TRAP经济技术开发区(三)基差3000,名符其实和最昂贵的新盘,你当然猜不出

厚街房小妹    2022-04-23    133

接棒第二篇,继续经济技术合作开发区新盘净梳理,今天重点区域是三环到四环之间,成交量销售价格1.3万/㎡—1.6万/㎡。

留一个悬念:职教主城,基差3000,你猜会是谁和谁?

variations揭晓标准答案,留言区告诉我你的标准答案!

位操作(后续)

安泰紫银华庭、郑报秀英先禾、福晟谦祥钱泰莱米、森林公园名门

安泰紫银华庭

工程项目位于自然科学大街与春藤路交叉口,是个Mini大盘蓝筹,占地27亩以内,三栋写字楼+三栋公寓楼,目前写字楼尾盘主流产品,29㎡-39㎡努梅罗夫公寓楼待售。

紧邻自然科学大街三栋是公寓楼,后面三栋是写字楼。写字楼楼总高29层,一层是朝外的银座,3T5。

3号楼和4号楼中间三户都是93㎡四室,几乎没有房源,边户还有113㎡和123㎡的三房。

93㎡的四室,表总价13700以内,现新埃12800+;

113㎡四室表总价14000+,折扣过后13100+;

可按揭分期付款、可公积金、可组合贷,下车门槛极其低!

小地产商、大盘蓝筹,写字楼+公寓楼,很刚需,但是距地铁一号线郑州大学站仅500米以内,今后也会是8号线与1号线的换乘站,能说是双地槽子!

距森林公园茂、保利文化中心广场、藩邸生活中心广场、今后的藩邸汇、以及三季度开张的恒隆都在3公里以内的范围内。

地段、产品价格,甚至总体规划上,刚需都能不介意,只是洋房还是偏大,总价低,总价就高,尤其是现在只剩大洋房,增加了下车难度。

森林公园名门

工程项目和售楼部都在安泰隔壁,产品也雷同:占地约31亩,总体规划5栋建筑,3栋公寓楼,2栋31层的高层人士写字楼。

工程项目原名森林公园名门,现在再去看售楼部名字已经改成金兰西景苑了。地产商金航置地名不见经传,工程项目不多,该新盘也是默默无闻,市场上几乎没有声音。

工程项目低调,产品价格并不低,112㎡的三房,表总价14000元+/㎡,折扣后总价13800元+/㎡,比安泰贵了700块钱,比钱泰莱米也贵;

公寓楼28㎡-40㎡以内,双气复式的LOFT,销售价格11000-12000元/㎡以内,也不昂贵。

安泰靠西,距地铁比森林公园名门更近;

安泰相对来说,合作开发经验多一些,更可信赖;

森林公园名门2T3,安泰2T5,后者舒适度更高;

安泰自己物业管理,森林公园名门据说签下了藩邸物业管理;

森林公园名门112㎡四室两厅一卫,安泰是113㎡四室两厅两卫,多一个卫生间使用更方便,但是其他功能区段面积相应变小,看个人需求。

综合对比,安泰好一丢丢吧。

郑报秀英先禾

又是一个Mini盘,占地约18亩,比前两个更小。

地产商是郑报豫美置地,郑报集团的。总体规划有三栋建筑,1号楼是办公性质,分AB两座,A座是27层,B座6层;2号楼和3号楼是写字楼,后者7层,后者29层。

目前主流产品公寓楼,写字楼还没开始卖,据置地顾问透露,写字楼开盘产品价格会在13500元+/㎡。

自然科学大街上净是这种小小的,商住混合的工程项目,如果是一家还会发愁怎么卖,现在大家都是这,也就无所谓好卖不好卖,反正客户也没得挑了。

这种工程项目最好是做成小洋房,产品价格低点,适合投资,也容易出货,谁的洋房大,谁就更难过。

比如秀英先禾和安泰120+的三房,森林公园名门120+和130+的洋房,都卖的很难。

福晟谦祥钱泰莱米

钱泰莱米位于西三环与自然科学大街向西200米处,共占地1500亩,分六期合作开发,主流产品3期地块。

四期占地123亩,总体规划16栋高层人士,主流产品5/6/7/8/9三栋楼,有60+和70+的小两房,也有89/105/120/128的三房,5号楼2T5,6号楼2T6,9号楼2T4。

四期说的是比前两期升级,但也就位置上更靠里,清净了些,距沉砂池森林公园和八一小学更近,产品总体规划上并没有太大改善。

今年三季度开张的职教恒隆是钱泰莱米的王牌,在商业基础建设匮乏的经济技术合作开发区,恒隆颇具杀伤力;另外,工程项目还引进了华中师范大学附属中小学,小学预计明年秋季就能录取。

钱泰莱米127㎡的三房有赠送面积,能改成130+的四室,实用性强,表总价1.5万/㎡以内,成交量总价1.38万/㎡以内,可按揭分期付款,2万定房,剩两年四次付完。

在这个产品价格区段内选择的话,还是基础建设丰富的钱泰莱米首选,其次安泰。

第三档

恒大城镇、东原阅城

恒大城镇

恒大城镇占地1200亩,共分五期合作开发,总体规划了3所小学,3所小学,每一期都有幼儿园。

小学是郑大实验小学分校,2016年签下,目前正在建设,快的话明年能录取;小学是恒大城镇小学,上海复旦小学托管,2017年签下;距郑州四大名校枫杨外国语也很近;枫杨外国语西侧还有一块九年一贯制的教育用地,目前还没开始建,学校也不确定。

整体教育资源丰富。

恒大城镇一期去年年底已经交房,入住率还能,生活氛围已经起来,二期预计今年6月份和12月份交房,四期预计2023年交房。

四期占地约84亩,总体规划了9栋高层人士,2栋商业,1所幼儿园。主流产品8号楼和9号楼,2T3和2T4,去年年底四期开盘卖到15000元/㎡,目前这三栋楼成交量价在14500元/㎡。

如115㎡的四室成交量价1.45万/㎡以内,按揭50万,月供将近7000。

东原阅城

东原阅城占地600亩以内,共分四期合作开发,目前主流产品一期尾盘和二期,一期今年年底交房,二期2022年6月交房。

东原的强项一直说是社群运营,儿童的童梦童享和青年人的原聚场,社区市集、社区园地、手工作坊等,但是这些都是房子的附加值,而且关键在于后期运营,没落地之前都不好说。

东原阅城更实际的卖点是学校,经济技术合作开发区教育局和省实验联合创建的阅城实验中小学,如果真的是省实验的教学资源,这才是最大的卖点,能吸引不少学生家长。

目前一期剩几套120㎡和140㎡,主要分布在4号楼,销售价格14500元/㎡以内;二期在卖15号楼,成交量价15000元/㎡以内。

二期更贵,交房时间更晚,买二期113㎡跟一期123㎡产品价格差不多,而且一期还有13000元/㎡以内的特价房,性价比更高,不过需要5天内交齐按揭。

恒大城镇和东原阅城距很近,产品价格也差不多,都是精装交付。东原阅城交房更早,而且还有特价房,着急入住且预算有限的能入手;恒大城镇生活氛围和产品均好性更优,等得起的能买恒大城镇,1.45万/㎡购入恒大城镇精装房,问一下前期业主就知道,性价比高。

第四档

藩邸青云筑、森林公园府、龙湖景粼玖序、金科城

藩邸青云筑

青云筑位于自然科学大街瑞达路交叉口西北角,售楼部在西南,原数码港的位置。

整个工程项目占地约91亩,总体规划5栋高层人士写字楼,一座10万方的购物中心,一栋180米高的商业大厦,整体容积率为5,去掉商业的话,写字楼区容积率比这个低,不要被吓到。

写字楼+公寓楼+购物中心,这套组合,看起来跟花园路的蓝堡湾+丽汀公寓楼+藩邸城模式很像,基于花园路模式的成功,经济技术合作开发区数码港商业的成熟运营,青云筑入市之前就被很多人看好。

写字楼总体规划面积从97㎡—180㎡都有,定位偏改善,玻璃幕墙外立面,精装双入户大堂,距在建地铁8号线的银屏路站800米以内,180㎡的大四房1T1,电梯入户,这些元素加在一起,使青云筑散发出时尚、高端、都市的味道。

以97㎡的三房为例,表总价1.59万/㎡以内,成交量价1.52万/㎡以内,按揭约45万,月供差不多6000,支持按揭分期付款。

青云筑之前说4月1日之后涨价,是真的涨了几百块钱!不像有些新盘,昨天说要涨价,今天就特惠返场…

朗悦森林公园府

工程项目位于雪松路与梧桐街附近,距龙湖景粼玖序很近。

森林公园府总占地1000多亩,共分9期合作开发,目前2期认筹中,1期剩余几套房源。

朗悦在经济技术合作开发区也是大神级的存在,写字楼代表作森林公园道1号,商业森林公园茂,学校外国语,三大王牌傍身,使得森林公园道的房价在经济技术合作开发区名列前茅。

森林公园府是朗悦继森林公园道之后又一大盘社区,像藩邸一样,由于森林公园道+森林公园茂+朗悦慧外国语的成功,人们对森林公园府的期待值同样很高。

作为千亩大盘,工程项目本身总体规划基础建设丰富,写字楼、商业街、7大学校,距地铁1号线梧桐街站也不算远。

森林公园府一期延续森林公园道的设计,洋房都有赠送,现剩余房源不多,销售价格1.54万/㎡以内;

二期正在认筹,没有赠送面积,预计产品价格在1.5万/㎡以内。

龙湖景粼玖序

龙湖景粼玖序位于雪松路与冬青街附近,是龙湖在郑州市区的第一个工程项目,入市之前热度就很高。

工程项目总占地105亩,容积率2.99,总体规划1栋小高层人士,3栋高层人士和12栋洋房,定位改善。

高层人士有89㎡、112㎡四室和125㎡四室,洋房有132㎡四室、142㎡四(三)室、155㎡四室,少量复式洋房。

目前主推1号楼,16层小高层人士,2T4,销售价格1.5万/㎡—1.6万/㎡。

龙湖号称“中国别墅专家”,龙湖物业管理也是享誉全国,从洋房到社区总体规划来看,期待值都很高。

110㎡三房成交量价1.52万/㎡以内,开盘之初我们觉得定价过高,但是通过销售情况发现人们对龙湖的品牌和产品设计认可度很高,工程项目去化较好。

龙湖的洋房,设计也很优秀,在经济技术合作开发区无竞品。

金科城

金科城位于自然科学大街与瑞达路东南方向,总占地386亩,分四个地块,写字楼共四期,一期已经交房,二期今年1月份交房,目前主流产品写字楼四期。

四期据说是一期二期的升级,前两期是两个单元,四期都是一个单元,通风采光效果更好;四期楼间距比前两期更大,距西流湖和职教恒隆、西三环更近;建筑单位和景观设计也都做了升级;高层人士得房率76%以内,号称经济技术合作开发区高层人士得房率最高。

金科城总体规划有3所幼儿园,周边参与划片的学校,小学是郑州小学附属小学秀英街校区,小学是郑州小学,都是经济技术合作开发区比较好的学校。

金科城127㎡四室成交量价在1.57万/㎡以内,部分房源支持分期付款,能市直公积金贷款。

总结

从职教主城几个典型工程项目的产品价格对比来看,几乎也是普遍下降了。通过对经济技术合作开发区基本面和新盘的简单梳理,我们能得出这样几个结论:

1、经济技术合作开发区宜居、宜学,小区域生态环境和居住环境都在改善;

2、经济技术合作开发区短板正在努力补齐,尤其是诟病已久的商业短板,将会很快得到提高;

3、经济技术合作开发区交通问题依然是老大难,但是地铁、自然科学大街、四环高架的推进,都表明这个问题也在不断改善;

4、自然科学大街以北依然是经济技术合作开发区核心区域,但是区域高品质新盘乏善可陈,可合作开发用地逐渐向南向西扩展;

5、经济技术合作开发区的改善新盘多分布在自然科学大街以南,未来南部片区居住环境会有较大改观;

6、职教主城和职教新城,整体房价下降已成事实,购房门槛不断降低,现在是下车经济技术合作开发区的好机会;

7、基差3000的新盘:金科城和安泰紫银华庭,你猜对了吗?

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