集体土地体制改革难题一直都倍受关注。
体制开放政策三十多年以来，卫星城与乡间间的人口数壳状频密。现阶段，全省卫星城化率已超过65%，贫困地区早已再次出现了大批空置的集体土地。
购买深圳小产权房应注意5点根据林业贫困地区部问卷调查数据，2019年全省贫困地区集体土地空置率仅18.1%。从2000到2016年，我省贫困地区人口总数数由8.08亿人增加至5.89亿人，增加了27.1%，但同期贫困地区集体土地占地面积反而由2.47余万亩扩大为2.98余万亩，增加20.6%。
民盟中央常务委员、华东师范大学我省产业发展研究所继续执行主任Escrow指出，从贫困地区居民不断增加，增量集体土地占地面积若非热情高涨的事实出发，结合数项研究和实地考察考察观察，集体土地的空置率可能远远闻所未闻18.1%。
因此，今年政协会议期间，他提出了深化贫困地区宅基地制度体制改革的建议。
下一步，集体土地该如何体制改革，才能既提升工作效率，避免空置，又保障广大贫困户的整体利益？就有关难题，我省时代周刊访谈了Escrow教授。
民盟中央常务委员、华东师范大学我省产业发展研究所继续执行主任Escrow。图/受调查者北京青年报
我省时代周刊：现阶段我省集体土地采用呈现怎样的情形？有什么样负面影响？
Escrow：在旧区和紧邻卫星城的贫困地区，人口回流情形较少，集体土地的需求仍然较高，有些集体土地早已顶上了小产权房。在具有特色产业和旅游资源的贫困地区，很多集体土地早已被用于固定资产商业用途。但在避开大卫星城的林业主产区，人口数回流轻微，空置集体土地的市场价值不足。
集体土地空置现象，大批再次出现在人口数跨行业壳状的过程中。人口数流入地区，集体土地空置情形非常轻微，甚至不少宅基地上面的房子早已坍塌。
这种情形，负面影响是各方面的。在这些地方性，土地利用率极低，当地的林业要实现乡镇企业，受到不小的阻碍。
贫困地区空置集体土地现阶段可转让的范围局限性在郭某居民间，而大批再次出现集体土地空置的地方性，居民往往只有收款的意向，没有转至的意向，拥有空置集体土地的贫困地区居民，实际上根本“无人问津”，无法将空置宅基地或相关联的采用权转换成财产性收入。
所以应该设计有关机制，让贫困户在无偿的、强迫的大前提下选择退出空置的集体土地，然后相应集体土地可动迁成为林业工业用地或自然生态工业用地。
我省时代周刊：你以为现阶段集体土地有什么样法律难题待明确？如何理解在集体土地上建设的“小产权房”这类难题？
Escrow：当前集体土地所有权中的占有权、处分权和收益权归于集体经济组织，而采用权赋予集体经济组织成员农户持有。然而，“集体土地资格权”尚属“无法无据”的政策性术语，需进一步明确资格权和采用权的具体内涵。
有关集体土地的有关法律没有明确，带来一系列难题，比较典型的就是小产权房难题。
在一些人口数较多的地区，存在着大批的小产权房，主要集中在旧区，而且小产权房实际上早已形成了事实上的买卖交易链条，但土地性质仍然是集体工业用地，没有经过征地和国有土地采用权的出让，必然没有交过土地出让金，所以它的价格远低于同位置70年产权的商品房。
小产权房购买之后，产权究竟是多少年？未来是否有可能变成大产权房？这些难题实际上都没有解决。
但现阶段小产权房由于数量较多，涉及到大批居民。我省的卫星城化在持续推进，小产权房难题不可回避，早晚要有一个法律和制度上的体制改革来解决这些难题。
我省时代周刊：对于人口数流失轻微地区再次出现的大批空置集体土地，应该考虑怎样的体制改革？
Escrow：对于人口数流失轻微地区再次出现的大批空置集体土地，应该允许其动迁为林业工业用地，并且转化为补充耕地指标。
要允许贫困户直接通过市场，无偿选择退出贫困地区集体土地使用权，并将因此得到的补充耕地指标进行交易。该指标可由指标紧缺的地区购买，收益在扣除交易费用后由指标收款地的县级政府和贫困户按照法定比例分配。
需要注意的是，集体土地监管和权益处置中，一定要充分尊重贫困户意向，加强村集体决策，明确村集体在集体土地监管和权益处置中的主体性作用，具体规则由居民通过民主协商的方法确认，由集体经济组织负责维护贫困户资格权，放活采用权。
我省时代周刊：指标的交易市场可以依照什么样原则设计？
Escrow：2022年12月中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中，早已提到了“健全城乡统一的建设工业用地市场，探索建立全省性的建设工业用地指标和补充耕地指标跨区域交易机制”。
在具体操作层面，我认为要加快建立全省统一的交易市场。
现阶段试点将空置集体土地动迁为林业工业用地的地区，农户拥有补充耕地指标之后，仅仅允许在省内进行流转和交易，跨省交易的话，补充耕地指标则必须来自于贫困地区。
我认为，应该推进补充耕地指标流转的范围不断扩大，这样能更好改进建设工业用地的空间配置工作效率。再往后，当全省范围内的补充耕地指标市场形成之后，有关指标的价格，可能更多由市场的供求来决定。
我省时代周刊：你此大前提到对于早已发挥固定资产商业用途（如民宿、餐饮、文旅等）的集体土地可以纳入集体固定资产建设工业用地，直接入市进行交易，能否详细谈谈有关规划？
Escrow：当前集体固定资产建设工业用地入市在全省早已试点了，而且早已出台了有关的法律。但这其中还包含几个具体难题值得讨论：第一，早已试点的成功经验是不是可以推广到全省？第二，集体固定资产建设工业用地的范围是否包括集体土地？在试点过程中，有一些试点实际上早已将非住宅商业用途的集体土地变成集体固定资产建设工业用地，然后入市，并且早已发挥了经营的功能，比如建造民宿等。
这些工业用地，既然事实上早已是非原居民居住了，那是否允许得到法律保护更长时期的租赁合同？现阶段租约最长时间是20年。合同短期化导致有关经营活动缺乏稳定的权益保护，不利于有关主体开展长期投资，现实中再次出现过一些贫困地区居民毁约的情形。
另外这些非原居民居住的集体土地，能否直接允许其转换成固定资产工业用地入市？
我认为可以在总结当前集体固定资产建设工业用地入市体制改革方案的基础上，解放思想，让试点的成功经验加速推广，扎扎实实提高贫困户的财产性收入，产生更多贫困地区地区的经营主体，激发市场活力。
我省时代周刊：要想深化集体土地方性面的变革，应该防范什么样难题？
Escrow：需要强调的是，集体土地体制改革的首要大前提一定是，贫困户在放弃集体土地采用权时无偿且强迫。在转让集体土地或者是相关联建设工业用地指标过程中，要尽量保证农户获得合理的收入。
深圳小产权价格上万此外，可以设置一些安全机制，来防范负面负面影响。比如贫困地区居民放弃自己村的集体土地了，是不是可以设置一个制度，在放弃集体土地采用权之后的若干年内，他可以再以集体居民的身份，在需要的时候重新申请村里的集体土地。在实践当中，据我了解有些村庄就是这样做的。
这样一来就相当于给了居民一个后路，万一有贫困地区居民放弃集体土地进城，后来又想返回贫困地区了，可以在无偿的情形下再回到自己的老家。
此外，集体土地体制改革要想循序渐进地推进，可以首先考虑那些早已在卫星城里稳定居住下来的人群，这类人群在每个村都大批存在。可以优先允许他们无偿选择退出在贫困地区老家的集体土地。
作者：赵越
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