深圳东莞东莞小产权房陆续被违建深圳竟除了物业公司虚幻能“隋东亮”_

厚街房小妹    2022-05-08    188

5月10日,深圳宝安区太和镇的沙亭新天地广场工程项目,被私自拆毁。

4月27日,东莞大朗镇一栋11层建筑物被夷为平地。

4月12日,东莞启东的海岸居工程项目11栋楼被私自拆毁。

4月初,东莞厚街一个楼盘被中央政府采取停电停电举措,并遭严肃查处公示。

……

这些建筑物都有一个共同的名字——小产权房(违规建筑物)。

临深城市的小产权房正在遭遇“大地震”,小产权房占全市总建面约50%的深圳,是否又会有所动作?

1

深圳小产权房现状

说拆难拆 大量增建工程项目遍地开花

深圳非官方一再强调,深圳没有真正意义上的小产权房,当前俗称的“小产权房”事实上属于历史遗留违规建筑物,其主要分为三类,两类是乡中央政府奶坛楼,与货品房形态相似,第二类则是当地原居民在中央政府分配的宅基地上,建成洋房的高层农民房,再进行分拆转卖;还有两类则是地产商买回村集体用地,未经合法建楼手续而建设并对外销售。

在深圳新房成交销售价格约5.4万/平的今天,小产权房以货品房1/3的价格吸引不少购房者买来自住或者笋盘。尤其是近几年,部份小产权房还能提供贷款,不需要定金买回,受到很多资金不足的刚需型的追捧。

而尽管深圳非官方近几年对违规建筑物的打击力度坚决,但由于各方面原因,同属于违章建筑的小产权房“长旋”陷入困境,在清拆小产权房上的“诚然”更是令购房者有恃无恐。

那些曾经说要拆掉的小产权房现在怎么样了?

龙华福轩大楼、金鸡C170

2016年8月,有关部门发布通知,将在两个时间节点里分别就福轩大楼(已改名为鸿华中心)以及金鸡C170采取“三清”以及拆毁等举措,最后期限是当年10月8日。然而,这三处楼房并没有在最后期限内被拆毁,甚至到2018年5月,这三处小产权房无论是商办、入住都一切正常。

这两个工程项目坐落于龙华清湖公交车站附近,去年3月,敬请期待新浪网曾实地寻访过,在“拆毁”风声下,福轩大楼照常商办,金鸡C170居民的生活也未受影响,部份房源笋盘,据了解,两房一厅房租是2500元/月。时隔一年,敬请期待新浪网再去寻访,三处楼房未见丝毫要染到的痕迹,唯一变的是上涨的房租——福轩大楼的月房租63元/平起,而金鸡C170两房一厅的房租也涨了500元,需要3000元/月。

记者实探金鸡C170,远处看基本处于新开业状况

金鸡C170内景图

住宅小区后方的安顺景荔径也是乡中央政府奶坛楼,宛如货品房

福永镜湖长廊

2015年,坐落于福永的小产权房镜湖长廊被扣押,并限期一个月拆毁,该住宅小区当时售出的房源已达上余套,地产商已回笼资金数千万元。

据《华夏时报》援引知情人士的话报导,当时对镜湖长廊达成的初步协议是,由地产商退款给购房者,但建筑物不会全拆毁,将打包出租或转卖给企业做员工宿舍,工业用地超出部份缴交价款。同时,由于受机场高度限制影响,这一地块上的建筑物最多只能建16层。

然而,截至2016年10月,镜湖长廊仍处于扣押状况,未被清拆。

2017年12月,有网友就镜湖长廊问题咨询,凌云街办公开答复称,暂不接到关于镜湖长廊的最新处置方案。

或因为中央政府在严肃查处小产权房上的尴尬,增建小产权房仍遍地开花,交易也较为活跃。打开某个专门从事深莞惠小产权房交易的网站,可以看到增建工程项目遍布深圳原关外新区。

龙华:中介机构在公交车站口打大富翁 60万买2房洋房

说到小产权房扎堆,龙华绝对是深圳的“重灾区”之一,从清湖公交车站出来,沿路就有中介机构拿着资料在推销小产权房,宣称60万可以买到2房洋房。

而据《中国日报》报导,坐落于三水附近的三栋小产权房最近在奥桑县,销售价格在1.4万/平左右,据中介机构介绍,短短1天左右的时间已卖出近一半房源。目前房屋已遭街道执法人员扣押。

龙岗:沙井违章建筑成群 1.6万/平工业用地极高

2013年以前,龙岗沙井新区是深圳乡中央政府奶坛楼最为集中的新区;11一号线开通后地铁列车途经沙井新区,密密麻麻的小产权房令人侧目。

沙井小产权房(来源:@龙华开心他爸)

据了解,沙井的小产权房多以住宅小区形式整体建造,这些奶坛楼有自己的样板间、停车场、甚至是住宅小区长廊,而且相比货品房工程项目,它们一般离公交车站较近,有的工程项目工业用地极高,价格已经去到1.6万/平。

2

业主心态

不担心会被强拆 还想着可能“转正”

事实上,对于购房者而言,深圳非官方处理小产权房时“高高举起、轻轻放下”的态度,也令他们对买回小产权房有了一定的信心。

去年,陈娟的父母在龙胜公交车站附近购置一套约100平的小产权房,总价140多万,一次性付款。据陈娟介绍,这套房并非是新房,原业主5年前买进的时候单价才几千元钱,在去年以1.4万/平的价格转手卖给他们。

既然手握100多万现金,为何选择买小产权房?对此,陈娟回应称,当时父母想要买一套大房子自住,深圳货品房价格太贵,140多万就算是付首付也买不了多大的房子;此外,他们也不想负担高月供,能定金买下一套房就最好。

而近期周边城市清拆小产权房的消息并没有引起他们的担忧。其表示,他们并不担心深圳会出现这样的情况,尤其是他们这种已经入住的小产权房。陈娟认为,如果要强拆,中央政府势必会想办法安顿好住在里面的居民,这个工程太巨大;不仅不会强拆,他们住宅小区甚至有业主幻想,未来中央政府会妥协,小产权房有可能“转正”。

但其实陈娟一家也明白,住在小产权房并非长久之计。即便是乡中央政府奶坛楼,一旦纳入旧改或棚改计划,也可能出现业主遭乡中央政府违约的风险;因此,他们计划再住几年就将这套房转手,在深圳买一套货品房。

3

拆与不拆

深圳小产权房是否还有第三条路?

“深圳小产权房会不会遭强拆?”关于这个问题,业界早有讨论。

在广东信荣律师事务所主任张茂荣看来,强拆既不是唯一出路,也不是最佳方式。他指出,强制拆毁涉及范围广,影响面大,实施效果差,遗留问题难解决;中央政府完全可以对该违规建筑物进行拆毁之外的行政处罚,比如说予以罚款、缴交地价、责令补办手续后合法化,如此,既能保障法律的正确实施,又能维护社会稳定,起到良好的社会效果,避免决定强拆后又实施不了,损害中央政府公信力。

但需要指出的是,法律只保护合法权益,小产权房,特别是这种违章建筑类的小产权房,因不是合法物权,所以无法得到法律保障。根据相关法律规定,违规建筑物类小产权房征收拆毁是不予补偿的,有合法建楼手续的根据规定予以补偿。

而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍到,目前深圳解决小产权房问题,除了一小部份可以通过确权解决,一小部份处于严重违规违规需要拆毁之外,还有一个重要的解决渠道——通过法律确权、技术认证后,中央政府会回购一部份小产权房作为保障房。

“因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房,单纯通过建房也不现实,小产权房是个很好的供应途径。”他解释道。

此外,深圳被列入首批12个住房租赁试点城市,去年8月深圳发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)和《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿),其中提出“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、管理。外界因此认为,这给小产权“转正”提供了契机。

不过,深职院房地产研究所所长邓志旺在接受媒体采访时指出,中央政府提出的收储100万套农民房进入租赁市场并不能给小产房合法化提供契机,市场不会允许这么做,深圳的小产权房体量较大,而且深圳的市场对全国影响也很大,但可能会存在有些小产权房业主企图钻空子等问题,这就需要中央政府在执行中尤其注意制定执行细则和严控实际执行工作。

对于深圳小产权房,你怎么看?

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