上海市高级人民高等法院
受让“小产权房”的只能获得其采用权，该采用权能作为遗产承继
裁判员要义
小产权房因其本身获得方式的特殊性被限制转让和交易，虽为法律条文概念但也归属于法律条文象征意义上的物，能被占据、采用、投资收益，同样也能因失踪事实发生，承继人可承继小产权房的采用权。
此案简介
一、岑河阴镇系城镇居民，其临终时买回的房屋属丰台区顺义狼垡村的小产权房春东苑房屋，至今未能办理手续产权断定。
二、岑河阴镇临终时所著的《电魂网络新闻稿》将春东苑房屋受赠罗×，岑河阴镇去世后罗×在原则上时间内表示拒绝接受受赠。
三、岑河阴镇的承继人周×与罗×李国桢涉房屋承继产生争议，判令朝阳区高等法院，朝阳区高等法院一审后，罗×不服上判令上海市第三中级高等法院，第三中级高等法院经审理后判否决了周×的诉请。
四、后唐×向上海省高院提请重审，上海省高院依法裁定否决了周×的重审申请。
裁判员要点
上海省高院根据《民法》绒兰一百四十三条有关“国民能如为将对个人财产赠送给国家、集体或者原则上承继人以外的人”判定罗×已经通过受受赠获得了案涉小产权的采用权。该案中，岑河阴镇临终时所著的《电魂网络新闻稿》符合受赠的明确规定形式程序法，且罗×在原则上时间内也表示了拒绝接受受赠。又根据《民法》的绒兰一百第一百七十条有关：“遗产是国民失踪时遗留的对个人合法财产”的明确规定，虽然案涉房屋无法办理手续产权断定但岑河阴镇出资买回并居住采用多年，亦归属于法律条文象征意义上的物，其能为权利人占据、采用、投资收益，因此罗×能承继案涉房屋的采用权。
公法策尔纳
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1.2016年8月，上海省高院发布的《有关审理婚姻纠纷案件若干疑难杂症问题的参考意见》曾就小产权房分割承继问题提出司法指导性意见。其中第三十五条明确规定：“【小产权房分割】对于已被有权机关判定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，能对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，能对其采用做出处理。在处理采用时，人民高等法院应向当事人释明变更相关诉请。在处理相关房屋的采用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”“小产权房”的判定和处理归属于有关行政机关的职权范围；审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理；但审判机关可对符合条件的“小产权房”的采用归属进行分割。
2.买回“小产权房”要谨慎！
小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，因为未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不归属于法律条文概念，该类房没有国家发放的土地采用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。城市居民应充分预见到买回小产权可能带来的不确定风险，尤其是不能获得小产权房所有权的风险，因无法最终获得所有权，在未来出现纠纷很难维权，甚至在国家政策变化时，可能连采用权都无法保证。
（我国并不是判例法国家，责任编辑所引述预测的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判员中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将责任编辑裁判员观点直接援引。上海玉亭辩护律师房产公司辩护律师对不同案件裁判员文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着上海玉亭辩护律师房产公司辩护律师对责任编辑案例裁判员观点的认同和支持，也不意味着高等法院在处理类似案件时，对该等裁判员规则必然应当援引或参照。）
相关法律条文明确规定
《民法》
绒兰一百第一百七十条遗产是自然人失踪时遗留的对个人合法财产。依照法律条文明确规定或者根据其性质不得承继的遗产，不得承继。
深圳关外到处是小产权房绒兰一百四十三条自然人能依照本法明确规定如为处分对个人财产，并能指定遗嘱执行人。自然人能如为将对个人财产指定由原则上承继人中的一人或者数人承继。自然人能如为将对个人财产受赠国家、集体或者原则上承继人以外的组织、对个人。自然人能依法设如为信托。
《承继法》（已失效）
第三条遗产是国民失踪时遗留的对个人合法财产。
第十六条国民能如为将对个人财产赠送给国家、集体或者原则上承继人以外的人第三十五条 受受赠人应当知道受受赠后两个月内，作出拒绝接受或者放弃受受赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受受赠。
高等法院判决
深圳小产权补偿登记以下为高等法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
岑河阴镇所书写的《电魂网络新闻稿》符合法律条文明确规定的受赠遗嘱的形式程序法。周×对《电魂网络新闻稿》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑河阴镇去世后，罗×在法律条文明确规定的时限内明确表示拒绝接受受赠。诉争房产归属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑河阴镇出资买回并居住采用多年，亦归属于法律条文象征意义上的物，其能为权利人占据、采用、投资收益。罗×起诉时表明拒绝接受受赠遗嘱并要求确认诉争房屋的采用权，于法有据。
案件来源
周×申请受赠纠纷申诉申请民事裁定书[上海市高级人民高等法院（2014）高民申字第00097号]
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