“莞八条”颁布两周多了，有热捧的也有反感的，但即便是为的是增量资产增量住房，全力支持科学合理的购房市场需求。
这几天，楼探看到最吓人的新规，来自于远在1100千米以外的安徽苏州——
说白了：引导中小学生专业人才回到苏州产业发展。
无法无天，虽然这讲法稍嫌蛮横，但这回程度Level MAX。
对于房价来说，新房的帕西基能拼楼盘的产品品质，能拼地区的产业发展，甚至拼政策也绝非不可，但大前提是弄清楚最终目的——全力支持科学合理的购房市场需求。
怎么认知“科学合理”这个词大家各有观点，但总不能是把点子追到还没出来工作的小学生深圳小产权房可以办租赁合同吗身上。
这是割葱吗？这实在是把葱根都挖掉，连葱种籽一起炒了吃，然后问你香不香。
东莞新房，没错92.15%的城市化水平
增加新房供给是为的是解决无房街坊的定居问题，也是为的是明显改善城市样貌、提升定居产品品质，应遵照自然规律，让购房者进行选择。
如此一来，怂恿购房者过分耗竭来促进新房销售，是舍本逐末的作法。
深圳小产权房价格走趋楼探挺遗憾生活在东莞，最少这里是让购房者来做题目，而不是逼着购房者去做填空。
东莞 图源：城西发布
在《东莞市住房建设“二三”总体规划》中（见楼探该文到2025年，东莞每月将追加6万台住宅房，二手货房可望收紧），数据统计数据显示，东莞全区住房总占地面积6.17亿㎡，但商品住房占地面积约1.84亿㎡，仅占全区住房总占地面积的30%。
这与东莞高度城市化的产业发展现状不相匹配（截至2020年11月1日，东莞城市化率已达92.15%），房价新房资源供给仍有较大的缺口。
繁华城西 图源：摄图网 已获授权使用
对于这个问题，东莞的对策有二：
其一，根据《总体规划》，“二三”期间，东莞市供给城镇住房44万台，其中批准预售商品住房30万台，约占供给城镇住房总量的70%。
其中较大的一部分，是通过统筹供给土地来解决。
根据在编的国土空间总体总体规划和近年来住宅用地供给计划情况，东莞住宅用地每月计划能供给规模在200-250公顷左右。
今年东莞总体规划供给190.9万平住宅用地，计划分为4次集中供给，其中首次集中供给已在4月份实施，但8宗土地有6宗中止，仅2宗成交。
将于6月24日出让的万江龙湾官桥滘地块 楼探摄
根据东莞市公共资源交易网公告，第二次集中供地将在6月24日进行，共8宗地块，包括颇受关注的广发南地块、万江龙湾官桥滘地块、松山湖创意生活城地块等，合计总起拍价达113亿元。
其二，就是通过旧改增量资产老旧板块，提高土地利用效率，增加板块的人口容纳量。
简单说来，就是通过重新总体规划老旧板块功能，增加楼盘和相应配套数量，同时明显改善城市样貌，提升片区居民的定居舒适度。
截至2021年底，东莞近3年共有306个旧改项目成功招引前期服务商，总面积达7875.27万平。
楼探近日走访了主城区的几个重点旧改地区，看看这里的代表作何时出炉？
5处旧改，弥补主城的遗憾
老莞城-创业新村
创业新村原本是莞城莞太路旁的一个大型社区，建于1999年，由于建成时间较久，为东莞街坊所熟知，慢慢地连带周边的道路及配套都被视为创业新村的范围。
创业新村实景 楼探摄
严格来说，创业新村周边的街区样貌虽然不甚崭新，但不乏新楼盘的进驻，往西约500米即达运河，河边依次并立着恒大华府、田禾塞纳河畔、碧桂园东江月、万科运河东1号等楼盘。
万科运河东1号实景 楼探摄
碧桂园东江月、田禾塞纳河畔实景 楼探摄
同时，创业新村临近莞城建设小学、莞城实验小学、东莞文化广场、莞城人民医院等优质配套，定居价值相当高。
然而，根据房天下数据，创业新村二手货房价仅为15477元/㎡，与近在咫尺的城西相差较大，甚至连同地区西城楼的多个二手货小区相比也处于下风。
究其原因，主要是创业新村建成时间较早，多以楼梯房为主，外观相对较旧，但如果这里出现一个纯楼盘，那可能就不一样了。
孚泰锦城，位于创业新村旁，属于目前该板块进度最快的旧改项目。
项目总占地面积9231.2㎡，总建面26592.71㎡，其中住宅建面12916.35㎡，总体规划有2栋住宅楼（15层），1栋商业办公楼（9层）。
孚泰锦城实景 楼探摄
从现场看来，1号楼已经突出地面，有4层楼的建设规模，预计将会是最新入市的一栋。
孚泰锦城1号楼实景 楼探摄
2号楼及3号楼则仍在进行基坑施工，目前仍在赶工。
项目主推78-88-98㎡城芯美宅，目前销售中心预开放，对外接受VIP登记。
城西芯-体育路
体育路在东莞城区也是属于较为繁华的路段，靠东边一侧先后有龙光君御旗峰、富盈东方华府等楼盘坐镇，还有广发金融大厦周边的多个小区如达鑫龙庭、凯名轩、华凯豪庭、世博领寓等。
总体规划将于6月24日出让的广发南地块也在体育路附近，是目前第二批集中出让中最受瞩目的地块之一。
图源：房莞局座
向西直连建设路，则是万科的势力范围，除了早期的万科运河东1号外，还有万科首铸翡翠东望，曾经一度领衔城西，如今二手货价已经去到42177元/㎡（诸葛找房数据）。
那么同样位于体育路上的旧改项目——恒兆公馆，能否突破这个价格？
从现场看来，项目建设现场仍在进行打桩及地面平整，与去年楼探踩盘时相比，进展不大。
恒兆公馆实景 楼探摄
公开数据显示，该项目占地约5600㎡，建面约39253.14㎡，总体规划2栋住宅楼及1栋商业办公楼。货量不多。
西平旁-旧锡边
在今天提到的几个地区中，旧锡边是片区整体旧改进度最快的一个。
早在去年6月初，旧锡边旧改即已经分片完成投资备案，分别为“旗峰名苑”、“旗峰商业中心”、“旧锡边商业中心”以及“立新社区旧锡边回迁房建设项目”四部分，旧改主体是东莞本土企业巨基地产。
楼探上次来踩盘的时候，旧锡边城更单元仍有大量破旧废弃厂房未拆除。
旧锡边城更单元 楼探摄于2021.7
再次踏足现场时，这里的旧建筑已基本拆除，同时巨基地产的广告围挡已经树立起来。
旧锡边城更单元 楼探摄
虽然还没有施工机器进场，但只要启动建设，预计该项目可能会在今年底初现规模。
其中，网友们所关注的旗峰名苑为定居项目，由本土企业巨基地产开发，占地面积41732平，总建面261981平，包括住宅楼、公寓楼、地下车库、配套商业及其他配套设施，投资超27.6亿元，占整片旧改总投资（43.8亿元）的一半以上。
目前东城新房稀缺，该项目可望成为下一个城区爆款。
东城南-九头村
先说踩盘结果，高田城南印象还是没有动工。
楼探在现场看到，内部草丛横生已达一人高，高田的广告围挡已经开始褪色。
高田城南印象内部实景 楼探摄
5月10日，楼探曾发布一篇报道《建面超17万平！东城南即将追加一个大盘，周边二手货破4万》，其中讲到东城南片区城市更捷伊调整，主要就是O街坊，即九头村旧改纳入东城南片区控制性详细总体规划。
调整后的九头村总体规划图
从最新调整能看到，东城南片区范围增加44.36公顷，同时总体规划两宗住宅地（其中之一即为高田城南印象）、1宗商业地、一所51班初中，以及公园、文化馆、社会停车场等。
立新九头村总体规划效果图 图源：嘉品设计
高田城南印象的停工，或许就与控规调整有关，如今批后公示已经出炉，该项目可能很快将重启建设。
据公开资料，高田城南印象占地约43521㎡，建面约174083㎡，容积率为4，建筑密度不大于50%，建筑限高150米，可容纳3250人定居。
牛山-钟屋围
牛山钟屋围片区是东莞较早进行的旧改项目，北面是五环路，东边是莞长路、同沙生态园，西面则是大片绿地和水库——西平水库，还紧挨着东莞高级中学和东莞一中。
改造前，钟屋围石湖内部道路破败，房屋建筑质量差，生活配套严重缺乏，大部分原居民已迁离，村内村内脏乱差情况严重，给附近学校及村民带来严重的环境和治安问题。
改造后，配套建设幼儿园、公园、广场、球场、村民活动中心（老人活动中心）、道路等公共设施，定居环境大为明显改善，另外村民平均获得350万元/户现金补偿、超过200㎡/户的现代住宅和平均40㎡/户的临街旺铺。
羡煞旁人呐。
但这还不是钟屋围旧改的重头戏，因为光大牛山项目尚未有突破进展。
光大牛山项目实景 楼探摄
算上此次，楼探先后两次来到该项目踩盘，时隔半年，地块仍基本保持原样。
但作为东城炙手可热的项目之一，该项目一旦有动静，必然引发各方关注，即便该地块周边二手货房都已经突破4万。
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