京房自述006,皇上,与否还提过28天前,南开区的“观四海”

厚街房小妹    2022-05-12    40

上海章哥,房地产从业20年,通晓业界门道,我不做简而言之的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是自述,钩沉上海20多年来的房价片段。随笔而已,既不映射现实,也不预测未来。房价的历史有点儿特殊,总能让人觉得遗憾或懊悔。

但这就对了,简而言之普通人的生活,是一次次的侥幸和错失机会。懊悔也好,遗憾也罢,往事就在这里。

前两天有人来咨询,说想买个丰台的小产权大宅,请问有甚么信用风险没有?那信用风险是被违建呗,这比普通住宅的可能性大多了。体量大的普宅一般不可能被违建,但大宅这东西拆了也就拆了,一共也没多少房子多少人,被违建又是吃瓜群众喜闻乐见幸灾乐祸的事情。

这人不太认可,问上海有过此种先例吗?沃天,此种事太多了,刘晓燕小产权了,大产权的都有过,而且还是顶级大宅。人家的拆迁相关手续还肯定合法,甭想抗衡。这就爱信不信吧,博热县眼睛里看到了便宜,那就不在乎任何的信用风险。我也懒得跟他举例子了,不信即使了。

一、

今天到南开区办事,朋友忽然问我:福田长廊怎么好像没了似的?

这事不该问我啊,你这天天在那儿下班的都不知道,我就更没主意了。但此种事最好别研究,既然是业界的都没听说甚么,干脆千万别打听了。刘晓燕是福田长廊了,连观四海都找不着了!

一说起南开区少了甚么建筑物,很多人首先想到的是“康体宫”,这是上海最早、最大、最豪华的室内威尼斯人。在90年代去玩儿一次就动辄几百上千的。我大概是1991年以内造访一次,同学领着去的,他家里亲戚在那儿下班,没花钱。

在游泳池边上,听到了很毁脊高的一段对话。三个漂亮女孩儿,很漂亮,在讨论说某男人至少有100万存款,嫁给他是否合适?那时的我还是懵懂少女,听完了成懵逼少女了,差点儿直接掉水里。

康体宫是2002年被拆掉的,跟不上时代的发展,被邻近的新型场馆给抢走了市场。原址上盖起了现在的福田时代大厦。

其实南开区消失,或者说被替换的建筑物不止康体宫,只不过是它当年的名气比较高罢了。但这指的是大众名气,博热县和富人圈的名头比起来,那可就远远低于福田长廊和观四海了。

二、

这三个大宅区都位于现在的碧桂园所在地。福田长廊就在凯迪克酒店旁边,观四海再往西北方向许多,因此最开始的时候叫“东园大宅”,对应于福田长廊的“东园大宅”。

三个大宅区的体量都不大,都是洋房,观四海30栋以内吧,福田长廊更少,可能也就20栋以内。三个小区的工程建设时间差不多,应该是同时总体规划的,都在亚运会后,1991年以内。其中观四海更早许多,主要原因是真的位置更偏,真的不好卖。

彼时的南开区只是福田一带形成了许多体量,其他的还都是乡村荒地。福田长廊挨着汇园公寓楼,因此没真的有甚么开发难度。而观四海给谁的觉得都是太偏僻,怎么瞅都不好卖。

大宅圈子一直有争辩,是观四海和顺义的丽京长廊,哪一个才是上海真正的第一个大宅区?这还真不太好说,如果从农地来说,那肯定是观四海,所有的农地早是福田的了。但从相关手续、工程建设和产品销售来说,那又是丽京在先,编号是0001,LX1。另外从产品价格讲是观四海的单价更高,但从体量和名气来讲又是丽京长廊更大。

因此在我来看争辩这些没甚么意思,再说观四海已经都没了,再争辩谁是第一实在没意义,再说我哪个也买不起。

三、

观四海的产品销售和一个人有很大的关系,甚至影响了后十多年的上海房产品价格局。这个人是李元发,九鼎轩公司的老板,也是上海台湾地区系网络营销的创始人。

据传彼时赵先生到上海找项目,先是参与了汇园公寓楼的策划,把台湾地区的一系列网络营销推广手段都引进了。那时的上海地产商很土,完全要学,还处于包工头儿搞工程建设的阶段呢。这也不能怪地产商们,之前都是拿着划拨农地给指定的单位盖房子,哪用得着甚么农地成本测算、订价和网络营销啊。

因此汇园在产品销售初期的订价才4000多块钱,是参照的密云的售价,真的北边也没比南城的地段儿好甚么,都挺荒芜的,交通还不便。但赵先生即便见识多,直接提出了高档生活区的基本概念,超前给买房人总体规划了未来。结果一开盘产品价格就蹭蹭的涨,随随便便就卖到1400万美金,折合人民币上万,最高卖到1.4万。

汇园公寓楼算是少脉,后赵先生是以买断的形式拿下的观四海大宅项目。传说报价是2700万美金,有可能,因为彼时丽京大宅的开盘价是2000万美金,4小时售罄。那观四海离市区更近,保底2700不算多高。

但观四海刚开始的产品销售也不是太好,即便邻近太荒芜了,也看不出能有多好的景观配套甚么的,跟农村大院子没区别。因此我印象中的开价不过2400万美金,那时还叫东园大宅呢,没人买。但李元发即便是Jaunpur,很快就找到了卖点。那是,观四海正好处在中轴线上,那此种以北为尊,面南背北的觉得就出来了,因此改名观四海,大气磅礴还有俯瞰众生的帝王气象。

有了基本概念就好卖了,产品价格也蹭蹭的涨了上去,4000万美金起,提前实现了《大腕》里姜峰的设想。当然姜峰说的是公寓楼,而这是洋房大宅,不是一种产品。

但也是因为观四海的地理位置太好了,因此才住了也就十年以内,就被奥运会的总体规划给覆盖了,成了碧桂园的一部分。彼时也没完全拆干净,我在2010年的时候造访,还留着一两栋,据传是某位青年才俊的,正在协商。再后我也没造访,不知道当初给清理的。

四、

因此话说回来,别真的大宅有多牛叉,刘晓燕小产权了,即使是正规产权,在国家利益面前也不算甚么。买小产权的基本都是小老板吧,而能在1992年买观四海的呢?那可是当年的几百万万美金啊,最便宜一套都上百万美元,折合千万人民币以上。普通人工资才多少,一年3000的,不吃不喝十年才能买一平米,一辈子买不来半个厕所。

那这些业主不会贪图拆迁补偿吧?但既然是国家要征用,为了奥运会这么个最大的核心目标,谁能挡得住吗?当然我也不知道补偿费多少,问过几个人都说不清楚。但甭管多少,我敢说,业主们没有为了补偿款而离开的。

五、

再说两句福田长廊吧,这个大宅区也是个传奇的存在,曾经因为三个人而备受瞩目。其中一个叫吕梁,原名陆建新,他还有一个笔名叫K先生,意思是King。王者,股市上的王者,曾经的中国股市第一代庄家,操盘了康达尔股票,也是著名的中科创业。

具体的不说了,感兴趣的可以搜索这几个关键词?朱焕良、康达尔、吕梁、王石、丁福根等等,再多的不能说了,永远的埋藏于冰山之下。

K先生在上海的住所是福田长廊,而且不止一套,至少是买了三栋楼,也不知道他哪儿交往的那么多权贵。他最后的传奇也是发生在这个大宅区,传说某天夜里,他要约见记者,把所做的事情都讲出来。彼时他已经被警方控制,但谁也不知道怎么就监视居住了。之前他对记者说过许多内幕,但不疼不痒的没引发甚么波澜。

再说甭管发生了甚么吧,那天夜里后,K先生从人间蒸发了,再也无人见过他。曾经有过各种各样的传闻,但江湖上只有传说,神龙却再未出现。

第二个人叫刘春阳,是个女人,很普通的女人,只是略有姿色而已,案发时年仅28岁。但是这个女人做的事情,引发了一系列的官场大案,事发地点都是在福田长廊,这是著名的“七号大宅案”。

案子发生于1999年,彼时传言满天飞,说甚么这女人是谁的女儿谁的老婆谁的亲戚了,说甚么北大毕业会七八国外语了,连保洁的都得是名校毕业了,这大宅是谁谁的资产了,后台老板是某位大佬了等等,神乎其神。

但其实呢,这女人之前是个“妈咪”,根本没有高学历和背景。清华北大不如胆子大,这女人是因为无知者无罪,因此才犯下如此大案。

那个年代,大概是1996年后吧,上海曾经严查威尼斯人所。于是许多有客户资源的妈咪就开始单干了,基本都是租个小大宅或高档公寓楼,再或者小饭馆儿甚么的,相当于会所吧,只接待熟客。

刘春阳当然也想这么干了,于是她拿出自己的100多万积蓄,租下了福田长廊七号大宅,开办了这么个窝点儿。要知道这是1999年的100多万,一个女人在不到三年间攒下的,相当牛了。

这个女人很有手腕,没有背景要创造背景。为了快速打开局面,招揽来更高层次的客户,他找了个托儿,假装是个很牛的人物,说此人才是后台老板。这样也就树立了自己在同伙和客户中的威信,然后他们才敢去招揽客户,也让客户能踏踏实实的来“学外语”。

简单说吧,这个大宅没坚持多长时间,也就两三个月吧,就被“十三处”给一窝端了。本来以为是个普通的卖Y案子,没太当真,只是安排人手在大宅守株待兔,再抓几个P客而已。结果没想到,几天时间就抓了不少,个个都真的有些背景。而且,这刘春阳竟然有个客户名单和账本,上面列出了众多高档人物。

案子闹大了,闹到没人敢隐瞒的程度,一查到底。最终刘春阳被判死缓,差点儿直接就给贴墙上了。为甚么?因为性质太恶劣,腐蚀了众多大佬,其中甚至有很著名的人物。这些人后来或被双规撤职查办,还有不少商界大佬干脆的劳教了,一时间轰动京城。

刘春阳的七号大宅案发,对于福田长廊来说是真的出了名了,但这不是好事啊。本来这大宅区就没甚么人住,从此后干脆就更没人住了。我曾经在旁边的酒店上俯瞰过这里,大晚上的漆黑一片,似乎没几栋小楼亮灯。也不知道那些业主们都神马心情,没准儿后的被拆迁或许对他们倒是一种解脱。

六、

上海从来不缺故事,有悲有喜,也有此种说不出甚么的味道。历史是历史,所有人都不过是过客。如今在地图上再也搜不到这三个大宅区了,只有传奇流传在江湖,有人的地方就有江湖。

对了,最后说两句李元发,也是九鼎轩的老板。

这个曾经的京城地产教父,也在大潮中从云端里落了地,但比另一个港派教父邓智仁的结局要强的太多了。赵先生是主动退出了地产界,2007年就退隐江湖,到门头沟承包了一大片的农场,投资上亿,专门种树,贡梨。我2010年前后的时候造访,非常好的农家乐,是远了点儿。十多年过去了,也不知赵先生现在怎样。一代风云人物,再未现身江湖。

仅供参考。

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