单价40万“买房”Nagaur_谈谈易燃雷的无房屋产权公寓楼_chan_

厚街房小妹    2022-04-17    15

无人知晓从彩云飞起,无房屋产权的公寓楼房已经开始在市场上Engilbert,作为深圳南部置地兹古的虎门,也免不了此种商品的踪迹。上周,老虎门茅岗村的三水城抄底开卖,这边厢售楼处的来访者蜂拥而至,那一只党委聊天室看似屡屡接到举报和批评。

(购房者对三水城的举报和批评,图源/党委聊天室)

说起无房屋产权公寓楼,虎门君早先也曾解读过此种商品:《碧桂园虎门技术创新服务中心:无房屋产权公寓楼,值得购回40年租约?》,当时而已就工程项目论事,今天我们不妨专门来侃一侃无房屋产权公寓楼此种“残花”商品。

定居新体验好,关键还昂贵?

下班走在公交车站附近,经常看到许多穿着衬衫、宝蓝色的中介机构拉着人推销楼盘,其中不乏一些现如今的小房屋产权公寓楼。只不过,“小房屋产权”而已简略的用法,销售和中介机构之所以这么叫,估计也是为了好听,说到底就是没有房屋产权。

(部份无房屋产权公寓楼的广告图片)

许多无房屋产权公寓楼都是建在村民集体用地或用地上,房屋产权组成部分,归私有财产,购房者买的而已房屋使用权,实际上相当于一次性租40年,因此部份拉艾会承诺可托管皮厄县,但此种无房屋产权公寓楼跟通过竞投拿地的房屋产权公寓楼和写字楼有其本质上的区别。

其本质虽然不同,但房屋设计却能努力做到与房屋产权公寓楼无异,甚至向写字楼靠拢。比如首章所说的三水城LOFT公寓楼首波三种洋房,其中既有无房屋产权公寓楼常见的上下层双钥匙、各自进村的甲草洋房,也有布局与写字楼相近的多房间洋房。因此,所有洋房都能氨气做饭,稍大面积的还配有阁楼。

(三水城洋房)

只不过,近年来公寓楼的洋房大不相同,以往写字楼才有的是配置也已经开始在公寓楼中出现,像虎门君写过的佳兆业未来城、归谷LINK等房屋产权公寓楼,或者是可氨气,或者是带阁楼。而无房屋产权公寓楼在条件允许的情况下,也能努力做到此种程度,目的无非在于优化洋房的定居新体验,提高对顾客的吸引力。

不过,更能调动顾客热情的是产品价格。按业内人士估算,一般来说房屋产权公寓楼的产品价格约为同地段写字楼的6-7折,而无房屋产权公寓楼大概就是房屋产权公寓楼的5折,像碧桂园虎门技术创新服务中心的公寓楼,售价仅9千/㎡左右。再加上洋房面积小,单价普遍在40-50万之间,远远低于写字楼,产品价格确实诱人。

(虎门技术创新服务中心工程项目设计图)

一般来说会购买无房屋产权公寓楼的人,主要有两种:一是急于在城市安家落户,但预算又非常有限,完全不够买写字楼或房屋产权公寓楼;二是被皮厄县的利益诱惑,想做二手货房东,觉得能长期赚收益。当然,也有少部份人是买来做公司办公场所的。

“双合同”难以规避法律风险

虽然足够昂贵,但买卖终究是一分钱倒有,无房屋产权公寓楼的缺点也很明显。

(深圳部份无房屋产权公寓楼工程项目发布图,图片源于网络)

一方面,无房屋产权公寓楼说到底还是公寓楼,不能进村,没有学位,水电费、物业费又高,如果是买来投资收租,二手货房东的回本时间长,收益率也低。有些人可能会说:“自住没学位、投资收益低没关系啊,可以转让出去”,这就要说说无房屋产权公寓楼另一方面的缺点了。

无房屋产权公寓楼的“购房合同”,只不过就是长期的租赁合约,常见年限为40年。按《中华人民共和国民法典》第七百零五条:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部份无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

但是,在许多无房屋产权公寓楼的实际交易中,都是一次性签两份租赁协议,一份20年租约,另一份为续租剩余年限。严格来说,此种超前操作压根不具备法律效力,存在法律风险。“长期租约”一般来说都没有相关部门备案,无法办理转让登记手续,双方最多只能签个没有法律效力的转手协议。

(个别无房屋产权公寓楼的“购房合同”,图源/深圳乐居)

因此,即使能租40年,40年到期后购房者也无法续房屋产权。

一般70年房屋产权的写字楼到期后可以续期,只需缴纳少量的土地出让金;而公寓楼虽然没有明确的法律规定,但从市场实际情况来看,房屋产权公寓楼也是可以续期的。比如之前深圳曾报道过案例:一位罗湖的居民50年房屋产权的房屋到期,续交了20年的费用,每平大概只有633元,比正常的土地出让产品价格低许多。

但无房屋产权公寓楼就不行,既没有土地的房屋产权,买的又是房屋的使用权,而非所有权,根本不具备房屋产权续期的条件。

屡屡爆雷的无房屋产权公寓楼

事实上,国家是不允许无房屋产权房屋的买卖交易的,这些以租赁形式“售卖”的无房屋产权公寓楼,只不过是在打擦边球,但也不能简单地判定其违法。

因为没有系统、明确的法律规定,一般来说此类公寓楼的报建手续非常繁琐、流程复杂,许多工程项目可能手续并不完整,后续也存在被判违建等风险。这些年来,因为违建而爆雷的无房屋产权公寓楼比比皆是,在深圳也有案例。

2019年3月,番禺大石的无房屋产权公寓楼WE公馆,就被城管综合执法局勒令自行拆除。

(新闻报道,图源/瞰深圳微博)

只不过早在2012年,WE公馆就被认定为违建,但在此之后,拉艾却继续对外出售租赁权,许多不了解实情的购房者纷纷上车。2019年3月,这颗“隐藏的雷”被点爆,购房者几十万的房款基本上是打了水漂。

(2020年7月才正式开拆的WE公馆)

对于WE公馆案例,有律师表示:“由于该工程项目为违建房屋产权,所以不在法律保障范围内。再加上租户们签订的是租赁合同,且合同没有约定相关的风险和赔偿问题,即使是被强行拆除,他们也得不到任何的法律支持。只能期待开发商能够和政府有更好的协商,有一个妥善的处理方式。”

其他的无房屋产权公寓楼爆雷事件,还有番禺区的富山自由度、白云区的小坪公寓楼和派特斯小镇。在咱虎门区,也有潮窝国际公寓楼的案例——由新世纪花苑商业裙楼改造而成;要求客户一次性交全款当作三十年租金;承诺2020年5月交房,到期却连《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》都没拿到手……各种骚操作让人瞠目结舌。

除了因手续不全被认定为违建,无房屋产权公寓楼还可能发生一房多卖、工程项目烂尾、被打包转让给其他公司等等五花八门的隐患,这些都是导致其爆雷的诱因。

一些不负责任的销售、中介机构在推销无房屋产权公寓楼时,时常刻意隐瞒房屋产权问题,甚至将无房屋产权公寓楼直言为“房地产开发工程项目”,存在误导客户的嫌疑。在之前,虎门的中国软件CBD公寓楼,也曾因为此种问题被区住建局约谈。

(中国软件CBD工程项目方被约谈的新闻报道)

当然,我们绝不是说中国软件CBD的公寓楼会爆雷或违法,而已希望销售和中介机构在推销时,能实事求是,给客户最客观全面的信息,让购房者能更理性地选择。

而购房者在看房时,也要认真了解楼盘信息,谨慎行事,切忌盲目胆大;有购买无房屋产权公寓楼使用权需求的购房者,必须明确认清工程项目性质,并要求工程项目方出示相关证件,如无证件的话最好敬而远之。

结语

总之,售卖使用权因为不能办理房屋产权登记,也不能办理其他确认认购人权利的官方登记,购买人的风险很大。但是,并非所有无房屋产权公寓楼都会走向爆雷结局,也有顺利交付后买家一直自住,或出租收回成本的。

对于那些没什么存款的“打工人”,无房屋产权公寓楼确实是一种低成本的住房选择。所以说,无房屋产权公寓楼的使用权并非绝不能买,只不过在入手之前必须想清楚:“此种房对自己到底有什么价值?”不可因为一时的诱惑,而做出冲动的决定!

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