二手住宅套均数据的持续上涨可以说明,深圳人的购买力毋庸置疑,一直在提升。

4、2021年深圳二手住宅月度成交走势

年底市场明显回暖,量价上涨

数据来源:乐有家研究中心

从2月8日政府参考价正式落地,深圳二手市场就进入了业主与客户观望及博弈的阶段。而滞后的过户数据在4月开始体现市场的下行,进入“7连跌”。4月过户量环比下跌3成,5月再跌4成。9-10月过户量跌破2000套,创下历史新低。直到11月,在相关政府机构宽松信号频出的促进下,市场信心有所提振,过户量出现了逆势上涨,结束7连跌,上涨4成。

5、2021年深圳各区二手住宅成交地图

西部楼市受新政影响比东部大

数据来源:乐有家研究中心

各区域成交上,龙岗以11717套拿下冠军宝座,但环比跌幅达到55.8%;

宝安过户7366套,环比下跌66.4%;

罗湖过户7351套,环比下跌47.4%。

政府参考价发布后,因西部二手成交价与参考价差距较大,因此楼市受到的冲击也明显比东部大。罗湖与宝安交易量差距的缩小,也说明了这一点。

6、2021年深圳片区二手成交量排行榜

数据来源:乐有家研究中心

从年度走势看,深圳从2015年政策宽松,市场量价齐升后,2016-2017年市场处于量跌价升,2017-2020年市场整体价格趋稳,供应、成交持续上升,2021年,受供应持续放量,成交量价稳步攀升。

从月度走势看,一季度深圳楼市多盘“日光”,楼市火热;此后政策逐步收紧,供应持续放量,楼市进入平稳期;新房市场受严格限价控制,房价保持高位企稳,8月份因【华润城】集中备案发生异动。

中心四区供应放量带动整体成交量价上涨,南山区依然为中心四区供求主力区域,宝安、龙岗、光明成三大主力成交热点区域。

从月度走势来看, 90㎡以下产品7月和12月成交比例破60%,其余月份占比较低。

2021年深圳二手住宅过户量出现“腰斩”,各片区成交也难逃大跌,但龙岗中心城、布吉与西乡这三位“老大”仍然坚挺在TOP3。越是市场不好的时候,越能看出一个片区的“抗击打”能力。此外,部分片区排名的变化也能看出2021年楼市的变化。2020年排第4的前海如今跌至第17名,宝安中心、民治排名也出现下滑;而横岗则由第11名上升至7名,东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。究其原因,除片区自身规划配套的变化以外,本就低价的区域受参考价新政影响较小,故更受欢迎。广州

01

政策及规划

CRIC广佛区域

摘要:2021年调控大年,地市、一二手、信贷端强压

克而瑞市场监测到,2021年政策从紧到稳,二三季度调控“组合拳”出台,包括多区人才政策收紧、增值税“2变5”、加强新房备案价指导及发布二手房交易参考价等,四季度调控措施减少,信贷环境转好,签约速度加快。

不过,全年1-12月,广州市和区先后出台了41次监管调控政策(含土地、房贷资金、交易、旧改、建工、人才方向),换而言平均每月有3-4个出台;

整体来看,上一年调控高压,市场冷热交织,新房库存规模急速上升。

2021年广州楼市政策汇总:共28条

1月19日:天河开展房地产市场秩序专项整治;

2月9日:银保监局严查经营贷、消费贷违规流入房地产领域;

3月26日:银保监会等三部门再强调严查经营贷违规流入房地产领域;

3月26日:广州响应集中供地政策,公布首批集中供地名单;

4月2日:广州人才购房限售2年调整为3年;

4月16日:海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城6区被约谈,要求加强新房价格指导;

4月21日:广州发文要求人才购房需社保1年,9区个人住房增值税免征年限“2变5”;

4月22日:广州发布“421新政”细则,二手交易未满5年按5%全额交增值税;

4月23日:海珠执行一房一价,禁止捆绑销售或“双合同”;

4月28日:番禺执行一房一价,禁止捆绑销售或“双合同”;

5月24日:广州四部门整治房企虚假宣传学位房限制失信房企参与拿地;

6月8日:广州公积金将二手房贷款最长期限20年调整至30年,楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年;

6月18日:天河执行一房一价,禁止捆绑销售或“双合同”,打击捂盘惜售;

7月30日:广州新房限价规则改变,传出全新盘参考同街道均价、旧盘加推备案价须下调3%;

8月2日:黄埔发文取消人才住房政策;

8月18日:南沙调整人才购房政策,须提供一年当地社保证明,不得补缴;

8月20日:LPR连续16个月不变,广州多家银行房贷5连涨,额度普遍紧张;

8月26日:广州第二批集中供地挂牌,增加“严控溢价率、取消竞配建、禁止马甲”等规则,对黄埔、南沙地块要求限地价、对外销售首套房购买者比例不低于50%;

8月31日:广州发布二手房指导价,涉及96个热点区域小区;

9月1日:广州多家银行表示已按二手指导价执行房贷申请;

9月10日:广州发文提出到2025年,将完成66万套保障性住房;

10月20日:广州发文防止大拆大建,积极稳妥推进旧改;

10月26日:广州发文严格在老城区开发强度高地段及白云山、珠江等一线建设超高层建筑;

11月2日:广州第三批集中供地挂牌,取消南沙、黄埔地块“限房价”的要求,放开南沙出让地块销售对象的限制;

12月6日:央行宣布12月15日下调金融机构存款准备金率05个百分点,预计释放长期资金约1.2万亿;

12月10日:黄埔发文要求回迁房自持比例不低于50%自持年限不低于20年;自持以外部分须满5年及缴纳土地出让金方可交易;

12月20日:广州实施《广州市房屋交易监督管理办法》强调新房不得以装修款等名义变相涨价;

12月20日:时隔19个月,LPR首次下调,一年期LPR由3.85%降至3.8%,下降0.05%。

02

土地市场

CRIC广佛区域

摘要:集中供地促使土拍风向突变,国企“兜底”稳定基本盘

2.1 整体概况

随着今早最后一宗黄埔区GQ-D1商办用地,以5.56亿元被广州科港投资拿下,今年广州的土拍市场大幕正式落下!作为仅次于2020年成交金额,今年广州土市成绩成为史上次新高!克而瑞市场监测,与去年广州土市异常火热不同,2021年由于市场下行的背景,其中住宅用地经历了第一轮供地火热、第二轮骤冷躺平、第三轮国企主场底价拿地,总体上,对比去年,除经营性用地的供应总建面积微升外,在土地端调控等综合影响下:2021年,广州经营性用地合计供应169宗、成交138宗;全年成交总建面积为1976万方,同比减少6.8%;成交金额2452亿元,同比下跌0.5%。

1

具体来看:月度、各区、土地用途!CRIC数据显示,在1-12月中,以集中供地三批次的当月成交最多;其中在4月合计49宗经营性用地出让(口径:纯住宅+商住+商办+综合),当月成交总建达824.3万方,为2021全年度最高;其次是9月,共计26宗经营性用地出让,彼时成交总建367万方;另外12月总计网签成交21宗,成交建面达283.6万方。从行政区域看,2021成交经营性用地成交宗数/总建/总价最高的均是白云区,共计成交29宗,成交总建达377.6万方,吸金425.5亿元;成交宗数紧随其后的是增城区,合计成交24宗、总建332.8万方以及成交总价311.4亿元;排名第三的是黄埔区,成交分别是18宗地、299.1万方总建,黄埔区由于接壤中心区,地价稍稍高于增城区,因此今年黄埔区揽金399.7亿元、超过了增城区。从土地用途看,除综合用地外,其余三类用地均成交出让超30宗。由下表得知,由于综合用地体量规模较大,虽全年仅出让了20宗,但其成交总建高达613.1万方,排各类用途第一;而成交总价第一,是商住用地,揽金701.8亿元。

2

广州各大房企年终土储揭晓!据克而瑞市场监测,2021年由于房企融资受限、土拍规则升级、旧改暂缓等复杂因素影响下,广州一度成为国企、央企主场,一众民企选择暂避锋芒。统计到,今年越秀地产、广州地铁、知识城控股、广州南沙建设集团等多家国企活跃在广州土地市场上,并成功斩获粮草;值得一提的是,在今年的广州房企拿地榜单中,无论是面积榜或金额榜,席位基本被国企、央企包揽,仅在面积榜出现了融创中国和新鸿基两家民企!

CRIC广州土地榜单

其中,从拿地金额来看,越秀地产以331.8亿元荣登2021年度广州房企拿地金主榜榜首,知识城控股累计拿地金额123.4亿元,排名第二;排名第三的是中海地产,拿地金额为121.1亿元。

从拿地总建面积分析,越秀地产再次斩获冠军名次,以234.3万方拿下2021年广州地主榜第一宝座;广州科锦投资以拿地总建面积100万方紧跟其后,再之后排名第三的是中国铁建,拿地总建面积达96.57万方。虽说二三轮土拍遇冷、流拍率高升,但是在第一轮火热竞拍中,已提前吸引了一批过江龙通过招拍挂方式首次入驻广州,包括有:力高地产、天地源股份、上坤地产集团、正荣集团、滨江集团等。

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地块溢价NO1克而瑞统计到,在今年一季度,由于优质地块频频入市,不少中心区罕见住宅用地备受房企青睐,一度疯狂竞拍,甚至有超100轮的竞价;譬如,在第一轮供地中,白云区金沙洲AB地块,竞拍高达113轮;2021NJY-1南沙区庆盛枢纽区地块,竞拍高达110轮!全年度最高溢价率排名,由于第三轮集中供地均为底价拿地,因此高溢价地块排名与前三季度排名相同,统计到今年9宗地块高达45%溢价出让;黄埔区包揽4宗溢价,不愧是广州“冉冉升起”的新星区域。

成交总价NO1

当属第二轮集中供地中的白云区白云新城云港城地块,被粤海控股以总价101.87亿元拿下,成为2020年土市的魁首地块!同时其溢价率高为封顶的45%,也是今年的高溢价地块之一;据克而瑞监测,粤海拿下地块9月26日斩获地块后,迅速进入开发施工环节,争分夺秒,由广州公共资源交易中心招标公告得知,目前已启动4#、9#、11#地块工程项目。成交总建NO1广州市黄埔区黄埔东路以南、乌涌以东HP-WC-01地块,总建面达到100万方,被广州科锦投资以88.4亿元拿下,为商办用地。楼板价NO1依然是,在年初2月成交的海珠区石岗路AH地块,成交楼板价高达50525.68元/平方米,排名广州全市历年来成交楼板价第五强!在此不得不点评句,海珠区今年冲劲高,除了石岗路地块,今年还有两宗海珠区地块:江泰路50号地块、华洲路63号地块,晋级广州历年宅地楼板价前十!换而言,今年的海珠区可谓是霸屏了。

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由于地块规划条件严苛、房企资金有限、土拍规则升级等等原因,流拍地块宗数增加;克而瑞统计到,2021年合计有41宗经营性用地撤牌/流标,不仅远超去年宗数,并且刷新了广州历史撤牌/流标记录,新高;今年依旧是增城区撤牌/流拍最多,合计23宗。

2021全年撤牌/流标地块详情具体如下:

2.2 涉宅用地概况

近5年广州涉宅用地供应端持续放量,本年度供应规模再创新高至2232万㎡。

“两集中”政策出台后广州随之迎来三轮涉宅地集中出让,3月、8月、11月均出现大规模土地供应,并带动次月成交量大幅上升,其中4月单月成交量冲高至824万㎡;

溢价率方面,受第二三轮土拍热度低迷影响,溢价率高位回落,带动年度整体溢价率环比小幅下降。

从区域上看,今年近郊及外围区域为涉宅用地供应主力区域,增城供应规模最大,其次为白云、番禺,天河、越秀无涉宅地挂出。

成交方面,全市6区成交量超百万方水平,其中增城以333万㎡成交面积领跑全市,黄埔、番禺和南沙受青睐度最高,溢价率均高于9%。

2.3 集中用地成交情况

首轮供地VS二轮供地

两日吸金569亿,单看数据似乎还过得去,但当这些数据和首轮供地摆在一起,就完美诠释了什么叫“冰与火的两面”。

1、成交金额惨遭“腰斩”

最直观的数据是从成交金额来看,第一、二轮土拍均挂牌了48宗地块,但相较第一轮成绩,第二轮成交建面、成交金额均腰斩。

二轮供地收金569亿,比此前首轮的906亿锐减将近四成,而且更为打击的是,二轮供地总起拍价为1124亿,本身比首轮拍地的901亿已有大幅提升。

从一二次集中土拍供求情况看,两次均供应48宗商住用地,二次供应建面整体有所下降;成交方面,受当前房地产市场大环境影响,金融端限制企业融资、需求端限购限贷限价等,企业下半年现金流紧张,投资额度下降,导致第二轮土拍腰斩,成交建面仅357万方,成交占比仅41%,同比第一轮(成交占比86%)下降45个百分点。

均价方面,受增城等外围区域流拍、以优质地块成交为主等结构性因素影响,全市除配建楼面价相比一轮土拍上涨36.65%。

2、流拍地块过半

流拍率大增也成了二轮土拍的关键词。

在二轮供地的首日表现中,24宗地块中有16宗成交,8宗流拍,此时流拍量已超首轮。而到了次日,24宗地块足足有17宗流拍,48宗地块总流拍率达到52%!

而在首轮供地中,热情高涨的开发商积极拿地,同样供地48宗,流拍却只占6块。

3、国家队主场,民企退场

和首轮土拍民企国企轮番下场不同,本轮土拍可以说是国家队选手的天下。

本轮土拍中共19家房企拿地,其中13为国企或央企,5家民企、1家港资企业;此外,民企/港企拿下的地块多为体量小、总价低,且为外围区域地块。

4、所有地块均底价或低溢价成交

不同于首轮竞拍过程的火热,二轮拍地开发商全程保持冷静,没有出现抢地现象,基本都是开拍一两分钟内便火速成交,少部分地块出现争相竞价的现象。

虽说有政府严控溢价率在前,但其实少有地块真正触顶。据统计,在本轮成交的23宗地块中,仅3宗地溢价大于1%,有且只有新塘南1宗地块溢价率达到最高限制价,此外,无地块进入竞自持/摇号环节。

要知道,第一批溢价率限制在45%以下,仍有6宗进入到竟配建、摇号阶段。

二轮土拍的冷清,在与首轮的对比下暴露无遗。不过仔细看,我们还是能发现两场土拍的一个共同点,那就是——核心区地块依然不会被抛下。

我们看到,在海珠江泰路地块及蚝壳洲地块双双被中海划入囊中,且江泰路地块以4.5万/平的楼面价跻身广州楼面价榜TOP7。同样,即使是要配建广钢公园和两所学校这一大工程的广钢234地块,光是配建成本就达到8万/㎡,但也依然有房企愿意为其买单,究其原因,还是因为核心区坚挺的价值值得。

尽管二轮土拍流拍率过半,但仔细看这些流拍地块基本都在外围区域,且都有着太偏、太远、配套太少等无法妥协的硬伤。但这些硬伤对发展成熟的核心区地块来说显然不存在,加上核心区房价坚挺,所以即便调控趋严、拿地门槛抬高,开发商仍趋之若鹜。

二轮土拍为何遇冷?

二轮土拍唏嘘落幕后,不少地产专家也表示“意料之外,情理之中”。毕竟在集中供地新规下,此前已有杭州、天津、重庆等在首轮集中供地中表现火热的城市,在二次集中供地方面均陷入冰点。同样的,广州也不会例外。

1、开发商拿地门槛抬高

二轮土拍遇冷,和土拍规则大改不无关系。

从拿地准入门槛开始,本轮土拍就严格筛选“候选人”,禁马甲之余还严查竞买人资金。且在土拍规则中,尽管低溢价率的规则更改有利于房企降低开发成本,但也有部分地块设置限房价、限制销售对象等,对房企利润端利好预期相对有限。

此外,当前三条红线下,许多资金紧张,加上二批次地块严格房企购地自有资金来源审查,因此房企拿地意愿降低。

2、调控频发,市场观望情绪浓厚

据克而瑞数据统计,3月小阳春高潮过后,4月起随着多项调控陆续出台,市场开始下行,而到了8月,广州再多次加码,先是黄埔南沙相继收紧购房政策,月底还出台了“二手指导价”。加上当下广州市场全面限价,房企的溢价预期也被打掉。

市场观望情绪浓厚,时值传统楼市的“金九”也表现失色,半个月全市仅成交2834套新房,金九失色也影响了房企资金回笼,加上如今拿地金额不得超年度销售额40%,房企拿地预期下降。

总而言之,从目前各区涉住用地成交情况看,按照2021年全年供地计划,其中5个区域成交完成率未过半,且天河截止目前仍零供应;无论从全市或各区的完成率,还是土地财政缺口看,第三批土拍是否仍会按期举行?

先亮战绩:<第三轮集中土拍数据显示:门槛明显放松,最稳的竟是它?>

全部底价成交!13胜4败!7宗回炉里2宗流拍!

成交总建面226万平,收金约304亿元!

12宗地块划入央企/国企囊中!

还有不得不提的重点是,广州成交楼板价TOP10又双叒被刷新啦!没错,跻身入围的就是海珠区华洲路63号地块,以44372元/㎡的成交楼板价荣列全市第八!

针对第三轮集中供地,克而瑞邀请了首席分析师肖文晓进行专业解读:

肖文晓---克而瑞广佛区域首席分析师

广州第三轮集中供地今日进行,17宗地块成交13宗,上午9宗地6宗成交3宗流拍,下午8宗地7宗成交1宗流拍,成交地块均为底价,流拍率24%,结果好于二轮供地过半地块流拍的表现。

从竞拍结果来看,保利发展(3宗)、广州城投(1宗)、广州地铁(1宗)、白云城建&石井联合社(2宗)、知识城控股(2宗)、南沙建设(3宗),星河地产(1宗)。成交结果和之前的预料一样,国企和央企继续充当三轮供地的主角,特别是市属、区属国企的参与非常关键,共计出手拿下了9宗地块,而民企仅星河地产在南沙横沥岛拿下1宗地块。

本轮广州供地民企几乎集体缺席,再度表明当前大环境下民营开发企业的过冬心态。从政策面来看,尽管当前行业融资环境有所放宽,但是受惠的主要还是国企、央企以及混合所有制房企,大多数民企的融资渠道仍未打开,而商品房销售亦未摆脱下半年以来的低迷走势,市场表现及市场信心都不足以支撑民企放手一搏,即便遇到有优质地块的拿地机会也是心有余而力不足。而以地方城投为代表的国企有的并无太多房地产开发企业,未来会如何展开市场合作值得关注。

一个大的趋势是,二轮供地和三轮供地央企国企的强势崛起,意味着接下来房地产市场的竞争版图将随之变化。除了在保障性住房领域,商品住房领域国企央企的“戏份”也会大幅增加,贯彻“房住不炒”国企央企的角色越来越重要。

03

商品房市场

CRIC广佛区域

摘要:一二手楼市由强转弱,房企各出奇招力促去化

3.1 商品住宅-年度表现

➢ 供应端:受“新取证单位备案价不高于上批次备案价下降3%”新政影响,三季度开始,项目单次取证量明显加大,支撑全年住宅供应量保持在近五年次高位。

➢ 成交端:上半年前半段延续之前强势表现,市场监管、人才、金融、限价、限签等政策逐步叠加,二季度末市场明显转冷;三季度市场持续下行,房企促销力度逐步加大,四季度金融端和限签政策放松,成交量翘尾,进而带动全年成交量创近五年新高。

➢ 价格端:限价政策下,个盘价格涨幅受限,三季度均价涨幅明显收窄,不过由于年末中心区高价项目抢开抢签影响,全年成交均价仍突破 3.3万元/㎡水平创新高。

3.2 商品住宅-库存去化

据统计,政策环境趋紧,房企销售压力增加,下半年新货供应加速,市场竞争压力加大,库存量创近五年新高,去化周期亦升至近5年次高位。

具体到各个行政区域:中心四区和黄埔区供求相对平衡,库存去化压力相对较小,白云和外围五区库存量充裕,市场竞争压力较大,去化相对缓慢。

备注:数据来源CRIC;数据统计口径包括普通住宅、别墅;

库存消化周期=月末可售存量÷近6个月成交均值;消化周期:一年左右较为平衡,高于18个月市场呈现供过于求,低于6个月则供不应求。

3.3 推新去化

2021全年开盘表现跌宕起伏!

第一季度春节及小阳春旺季销情平稳运行,去化率普遍接近四成,5-6月限价细则明确,个别红盘集中入市带旺人气,三季度装修减配等现象频出,市场大范围遇冷,年底房企提高性价比拉动业绩,精装比例上浮,整体去化率翘尾收官。

3.4 房企营销策略变化

据统计,限价政策落地后,项目涨价空间受限,不少房企采取减装配、不分楼层和朝向一口价销售策略,保障利润空间,执行项目多分布于外围、远郊。

(下图为部分营销策略监测情况)

3.5 二手房市场

信贷环境及政策端收紧使二手房成交量在下半年降至冰点,价格受到结构性影响走势仍然平稳;

花都、黄埔、番禺改善客户多依赖“卖一买一”置换,二手房交易参考价发布后业主心态转弱,让利成交增多。

04

房企/项目排行

CRIC广佛区域

4.1 权益金额榜单

今年TOP20房企权益金额同比基本优于去年,入榜门槛均有所提高,市场集中度增强;越秀、保利业绩超300亿元。

4.2 商品住宅成交排名

2021年广州住宅市场成交排名统计:(金额从高到低)亚运城、合生中央城需求坚挺,稳居累计榜单前二,年底黄埔万科城市之光加推并集中网签,累计业绩榜单上升至第三位;

海珠改善型中高端项目中海观澜府以78亿元业绩排名第四,同时第5-9位业绩处于50亿元左右区间,每个项目均有亮点,竞争胶着。

05

总结及预判

CRIC广佛区域

摘要:

➢政策端维稳概率较大,价格指导、住房信贷、人才限制或存边际放松机会

➢集中供地呼唤供给侧改革,土地供需结构将趋于合理

➢商品住宅供应量仍将高位运行,中心城区及外围核心板块依然值得关注

➢商办市场表现分化,优质物业投资保值属性受青睐

5.1 政策总结及预判

纵观上一年政策走势,2021年调控政策叠加,对房企、市场均带来了重大变化影响,下半年量价齐跌,部分调控效果超预期,2021年底信贷、限签均出现宽松迹象,在行业冷淡情绪持续蔓延情况下,2022年存在政策边际放松的机会。

克而瑞城市分析师智囊团预判:未来存在政策边际放松的机会,包括但不限于房企备案价或存在松动空间、信贷支持力度增大、人才购房政策优化等。

5.2 商品住宅区域量价总结及预判

对于2022年市场,克而瑞智囊团预判到,中心区、城郊核心板块表现相对理想,远郊、外围区域亦将有望止跌回稳。

➢ 天河、越秀由于在售项目较少,“客多货少”,市场承接力强,成交热度较好;海珠、荔湾2022年各有多个新盘入市解渴,购买力加速释放;白云内部供求表现分化,白云新城及云山一带价格相对坚挺,北部四镇市场培育仍然需要时间。

➢ 黄埔、番禺区域底子好、又有市区外溢需求,拥有地段、名校、地铁等核心资源的楼盘将持续保持热度,部分楼盘新一年备案价或有突破契机;南沙经历了2021年下半年的下行及价格拉锯之后,预计将重新走稳,重大利好板块有望走强;花都市场整体热度不高,受中心辐射不足,难有大的突破。

➢ 增城2021年下半年房企积极以价换量,2022仍是供应大区,政策环境转好后迎来喘息之机,跌幅收窄;从化偏居一隅,自成一派。

东莞

东莞房地产市场

  政策丨土地丨商品房市场丨排行榜 

市场政策

2021年度东莞楼市于上、下半年分别迎来“莞六条”和“莞八条”,调控持续收紧,从土地竞拍、商品房开发销售、二手房流通、共有权住房等多方面多环节全面落实“房住不炒”主基调,维护房地产市场平稳发展。

土地市场

东莞土地市场2021年度仍保持高供应,较2020年微涨3%至753.13万㎡;土地成交方面,自下半年开始楼市下行传导地市叠加东莞“莞八条”中拍地政策缩紧,2021年度土地成交量较去年出现下滑;受益于近两年东莞供地结构中优质地块的占比提升,东莞地价稳定上涨。

 2021年东莞商住用地仍占主导地位,成交35宗,共计560.94万㎡,占总成交量的82%,其次为商办用地,成交7宗,共计30.87万㎡,占总成交量的16%。从各区域的土地成交量来看,城区片区高居2021年首位,共成交8宗,约195.34万㎡,其中包含1宗城市更新转化土地;滨海片区土地成交超百万方次之,共9宗土地,约147.24万㎡。值得一提的是,成交楼板价TOP10均为“莞八条”出台前公告的地块,溢价率保持在30%-78%,东莞优质土地备受湾区本地品牌房企的争夺,松山湖片区仍为东莞地市最热门的区域,TOP10中占有5席。保利发展连续三年稳居东莞年度拿地金额最高,2021年拿地保持激进共成交7宗,其中成交楼板价TOP10地块中夺下3宗土地,溢价率均超过40%。碧桂园和万科同样是近年东莞土地市场的常客。商品房市场一手住宅2021年度东莞商品房市场供应同比基本持平,成交大幅降温,受东莞楼市政策不断收紧影响,成交量同比下降35%。成交均价近年来一直呈直线上升趋势。从月度供求量价走势来看,1月在2020年整体行情的带动下,市场持续火热,成交量达93.76万㎡,为全年最高;2月加强限购叠加春节,东莞楼市降温明显,但随后逐步回温,下半年伴随“莞八条”和“二手房指导价”的出台,再次抑制市场投资投机需求,东莞市场热度骤降。

东莞一手楼市在二季度才开逐渐回温,而紧接着信贷政策收紧再度让楼市开启冷静模式,即使在四季度房企加大推货入市力度下,楼市成交依然未见明显起色。随着东莞楼市供大于求的状态持续,一手住宅库存呈现逐步上涨的趋势,去化也从年初的3.8个月上升至年末的9.4个月。

数据来源:乐有家研究中心

从各区域供求量价走势来看,松山湖片区市场延续热度,为东莞内供求量的主力区域,房价高企的城区片区在城市基本面提升下本年度内同比涨幅超30%。受东莞政策收紧抑制投资需求,各区域成交量均有不同程度的下滑。

东莞各大片区一手住宅成交也纷纷缩水,水乡新城片区网签4013套,同比下跌55.3%,跌幅最大;

城区片区网签4581套,同比下跌48.1%,跌幅紧随水乡新城片区之后;

松山湖片区共网签11093套,同比下跌27.4%,仍位居各大片区网签量榜首。

成交均价方面,城区片区全年成交均价3.72万元/㎡,同比上涨27.4%,涨幅最大;

松山湖片区受市场热度影响,全年成交均价同比上涨13.5%,仅次于城区片区。

数据来源:乐有家研究中心

2021年东莞各镇街一手住宅成交量排行榜

具体到东莞各镇街,一手住宅网签量前三的分别为寮步镇、厚街镇和塘厦镇,其中寮步镇与厚街镇网签量均超3000套,而莞城街道受供应限制,网签成交不足百套。东莞33个镇街中,一手住宅成交均价超3字头的共11个,对比去年增加了5个!

数据来源:乐有家研究中心

二手住宅

1、2017-2021年东莞二手住宅成交量价

信贷及调控同样影响了东莞二手楼市,2021年全市二手住宅网签共21087套,同比下跌28.8%。而根据乐有家研究中心监测数据显示,2021年全市二手住宅成交均价达2.32万元/㎡,同比上涨14.3%,对比2017年上涨了68.1%。

数据来源:乐有家研究中心

2、2017-2021年东莞二手房套均总价变化

随着房价上涨,2021年东莞二手房套均成交总价上升至257万元,相比2020年增加了35万元,涨幅已逐步得到控制。

数据来源:乐有家研究中心

3、2021年东莞二手住宅月度成交量价

如果东莞一手楼市形容为冷,那么二手楼市就只能用惨字来形容。受信贷及调控影响,前三季度东莞二手住宅成交整体下滑已十分明显,10月份又遭受二手房参考价政策的打击,成交再度腰斩,四季度单月网签量均不足千套,政策出台的当月,网签量更是低至423套,创全年最低。二手住宅成交均价方面,尽管全年保持着一定涨幅,但从月度走势来看,受政策影响还是十分明显的,成交均价在12月份跌至全年最低,为2.04万元/㎡。

数据来源:乐有家研究中心

4、2021年东莞六大片区二手住宅成交量价地图

2021年东莞六大片区的二手房交易,依然存在以城区片区为主,东部片区强,西部片区弱的情况,但随着滨海片区规划利好不断,其二手住宅网签量逆势上涨,全年共网签3303套,环比上涨26.4%,为六大片区中唯一网签量上涨片区。而其余五大片区则均为下跌,其中东南临深片区受影响最为明显,全年网签量为3250套,同比下跌47.7%。

数据来源:乐有家研究中心

5、2021年东莞各镇街二手住宅成交量排行榜

从各镇区情况来看,二手房网签量排名前三的镇区分别为常平镇、南城街道和东城街道,其中常平镇是唯一网签量突破2000套的镇街。(下图中二手住宅网签价,仅供参考)

数据来源:乐有家研究中心

房企·排行榜

2021年度,东莞房企集中度与入榜门槛上升,由房企竞争激烈到以国企稳占势头,同时呈现强者恒强局面,其中万科地产稳居榜首。从流量、操盘、权益销售及项目销售情况等多维度判断企业的地位,体现其操盘能力和品牌影响力。

房企流量销售篇

CRIC 解读

● 东莞房企流量销售榜:2021年1-12月,TOP20房企流量销售金额累计达1509.45亿元,同比上涨3.5%,相较于2019年业绩规模同比上涨41.8%。入榜门槛值为24.03亿元,同比下降30.8%。从各梯队变化来看,前十强的梯队门槛高于前两年。TOP3门槛为157.76亿元,TOP5门槛为88.62亿元,TOP10门槛为68.20亿元。

万科地产今年持续发力,不断扩张其品牌影响力,深耕城市效益显著,已连续数年稳坐流量金额榜榜首,累计流量销售金额达212.17亿元,销售面积达61.72万㎡,位居面积榜第三。今年的成绩即是市场认可度的见证。

保利发展以流量面积67.74万㎡荣膺东莞房企流量销售面积榜冠军。流量金额为199.00亿元,位居金额榜亚军。从当前的布局来看,未来东莞市占规模仍将保持前列。

房企操盘销售篇

CRIC 解读● 东莞房企操盘销售榜:,2021年1-12月,TOP20房企操盘金额1025.13亿元,操盘面积355.42万㎡。入榜门槛值分别为14.61亿元、6.03万㎡。前三强操盘金额均超百亿,分别是万科地产、碧桂园和保利发展,操盘金额分别是165.49亿元、157.01亿元、152.00亿元。操盘面积榜前三强分别是碧桂园、万科地产和保利发展,操盘面积分别是63.46万㎡、51.74万㎡、51.05万㎡。此外,双榜排名第四、五位均相同,分别是佳兆业和卓越集团,操盘金额分别是86.78亿元、54.54亿元;操盘面积分别是33.17万㎡、18.46万㎡。

房企权益销售篇

CRIC 解读● 东莞房企权益销售榜:,2021年1-12月,TOP20房企权益销售金额累计值达766.21亿元,同比下降11.9%;权益销售面积达264.28万㎡,同比下降23.1%。入榜门槛值分别为14.55亿元、5.01万㎡,相较于去年业绩均下跌。相较于1-11月权益金额榜排名有所变化,金额榜TOP3房企分别是万科地产、碧桂园和保利发展,权益金额分别为105.18亿元、102.79亿元、97.28亿元。权益面积榜前七强排名不变,其中碧桂园以41.34万㎡稳居权益面积榜榜首。

项目销售篇

CRIC 解读

● 东莞商品住宅项目榜:2021年1-12月,TOP10项目销售总额达325.47亿元,同比下降17.6%;总销售面积为99.79万㎡,同比下降26.9%,入榜门槛值分别为25.79亿元、8.60万㎡。从分布区域来看,双榜中位于城区片区项目居多共有5个。

保利发展的【保利首铸天际】项目以销售金额44.64亿元、销售面积11.28万㎡,拿下项目金额榜榜首和销售面积榜第二名,该项目位于城区片区。

碧桂园的【碧桂园·松湖明珠】项目以销售面积15.14万㎡、销售金额33.78亿元,拿下项目面积榜榜首和金额榜第四名,该项目位于松山湖片区。

今年东莞房地产市场经历了诸多变化,市场预期同样转折,购房者的购房理念也随之变化,影响市场成交,但仍有部分房企霸气依旧,表现出强大操盘能力、运营把控能力,产品塑造能力,拿下不错的好成绩。

当前市场背景下,加强产品力打造、提高产品适销性,都成为未来房企需要着重提升的方向,这样也可以在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势。

佛山

一、年度规划及政策背景

CRIC克而瑞广佛

1.1 城市轨道交通

2021年年内佛山南海新交通、链接广州南站-禅城禅西南庄地铁2号线规划建设期10年后通车,预期广州7号线西沿线以及广佛环线南段有望于2022年一季度试运营,地铁3号线则有望于年末前试运营;除此之外,佛山地铁2号线往西2期、4号线以及城际线路广州28号线亦将在“十四五”规划期内重点推进。

1.2 楼市政策—佛山房地产政策走势

克而瑞数据统计到,2021年年内,佛山市政策调控环境开始由松转紧,其中重点政策为人才购房门槛提高和银行端限“双外”、提升首付比例,对广州外溢佛山的购房客形成较大阻力、外溢需求客户显著减少。2021年重点调控政策包含六大方面,人才、公积金、限制调价、限购区限“双外”、降税率以及打击使用权。譬如,11月25日,佛山市住建局联合佛山市自然资源局发布了《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知》,要求企业自持房只租不售,单次租期最高20年,禁一次收取超一年租金。

1.3 调控政策——佛山现行限购、限贷政策

市场监测到,2021佛山全市沿用分区限购及限贷政策,非佛户籍最低购房资格上升至大专学历,限购区域最低首付三成,通过人才窗口购房首付五成起,非限购区最低两成,暂未实行限售及限价政策。下附限购政策、限贷政策两张图

1.4 金融端——佛山银行房贷利率走势

研究团队监控到,纵观全年,房贷利率从年初的5.06%逐月攀升,7-10月随着金融端配合房企“三道红线”收紧,严查首付及贷款资格,贷款利率升至峰值6.41%,至年末央行定向降准后银行放贷规模增加,利率下调、放贷速度得以改善;现时佛山大部分银行首套利率均在6%以下,最低为汇丰5.35%,最高为中国银行6.0%,部分银行对郊区或楼龄较长的物业放贷有所限制。

二、房企竞争格局

CRIC克而瑞广佛

2.1 年度权益金额排名

2021年12月30日,广州公开了《广佛全域同城化“十四五”发展规划》,规划到2025年,广佛地区生产总值要达到5万亿元,广佛中心城区半小时通达、全域1小时通达。

佛山,作为粤港澳大湾区万亿GDP城市、七普常住人口达950万‍,2021年其楼市表现如何呢?‍

克而瑞数据显示,2021年佛山商品房总计供应面积1963万方,同比减少4.62%;成交面积1806.2万方,同比微升0.01%;全年商品房成交金额达2565.5亿元,同比减少0.79%。(商品房=商品住宅+公寓+商办+其它)

而从商品住宅口径的成交数据看,一句话:一朝回到五年前!

据统计,2021年佛山商品住宅供应10.5万套,同比减少10.2%,成交10.2万套,同比减少12.9%,全年住宅成交2081.8亿元,同比下降2.2%。

如图所示,成交套数直接回溯到5年前,2017年的量;不过,由于近几年房价上涨,最终成交金额降幅不大;CRIC数据显示,2021年佛山全市住宅均价18377元/平,对比2020年(1.6万元/平)上涨了2千元每平米。

佛山销售金额榜

佛山销售面积榜

免责说明:克而瑞所发布的“佛山房企榜单”系以易居企业集团·克而瑞监测数据,佛山市房产信息网公开数据为基础,企业年度公开数据及申报信息内容为补充,利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场,通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的房企销售排行榜,为尽可能避免公开数据和监测数据的失真,实现信息核实之目的,对于未自主申报数据的部分企业,视情况不纳入榜单。克而瑞明确表示,上述榜单内容为独立见解仅供参考,克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任,且就榜单相关内容享有全部的解释权。

榜单解读

1

2021年,佛山房企的权益百亿军团少了一席!

首先,2021佛山权益销售金额榜有5家百亿,中国恒大、万科地产退出,中海地产在旗下两大热盘中海文锦国际、中海悦林熙岸的助力下成功晋级权益百亿军团;

同样的,今年佛山流量销售金额榜保持6个百亿席位,万科地产掉落、中海地产接棒晋级流量百亿军团。

不过,由于今年佛山行情走低,佛山各大一线房企业绩表现不一、有增有减,以权益金额榜TOP10为例:

如图所示,有5家房企业绩实现突破增长,5家则业绩下降。除中海地产外,权益TOP10房企中当属佳兆业的销售业绩同比增长29.42亿元,该企业旗下限购板块项目--佳兆业广雅院和佳兆业悦峰,为其业绩增长贡献最大。

另外,从各榜三甲表现来看:

在2021年,保利华南以172.7亿元的权益金额、242.95亿元的流量金额登顶双冠王,旗下热盘保利天悦、保利时代天珀全年销售超30亿,并且两盘均以亮眼业绩跻身佛山商品房热销项目TOP6;同时,以98.53万方、136.57万方分别斩获了权益、流量面积双榜亚军。

碧桂园,在金额双榜中斩获两榜亚军,在2021年分别完成权益金额140.33亿元、流量金额195.09亿元;同时由于以量换价,流量面积销售业绩表现较好,以138.67万方的流量面积,拿下佛山流量面积榜的冠军。

时代中国,同样表现出色,旗下28盘联动,最终完成139.59亿元权益业绩、142.01亿元流量业绩,斩获金额双榜季军宝座;据克而瑞监测,2021年时代旗下4盘表现优异,单盘网签销售超20亿元。

另外,中国恒大在2021年完成102.49万方的权益面积,排名权益面积额第一。

2

值得一提的是,2021年佛山房企销售规模遭遇缩减,行业集中度均跌!

据克而瑞数据统计,2021佛山TOP30房企权益销售规模达1465亿,同比2020下跌了6.4%;

另外,TOP3房企权益规模合计452.6亿元,同比下跌9.1%;TOP10房企业绩990.5亿元,同比下跌7.6%;TOP20房企业绩规模1274.1亿元,同比下跌6.3%。

不仅如此,TOP梯队房企的行业集中度也有不同程度的下降;譬如TOP30房企业绩规模在2021年占比57.1%,相比去年超60%,跌落了3.4%的市场份额;TOP10、TOP20房企业绩占比均同比下降2.9%,TOP3房企降幅较小,同比去年下降了1.6%。

综上所述,佛山地产行业的洗牌表明了行业资源有分化的迹象。

3

与规模业绩缩减不同的是房企TOP梯队的入围门槛,克而瑞数据统计,除TOP20房企门槛,其余入围门槛同比2020年有微小增长。

具体来看,以权益金额榜为例,TOP30房企门槛为16.79亿元,较去年仅提高0.1个亿、同比增长0.8%;TOP3房企门槛为139.59亿元,较去年增加1个亿;TOP10房企门槛达到37.5亿元,亦提升了1亿。

今年TOP20房企门槛为22.88亿元,较去年同比减少了5.5%。

究其原因,在广佛同城化建设与大湾区战略红利下,外来一线房企大批进驻佛山,但本土企业与外来房企仍在拉锯之中。凭借地缘优势,保利华南、碧桂园、时代中国等粤系房企虽然建立了一定的规模优势,但外来的规模房企龙光、中海地产、华侨城等同样在紧追不舍,行业资源向腰部倾斜。

2.2 头部房企新增土储及布局

纵观全年,保利华南共新增土储160万㎡,位居年度拿地面积榜首;前十品牌房企更偏向布局热度较高的临广板块,其中保利、万科、中海的出价能力更佳。

2.3 2021年新晋房企布局

据克而瑞广佛区域研究统计,2021年共有11家新晋房企,其中6家为百强房企,与前两年相比,外来房企对进驻佛山市场显得更为谨慎,房企数量逐年减少,且更偏向进驻门槛较低的非限购区域;百强房企榜单有七成席位已进驻佛山。

三、全市土地市场 

CRIC克而瑞广佛

3.1 月度供求—2021年月度佛山土地走势

全市一级市场上半年表现活跃,其中4月全市新晋地王成交带动月度价格表现后,6月临广片区多宗单价2万元以上“地王”屡次刷新记录后,月度成交均价冲上13110元/㎡高位,下半年地市转冷后,流拍率显著上升,溢价空间收窄。

◼ 涉住用地:2021上半年土地市场逐步走高,6月达土拍高潮,地王频现,下半年迎来推地密集爆发期,但房企融资受阻,拿地趋于理性,地块多为底价成交,

10月后撤牌/流拍现象增多,全年溢价率亦回落至19.3%,撤牌/流拍率则上升至22%(去年为10%)。

◼ 商办用地:上一年商办地块集中在1月拍卖,成交量为今年最高,主要来自文旅产业和商业配套建设,由于该类地块要求多,注重产业注入,均为底价成交。

3.2 区域供求—2021年佛山各区涉住用地供求

2021年南海、顺德两区为全市一级市场供求主力,分别均有19宗涉住用地成交,顺德区在年度地王及北滘热点地块成交推动下,加上区域年内轨道交通利好持续,整体年度涉住用地溢价率表现最佳,综合达28%。

3.3 年内城市更新政策 

佛山市旧改政策与去年相比,基本旧改流程不变,年内共出台八次旧改细则,大部分为规范及促进旧改市场发展的旧改补丁;旧改项目较多的桂城街道,7月出台细则全面暂停纯“工改居”项目。

3.4 城市更新市场动态及展望

研究团队统计到,截至2021年年末,全市共有12个城市更新项目确认主体,合计约1882万方,其中4个项目在2021年年内完成主体确认,均由品牌房企夺得。依据当前进度及推进情况,2022年预期将有12个项目招标主体,体量达417万方,其中有5个项目已完成片区控规公示。图略...(8.88元RMB即可获得报告全文)

3.5 城市更新——近期入市案例

克而瑞监测到,禅城桂城佛山新城多个工业区连片改造项目预期熟化进程加快,其中位于佛山新城小布村工业区项目碧桂园方整理片区项目将在近期入市,当前已对外开放城市展厅。

四、全市商品房市场 

CRIC克而瑞广佛

4.1 商品住宅-全市月度/各区供求量价走势

克而瑞数据统计,全年商品住宅总成交量为1130万方,月均成交量不足100万方,为近年新低,年内走势成“高开低走”,各区供求量下滑,受高价盘影响价格略有上涨,南海区涨幅最大。

全年走势:2021年佛山商品住宅市场呈现分化——

• 年初佛山市场延续2020年年末增长势头,单月成交量超100万方,新年后随着广州市场表现持续活跃,加上首次集中供地房企关注度高,全市成交3月出现小阳春行情,达到近150万方全年高位。广佛两地一级市场带动下,外溢需求持续流入,临广片区持续升温、新盘积极入市带动供应,成交价格同步上涨。图略...(8.88元RMB即可获得报告全文)• 二季度末信贷逐步收紧、7月限制“双外”首付因素影响下,外溢客户需求受阻,8月全市成交量环比大幅下跌,限购区成交量跌至18万方,非限购区成交量影响较小;• 三季度在市场转向及部分房企爆雷事件发酵影响下,全市供求持续下跌,至50万方以下低位。• 四季度房企持续以特价房、工抵房等优惠刺激去化,10月楼市热度稳步回升,后两月成交量保持稳量。价格方面,全年在10月出现价格顶峰后下跌,对比年初,整体价格上涨,涨幅11%。

◼ 各区表现:除南海区供应量增加14%外,其他四区供应量有不同程度的减少,全市五区的成交面积全面下滑,临广片区所在禅南顺三区仍为全市供求主力。其中高明、三水两区供应量/成交量均减少30%以上;顺德、三水供求量减少,总体呈现求大于供的态势,其中三水区成交量源自消耗市场存量。价格方面,南海楼价持续高位,高明区仍在万元以下徘徊。

4.2 商品住宅-全市/各区存量去化

受下半年买家观望情绪持续影响,市场销售明显下滑,各区存量及去化周期均有上升,其中供求活跃顺德、南海两区年末存量明显高于其他区域,但去化均在16个月以下,去化周期低于其他区域;高明区存量去化周期甚至超过两年,市场供求量过于饱和。

4.3 商品住宅-开盘去化

全年累计开盘141次,推盘近300次,全年平均推货当天去化率达24%;上半年各项目开盘积极性高去化率表现正常,下半年市场金融政策收紧、房企接连暴雷导致去化率下滑,其中顺德区上下半年对比下滑16%。

4.4 商办物业存量及去化周期

随着南海金融高新区及大沥多个新项目于2017-2018年释放供求量后,2019年至今全市供求回落至40万㎡以下水平,受部分非核心板块商办物业成交影响,年度均价下跌至10023元/㎡,去化周期高达57.4个月。

 全市表现:随着南海金融高新区及大沥临广片区部分新落成办公物业于2017-2018年入市后供求释放,2019年至今全市商办物业供求量下跌至40万方以下。2021年部分外区项目及非重点镇街项目成交,影响全市商办物业价格表现走低至1万元水平。 区域占比:2021年商办物业成交仍以南海区为主力,整体成交占比达43%,涵盖部分产业园模式商办物业的顺德则成交占比约为23%。图略...(8.88元RMB即可获得报告全文) 存量走势:截至2021年12月末,全市共有待售商办物业近188万㎡,去化周期年小幅回升至57.4个月,市场商办去化压力仍然严峻。

五、后市展望 

CRIC克而瑞广佛

5.1 政策端预期

克而瑞广佛区域对银行金融、供需调控和市政规划三大政策端作出相应预期;举例说明,银行金融方面,坚持“房住不炒”、严控房企三道红线大背景下,2022年首季度多家房企仍面临债务证券到期压力,预期-----银行金融端将严格控制资金流向,加强对问题房企融资、购房者房贷两段的审查力度,积极收紧资金流向以及防范金融系统风险及投资炒房;以及,银行金融段政策未会针对楼市实现边际放松,总体房贷利率仍将维持现有水平。

珠海

   珠海土地市场分析

整体土地成交情况

2021年珠海国有建设用地出让

共成交75宗,同比下滑34%

土地总面积360万㎡,同比下滑44%

金额245亿元,同比下滑36%

受外部影响明显,全年高开低走,整体成交低迷。

住宅用地成交情况

2021年珠海住宅用地

共成交18宗,同比下滑10%

成交土地总面积约93万㎡,同比下滑32%

揽金约213亿元,同比下滑34%

各区域成交来看,金湾区成交住宅用地面积最大,为41万㎡(占比45%),其次是高新区21万㎡(占比22%)、香洲区17万㎡(占比18%)、斗门区14万㎡(占比15%),横琴及高栏港无住宅用地成交。

2021年香洲主城中心区和横琴土地资源稀缺,成交多集中在金湾、斗门及高新区等热门板块。

数据来源:珠海市公共资源交易中心

注:香洲区包含主城区、南湾、十字门、保税区;高新区包含唐家、北围、金鼎;横琴新区仅包含横琴岛内范围。以下同。

整体土地成交情况

2021年珠海商办用地

共成交10宗,同比下滑54%

成交土地总面积约52万㎡,同比下滑41%

揽金约22亿元,同比下滑67%

各区域成交来看,斗门区成交商服用地面积最大,主要为旅游用地,为47万㎡(占比90%);其次是香洲区3万㎡(占比6%)、横琴新区1万㎡(占比2%)、金湾区1万㎡(占比2%),高新区及高栏港无商办用地成交。

2021年商办用地成交有限,尤其横琴由于粤澳深度合作区初步成立仍处磨合中,土地出让速度减缓;斗门则由于宋城旅游区的相关土地出让缘故,商办用地成交面积占比最大。

数据来源:珠海市公共资源交易中心

  珠海新房市场分析

整体成交情况

2021年虽下半年市场成交量下滑,但由于上半年市场成交火爆,带动全年各类型物业合计网签成交66901套,同比增长23%;

其中住宅、办公、商业物业分别成交48787套、8075套、2072套,分别同比增长27%、37%、23%。

住宅物业成交情况

2021年全市住宅物业共网签成交48787套(约500万㎡),同比增长27%。

各区域成交比重方面,香洲区、斗门区为成交量最大区域,其次是金湾区、高新区、高栏港经济区及横琴新区。

月度走势方面,上半年疫情缓解,整体市场热情高涨,部分热门板块出现阶段性供不应求现象;下半年受金融端收紧及大环境影响,整体市场表现低迷,四季度金融端放宽及案场价格战仍难挽颓势。

数据来源:珠海市商品房预(销)售专网

办公物业成交情况

2021年全市办公物业共网签成交8075套(约60万㎡),同比增长23%。

各区域成交比重方面,香洲区为成交量最大区域,主要集中于香洲主城区及保税区板块;其次为横琴新区;高新区及斗门区少量成交。

月度走势方面,成阶梯上涨态势,年末四季度由于卓夫国贸金融大厦、横琴万象世界、珠澳湾等多项目集中网签,成交量快速上涨。

2021 年办公市场(尤其公寓办公)从网签上看,表面虽有起色,究其原因则是部分项目集中网签所致,珠海办公市场整体处于低位徘徊的状态。

数据来源:珠海市商品房预(销)售专网

商业物业成交情况

2021年全市商业物业共网签成交2072套(约13万㎡),同比增长37%。

各区域成交比重方面,斗门区、金湾区、香洲区为成交量最大区域,主要以住宅小区街铺物业成交为主;其次是横琴新区、高新区、高栏港经济区商业物业。

月度走势方面,整体成交相对平稳,年底由于多项目集中网签成翘尾状。除集中网签影响,珠海商业市场成交持续走低,市场存量过多,整体处于供过于求的状态。

数据来源:珠海市商品房预(销)售专网

各区域住宅市场分析

香洲区

2021年香洲区住宅项目成交套数约10980套(约112万㎡),销售金额约380亿元,均价约3.5万元/㎡。

香洲区集中供应板块为南湾十字门、保税区、洪湾等新拓展区域,价格差异较大,如位于洪湾附近的恒大林溪郡、碧桂园香洲府、正方云溪山等项目均价在2.5-2.8万元/㎡,十字门的琴澳新城、寰宇天下等项目均价在3.3-4.3万元/㎡。

香洲区中心城区整体供应量有限,传统老城区如吉大、新香洲、老香洲等区域的新房更是屈指可数,且因为学区等原因价格高企,一房难求。

横琴新区

2021年横琴岛内住宅项目成交套数约3510套(约33万㎡),销售金额约160亿元,均价约5.1万元/㎡。

横琴住宅项目并不多,新盘仅华发横琴湾、华发横琴府,及尾盘中冶逸璟公馆在售。

2021年由于横琴粤澳深度合作区利好刺激,加上岛内住宅产品供应有限,带动横琴住宅价格上涨逾20%。

高新区

2021年高新区住宅项目成交套数约8012套(约91万㎡),销售金额约270亿元,均价约3万元/㎡。

高新区2021年上半年市场成交活跃,主要是由于深珠通道30分钟到深圳的概念宣传推广,加上宝龙广场等项目以两万出头的价格推出,一度市场非常火爆。

由于高新区2021年整体新房供应量较少,除了高新宝龙广场、雅居乐雅灏花园,其他续销项目基本以大面积和别墅为主,如万科红树东岸、翠湖香山等,高新区在较长一段时间传统的80-120㎡刚需户型基本没有供应量,一房难求。

金湾区

2021年金湾区住宅项目成交套数约9296套(约96万㎡),销售金额约200亿元,均价约2.1万元/㎡。

金湾区整体覆盖面很广,目前主要分为:航空城核心片区,如龙光玖誉湾、华发天茂、粤海拾桂府等;航空城B片区如金湾保龙城、融创云水观棠;滨海商务中心,如万科海上城市等;三灶片区奥园天悦湾等。

金湾区凭借和横琴一桥之隔、大开发商聚集、配套及公共设施逐渐完善等优势,是2021年房地产市场非常活跃的区域,销售套数仅次于香洲区及斗门区;加上2021年新拍土地、新项目陆续入市,未来两年将持续成为珠海置业热点。

斗门区

2021年斗门区住宅项目成交套数约11078套(约110万㎡),销售金额约160亿元,均价约1.5万元/㎡。

斗门区供应量大,土地资源丰富,且教育资源相对丰富及持续升级中,如斗门一中是珠海的重点高中,博雅小学2021年投入使用,文园中学分校也将落地白蕉,为斗门房地产市场注入新的活力。

斗门区户型产品主要为刚需户型80-130㎡为主,整体均价1.5万元/㎡左右,置业门槛相对较低。

湖心路口、白蕉板块是斗门区比较成熟的两个区域,也是房地产最活跃的两个区域。而湖心路口区域更是斗门单价最高的区域,均价1.8-2.3万元/㎡,价格直逼金湾航空城区域。

高栏港经济区

2021年高栏港经济区内住宅项目成交套数约5911套(约58万㎡),销售金额约65亿元,均价约1.1万元/㎡。

高栏港经济区作为珠海楼市的价格洼地,房价约为横琴的1/5、主城区的1/4、金湾的1/2,巨大的“价差”红利吸引投资及自住客。

伴随着城市的扩容、政策的支持以及港珠澳大桥西延,高栏港经济区吸引众多品牌开发商进入,区域供需量近年快速扩容,2021年成交量占全市的12%。

珠海2022年市场展望

2022年房地产市场进入全新周期,稳字当头,重提房地产作为“支柱产业”,“政策底”已经明确,市场触底回升迹象显现,但不会有“大转折”大水漫灌,只会有涓涓细流。

预计2022年市场走势前低后高,上半年仍以保量为主。理由:

①目前政策环境有利于市场恢复;

②房企系统风险可控,市场供应能够保证;

③信贷投放额度恢复,市场需求复苏等综合因素。

从全年时间序列上看,2022 年市场走势前低后高。2021 年房贷投放的季度波动率达到了近十年的最高值,导致市场前高后低异常突出。“跨周期”调控思路下,央行宏观审慎评估体系(MPA)将更注重信贷投放节奏,房贷投放不会出现过去两年的“大开大合”,总体投放将更加均衡,市场运行节奏也将更加平稳。 

 预计一季度成交量能够完成筑底,经历半年成交量的逐步恢复,改善房价下跌预期,逐步带动价格恢复,预计二季度房价止跌。

2021年的土地成交规模减少,城市更新防止大拆大建等政策实施,将导致后市新增供应减少,加上库存减少、城市人口流入等综合原因,珠海楼市2022年前后或将迎来一拨量价小阳春走势。

惠州

2021年,已经结束,这一年,惠州市场从热到冷,楼市甚至开始实施“限购”政策。

除了楼市调控新政引发关注外,围绕惠州楼市的大事件,基本都是关于规划等的利好消息,特别是交通方面,赣深高铁开通,深汕高铁推进,鹅城大桥动工,深惠城际、14号线东延也传出新消息。

而2021年7普数据公布后,惠州常住人口突破600万,成为人口红利赢家。虽然楼市有点冷,但是在粤港澳大湾区、深圳都市圈等大背景下,惠州利好依然不断。

关键词一:调控新政事件:8月9日凌晨,惠州深夜发布《楼市限售新政》。

新政提出,严格执行新购住房三年限售政策,重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房,坚决遏制投机炒房。

其中,“重点片区”,是指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。今后将根据市场变化情况,及时调整重点片区的范围。

影响力:★★★★★

这是惠州这么多年来,首次实施限购政策。

但是与其他限购城市相比,仍然可以说手下留了情,只有大亚湾、惠阳地区限购一套。网友甚至调侃,“这是让全国人民都去惠州买一套房”?“有谁在惠州买了一套房,还想买第二套房”?

从这个限购政策来看,惠州楼市本身承压不小。然而从市场热度来看,虽然惠州限购仅是“温柔一刀”,但是因为同时受深圳楼市影响,今年下半年以来,惠州楼市并不好过,楼盘普遍进入“打折过冬”的处境。

关键词二:常住人口破600万事件:5月15日,广东省发布了《广东省第七次全国人口普查公报》。

惠州常住人口突破600万大关,达人,与10年前惠州常住人口459.7万相比净增加约144.6万人。

根据公报,与2010年第六次全国人口普查相比,21个市中,有15个市人口增加。人口增长较多的5个市依次为:深圳市、广州市、佛山市、东莞市、惠州市,分别增加人、人、人、人、人。

惠州的人口增量排在全省第5位,与惠州的经济总量在广东排第5位相当,凸显惠州经济发展水平与人口增长情况相匹配。

影响力:★★★★

自5月中旬,7普人口数据出来后,作为人口增长“大黑马”的惠州,人口直接超过600万,不少人欢呼,惠州终于有资格建地铁了。

而在惠州民意直通车显示,向惠州发改委咨询惠州相关地铁何时开通的来信,一下暴涨,可以看到,这次惠州的人口数据,给了市民很大的信心和期待,希望相关部门能够尽快开展地铁建设。

虽然惠州的地铁何时开通,仍然是未知数。但是有一点是确认的,惠州的临深优势,还是非常突出的,未来大概率依然会依靠自己的这一优势,成为人口红利中的赢家。

关键词三:惠州十四五规划事件:6月,惠州印发《惠州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。

全市GDP年均增长7.5%左右,到2025年,GDP超过6000亿元,地方一般公共预算收入突破600亿元,固定资产投资累计突破1.6万亿元。

城际轨道交通项目:建设莞惠城际小金口至惠州北站、深惠城际惠州段项目,新增铁路建设里程约57.4公里。建设起止年限为2020-2024年,总投资万元,“十四五”期间计划投资万元。

影响力:★★★★

在惠州十四五规划中,受惠州、深圳两地市民关心的深惠城际、14号线东延线,深惠城际有提出,但是14号线东延线并未提及。

不过在惠阳交通十四五规划中,除了表示将确定深惠城际走向外,14号线东延线的未来规划,也做了详细介绍,建议积极协调推动深圳轨道14号线东延至惠阳的前期规划研究,争取早日纳入实施进程。

关键词四:赣深高铁开通事件:12月10日,《赣深高铁正式通车》,从惠州北站到深圳北站最快只需要27分钟,缩短了深惠两城的通勤往来。

高铁通车后,惠州也新增了三座高铁站,分别惠州北站、仲恺站、博罗北站,也终结了惠城无高铁站的历史。

赣深高铁北起江西赣州,途经广东河源、惠州、东莞至深圳市,正线全长436公里。全线共设14个车站,分别是:赣州西、信丰西、龙南东、定南南、和平北、龙川西、河源北、河源东、博罗北、惠州北、仲恺、东莞南、光明城、深圳北。

影响力:★★★☆

赣深高铁的开通,为惠州带来新的置业机遇。缩短了惠州和、光明城、深圳北的时间距离,通车之后,惠州到深圳的通勤时间在半小时左右。

而惠州的房价仅为深圳的二分之一到三分之一,甚至更低,无疑对于深圳人到惠州置业,有着很大的促进作用,也使得在深圳工作、惠州居住有更大的实操性。

关键词五:鹅城大桥动工事件:11月18日,惠城区第七座跨东江大桥——《鹅城大桥建设》正式进入工程实施阶段,预计2024年11月建成通车。

鹅城大桥及引道工程建设项目位于惠城区,起点顺接惠州大道,主线下穿菊花路,途经期湖塘路,跨东江后,沿规划同福路向东,终点为现状江东一号路。全长约2980米,其中鹅城大桥桥长约1120米。

影响力:★★★

作为连接江北CBD和水口滨江区的一条重要桥梁,可以缓解东江大桥的通行压力,同时提升水口片区往返江北的通行效率。

关键词六:深汕高铁事件:重磅,10月20日,深圳地铁官网发布深汕铁路环评报告全文公示及公众参与说明公开。报告显示,深汕铁路概算总额万元,计划于 2021 年底开工建设,总工期 5 年。

深圳至深汕合作区铁路工程(以下简称“深汕铁路”)位于广东省南部,起于深圳枢纽西丽站,经深圳市南山、龙华、福田、罗湖、龙岗、坪山,惠州市大亚湾、惠阳、 惠东,至深汕合作区,引入广汕铁路深汕站。

同时,加强深圳与惠州、深汕合作区、汕尾的高速联系,支撑湾区对接粤东,促进区域均衡发展,承担深圳与深汕合作区间高频高速城际功能。

影响力:★★★

深汕高铁,利好惠东、惠州南区域,特别是这条线路直接连接到深圳的中心区域罗湖和南山,可以说是非常重要的一条深、惠两地的通勤线路。

另外,在4月25日,惠州市港口航空铁路事务中心发布的《惠州市部分轨道站名命名变更方案》显示,深汕高铁惠州南站拟更名为惠阳站。

《惠州市部分轨道站名命名变更方案》更名情况:

关键词七:14号线东延事件:5月,惠州市委、市政府正式出台《惠州抢抓“双区”建设重大机遇 深度融入深圳都市圈的行动方案(2021—2023年)》(以下简称方案)。

方案表示,全面加强与大湾区城市间的协同合作,深度融入深圳都市圈发展。加快深惠城际项目前期工作,推进莞惠城际小金口至惠州北段开工,支持深圳将城市轨道交通延伸至临深片区。协调助推赣深铁路、深汕铁路、广汕铁路建设,携手打造“轨道上的大湾区”。

影响力:★★☆

6月23日,惠州惠阳发布的《惠州市惠阳区淡水街道土湖白云南片区更新单元计划可行性分析报告》(征求意见稿)里,意外发现《深圳市城市轨道交通14号线(惠州段)详细规划》。

给出的详细方案中:14号线惠州段从沙田站引出后,设站5座,分别是白云站、草洋站、开城站、惠州南站、新桥站,长度约11.1公里,均采用地下敷设。

14号线惠州段从沙田站引出后,沿深汕公路敷设,经深 汕公路接入白云路后拐入爱民路,经过惠州南站后往北止于新桥站。长度约11.1公里,设站5座,平均站间距为2.8公 里。采用地下敷设方式。

关键词八:限跌令事件:11月4日,惠州发布《关于2021年第四季度查处房地产开发企业的情况通报》。

值得注意的是,本次违法违规企业中,有2家企业由于部分房源销售价格低于备案价,被暂停网签责令限期整改。

影响力:★★☆

自惠州调控后,惠州新房市场低迷,惠州开发商为了能卖出房子,可谓力度非常大。据介绍,惠州南站有新盘为了能够去化,给中介开出高达21%的高佣金。意味着,卖出一套100万的房子,中介可以收取21万的费用。

而新房卖不动,已经成为普遍现象,惠州楼盘不少在变相降价。

而此次惠州住建对降价过大的房企进行通报,也说明楼市需要的是平稳健康发展,不仅“限大涨”,也要“限大跌”。

一手住宅

1、2017-2021年惠州一手住宅供销情况

数据来源:乐有家研究中心

近3年惠州一手住宅预售面积呈现持续下滑的态势,自2018年达到高峰后,2019年起就逐步下跌。2021年预售面积仅为1297万㎡,是近5年里最低点,环比跌幅18%。与供应不同的是,惠州的一手住宅销售情况呈现波浪形变动,2018与2020年均出现了小高峰。而到了2021年,全市一手住宅销售面积环比大跌超3成,仅1067万㎡。

2、2017 - 2021年惠州一手住宅成交走势

数据来源:乐有家研究中心

回顾过往5年,惠州一手住宅成交套数大多保持在13-15万套的区间,而2021年却只成交了99879套一手住宅,环比下跌超3成;成交均价方面,2021年全市一手住宅成交1.16万元/㎡,环比基本持平。

2021年惠州新房成交量的下滑,除了与供应量整体下跌有关外,大湾区楼市整体的下行态势也影响到了惠州楼市。此外,惠州市场对外来购房者依赖性较高,而8月惠阳与大亚湾限购政策的实施一定程度上会影响外来客户的决策,导致了成交量的下滑。

3、2021年惠州一手住宅月度成交走势

数据来源:乐有家研究中心

限购政策对惠州楼市的影响在月度走势图中尤为明显。2021年上半年除春节月外,惠州一手住宅月度成交量都在8000套以上,而8月限购令落地开始,成交量就急剧下滑。8月成交6647套,环比下跌21%,10月更是跌到全年最低点4486套。下半年除7月外,其余月份成交维持在7000套以下的较低点。

作为曾经大湾区唯二不限购的城市(还有一个是肇庆),惠州是周边一二线城市的后花园,吸引了众多深圳客、东莞客的置业,尤其以临近深圳的惠阳及大亚湾最受深圳客青睐。但针对惠阳及大亚湾的限购令发布后,临深区域受影响颇大,导致惠州新房去化情况直线下滑。

4、2021年惠州各区一手住宅成交地图

数据来源:乐有家研究中心

各区域成交与供应量紧密相关。2021年一手住宅新增预售面积第一的惠城,在成交量上也排名全市第一,成交21963套,成交均价1.14万元/㎡,同比下跌12.2%;第二名仲恺成交19782套,也是新增预售面积第二的区域,成交均价1.00万元/㎡,同比下跌2.7%。惠阳成交量下滑较大,同比跌幅40.4%,成交16544套,成交均价1.34万元/㎡。

二手住宅

1、2017 - 2021年惠州二手住宅价格走势

数据来源:乐有家研究中心

乐有家门店成交数据显示,惠州二手住宅市场成交价呈现稳中有涨的态势。从2017年的0.88万元/㎡到如今的1.18万元/㎡,5年涨幅34%。近年来二手价格较为稳定,2021年环比涨幅4%。

惠州二手住宅成交受银行放贷情况影响较大,放贷周期长,利率较高一直都促使不少人放弃二手转向一手,故当地二手市场行情一直较稳定,价格未现大涨。

2、2021年惠州二手住宅月度价格走势

数据来源:乐有家研究中心

各月二手住宅成交均价方面,全年维持在1.15万元/㎡上下。唯一 一次低于1.1万元/㎡的情况出现在9月,也是8月限购政策出台后对二手市场带来了一定的冲击,同时当期银行房贷速度缓慢,二手交易周期拉长,从而影响市场成交行情有微小变化。

从区域来看,12月惠州各区的全年商品住宅成交量仅惠东县、龙门县未破万套,而惠城区作为主力成交区域,成交套数达到了22616套,同比上涨16.3%。其后为仲恺区、惠阳区和博罗县,承接了广深莞置业外溢需求。大亚湾虽成交破万套,但与2020年同期相比却是成交下降最大的区,跌幅为58.4%。8月“惠八条”政策出台,毫无疑问,此次新政的颁布对惠湾地区的影响是最大的。数据来源:CRIC再来看看12月惠州各区及板块的商品住宅成交均价变化,大亚湾成交均价最高为16861元/㎡,环比上涨2.6%,其中霞涌板块房价17372元/㎡,环比涨幅最大为19.7%。仲恺和博罗县成交均价环比微降,其中博罗县的罗浮山新城板块的成交均价环比下降最大,均价为10560元/㎡,跌幅为14.0%。所有板块中仅沙田板块成交均价最高破2万,为25188元/㎡,主力成交项目为【碧桂园·润杨溪谷】。

购房者分析

数据来源:乐有家研究中心

东莞、惠州、中山作为临深城市,一直承接着深圳客的需求外溢,而每个城市因地理位置、购房政策的差异表现也大不相同。其中惠州以房价优势以及相对宽松的购房政策,源源不断地吸引着深圳客前往置业,2021年深圳客占比高达58%,也是三城中唯一由深圳客主导的城市。

中山一手住宅

1、2017-2021中山一手住宅年度供销与库存套数

2021年中山一手住宅供应量小幅下降,成交量小幅上涨,整体延续供不应求的态势。2021年一手住宅供应36584套,同比下降5%, 2021年一手住宅成交57211套,同比上涨5%。在供应减少,成交上涨的情况下,库存量小幅下降。

数据来源:乐有家研究中心

数据来源:乐有家研究中心

2、2021年中山一手住宅月度成交量

2021年中山一手住宅月度市场走势整体呈现“高开低走”的局面,上半年市场延续2020年的热度,1月、4月市场表现尤其亮眼。6月以来,随着全国政策调控深化,信贷环境收紧,市场降温明显,金九银十尤其惨淡,月度成交套数由年初高位9000套左右,下滑至2000多套,11月,随着中央稳楼市积极政策信号不断,信贷环境有所放松,中山银行也逐渐开始下调房贷利率,市场成交小幅回暖,但相较上半年仍有很大差距。

数据来源:乐有家研究中心

3、2021年中山一手住宅区域成交套数

从各镇区一手住宅成交量来看,成交的热点区域主要集中在靠近深中通道及近珠海的区域。其中,成交第一梯队为临深的南朗镇、火炬开发区,2021年一手住宅成交量分别为6935套、6396套,其次为近珠海的三乡镇和坦洲镇,2021年一手住宅成交量分别为4582套、3368套。但受政策调控影响,部分热点区域成交量下滑比较明显,如东区、神湾、坦洲等。成交量同比下滑均在20%以上。

数据来源:乐有家研究中心

二手住宅

1、2021中山二手住宅月度成交量

2021年中山二手住宅总成交量为33517套,2020年成交39350套,同比下滑15%。二手住宅成交量下滑主要还是受信贷环境收紧影响。从月度成交量来看,上半年成交表现相对较好,除2月春节外,1-7月二手住宅月均成交量均在3000套以上,8月开始,随着信贷环境的收紧,二手住宅成交量下滑明显,10月,中山下调二手住宅转让个税,且信贷环境有所放松,年底成交量小幅提升,但仍处于低位。

数据来源:乐有家研究中心

2、中山二手住宅年度成交周期

乐有家门店成交数据显示,从年度房源成交周期看,2021年房源成交周期进一步提升,约为6个月左右。

数据来源:乐有家研究中心

房源成交周期=房源成交日期-最近一次挂牌时间

深圳客占比

受深中通道建设提速利好,2021年中山深圳客占比提升

随着深中通道的建设,中山也成为承接深圳客的一大热点区域。2021年深中通道进程提速,规划建设利好下,吸引了深圳客的持续进入,2021年在广州、东莞调控影响下,中山深圳客占比进一步提升,2021年中山深圳客占比为13.2%,相较于2020年提升了2.2个百分点。

2020年上半年,疫情下全国信贷环境宽松,资金流向热点城市的核心资产,深圳、上海等城市的豪宅项目备受欢迎。

2020年3月,2000万起步的招商太子湾,开盘当天售罄,拉响了疫情后深圳市场率先复苏的信号。此后几个月市场热度居高不下,二手房成交量飙至近几年高点,“打新潮”、“假离婚买房”等新闻不断。2020年7月,“715”新政的出台,市场开始转向。

政策调控下,深圳客开始转向东莞、惠州、中山等临深区域,广州南沙自贸区的规划利好,也吸引了大批深圳客。2021年,政策调控进一步加强,广州、东莞、惠州、中山四城,深圳客占比又有何变化呢?哪些又是深圳客青睐的热点区域呢?2021年,惠州、东莞、广州、中山,深圳客占比有何变化?

据乐有家研究中心统计,2021年惠州、东莞、广州、中山深圳客占比有以下变化:

1)惠州:深圳客依然撑起半边天

惠州由于临深的地理优势,加上政策调控相对宽松,房价相对便宜,受到深圳刚需客的青睐, 2020年-2021年惠州深圳客占比均过半。2021年,深莞调控进一步深化,临深的惠州依然是承接深圳刚需客的主要城市。

2)东莞、广州:受政策调控影响,2021年深圳客大幅减少

2020年上半年,东莞在深圳市场热度的传导下,市场热度上涨。深圳“715”新政出台后,东莞也紧随其后出台了“725新政”,加强新房、二手房限购及增加3年限售。2021年2月,东莞限购、限贷进一步加强,政策严调控下,市场热度下降,深圳客大幅减少,2021年东莞深圳客占比由2020年的27.7%下降至18.7%。

2020年7月受深莞政策调控影响,以及广州南沙自贸区建设规划利好,大批深圳客涌入南沙,广州市场开启了新一轮的上涨周期,2020年广州深圳客占比为20.6%。2021年上半年广州加强信贷监管,6月开始重启限价,8月相继出台了二手房指导价,并收紧了南沙、黄埔热点区域的人才购房政策,政策调控下,广州市场热度下降,同时深圳客退去,2021年广州深圳客占比由2020年的20.6%降至14.8%。

3)中山:受深中通道建设提速利好,2021年中山深圳客占比提升

随着深中通道的建设,中山也成为承接深圳客的一大热点区域。2021年深中通道进程提速,规划建设利好下,吸引了深圳客的持续进入,2021年在广州、东莞调控影响下,中山深圳客占比进一步提升,2021年中山深圳客占比为13.2%,相较于2020年提升了2.2个百分点。

深圳客投资热点区域在哪里?

据乐有家研究中心数据统计显示,各城市临深片区及规划利好区域成为深圳客的首选,如广州的南沙,中山的南朗镇、开发区,惠州的大亚湾、仲恺、惠阳区,以及东莞的塘厦。

1)广州:在广州的深圳客里,接近90%选择了南沙

据乐有家研究中心统计,2020-2021年,在广州的深圳客里,接近90%选择了南沙。南沙作为广州唯一的城市副中心,在大湾区规划纲要中,也是多次被提到,如打造广州南沙粤港澳全面合作示范区,在深圳前海、广州南沙、珠海横琴建立港澳创业就业试验区等,南沙作为广州未来大湾区一体化建设的重点区域,吸引了大批深圳客。

图:南沙发展规划图

图片来源:《广州市城市总体规划(2017-2035年)》

2)东莞:莞城融合的中心—塘厦镇,成为深圳客在东莞的首选

据乐有家研究中心统计,2020-2021年,在东莞的深圳客里,32%均选择了塘厦。东南临深片区的塘厦,作为莞深融城的门户,坐拥5条高速与深圳贯通,大批深圳企业也进驻于此,深圳南山、福田均处在塘厦一小时生活圈内,由于得天独厚的区位优势,成为深圳客的首选,在莞深融合进一步强化下,塘厦优势也将更加凸显。

图:塘厦区位图

图片来源:东莞房姐

3)中山:深中通道的桥头堡——南朗镇备受深圳客青睐,其次为火炬开发区

据乐有家研究中心统计,2020-2021年,在中山的深圳客里,28.9%选择了南朗镇,其次为火炬开发区,占比26.1%。深中通道在中山开设了四个主要出入口,并有多条分支线与周边高速无缝接驳。

但要说距离深中通道最近的还是南朗镇马鞍岛,是名副其实的深中通道桥头堡。火炬开发区距离深中通道也较近,且产业优势较为突出,因此,也受到深圳客的青睐。

4)惠州:大亚湾、仲恺、惠阳临深区域为惠州主要承接深圳外溢区域

据乐有家研究中心统计,2020-2021年,在惠州的深圳客里,34.8%深圳客选择了大亚湾,仲恺、惠阳也占到了20%以上。临深片区为主要承接深圳客区域。

短期看,2021年,在政策调控影响下,广州、东莞深圳客占比大幅减少,惠州深圳客占比依然过半,中山随着深中通道的建设提速,对深圳客的吸引力提升。长期看,随着粤港澳大湾区一体化建设,各城交通、产业建设提速,临深片区及规划利好区域依然会承接大量的深圳人口、产业外溢,区域价值较高。

清远清远

肇庆

江门

城市综述:2021年,随着调控政策的收紧,江门房地产市场仿佛笼罩了一片迷雾,开发商步步谨慎,购房者观望情绪浓,住宅库存量上升,楼盘“内卷”抢市,市场信心稍显不足。楼市需要“合理化”调整,出台更多利好政策,为开发商及购房者拨开迷雾,稳步持续健康发展。

一、新房:2021年江门卖房超5.5万套

江门住建局官方数据显示,2021年江门全市卖房共55211套,同比下降9.6%;成交面积约596.47万㎡,同比下降11.5%;住宅成交均价为8293元/㎡,同比上涨1.3%。

上半年江门楼市一片“欣欣向荣”,从成交量上看,1月份达到峰值,为6153套。下半年楼市略显“清凉”,8月回落至3594套,12月稳步回升。

从价格上看,全年房价总体呈稳定状态,稳定在8000元/㎡左右。全市新房成交均价在6月呈现全年“高峰”,为9057元/㎡。

从区域上看,2021年成交套数最多的区域为鹤山市,全年成交11212套;其次为台山市,全年成交9539套。另外,蓬江区全年成交8026套;新会区全年成交7889套;恩平市全年成交7587套;开平市全年成交5863套;江海区全年成交5095套。

各区房价而言,2021年依旧是蓬江区均价最高,为11409元/㎡;而最低的为恩平市,均价5382元/㎡。

从价格涨幅来看,2021年蓬江区、江海区、新会区均价“同比上涨”。其中,新会区价格涨幅最大,为6.1%;蓬江区及江海区的涨幅最为4.4%。而鹤山市、台山市、开平市、恩平市均价同比下跌。

库存方面,截至2021年12月31日,江门全市商品住宅待售套数为78154套,同比增长10.2%。其中,库存量最高的为台山市,库存14251套;其次为鹤山市、蓬江区,库存分别为12755套、11965套。

乐居综合统计出近4年江门全市房价行情。其中,2021年全市成交套数、成交面积相比去年稍有下降;而成交均价稍有上升。

二、二手房:存量住房成交超2.2万套

2021年,江门全市存量住房成交面积约228万平方米,同比减少11.9%;存量住房成交套数22212套,同比减少10.7%。

各区域存量住房成交套数为:蓬江区5934套、江海区1905套、新会区5559套、鹤山市2874套、台山市2498套、开平市3125套、恩平市317套。

江中房协数据显示,江门市存量住房成交面积已连续4年减少,今年创下近5年新低。业内人士表示,这或许是与一手住宅的价格下降,以及银行对二手住宅的贷款限制有关。

三、政策:引导房地产市场平稳健康运行

2021年,相关部门出台交房即发证、上调“豪宅线”标准、推进公积金贴息贷款工作等楼市政策,稳定市场信心,引导房地产市场平稳健康运行。

3月25日,江门市举办“交房即发证”服务试点工作启动仪式,标志着我市“交房即发证”创新改革工作全面启动。随后,四市三区多个楼盘启动试点,业主在交房之日即可获得《不动产权证书》和新房钥匙。

 “交房即发证”服务,验收——交房——发证工作同步并联进行,大大方便了业主办理落户、子女入学、抵押贷款等事宜,保障了购房人的合法权益。

6月4日,江门市住房和城乡建设局发布关于公开征求《江门市“十四五”住房发展规划(征求意见稿)》意见的公告,规划期限为2021-2025年。

“十四五”期间,江门市力争新增供应各类住房28.81万套。其中,新增供应商品住房28万套,新增供应人才住房3400套。市区要充分尊重居民改善型住房需求,引导市场供给一定比例的“大户型、高品质”住房。同时,引导更多就业人口在滨江新城、枢纽新城等地区居住,提高职住发展不平衡地区居住效率。

6月21日,江门自然资源局发布《江门市市区“三旧”改造专项规划修编草案》。改造重点区域中,蓬江区主要涉及白石片区、白沙片区、篁庄片区、人才岛等区域;江海区主要涉及北街片区、油湾片区、礼乐新民片区、滘头片区、府西片区等区域;新会区主要涉及江会片区(奇榜)、城东、城西、梅江村等区域。

通过三旧改造,江门多个旧城区将焕发新活力,居民居住环境更好,社区业态提升,促进城市发展。

7月30日,江门住建局发布《2021年下半年普通住房享受优惠政策的公告》。其中,“豪宅线”的标准从此前的15398元/㎡上调至16134元/㎡。

本次豪宅线的调整,主要影响二次购房者,购买16134元/㎡以下房源,首付比例减至3成,减轻购房负担,提高购房积极性。

12月8日,江门市住房城乡建设局相关人员组织召开房地产金融工作座谈会。会议提到,我市将推进公积金贴息贷款工作,稳定市场预期;同时加大公积金轮候贷款发放力度,控制和缩短轮候时间。

公积金贷款的利率比商业贷款更低,但是放款时间更长。推进公积金贴息贷款工作、加大公积金轮候贷款发放力度,可减少市民贷款压力及轮候时间,增强市民购房意愿。

四、土地:吸金158亿,4家新房企布局

2021年,江门土地市场也呈现“高开低走”的现象。上半年,超10家房企争抢枢纽新城TOD靓地、万科16亿豪气拍下江侨路靓地、新房企纷纷进驻...土地市场可谓掀起多番“热浪”。而下半年市场降温,不少地块遭到“冷落”,房企拿地颇为谨慎。

据乐居不完全统计,江门全市共出让71宗商住/商服用地,成交63宗,终止出让11宗,流拍1宗,成交总面积约305.7万㎡,同比上升46.48%;成交总金额约158.3亿,同比下降18.82%。

从成交面积看,台山市卖地面积最多,成交163.6万㎡;其次为蓬江区,成交42.25万㎡;开平市成交41.94万㎡位列第三。

从成交金额看,蓬江区吸金最多,成交金额61.17亿;其次为新会区,成交33.75亿;台山市位列第三,成交22.13亿。

部分热门区域的地块被品牌房企集体“哄抢”。其中,万科、建发、禹洲夺得的3宗地楼面价破8字头!

成交楼面价最高的地块位于蓬江区滨江新区的JCR2021-38(蓬江04)号地,该地块经过超55轮报价,最终由万科竞得,成交总价约万元,折合楼面价8221元/㎡,溢价率43%。业内人士纷纷表示,该地块堪称本年度最具竞争力的地块。

随着市场的变化,各大房企拿地十分谨慎,“新面孔”少之又少,仅有江西新旅、鸿基地产、禹洲、建发等4家新晋房企进驻江门,进驻方式为竞拍或合作拿地。

五、保利、万科、海伦堡项目领跑

面临挑战的2021江门楼市,个盘销售分化,购房者更倾向于选择资金状况好的品牌房企,或口碑佳的本地房企。那么,各大楼盘销量如何?谁最“受宠”?

2021年,蓬江区网签量第一的是万科金域国际,网签782套,网签面积约8.08万㎡;第二的是海悦尚珩,网签536套,网签面积约5.81万㎡;第三的是碧桂园滨江天元,网签424套,网签面积约4.56万㎡。

江海区网签量第一的是印象海伦湾,网签707套,网签面积约8.05万㎡;第二的是保利大都汇,网签637套,网签面积约5.80万㎡;第三的是嘉华新都汇,网签381套,网签面积约4.05万㎡。

新会区网签量第一的是新会保利西海岸,网签821套,网签面积约9.85万㎡;第二的是世茂碧海银湖,网签565套,网签面积约6.90万㎡;第三的是碧桂园凤凰城,网签526套,网签面积约5.70万㎡。

六、江门房价收入比:8.09

据国家统计局江门调查对数据,2021年江门居民人均可支配收入37068元,以一个家庭3人计算,测算出家庭可支配收入约11.12万元,以新房套均价90万计算,2021年江门新房房价收入比为90/11.12≈8.09,即家庭以现有收入约8.09年可以买一套房。

七、江门租金:市区月租金平均22-32元/㎡

江门住建局发布的《关于公布 2021 年江门市区房屋租金参考价的通知》显示,蓬江区的电梯房月租金平均27-32元/㎡,租金较高的是楼龄较新的大型小区,如碧桂园滨江壹号、海逸城邦、越秀星汇名庭等小区,月租金区间为33-35元/㎡。租金最贵的为位于育德片区的上城摩卡,租金36元/㎡·月。

步梯房方面,蓬江区步梯房月租金平均在12-25元/㎡左右。

江海区的电梯房月租金平均24-30元/㎡,尤其是嘉华新都汇、合景领峰、合景叠翠峰等府西板块一带的小区租金较高,约30-33元/㎡。步梯房方面,江海区的步梯房月租金平均在15-23元/㎡之间。

新会区的电梯房月租金平均在22-30元/㎡,租金较高的有雍翠峰、碧桂园南湖郡、碧桂园盛世名门和博富南湖一号,月租金为在33-35元/㎡。步梯房方面,新会区步梯房月租金平均在12-20元/㎡。

八、市场心态:楼盘内卷与躺平

随着融资“三条红线”、房贷“两条红线”等调控政策的持续收紧,江门市场的变化开始显现。

房企方面,债务问题及流动性问题持续发酵,不少开发商为了“活下去”而烦恼。

眼看着房子越来越难卖,不少楼盘开始内卷,推出各种优惠及活动“花样”救市。滨江新区8字头、杜阮片区7字头、江门城区7字头、江海府西7字头、新会4字头......除了给予价格上的优惠,部分开发商还推出了首付分期、送车位、送装修费、物管费等活动,只为吸引购房者的目光,抢占市场。

在楼盘“内卷”风起云涌之时,也有不少项目风雨不动安如山,选择“躺平”卖楼,表示“不会跳水、不会减配、不会烂尾”,不会降价以损害上一批业主的利益,不会降低合同内约定的社区品质,以质量取胜。

购房者方面,严查首付来源、房贷收紧、房贷利率上涨等问题频出,拦截了多数刚需购房者,使得大家纷纷感叹“买房难”。加上下半年部分楼盘的价格越来越低,购房者的“观望”心态愈发浓烈,担忧这个月刚买,下个月房子又降价了。

根据美智研究院市场数据监测显示,2021年新房成交主力面积段为90-120㎡,占总成交的60%,其次是120-144㎡,占比24%。随着生活水平的提高,购房者对户型设计舒适性、实用性和功能性有更高层次的需求。

九、楼市展望:预计2022年中房价回稳

房地产业依旧是全社会支柱产业之一。展望2022年,江门房地产市场或将告别周期性波动,以“健康发展”和“良性循环”为关键词,走出稳中向好的步伐。 

江门市房地产行业协会会长叶泽权表示,中央提及支持满足购房者合理住房需求,结合“房住不炒”主旋律来看,房地产市场要去投资化,房价大涨大跌的可能性不大。 江门市房地产中介服务协会会长、江门裕隆基地产总经理杨东卉表示,在“因城施策”指引下,江门楼市利好继续释放,金融政策有所放松,如降准、降息等,2022年市江门楼市整体向好发展。预计2022年二季度起,市场供求关系有所调整,成交量稳中上涨,价格趋稳。美智研究院首席分析师张镇兰表示,2022年楼市将以稳预期、稳增长、防风险为主。考虑到政策与市场反应的滞后性,预计年中是房价回稳的节点。随着楼市回稳,市场信心提振,下半年有望维持市场温度。

3

 2022年湾区市场展望 

  城市丨政策丨市场  

城市发展:大湾区经济保持良好增长势头,是中国最具人口吸引力城市群,十四五规划强化广深双城联动,促进珠江口东西两岸产业、交通等要素融合发展,未来将打造为国际一流湾区,为楼市发展奠定良好基本面。政策环境:中央在“房住不炒”主基调下,保障居民合理购房需求, 落实房地产调控长效机制;大湾区内广深莞仍延续现有政策基调,抑投资、保刚需;其他城市将加大人才购房支持力度,政策稳中有松。市场形势:土地市场:房企拿地谨慎态度不变,明年土地市场发展仍是以稳为主,整体市场热度也将延续低位运行;深广土拍两集中仍将继续,土拍规则或将继续优化,城市分化进一步凸显;商品房市场:信贷放松,政策维稳基调下,大湾区需求韧性较强,预计2022年市场底部修复,成交量小幅上行;深广成交量稳步上涨,莞佛成交量回升,惠州市场将适度调整,珠中持稳,江肇低价走量。

来源:克而瑞研究中心、乐有家研究中心、乐居研究中心、世联行研究中心、各地统计局以及陈智豪综合整理

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