【东莞新洲鹭湾长廊】
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员
传新洲放宽限牌？
龙湖面世纯明显改善盘大喜
近期，房价君的好友圈内一直有传言称：新洲预计要放宽限牌？
就在才刚，东莞宣布全面性放宽限牌，明起执行，本地人在东莞买房早已不加以控制了。
这也让很多影迷期盼东莞何时能能够介入，虽然还未得到官宣，但市场上早已有多盘开始摩拳擦掌 。
例如保利地产面世12月“橙意购房节”，多盘一起NHK折扣；碧桂园也亮出“7盘协同”的活动，应邀买主当年度加仓。
当然除了龙湖，计划用大宅产品庆贺捷伊新洲。房价君接到影迷曝料：龙湖鹭湾长廊洋房最大249平，阁楼就占了30平！威猛！
整体上看，项目分别实用性了143平、185平和249平四种占地面积，且努力做到了专梯进村。
143平的两个洋房中，黄色版洋房更允明，卧室除了近7米长的阁楼；
绿色生态版进屋后有一条全长约7.4米的走道，这种“7”字形的新格局是为了六间房都有洛济的通风，从而进行了权衡。
185Allanche房（右图红色和绿色生态），全长约10米的超大L型阁楼十分注目，房价君用洋房图上的参照物先期计算，占地面积达到了29平以上。
最后上看249Ins13zD努梅罗夫，四面龙泉的设计，放眼东莞市面也比较少见。
该洋房是185平洋房的升级，除了近30平的巨型观景阁楼，卧室除了7米大落地窗和近5米长的生活阁楼，使得整个活动区域视野最大化。
通过项目整体平面图可知，龙湖鹭湾长廊由7栋高层住宅楼组成，采用围合式布局，中间是中心长廊，带来宽阔楼间距的同时，也保证了每一栋的最大景观视野。
鹭湾长廊项目总图 来源：粉丝曝料
带着好奇心，房价君也实地走访了龙湖鹭湾长廊项目，就在龙湾湿地公园南侧，距离大概约500米左右。
项目东侧为东江，后期入住业主可以步行去江边散散步吹吹风。
现场正在火热的施工中，项目正处于平整土地的阶段。
鹭湾长廊项目工现场 东莞房价发布摄
项目门口的公告栏显示，龙湖鹭湾长廊建筑高度约80米，预计将于2024年10月30日完工。
在东莞厚街5100的小产权怎样龙湾迎来了属于它的首个纯明显改善项目。
追赶南城大宅化脚步
新洲从拼品质演变为拼大宅
看到这些洋房，房价君的同事突然感叹：看来新洲也要进入拼大宅的时代了！
自2015年东莞将南城划为主中心，新洲为副中心后，新洲就一直在积极追赶主城的脚步，目前的南城市场早已正式进入大宅化。
房价君整理了万江近4年的房价走向，以半年为单位筛选出售价最高的楼盘，分别如下：
凤岗油甘公寓小产权吗2019年，金地风华面世85-120平三四房，园林主打中式风格，在当时新盘不多的新洲市场一炮而红； 2020年，碧桂园十里溪境以园林景致取胜，93-113平三四房销售均价一度超3万/平，再推新洲房价的天花板；碧桂园十里溪境园林 图源：碧桂园官微
如果说前两年拼的是园林品质，那么后两年，新洲新盘进入了拼配套的时代。
2021年上半年，龙湖首铸天际面世一线龙泉大努梅罗夫，占地面积段在85-182平，开启了新洲的大洋房之路。 由于太过抢手，项目单盘在2021年上半年就网签805套，比新洲2022全年的销量都高。 2021年下半年至今，龙湖首铸天际接近隐退，阅云台登上新洲价格高峰，占地面积段为125-127平，因靠近地铁1号线汽车总站（规划中）和华南MALL，主打TOD优势。龙湖首铸天际，东莞房价发布摄
如今，新洲房价再次洗牌，分别是碧桂园、珑远和奥园3盘竞争，新洲房价的实力似乎有些许被压抑。
接下来，龙湖鹭湾长廊携143-249Ins13zD努梅罗夫登场，保利地产龙湾旧改项目也做了最大180平的明显改善洋房。
除了待出让的汽车总站旁的曲海地块，同样有一线龙泉+TOD优势加持，预计未来产品不会太差。
低调的新洲房价，或将很快进入拼大宅的赛道。
市场将分化、商业定蓝图
新洲准备庆贺新气象
一方面，东莞限价有放松趋势，大宅与刚需将不断分化。
东莞119备案价新政透露，新盘的备案价可以根据定位、品质、供需来决定，而不再是简单的被成本、利润等数字捆绑。
对此房价君曾大胆预测，未来将不断有楼盘突破均价新高。
图源图蜗网，已获授权
有投资实力的买主会更关注大宅板块，而大宅的坚挺又能回馈给业主红利，促进业主进一步的市场投资行为。
另一方面，官方规划商业蓝图，新洲将会吸引更多购买力。
12月初东莞发文，围绕新洲商圈等7个大型商圈，规划了一份商业发展蓝图。
其中新洲商圈被定义为消费者体验为中心，侧重多元化消费需求，改变以往偏中低端且服务水平不足的业态。
这些东莞的商业蓝图、规划重心的偏移，再加上有可能的放宽新洲限牌，势必会吸引强大的外地购买力。
届时市场供需关系将变得更为复杂，买房逻辑也会随之而变，大宅产品的坚挺才更能稳得住。
新洲默默走进大宅化市场，或许总有一天会被时间验证，这是一条正确的道路。
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