原副标题：在深圳买了小产权房，碰上旧区"征地"若想赢得索赔？
深圳本身农地贫乏，为促进卫星城发展，旧区旧改征地成了必经之地。
深圳可供开发的农地太少，特别是老城旧小区和贫困户房为主，贫困户房占比深圳农地60%形成大批的旧区。主要就靠旧区来改变卫星城样貌，旧改、棚改、征税征地、自身利益统筹规划等。
那么深圳旧区旧改约分为四种，索赔标准不一样，这直接关系到深圳小产权物业公司的国计民生。
第二种旧区"旧改"则归属于中央政府鼓励，市场主导力量，地产商实行，路径是市场化改革，商业化。
旧改的概念则产胸丽鱼更早一些，现代人对其了解大多源于广东省和环保部积极开展的中乌合作：三旧改建，即“老城镇、该厂房、旧贫困地区”，如今现代人也把狭义的“旧区”称作“旧改”。
第四种旧区“棚改”，又称旧区改建，是狭义上旧区的一种形式。
也可认知为危房改建，但是在深圳确凿的应该说是阿尔布津红本小区的改建。
特别针对的是“深圳市范围内采用年数在20年以上、存在住房产品质量隐患、采用功能不齐备、基础建设公共设施不健全的阿尔布津商业区项目应列入旧区改建经济政策通则，不再采用老城改建的形式进行改建。
”只有合乎上述条件，才可能列入棚改，这意味著，仍然会有大批的旧商业区改建不列入棚改，回到旧改架构内。
棚改是中央政府主导力量，国有企业实行，路径是经济政策化、保证化、服务性建设的主要就是中央政府廉租房住房。
棚改和旧改的具体内容差别呢？
深圳购买沙井小产权房棚改、旧改都归属于旧区，棚改全称作“旧区改建”，也可认知为危房改建，而旧改则归属于“旧房改建”，二者程度不同，在经济政策依照、工作计划等问题上也本该有所差别。具体内容差别如下表所示：
1、更新对象不同：
棚改对象为，全市范围内采用年数在20年以上、存在住房产品质量隐患、采用功能不齐备、基础建设公共设施不健全的阿尔布津商业区项目应列入旧区改建经济政策通则，不再采用旧区（旧改）的形式进行改建；
旧改对象为，旧商业区申请拆除重建旧区的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
2、运作模式不同：
2021深圳小产权房价格一览表旧区改建采用“中央政府主导力量+国有企业实行+人才住房”的模式，深圳罗湖“二线插花地”就归属于旧区改建；
旧改遵循“中央政府鼓励、市场运作、公众参与”的原则，深圳南山大冲村改建项目走的则是旧改模式；
但不管是棚改还是旧改，最终目的都是旧区。
3、补偿安置计划不同：
旧区改建搬迁补偿标准由中央政府制定并公示，不具有可协商性，棚改项目华富村的拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
旧改补偿标准可以协商确定，木头龙的拆赔比是1:1.4,；鹤塘小区的拆赔比为1:1.3；兴业生活区的拆赔比也是1:1.3，具体内容小区的具体内容补偿计划由各小区的地产商深圳祥和山庄小产权来定，没有统一标准。
4、强制性不同：
棚改实行过程中，因涉及公共安全自身利益，对于少数不服从改建的，可以通过行政征税、行政处罚程序等强制执行，进度较快；
旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的物业公司同意方可拆除动工，很多不确定性，周期往往比较长。
5、配建要求不同：
棚改除满足征地安置需要外，其余住房均配建为人才住房和保证型住房，且坚持以租为主，根据辖区人才住房和廉租房住房的建设供应情况，确定租售比例，福田、罗湖、南山、盐田四区的棚改项目所建人才住房和廉租房住房只租不售；
旧改则按规定比例配建，无全部配建保证房的要求，可建商品房。
6、改建程序不同：
棚改没有明确规定，现实情况是参照卫星城更新或者中央政府征税程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循；
旧改则对程序有了明确的规定，包括意愿征集、旧区单元规划审批、实行计划、搬迁补偿安置协议的签订、实行主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。
第四种”农地整备“分为（农地征税）和（自身利益统筹规划）
其中农地征税外地只能补现金，具体内容每个街道有一个最低补偿标准加上奖金。
什么是农地整备？
在深圳，旧区与农地整备并列为卫星城农地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹规划可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
深圳分别在1992年和2004年通过统征、统转的形式，将原贫困地区集体农地全部转变为国有农地，名义上完成了全市域的卫星城化。
但在此过程中出现了资金补偿不到位、农地关系没有理顺等问题，使得目前贫困地区集体控制全市近40%的建设用地，其中1/4的农地（约390平方公里）存在征转地历史遗留问题。
这些农地因产权问题而无法进入市场流通，陷入了“村民用不好、中央政府拿不走、市场难作为”的开发困境。
为加快解决村集体农地历史遗留问题，落实公共基础公共设施用地，保证重大产业项目落地，2011年深圳市中央政府颁布《关于推进农地整备工作的若干意见》（深府【2011】102号），正式启动农地整备工作。
农地整备包括房屋征税和自身利益统筹规划
一、房屋征税
因公共自身利益的需要（如修路）征税少量房屋。征税后不一定能赔房子，补偿参照《深圳市房屋征税与补偿工作计划（试行）》（292号文）
二、 自身利益统筹规划
2011年底，坪山区启动南布、沙湖等“整村统筹规划”试点工作，2015年5月份沙湖实行计划及规划研究经市中央政府常务会议审批通过，得到了原贫困地区社区广泛认可。
2015年11月，《农地整备自身利益统筹规划试点项目管理办法（试行）》（721号文）出台，在全市范围内启动农地整备自身利益统筹规划40个试点项目。
2018年8月，《深圳市农地整备自身利益统筹规划项目管理办法》（6号文）出台，全面推广自身利益统筹规划。
以中央政府为主导力量，立足公共自身利益需要，综合运用整备资金（补偿给村集体）、留用农地（给村集体开发）的形式，按照规划实行要求，把原来零散、低效的用地整合为成片、成规模的用地。中央政府会收回大部分农地来保证市政基础公共设施、公共服务基础建设设施和大片产业用地的建设发展，剩余少部分农地留给村里开发建设商品房。
三、自身利益统筹规划vs.旧区
可以拆哪些地方？旧区可以拆旧区、旧商业区、旧商业区和旧工业区，但空地不能征地。自身利益统筹规划的征地对象只能是旧区，空地也可以列入征地范围。单个更新项目平均征地农地面积约8公顷。
要拆多少面积？单个更新项目平均征地农地面积约8公顷。（截至2020年底，旧区拆除项目共921个，农地面积共7291公顷）自身利益统筹规划项目面积比旧区的大很多，平均征地农地面积超40公顷。（截至2020年底，自身利益统筹规划项目共132个，农地面积共5792公顷）
为什么要征地？旧区征地主要就为了提升环境品质。自身利益统筹规划征地的目的是建设文教体卫及交通市政公共设施，让重大产业项目落地，还可以将原来村里不合法的农地变成合法农地。
谁来拆？旧区坚持“市场主导力量”，基本都是由地产商负责征地，地产商和物业公司直接签两方拆赔协议。自身利益统筹规划按照“中央政府主导力量、社区主体、市场参与”的原则，地产商、村股份公司和物业公司签订三方拆赔协议。
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