定了!“小产权房”挂牌上市买卖险遭大跌,违规建筑物认定被充分说明!

厚街房小妹    2022-05-13    12

“小房屋产权房”到底和违规建筑物是不是差别?是不是可能将因“发展史遗留下来其原因逐步形成”“增量非常多”等客观其原因而获得“隋东亮”或者买卖下手的打下基础?这可能将是每一位正定居于此类房房中的物业公司最重视的难题。日前,深圳市住建、规自部门联合出台《关于加强对写字楼类发展史遗留下来违规建筑物买卖严肃查处的通告》(以下简称通告),再次给各种“希望”泼了一盆冷水,更几乎将此类房屋挂牌上市买卖的路全然堵死了。

【私法分析:没房屋产权实际上是违章建筑】

“小房屋产权房”难题的麻烦之处就在于法无直接明确规定,对它的处理意见仅能见于各种经济政策文档中。不过若从私法上分析,办不下来正规的房屋所有价款和土地采用价款(现为房地一体的不动房屋产价款),实际上就表明涉案房屋不具有正当性。

即使此类房屋在修建时存在各村同意修建等事实,但任何人一级政府、组织机构都无法逾越法律去办事。地方上当年为了发展经济、盘活利用集体土地而擅自采取的占地建房犯罪行为,本身就涉嫌违反城乡规划甚至是违规用地,其本质上是违规建设犯罪行为。

基于此,《通告》中并未采用“小房屋产权房”这一非法律用语,而是选择了“写字楼类发展史遗留下来违规建筑物”的表述。这几乎等于给“小房屋产权房”定了个性。

显然,对于违章建筑,无论是持有者还是意欲购买者,都不应抱有任何人无依据的幻想。能不碰尽量不碰,才是大实话。

【挂牌上市买卖道路被封死】

《通告》中特别针对此类建筑物的挂牌上市买卖作了如下明确规定:

1. 社区村企公司不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物买卖材料加盖公章或出具相关证明。

2. 注册登记机构、辩护律师事务所不得为写字楼类发展史遗留下来违规建筑物买卖犯罪行为提供注册登记或缔造服务。对违规违规提供注册登记和缔造服务的犯罪行为,坚决不予严肃查处。

3. 城中村工程项目列入预览单元计划前,各市政府应按明确规定组织机构积极开展写字楼类发展史遗留下来违规建筑物物业管理基本权利人查证工作;对未积极开展物业管理基本权利人查证且尚未证实实施主体的预览工程项目,由各市政府在本通告发布之日6个月内组织机构补充积极开展物业管理基本权利人查证,防范城中村过程中迁离房炒。城中村市场主体与未经查证证实的物业管理基本权利人签订的搬迁补偿金协议不予备案。

这里需要指出的是,所谓“物业管理基本权利人查证”近似于城市房屋征税中的征税调查注册登记,即要明确此类房屋的“补偿金基本权利人”。

一旦房屋所在地被列入城中村工程项目范围,房屋就不再允许买卖,这就避免了有心人对迁离安置房的炒。

此外,《通告》还明确规定各有关部门都要对此类房屋的非法买卖犯罪行为在自己的管辖领域内加强打击力度,令其买卖犯罪行为全然难以积极开展,相关广告信息被彻底阻断。

【写字楼类发展史遗留下来违规建筑物最终将走向何方?】

对于这一“物业管理基本权利人”普遍重视的难题,笔者有以下3方面不成熟的观点:

其一,补办手续“隋东亮”困难较大。自“小房屋产权房”这一事物诞生之日,鲜有经济政策文档为其“合法化”开过任何人一个小小的口子。

“违规建筑物”是违规建筑物,即使确属发展史遗留下来其原因逐步形成的,也同样在司法机关制裁、惩处的范畴内,经济政策都是一以贯之的,出现大反转的可能将性微乎其微。

其二,“发展史遗留下来违规建筑物”短期内被责令限期拆毁、充公的可能将性不大。毕竟此类建筑物有不同于一般违章建筑的“发展史遗留下来其原因”存在,许多购买的物业公司也的确自身是受害者,这就决定了其处置无法全然等同于一般违章建筑,无法在短期内被简单、粗暴地一拆了之。

目前看来,物业管理基本权利人自己定居采用还是得到了默许的,事远无法发展到断电断电那般糟糕的程度。

其三,所谓“物业管理基本权利”很可能将一代而亡。由于“小房屋产权房”不具有正当性,没有房屋产价款,这就决定了其难以司法机关继承、转让、出租。一旦前述“物业管理基本权利人”死亡,“物业管理基本权利”就无法再延续下去,此类房屋或许终将难逃被司法机关充公、拆毁的故事节。

当然,不排除在时机成熟时特别针对物业管理基本权利人实施自主拆迁,使其自愿交出小房屋产权房,以共有房屋产权房、公共租赁住房等保障其基本的定居需求。

而如果走的是征税程序,无证的“小房屋产权房”显然难以与合法房屋获取同等标准的补偿金,补偿金被压低将是可预料的事。

在明辩护律师最后要强调的是,不同的“小房屋产权房”其违规性和发展史逐步形成其原因是不同的。到底会面临怎样的故事节,是一个需要具体难题具体分析的事,无法一概而论。通过罚款不予流转注册登记原则上是可能将的,但前提是对其违规性要有正确、客观的评判。(茀蕨/文)

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