写字楼盘整,没人已经开始买店铺啦!东莞的能给力吗__chan_(在东莞买商铺好吗)

厚街房小妹    2022-04-17    20

买店铺的基本概念分三类:

三类是买街铺,另行承租商办。

三类是买商业性区,营运方统一商办管理。

第三类物业管理现阶段不是供给非主流,且商业性区Wasselonne的情形太少。

所以今天重点来预测下,跟平凡人关系最大的,可以散买Wasselonne,奥尔奈的店铺(商业性区,找时间单独再写一篇)。

按照东莞五大片区的规划,进行分类,每一片区选取商业性区或新盘密集地区进行调查。

因统计数据非常多,为方便阅读,每一股剖析成一张表,有市场需求全市整表的,可以滕军伟编要。

先说三点感受,再上五大股的统计数据统计:

01

店铺能热起来吗?难

能不能热起来,先回望过去。

2016年跟2020年一样,同样是地王年、热度年,是一个楼市周期的颠峰。

颠峰之后,写字楼进入盘整期,市场情绪再次出现一个雷同——要不要投店铺?

下图中原统计数据显示:2016年颠峰过后,2017年的店铺成交量确实再次出现了小高峰,年底环比涨幅近10%。

但到了2018年店铺成交量就再次出现明显大幅下滑,因此再次出现了连续3年大幅下滑的困境。

2020年的店铺成交量创8年新低。

按照这个逻辑预测,去年的店铺成交量会超越2020年。

因此从一季度的成交量情形来看,该趋势已得到体现。

去年一季度店铺成交量明显上升,新政供给套数为1693套,但成交量了2066套,成交量金额同比上涨了35%。

去年有店铺的项目,要抓紧这个短暂的“写字楼相对疲软,店铺相对翘头”的时机。

窗口期挺短的,到了明年就不好说,过了U34CH,没有Lamballe。

如今,B2C无处不在、无孔不入。

超市是真的懒得去了,茶米油盐酱醋茶不再次出现临时短缺,也不会光顾家门口的超市。

叮咚卖菜,让钱大妈李大叔挺难受。

再说我们住宅小区炙手可热的三类商业性:其一红人驿站,其一理发店。

02

孤盘的店铺要谨血脂高

孤盘的意思是,孤零零的一个盘在那里。其实那些留宿率不高、即使有两三四个盘在一起,也算孤盘。

被城市快速路割裂、邻近只有一个或几个零星的新盘、群体以单一住户为主、缺乏与外界群体的互通……这些都是孤盘的特征。

上述特征有些孤盘都具有,有些具有其中几个。

通过剖析发现孤盘的店铺,即使是住宅小区出入口大门旁的店铺,也有大概率被废置、被转让的风险。

绝多半数人先入为主的认为,业主留宿后,自然需要卖菜买日用品,邻近又没有其他商业性,在楼下开个美宜佳喜洋洋肯定血本无归。

这种思路不能说错,但前提是要有足够多多的人留宿,因此留宿后的群体回家后还要有足够多多的购物市场需求。

但孤盘地区,多半合乎睡城个人风格,白天多半是老人和小孩。

石碣的玖颂浦东、阳光城珀丽湾,南城的万科中天城市花园,谢岗的十里浦东股,都合乎孤盘的个人风格。

要买街道社区店铺的,欢迎对号入座,血脂高孤盘店铺。

03

地下通道型物业管理也不悲观

随着东莞TOD的崛起,将再次出现很多相连轻轨的地下通道型物业管理。

这类物业管理有两个问题:

第一有无房屋产权,无房屋产权的铺子,真不值得投资。

第二格子铺营运难,格子铺好卖不好租,这是常识。

再说东莞现阶段地下通道型物业管理经营都不太悲观,相连国贸的镜湖里、相连蛤地轻轨的浙商大厦银座……

长三角很多地下通道型物业管理早年非常火热,一天到晚人流不断。

可现在即使连最最核心的广州体育西轻轨站的地下地下通道物业管理都再次出现大规模废置情形。

赶路的时候,绝多半数人都没有消费市场需求。

对我们平凡人眼中,一铺养三代的时代已是过去式。但仍有不少专业选手,在疲软中寻找机会。

比如没人专门找低价空铺,做大型菜市场的一手房东。

前几年还有团队全面收购街道社区银座,打包成资产包,从资本市场赚钱。

也没人借旧改的机遇,全面收购大型商业性物业管理。

其实不管哪一种,难度都挺高的。

怎么玩的转,就看各家资源啦。

【五大股店铺预测】

01

主城区

先上图:

剖析完以后,发现一个比较有趣的现象。租售比相对合理的地区,人流都相对不错。

而租售比超过1:250这个区间的,人流会弱一些。

举例说明:

被誉为很好逛的第一国际,一楼临街铺位的租售比竟然有1:28这么合理。

据说这家店铺现阶段是一家非常火的顶流奶茶,但业主急用钱,12000甩卖,总价只有55万。

不过,上述这条店铺没有房屋产权。

第一国际的临街店铺有些没有房屋产权,只能出售经营权。这点就是硬伤啦。

这虽然是特例,不具有市场参考性。

但第一国际附近的住宅小区银座,租售比相对都很合理。比如石竹花园有套55㎡的店铺,租售比为1:64。

再看西平股,作为东莞最顶级的居住股,租售比再次出现不合理趋势。

以景湖春晓为代表,租售比高达1:828。也就是说买了这套店铺,69年才能回本。

在长三角备受欢迎的轻轨口店铺,在东莞核心地段,却备受冷落。

比如金色华庭靠近西平轻轨口的一排店铺,现阶段废置率都非常高,租售比合理到只有1:148,但仍少人问津。

究其原因还是该轻轨口邻近人流过少。

东莞万达公馆的街道社区店铺,也再次出现1:423的较高租售比。

相对来说华南MALL和运河东1号的租售比相对合理。

石碣的玖颂浦东和阳光城珀丽湾,高埗的万科第五城,租售比虽然也在合理范围内,但废置率相对高,特别是石碣两盘。

这就是孤盘店铺的特点,租金不高,废置率高。

02

松山湖片区

【湖里的情形】

嘉宏松湖里的鱼,临松山湖北站优势突出,店铺售价与地区内的相比,价格高很多。

所以租售比相对更高,一套面积约36㎡的店铺,租售比为1:334。

保利红珊瑚银座,租售比处良好状态,在1:200-1:250之间。

不过松山湖同样有急售店铺,位于万科生活广场,一套店铺单价仅8400元/㎡,总价21万起,租售比仅1:20。

据介绍由于业主急需现金套现,若能一次性付款,价格还能更低。

【大岭山】

新世纪领居,直线距离大岭山站仅约350米,按理来说应该很热门。

但据网络信息显示,3家店铺就有2家急售铺位,租金在8000-10000元之间。

售价基本与租金持平,租售比仅1:25、1:20。

龙光君御华府银座,紧邻松山湖,就再次出现1:458较高的租售比。

【寮步】

保利中惠悦城、星城国际花园的底层临街,两个成熟住宅小区的租售比相对比较良好状态,在1:200-1:300之间。

位于镇政府附近的一楼临街店铺,面积较大约95㎡,租售比高达1:426。

大朗

大朗的店铺租售比都比较接近,围绕在1:200-1:300左右,整体相对合理。

【石龙和石排】

石龙的租售比虽然也在合理范围内,但废置率相对高。

石排的利丰城市广场临街店铺,再次出现租售比高达1:528,之前踩盘时发现沿路很多临街店铺都关着门,废置率很高,茶山碧桂园也是同样情形。

03

滨海湾片区

整体来说,滨海湾片区租售比较为合理。

虎门万达、虎门公园附近,是店铺租售最多的地方。

这两个繁华的地方,写字楼住宅小区集中,商圈成熟,人流量大。

但虎门万达的租售比为1:386,反而没有邻近一些大型住宅小区合理。

虎门万达于2016年开业,其隔壁的万科云城,在地图上看,规模差不多是万达3倍。

云城拥近3500户业主的人流量打底,租金普遍比虎门万达要低。租售比为1:240,更加合理。

厚街的陈屋和寮厦两个轻轨站邻近,商业性成熟,租售比表现都不错。

寮厦站以厚街万达为例,租售比1:218;陈屋站以万科生活广场为例,租售比1:115。

长安也有万达,但其租售比就没那么合理,超过1:400。

隔路相望的中惠新城银座租售比也高达1:491。

长安地王广场是长安公园、长安体育公园和长安广场附近唯一比较大型的商圈,位置极好,租售比竟低至1:77,可谓是优秀。

滨海湾片区商圈密集,与城区再次出现同样的特征,繁华地段,老牌商圈的租售比更加合理。

一些新商圈的租售比偏高。

04

东南临深片区

东南临深片区的特点是:大型商圈不多,镇区内非常多工厂和工业园。

樟木头作为发展较早的镇,商圈配套比东南临深片区的其他镇都好一些。

像镇中心的几大商圈、街道社区银座,租售比都不超过1:250。

塘厦镇的大型商圈不多,万科生活广场是较为大型的一个商场,租售比为1:108。

非常多的塘厦居民也习惯跨城去深圳购物娱乐了,毕竟塘厦去深圳,比去东莞市区还快。

这可能也有一点影响。

以工业发展为主凤岗和清溪,大型商超不多,外来务工人口非常多。

虽然租售比相当不错,但绝多半数的外来务工人员也只在工厂附近流动,以日常消费为主,大宗购物市场需求不大。

05

水乡片区

水乡片区股的店铺月租金普遍较低。

最高的只有104元/㎡/月,是谢岗的万科珠江东岸银座。

而同类的物业管理售价却是有些意想不到。

最高的售价再次出现在洪梅的中熙香缇公馆,已经达到了28300元/㎡。

这说明水乡片区的店铺还是大部分以超市、生活超市、餐饮店等零售行业为主,大型商业性配套相对较少。

以谢岗为例。

处于华阳湖、新华学院之间的创客坊、教师楼银座,租售比合理,分别是1:171、1:115。

人流密集相对密集,但租金并没有很高。

但距离不到1公里的碧桂园古梅荟银座,却再次出现了1:474的较高租售比。

因属于孤盘店铺,废置率非常高。

而上面说到的洪梅中熙香缇公馆,距洪梅轻轨站仅300米。

但邻近人流仍然很少,店铺盈利难,租金自然低,租售比高达的1:771,很离奇。

望牛墩的恒大浦东和中堂的富盈公馆,同样再次出现较高的租售比。

06

东部片区

东部产业园股,店铺租售比差距加大。

如常平的绿城大都汇,最低也达到了1:275;

黄江的班芙春天租售比达到了1:442;

东坑的四季松湖,租售比更是高达1:670。

从常平的翔龙天地商场来看,与莞惠城轨常平南站无缝接驳,邻近人流密集,引进商家大都为面向年轻消费群体的品牌,某些店铺的租售比仅有1:84。

再看距离黄江镇政府仅6分钟的星光城,邻近沃尔玛、写字楼、大型购物中心样样齐全,租售比为1:177。

相对同片区的班芙春天来说,处于一个比较合理的范围。

我们可以得出,片区的店铺租售比合不合理跟片区发展有决定性的关系。越成熟的片区规划,店铺租售比往往越合理。

看完全市的情形,就会发现一个反常识的现状:

一些城市中心地段、人流量大、经过多年商业性沉淀后的地区,租售比反而更加合理一下。

一些店铺废置率高的地区,租售比反而超出合理范围。

其实反过来想一想,旺区只所以旺,首先商家能生存下去,生存下去就会成行成市,规模越做越大,人流才会越来越多。

这是良性循环。

所以想投资店铺的亲,一定要看租售比,超过1:300,如果近期没有太强劲的利好或规划,就要谨慎啦。

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