“越宏观调控房价越涨”，“房子越盖越多买房却愈来愈十分困难”……这些都是过去二十年，大多数购房者对我省房地产的两极化第一印象。
统计局统计数据表明，2021年全国平均房价持续走高，达到了10218元/平，较2020月底的9859元/平，上涨了近4%。
深圳的小产权房怎么样虽然今年三季度年来，部分领涨板块卫星城房价有明显上涨，但是对于买房人来说，买房生产成本只增有增无减。房产研究者王磊直言不讳指出“事实真相”：涨是猛涨，跌是微跌，刚购买价房越等生产成本越高。
中原地区地产研究所统计数据表明，2021年房价宏观调控总计下手单次高达651次，日均下手1.78次，创有史年来最高历史纪录。但频密的宏观调控并没把房价“打拿住”。
除此以外，今年11月年来房价频吹冷，经过两个半月的市场发酵冷却，共振元宵节圣诞节是购房淡季，现在许多卫星城的售楼部又“门庭若市”了，近期地产商正式宣布“全面性涨价”的也大有人在。
02
深圳光明长圳小产权房究竟是甚么其原因引致我省房价“久调若非”？
地产元老马云道破：
房子越盖越多，可房价却愈来愈高的根本其原因众所周知是，许多房子买回后就废置节约了，并没被充分运用。我知道在北京有人买100套房，自己只住了两套。
一言概之：废置率持续上升，是引致我省房价“久调若非”的主要其原因众所周知。
我省究竟有多少废置房？
这个答案可能超乎许多人的想象，根据现有的科研统计数据综合测算得到的结果是：全国废置房1.2千万部。
首先，2020年央行报告表明，城镇地区户均拥有1.5套房。
七普统计数据表明，2020年末，全国共有家庭户4.94亿户，其中城镇家庭3.05亿户，平均每个家庭户的人口为2.62人。
以此可以计算出，全国城镇地区住房总量是4.57千万部。
这是全国所有的住房吗？
当然不是，央行只统计了商品房、保障房，其它诸如小产权房以及早期的房改房并不在统计范围内。
机构研究结果表明，城镇产权住房和非产权住房的比例是3：1，换句话说，城镇地区非产权住房还有1.51千万部。
其次，任泽平研究团队在2021年6月份研究报告给出的结果表明：根据测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63千万部，套户比从0.8增至1.09。
再者，2018年12月份，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布《2017中国城镇住房废置分析》报告表明，2017年我省家庭住房废置率远高于自然废置率，全国住房废置率21.4%，一线卫星城废置率16.8%，二线卫星城22.2%，三线卫星城21.8%。商品房废置率最高，达到了26.6%。
废置率21.4%，这是2017年的统计数据，事实上在研究者看来，过去这几年我省的住房废置情况非但没缓解，反而愈加严重了。
根据任泽平团队的测算，2020年末，我省的住房废置率或高达22.4%。
基于上述三个统计数据，不难计算得出，当前时期我省的住房废置总量为1.2千万部。按照七普统计数据，每户住2.62人计算，这些废置房足够解决3.144亿人的居住问题。
03住房废置率持续上升的“危害”是显而易见的：第一，大量住房废置，不仅节约了大量社会资源，还占用了信贷资源。
按照2020年住房废置率20%计算，2020年废置住房占用的贷款余额就高达12万亿元。
用西南财大教授甘犁的话说，废置住房占用了大量的住房贷款，不仅是对贷款资源的一种节约，而且会蕴含巨大的金融风险；
第二，大量住房废置节约，有钱人买回房子后不住也不出租，只是废置落灰，坐等房子升值，意味着国家千方百计设计的“住房供给平衡”被人为打破了，其结果就是住房供不应求，直接推高了房价。尤其是住房矛盾突出的卫星城，高废置率，甚至可以说是推高房价的“罪魁祸首”。
事实上，现实中数以亿计的买房人就正承受着房价太高，买房十分困难甚至是压根就买不起房的煎熬——统计局统计数据表明，过去二二十年全国平均房价涨幅高达530%，由不足2000元/平，一路狂飙至破万元一平。
根据全国房价行情网站公布的统计数据，2021年12月份，全国百强卫星城的购房门槛已经提高到了167万，即便是按照三成首付贷款购房，买房的最低生产成本也高达50万（这还不包括税费和房屋维修基金）。
然而资料表明，2020年城镇居民人均可支配收入是43834元，城镇居民人均消费支出27007元。由此计算得出，2020年城镇居民人均结余资金16827元。
这意味着攒够购房首付款需要29.7年。即使是一家三口一起努力攒钱，也需要至少10年时间，才能攒够两套房子的首付款。
光攒够首付款显然是不够的，因为还得有能力偿付未来三二十年高于本金一倍的银行贷款利息。
房产研究者卢骏直言，当前时期，我省房地产面临的最尴尬的处境是：默默地是全国废置房1.2千万部，默默地是刚购买价房十分困难。
尤其是四大一线卫星城“北上广深”，废置率不低于15%，超过国际合理水平，但房价已经高达10万元一平，购买两套最普通的小房子总价也需要四五百万，这对于许半月薪不足万元的卫星城工薪阶层来说，无异于“天价”，在这些卫星城，普通人想实现买房安家梦，无异于痴人说梦。
然而，近期却有知名研究者站出来大放厥词表示“不能污名化房地产”、“房地产没泡沫”……每每听到这些言论，笔者就心如刀割。这真的是应了那句话：中国盛产研究者，但却很少有研究者敢于直面现实，说真话。
04那么究竟该如何打破当前房价的尴尬处境，烫平房价泡沫呢？
原住建部副部长仇聚润提出了软件系统。在仇聚润看来，房地产泡沫形成由来已久，冰冻三尺非一日之寒，房地产泡沫不能贸然刺破。
最好的办法是以时间换空间，多措并举逐步烫平房价泡沫。而烫平房价泡沫关键需要做到这“两点”：
第一点是增加多套房者的持房生产成本，征税是最好的选择，空置税、房产税、物业税、房东税是时候登场了，多种税收合力，不仅能有效遏制投机炒作，平抑房价，更能在一定程度上缓解地方对土地财政的依赖。可以说，“征税”可以起到“一举三得”的作用；
第二点是严控炒房资金，杜绝虚加杠杆炒房行为。对于投资、投机性购房贷款，要加大审核力度，更要建立责任制。
持房生产成本大幅增加共振不能加杠杆投资炒房，炒房客就没了操作空间，就会对房地产逐渐失去兴趣，如果政策实施得到，房价趋于稳定，炒房无利可图，多套房者更会加速抛售房产。
其结果就是住房供应进一步增加，有利于市场加速转向于买方市场，那么房价也就能更快回归到理性水平。
仇聚润提出的解决办法能够落地实现吗？答案是肯定的。
首先，对房地产征税这件事，国家已经在紧锣密鼓制定政策了，尤其是房东税、房产税已经跨出了一大步——房东税目前全国已经有三个省市出台了该政策，分别是湖北、河北、云南，最高征税20%；
房产税试点已经获得授权，研究者预测，最迟到明年6月份就会有试点卫星城名单公布的消息。此外任泽平预测，北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、苏州、东莞、三亚、海口、成都、西安、无锡、合肥、厦门等领涨板块卫星城逐步纳入房地产税试点的可能性较大。
其次，信贷端严控投资炒房，其实这两年国家一直在做，只是有时候执行严格，有时候又有所放松，归根结底是因为，筛选十分困难，有时候政策执行过严会误伤买房人。
2021年4月起，在深圳、广州、上海等地大范围开展的“严查经营贷违规流入房地产”行动，就是最好的证明。
从目前官方释放的信号来看，2022起，信贷这个“武器”依然会成为宏观调控的重头戏——今年11月年来，央行、住建部、银保监等三番五次强调，要增强信贷总量增长稳定性，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房买房人正常释放。
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声明：本文图文、素材、图片来自房价新谈
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