东莞限牌加码,六一看房去喽,120个楼盘Soleymieux偷走!

厚街房小妹    2022-05-09    57

今天(4月28日),东莞房价新规备受瞩目袭来,终于迎房价收紧!

为了支持合理住房市场需求,加大禽流感纾困工作力度,强化专业人才购房政策,招揽专业人才留莞发展,修正强化购房措施。

新规将从2022年5月1日起开始实行,具体内容如下:

1、恢复对个人所得税购房,认社会保险和对个人所得税。

2、逐月连续交纳修正为总计交纳。

3、第母阎氏房前两年社会保险或对个人所得税总计满12个月,母阎氏房前4年社会保险或对个人所得税总计满36个月。

4、专业人才购房,本科/初级/技师均可,第母阎氏房前2年总计交纳满一年,母阎氏房前3年总计交纳满24个月。

5、新入户可即刻买房,取消一年限制。

6、禽流感时间的认定为2021.12-2022.4月,2022.5-7月为开户期,7.31前开户社会保险或对个人所得税,逾期不认。

7、每月对个人所得税实际交纳的金额要>0。

这两天,整个大湾区房价都风起云涌!4月26日,佛山发布满5年的商品住房,不计入居民家庭拥有住房套数;27日,中山也紧随其后,大专以上学历,在全区范围内即可买1套新房。

拐点信号也越来越多,今年有买房计划的人,该怎么选呢?

用自上而下观念来买房,是2022年东莞买房人首先需要学习的。

为什么要用自上而下观念?自上而下观念能帮我们透过表象去抓难题的本质关键,思考难题产生背景与系统因素,让我们看到难题的多种解决方案和标准答案。

01

东莞房价,分为五大八一队

据不完全统计,全区目前主流产品/即将抄底的楼盘约120个(包括圣索弗勒维孔特),选中谈何容易?

这难题难度,堪称女友和老妈同时掉水里先救谁,不管给出什么标准答案,总有人提出反对票。

对对个人而言,买对房子没有绝对的标准答案,更多是关乎资金和对个人市场需求。

但对于既想满足对个人市场需求,还想实现投资价值,那就必须带着自上而下观念的方式,来了解这座城市,才有机会一击即中。

步入“双万”时代的东莞,经济/产业/人口方面就不用多说了,无疑是宜业且年轻的城市。

规划上,东莞全区被分为六大片区,由于地缘关系,导致价格相差较大,房价结构分化明显。

市场结构分化如此明显的情况下,在同等价位下,选择一个高性价比最高的板块,从中寻找到一个综合素质最好的盘,自然就是最优化答。

这个难题看似很困难,其实挺简单,摊开东莞新一代3月房价地图(即住建局公布的新一代房产交易数据),标准答案显而易见。

目前,东莞房价分为五大八一队,1-2万,2-3万,3-4万,以及4万以上。

那么,这五大八一队该怎么选呢?

这里打个广告,本周五即4月29日晚上9点,房视静雯将线上现场直播,邀你一起探讨“六一买房攻略”。

什么样盘要血脂高?刚需必选盘有什么样?高高性价比盘有什么样?

特别注意!特别注意!特别注意!重要的事情说三遍!

本次线上现场直播,将在明晚9点开播,点击下方卡片就能直接预约现场直播,才不会错过现场直播哦!

继续往下看,房视君将为你一一分析。

首先,先奉上东莞4月主流产品/5月待抄底的120个楼盘总表,珠点马塔县保存,想要更高清图片variations二维码获取。

02

第一八一队(销售价格4万以上)

东莞新房销售价格4万+的区域,汇集在主城区/松山湖/滨海湾三大中央商务区,具体为松山湖/南城/东城/莞城/长安

这里补充说明,莞城/长安的情况,长安仅碧桂园云悦半山主流产品,销售价格4.3万;莞城则因零供给故无纪录,但1-2月其房产交易销售价格为3.9-4万+,故纳入第一八一队。

日前,松山湖内2盘新房备案,销售价格达4.8万+,分别为万科屈安,金港屈安Amou。其中金港最后一批洋房于上周末(4月23日)线上选房,价格在4.8-5万之间,帕西基超8成。

至于主城区的情况,南城仅鹏瑞天玥1个洋房主流产品,主流产品销售价格约4.6万,东城/莞城则零供给。

东莞新房销售价格4万+项目共计仅4个,选择的空间极少。

买房必选中央商务区毋庸置疑,但只盯着地板是肯定不行的,除了供给捉襟见肘外,还有准入门槛过高等难题。

同时,在东莞严控房价的情况下,中央商务区房价大幅度上涨的几率很小,并且在考虑高性价比等因素下,地板自然不是最优化答。

若实在只想留在主城区,那么南城/东城的圣索弗勒维孔特产品可以去看看,不过这仅推荐给没有房票人群,有房票的还是必选洋房。

目前,南城/东城主流产品圣索弗勒维孔特产品,还有一些是上车准入门槛比较低的,单价在2万左右。

其中不乏地段十分优越的项目,如位于南城的西平新地中心,临近西平地铁口/东莞CBD,主流产品建面约48-75㎡,价格在2.3万起。

项目详情戳链接查看:

戳视频了解西平新地中心

还有位于东城的华堂城市星光,临近下桥地铁口,主流产品建面约37-62㎡的2-3房,首付仅10万起,单价约9998元/平起。

华堂城市星光 海报截图

那么,有房票的主城区刚需就没有机会了吗?

南城将有纯三房社区登场——孚泰锦城,价格仅在3字头,建面约78平的三房,只有143套,预计将于年中抄底!

项目详情戳链接查看:

孚泰锦城 航拍图

03

第二八一队(销售价格3-4万之间)

东莞新房房价第二八一队,销售价格在3-4万之间,分布在六大片区,共有35个主流产品楼盘,涉及12个镇街:

主城区:南城/万江/石碣(共5个楼盘)

松山湖:寮步/大岭山/大朗(共9个楼盘)

滨海湾:虎门/厚街(共8个楼盘)

东南临深:塘厦/凤岗(共11个楼盘)

东部产业园:黄江(共1个楼盘)

水乡新城:道滘(共1个楼盘)

这个八一队是比较尴尬的阶段,放在全区里虽然价格并非最高,但其中不少项目都是区域内的价格标杆,价格上来说高性价比不高。

以道滘为例,首嘉鹭湾1号新房备案销售价格约3.1万,为区域价格标杆,但道滘新房销售价格仅约2.6万,论高性价比其他项目更高。

那是不是意味着我们就不能选择以上区域了呢?

NONONO~那就太绝对啦,这些项目也有各自优势,比如地段/产品/生态/配套等等,若符合对个人市场需求的都可以买。

其实可以反向思考,去看看这12个镇街内价格较低的楼盘,或者是去捡漏,看看这些楼盘的尾货。

一方面,虽然外部因素影响会有价格差距,但同区域内价格差距不会太大;另一方面,东莞房价上涨的趋势依旧,所以大方向这样走,肯定没错滴。

3-4万高性价比较高,重点关注区域:寮步/虎门!

寮步,拥有不可复制的地段优势,毗邻主城区/松山湖,一边是东莞行政中心,一边是东莞科技创新高地,承接双核区域外溢。

外溢驱动下,寮步价值一直在攀升,有人会说现在价格太高,正如上面所述,可以关注区域内房价较低的楼盘和尾盘。

如与东城“一路之隔”的万科时富·金色家园II,主打建面约75-153㎡的2-4房,销售价格仅约2.6万元。

还有华侨城纯水岸,目前剩余十几套,少量126㎡四房和90㎡三房,价格为2.8-3万左右。

虎门,位于大湾区几何中心,紧邻滨海湾新区,区位同样优越,处广州南沙和深圳前海的环抱之中,与广州南沙一桥相连。

同时,虎门还是东莞唯一集高速铁路、城际轨道、地铁、高速公路与粤港澳航线于一体的区域性交通枢纽。

高性价比较高的项目:粤港湾樾光里,近12万㎡的轻文旅生活大城,最大楼间距达到140米,目前主流产品洋房销售价格31300元,主打建面约92-127㎡的3-4房。

项目详情可戳链接查看:

04

第三八一队(销售价格2-3万之间)

接下来就是重头戏,东莞新房房价第三八一队,销售价格在2-3万之间,共有46个主流产品楼盘,涉及23个镇街。

特别注意,表格内莞城/南城/万江2字头的项目,主流产品均为圣索弗勒维孔特产品。

为啥说这个八一队是重头戏呢?

首先分布区域广,并且这个价格区间是大多数人踮踮脚就能上车,高性价比较高。

2-3万高性价比较高,重点关注区域:厚街/茶山/道滘/高埗!

厚街,区域优势明显,位于主城与滨海湾新区的双核中心,其产业基础雄厚,长年霸榜全国千强镇,主城区人口外溢的集中地,大交通后发优势凸显。

区域内高性价比较高的项目:海逸豪庭尚都二期/时代天韵,均临近南城水濂山,生态环境优越,教育资源丰富,价格在2.5万左右,当然这2个项目也有劣势,奈何价格是真香!

戳视频了解海逸豪庭尚都二期

茶山,位属松山湖片区,无缝连接东城,作为东莞市城市副中心区的地位日益凸显。

与此同时,交通上茶山优势突出,为数不多坐拥地铁站的镇区之一,率先享受到轨道交通发展红利。还有桑茶快速路,全程无红绿灯,自驾可快速直达东城,预计今年年底开通。

区域内高性价比较高的项目,嘉华嘉誉湾,紧邻桑茶快速路,南向一线瞰江大盘,主推建面约98-133㎡的三至四房,销售价格约2.6万起。

项目详情可戳链接查看:

在茶山新城板块内,还有一个适合改善类上车的纯四房社区,莞民投·和昌莞月湾,主打建面约115/125㎡的纯四房,销售价格约2.6万起。

项目详情可戳链接查看:

道滘,是主城区到水乡片区的创新节点,得益于紧邻南城的区位优势,还得到东莞轨道的青睐,汇集3条核心轨道。

区域内高性价比较高的项目,水岸君悦东方,地理位置优越,交通便捷、直达南城/万江/厚街三大中心。

项目主流产品建面约95-142㎡三至四房,无论刚需或改善均能找到适合自己的产品。

戳视频了解水岸君悦东方

高埗高性价比较高的项目,华侨城天鹅堡,是华侨城颇为高端的系列,距离梨川大桥直线约500多米,能快速通达东城/莞城。

其主打建面约96-178㎡的3-5房,明码实价26755元/㎡,预计这个六一开放营销中心。

项目详情可戳链接查看:

05

第四八一队(销售价格1-2万之间)

最后终于轮到24K超级刚需主场,东莞新房房价第四八一队,销售价格在1-2万之间,共有21个主流产品楼盘,涉及15个镇街。

其中,一部分为圣索弗勒维孔特产品,真真正正的洋房项目仅12个项目,这些24K超级刚需盘,主要分布在水乡新城/东部产业园片区。

主城区:东城/南城/石碣(共3个圣索弗勒维孔特产品)

松山湖:寮步/茶山/石龙/石排(共5个楼盘,2个圣索弗勒维孔特)

滨海湾:沙田/厚街(共2个圣索弗勒维孔特产品)

东南临深:樟木头(仅1个圣索弗勒维孔特产品)

东部产业园:谢岗/桥头(共4个楼盘)

水乡新城:麻涌/中堂/望牛墩(共6个楼盘,1个圣索弗勒维孔特)

水乡新城/东部产业园,两条路线该怎么选?

重点关注区域:麻涌/望牛墩!

麻涌,位于珠江口东岸,毗邻广州南沙,将主城区、港口、广州三个经济增长极联为一体。

区域内交通路网完善,有广惠城际,还规划有地铁,同时还是东莞唯一同时拥有两个国家级港口。

区域内高性价比较高的项目,华侨城云瑞府,位于水乡新城CLD,主推建面约99-141㎡,据了解1字头就能上车,六一将开放营销中心,感兴趣的可以去现场看看。

今天就到这啦,如有其他见解,欢迎variations留言讨论哦!

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