作者：中央电视台财经新闻、朱罗纪
每月的七、八月份都是租房的淡季，房租产品价格的升跌也倍受关注。如果房圣索弗朗代兰县了基本产品价格，租房的生产成本会不会越来越低？租房消费市场又会发生什么样的变化呢？
日前，深圳就开始筹划这样几项租房新规。
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创下 音频详细情况 △中央电视台财经新闻《第三时间》版块视频日前，深圳市住房和规划局正式发布了《关于规范化住房承租消费市场平衡住房承租产品价格的意见建议(草案建议稿)》。《意见建议》提出，深圳房屋承租企业在向对个人承租住房时，需在中央政府租房交易服务网络平台上注册登记或登记。如房租不低于基本产品价格格，可适度减少其营业税平舒县；对个人在中央政府承租网络平台上签下且房租不低于基本产品价格的，在2023月底前推行零税率。
业内则表示，政策的颁布将有利于创造消费市场公正自然环境，但是什么样为保护房客的权益还须要更各方面的不懈努力。
东莞长安唯一复式小产权新房广东深圳市住房专业委员会理事长 陈蔼贫：因为从承租消费市场而言，即便是一个商品经济犯罪行为，什么样去科学合理为保护房客，为保护承租方权益，还有很多工作要做。
房地产中介机构相关人员则表示，租房限售对于小物业公司而言，要求他们在中央政府承租网络平台做登记，继续执行技术难度较大。再者承租基本产品价格格怎么区分，也须要更多实施细则破冰。
深圳市某房地产中介机构公司营业董事 袁新有：每套房子可能房租都不一样。比如说物业公司装修花了很多钱，配置的都是一些名牌家电，它房租肯定是低于消费市场价的。
此外，《意见建议》还提出，深圳将多渠道增加承租住房供应，力争到2022年新增承租住房不少于30万套。对此，消费者东莞可以入户小产权房则表示，此举将在一定程度上抑制房租上涨。
我觉得对于整个消费市场供给的增加，可以抑制房租的产品价格。
以下内容作者：朱罗纪，标题：《深圳住房房租基本产品价格能制止房租上涨吗？》
深圳看起来是确定无疑要推行住房房租管制了。
7月4日，深圳市住房和规划局正式发布了《关于规范化住房承租消费市场平衡住房承租价格的意见建议（草案建议稿）》。里面有重要一段话：
“对住房承租企业向对个人承租住房，并在中央政府住房承租交易服务网络平台上办理新签、续签住房承租合同信息采集、注册登记或登记，且房租不低于房租基本产品价格格的，适度减少营业税平舒县；对对个人在中央政府住房承租交易服务网络平台上办理新签、续签住房承租合同信息采集、注册登记或登记，且房租不低于租金基本产品价格格的，采取综合征收方式征税，2023月底前，综合平舒县为0%。2019年9月30日起，对个人和企业不在中央政府住房承租交易服务网络平台上办理新签、续签住房承租合同信息采集、注册登记或登记，或房租低于房租基本产品价格格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。”
可视为是中央政府为缓解深圳居民居住生产成本高昂所进行的又一项行动，和去年官方公开正式发布的意图——一房一价，控制涨幅，“年房租增长率不超过正负5%”——相比，新的政策重点突出了房租绝对额的控制，而没有提年房租升跌幅的限制。
下面两张图：深圳规土委相关负责人在去年8月的房博会承租论坛上，第三次透露深圳将通过“一房一价”、“一年一调”来管控房租。
照此看来，下面中央政府需要编制一个覆盖全市的住房房租基本产品价格格系统，每个区域的房屋应该租多少钱，要由这个系统来确定。但之所以说是基本产品价格，也许一是中央政府免于给操纵消费市场微观产品价格口实，二是留足弹性，保留中央政府强大的存在，可进可退。
推行这个最直接的原因，是去年社会资本大举进入城中村发展“长租公寓”以及长租公寓运营商高价拿房，加重民众对城市房租大幅抬升的担忧。
但再往前溯，2017年，中央政府专门颁布政策“鼓励房地产企业拓展住房承租业务”。因为，2016年5月，国家将发展承租住房确定为“房住不炒”的核心内容之一。
这很多问题一深究，就没法聊了。回顾这整个住房承租事业发展的过程里，开发商到底扮演了一个什么样的角色，可能开发商自己也郁闷了。
只要是说对产品价格进行“辅导”，大多数百姓还是欢迎的，因为相比于产品价格的消费市场竞争，“基本产品价格”拥有高度的“确定性、安全性”，一直被民众认为是真正的“民生举措”，就像在其它领域里的价管一样。
平心而论，这推行的多项政策中，大部分都是值得支持的——包括多渠道增加承租住房供应、房东不得单方面随意涨房租、规范化城中村规模化柔性改造、税收减免支持发展承租住房、企业进军城中村要给租户3个月寻租时间等等。
但最为核心的一点：推行住房房租管制，却有可能会逆转这个政策精神。
假定在一对个人口持续净流入、承租住房不充足的消费市场上（比如深圳）。
对于一个城中村的房东，他有10套房子在承租，本来每间都可以租2000块，现在你要他租1800，不然就课税。他会干什么？
他可能会以合同附件的形式要求房客承担住房的维修费用，对于很多老房子而言，这一笔费用可不低。比如厨房的橱柜更换，要几千块。房客当然可以拒绝，但房东会失去修缮房屋的动力，宁愿解约也不维修。
他也可能会虚报“网签产品价格”，表面做低，但实际产品价格比网签产品价格高，这样一来，承租消费市场上就会有“阴阳合同”出现。
他也可能会把房间继续拆分得更小，做成新型的“劏房”；
也会出现很多“二房东”，转手偷偷再租出去，形成一个“地下消费市场”。
总之，会有很多想不到的情形出现。你有张良计，我有过墙梯。消费市场的应对，就像以假离婚破解限购一样，会多到你眼花缭乱。
最终，也许会是这样一种结果：对于官方而言，表现在网签上的住房承租产品价格，非常平衡又涨幅缓慢，但是，表现在房客真实的租房负担上，恐怕没有丝毫的下降。就和在住房买卖消费市场上推行的限售政策，是一样的逻辑。
这是对于私人房东而言，对于承租机构而言，如果中央政府给定的房租基本产品价格过低，毫无疑问，开发商“拓展住房承租业务”的动力会削弱甚至消失，这将会和中央政府的初衷相悖，并最终反而会减少承租消费市场上的房源供应。目前企业杀进长租公寓消费市场，依然是处在资本烧钱的阶段，商业逻辑并不成立——通过提升房屋的承租管理水平以及延伸服务来赚钱，如果不是低生产成本的保险资金，或者小规模操作，是比较难赚钱的。
再好的政策，最终都要交给消费市场来检验。每对个人、企业，对政策的理解和应对策略都不一样，他们最终的犯罪行为，决定了政策的成败。到时候，中央政府部门怎么说是一回事，消费市场真相什么样是另一回事。
这些其实都是老生常谈了。
在美国、日本，住房房租管制都有几十上百年的历史了，弗里德曼、哈耶克、斯蒂格勒合写旧金山房租管制的失利《房租管制：神话与现实》，野口悠纪雄《战后日本经济史》中谈及日本房租管制的失利（日本二战前推行，1986年废除），张五常也专论过香港房租管制的失利（香港1973年推行，1998年废除）。以旧金山为例，书中有个最为著名的对比：1906年旧金山大地震发生后，每10个房屋承租广告对应一个租房需求；而1940年旧金山开始推行房租管制，房屋承租广告：租房需求却变成了10:375。因为房租管制了，房主们不愿意租房子，更愿意卖掉，结果供求反而失衡了。
黑、汉堡房价的大涨，大家可以去查一下。
有一种折中的办法可以考虑，就是中央政府手中掌握到足够数量的“公共住房”，用来保障到应该保障的人群。在这一类的政策性住房上——类似香港的“公屋”，中央政府可以推行“房租基本产品价格”。
中央政府掌握的政策类住房43万套，占比只有4%。在其中用于承租的783万套住房，中央政府保障房用于承租的是13万套，占比不到0.2%。城中村一共是510万套，几乎全部用于承租（490万套），占比62.6%，正是城中村缓解了深圳的房租涨幅，让刚到深圳的年轻人和穷人们有一个落脚之地。
中央政府现在做的事情就是大幅增加“公共住房”（中央政府产权）的数量，比如说到2022年要发展承租住房30万套。但显然这个规模太小了，如果要学香港（现时公屋大约260万套），深圳未来须要的公共住房资源估计要达到400-500万套以上。不说太难达到，就是真的达到了，光是每月的补贴维护费，都是天文数字。
但中央政府掌握大量的公屋有个很大的问题，它必须只能针对“特定人群”，也就是说，它改变了“价高者得”的消费市场规则，而换用了“身份规则”来替代。低生产成本住房，谁能得到谁不能得到，你必须要符合中央政府的规定。而这个制度设计的运行要求只一点：公正廉明，能不能做到有巨大的考验。从过往来看，没做到。
不能说一味的反对中央政府做干预，反对干预也不并非是说就代表着开发商和房主们的利益，什么样持中、认真的讨论几项政策，是中央政府要给出的讨论空间。
总结一下：
1、在人口持续净流入的大城市里，控制房租、房价不涨，本身就是一个世界性的难题。对这个问题，不要给予太高的期待。期待过高，动作就会变形。
2、由于历史原因，深圳没有别的办法，只能是快速增加住房供应。供应是由中央政府提供还是企业提供都不紧要，关键是要弄出来更多的房子。这是一个长期的过程，但却是对的事情。所有的住房政策都应该围绕着这个中心区做文章，这是正确的事情。房租、房价上涨的背后，根源都是：一在总量不够（1000多万套房不足），二在保障不够（中央政府公共住房数量太少）。
3、房租管制应当是一个短期政策，短期推行可能会有些益处，但长期推行会扭曲供求。除了上面的，还有一个是中央政府的监管生产成本。这个和房地产买卖消费市场、住宅小区停车位消费市场以及住宅小区物业服务消费市场的监管完全不一样，这三类消费市场只须要监管数以百计千计的企业，而承租消费市场是完全的私人消费市场，机构化比例只有个位数，中央政府等于是要把数以百万计的私人房屋消费市场管起来。生产成本可以大到无限，长期推行一定会有难以预料的副作用出现。
4、深圳越拆城中村，房租涨得越厉害。深圳的城中村原来几乎全部都是“住宅”——虽然都是“小产权房”，推倒重建之后，就要调整用地功能，减少住宅数量，增加商办比例，增加道路、学校、医疗、公办配套，客观上都导致了原有住宅数量的缩减。只要拆，就会涨，只能慢下来。
有一定的必要性。但如果仅此而已，也说明它更应该是个短期政策，甚至根本不须要搞房租管制这么大的游戏规则的改变，也可以实现。
6、对于买房而言，房租管制表面上会减少房地产的房租回报率，但基于上述，实际上并不能。它对买卖消费市场的影响，基本可以忽略。
