爆改!她144万购得深圳老破小,仅1年让房价翻番_chan_(深圳房价破十万)

厚街房小妹    2022-04-17    37

一提及“老破小”许多人的第一化学反应是:“脏乱,不要买!”但雯姐相同,她属于有种“若非山有虎,偏重铺散”的人。

在她看来,老破小的商业性价值并非房子,而是农地。她说:“买房一定要买在市郊,因为你买的根本并非房子,而是买的几块坐落于深圳中央商务区的农地!这个才是最贵重的东西!”

| 深圳老破小 相片源于互联网

雯姐,是我认识惟一的一位深圳土著,70后的她很有商业性洞察力,对房地产颇有兴趣,自己有本职,空闲尔后也会做一些投资,比如说,买房!

她和许多人相同,她买房,讨厌买老破小,而且必须是“分立屋”的有种老破小!比如说上面这套坐落于荔湾区,看上去接用的房子,是她购得的其中两套。

| 黄线左上方的房子是雯姐买的分立屋

看完相片后,我猜许多人单厢聊著:“这么烂的房子买回干什么,住着都惧怕,该不会是脑袋损坏了吧?”

不过雯姐设想可相同,她或许购得它,主要是看上了这幢分立屋另一面的商业性价值。

一是,这样破烂的分立屋,价格相比商品房要昂贵许多,同时,它通常坐落于中央商务区市中心区,拥有最高质量的城市资源。

其三,这套房子是洋房楼,总共4层,买了后可以进行整修,再把每几层分别承租,投资回报率略逊于U28房。

上面是这幢分立屋整修其间的对照图,一起来体会下!

| Before

| After

| Before

| After

| 改建前 & 改建后

什么样?“老破小”秒变“小洋楼”,是并非感觉立马有了同样?

不过,这都并非重点,最重要的是,这套房子经过雯姐整修后,仅1年时间,便从原来侧发力时的144万,立马贬值到了400万+。

那么,雯姐是在什么时候开始盯上这类老破小的?目前买了几套,付款方式是什么样的,她在进行整修过程中又遇到了什么困难呢?

✄ 房产君:您是在什么情况下接触到分立屋的,又是什么时候购得的这套房子,除了这套分立屋外,您还买了其他的分立屋吗?

✎ 雯姐:我从小在这一带长大,这一圈我很熟,所以对于分立屋一直都有接触和了解,不过,正真考虑侧发力的话,也是近两年。2017年时,我买了第两套分立屋,在越秀达道路,这两套的话,是我买的第二套分立屋了。

| 路边行人不断

✄ 房产君:这套越秀的分立屋是什么时候买入,多少钱?怎么付款的?现在市值多少?

✎ 雯姐:这套是2018年年初买入的,建面110㎡(包括:80㎡有效面积+30㎡赠送入证),买入时,均价18000元/平米,总价144万,目前市值大约400万。

因为当时这房子太破烂,而且也并非商品房,所以必须一次性付款,我买了后,要过户,那时候才转成了商品房,农地年限也从永久变成了70年产权。

✄ 房产君:你买这幢分立屋之前,怎么判断它是否有产权?你不怕买到小产权房吗?

✎ 雯姐:我在这一带生活30来年了,这些房子我很清楚啊,他们并非小产权房来的,如果是小产权房,我是不会买的。

✄ 房产君:你购得它们,整修用了多久时间?

✎ 雯姐:这种房子,要整修需要申请,有许多流程,非常麻烦。我2018年年初买的,买完就开始各种申请整修事宜,9月份正式开始整修,中间过年,停了一个月,然后一直搞到现在,目前都还有许多细节没有搞好,除去过年1个月,大概要用7个月左右吧。

✄ 房产君:我看你现在的房子和以前的相片完全不一样了,你整修的时候是全部拆掉重新建的吗?

✎ 雯姐:当然并非啊,这个房子是不能推倒重建的,要推倒重建必须经过规划局审批,还有绿化、环卫等各部门验收,非常麻烦。而且推倒重建的话,可能那赠送的30㎡就没有了,必须严格按照房产证上的面积来建。所以我们保留了四面墙,在原来的结构上做了翻新,也是说,四面墙不动,只是重新刷上水泥,贴上瓷砖,然后内部全部重建,变成了钢筋和水泥混合结构。

| 以前的墙面

✎ 雯姐:另外,我买的时候,房子旁边有颗大树,我们整修必须要砍掉,所以我又去申报了砍树,审批通过后,我们才动工的。当时砍树也许多问题,担心树枝掉下来砸坏东西,最后,6个男人爬上树一刀刀将树枝锯下来的,但最后还是把旁边房子的屋顶损坏了,加上赔偿,砍这颗树总共用了2万多块钱。

| 砍树

✄ 房产君:这套分立屋整修总共花了多少钱?整修后,你考虑自己住还是承租?

✎ 雯姐:144万买入,整修下来,总共花了220万左右。我自己在荔湾区有商品房住,这个整修后用来承租就好了,目前还没搞好,但是2楼和4楼都已经承租出去了,2楼40㎡的小2房,租3500元/月,4楼大概10㎡左右的单间,租1800元/月,3楼和1楼还没有承租,1楼可能会去申请“住改商”变成临时商铺,到时候大概能承租5000-6000元/月。

这么一算下来,这套房子整修后,一个月收租大概就有1.2万左右,按220万的成本来算,年投资回报率去到了6.5%,仅需15.3年,即可赚回成本,秒杀珠江新城豪宅的承租投资回报率。

那么,这套分立屋在整修后内部又是什么样呢?上面跟着房产君一起去看看!

| 一楼内部情况 目前正在完善细节

| 一楼卫生间

| 二楼小两房 目前已成功承租 3500元/月

| 二楼阳台看下去景观

| 二楼阳台景观

| 三楼房间全景,里面是客厅和餐厅

| 三楼天台俯瞰图

| 四楼大单间,目前已经承租,1800元/月

| 旁边有个小阳台放洗衣机

| 四楼分立卫生间

另外,房产君还了解到,雯姐2017年在越秀达道路购得的那套分立屋,90㎡(49有效+41赠送入证)买入时均价30000元/㎡,现在市场售价已翻2倍有余,增值相当可观。

对于这类是分立屋,雯姐也发表了自己独特的理解:

许多人看到这么烂的房子,其实是没人愿意买的,但是如果换一个概念,这是买几块荔湾区,中心市中心区的农地,那就什么都说得过去了。你想嘛,如果按照市郊核心市中心区的农地,18000元/平米,你说划不划算?

你看看广钢新或者增城,他们的土拍楼面价去到了多少了?广钢楼面价最高都去到了4万多/平米,而增城都有2.4万/平米的楼面价,而我买的这个分立屋,它可并非市郊的一栋烂房子,而是核心市中心区的几块拥有100%使用权的农地,所以,这么低的单价,是并非很划算?

怎么样,看完后,你是否也对这种分立屋感兴趣呢?如有疑问,可在留言区进行交流,房产君将知无不言!

如果你也有不错的买房故事,或者有亲力亲为改建自己家的经历,可以扫描上面二维码,与小编交流哦!下一次的主人翁是你!

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