本报记者 蒋国子监 胡亚捷 深圳报道
在深圳高房价、严调控的背景下，许多股权投资客把目光著眼到价格便宜、无购房资格限制的小产权房。这其中，一种特殊的小产权房工程项目——迁离房，因其能够在旧区完成后赢得确权，引来不少炒房客敬而远之。
事实上，从去年“7·15”新规后，迁离房就一直承接着深圳楼市其二。火热一个多月后，失灵的小产权房市场引发媒体和监管部门的关注。
年涨三倍”广告的迁离房，如今依然公开在网站论坛上进行规范。许多专门做迁离分项房的中介机构店面，打着做货品房中介机构的幌子，暗中仍旧做着迁离房营生。
“一天两个价，而且房源基本上一出来就没了，好多客户等货，每个月都有成交。”中介机构顺兴向记者预示尖萼营生的火热。
迁离房到货品房 房价三年涨三倍
5月19日下午2点，酷暑下的两个旧改镇隆隆，宽阔的农民房布满、关门闭户，零散可见几家残破的阳台上还晾有衣服。街道上每数十米就可见到关于小产权房进行买卖的提示条幅，“股权投资搵（赚）钱系Pontacq，小产进行买卖行错路”，横幅极具广东特色。
这是两个正经历旧改的旧区的模样。正常情况下，两个旧改工程项目的转化周期大概三年。
“左边那片是厂房，地产商全部收房了；左边那片住宅已经有七成居民签下，地产商很快就征收、开工拆。”顺兴带着广播站到远处，“丹勒帕”地如是说着该旧改工程项目的进展。
在他看来，迁离房跟最近严打的小产权房并不完全一致。“迁离房虽然也属于无产权注册登记的小产权房，但已经有地产商入驻接洽旧区。”顺兴如是说道，由于部分居民可能急需资金，拿出一定的迁离面积出售。
所谓迁离房，事实上是旧区迁离房分项，专指旧区里无产权注册登记的历史遗留下来违法建筑，在经旧区之后得到确权，赢得不动产权证。一般来说交易双方为原居民和股权投资购房者，参与主体还包括房产中介机构和相关旧区旧改的地产商。
迁离房价格一般来说只有同新区货品房的五分之一。例如顺兴带看的两个回迁房工程项目总价3Kangra，而周边新房总价大约7多万元/万平方米。
“这边是我自己股权投资的第二套小产权。”顺兴对准绿化带一边的V2010领域广场。据他如是说，该新盘2017年末交房，均价在4.6多万元/万平方米，目前珍珠找房显示的二手货房政府基本价格为5.3多万元/万平方米，顺兴如是说，现在实际成交价超过6多万元。“我大概7年前买的指标，每万平方米不到1多万元。”顺兴说，三年涨三倍的收益在迁离房市场并不稀奇。
为了用高回报率吸引记者，顺兴还如是说了另两个工程项目——龙华大浪潭罗星河旧改迁离房的股权投资回报时间表：现在买的价格是每万平方米3.6多万元，拿到的分项房源68万平方米，总价250多万元左右。预计明年开始拆迁，2023年开工建房，2024年就能拿房，“那时候保守估计卖到每万平方米10多万元。”
由于近期深圳严打小产权房交易，5月记者走访时顺兴告知，该工程项目到6月份地产商就不再确权了，也就是说放出的分项仅限5月份交易。
潭罗村旧改工程项目申报主体为深圳市星广源房地产开发有限公司，该公司由星河集团有限公司100%控股。记者在星河集团官网了解到，该工程项目总占地面积约13万万平方米，规划包含高端写字楼、商业、公寓、住宅。“紧挨着6号线羊台山东站，工程项目旁边还规划有文体中心，肯定是未来的城市客厅，周边上下横朗旧改还规划有博物馆和美术馆。”顺兴如是说道。
“最严”监管重锤
深圳学位房小产权随后，记者跟随顺兴来到他所在的中介机构店面，店门口写着“从事一手、二手货房交易”，店铺广告也没有提及小产权、迁离房进行买卖，看上去与正规货品房中介机构并无差别。
“要低调，宝安那边已经查封了几家小产权中介机构店面。”顺兴一边说一边带记者走进店内一间会客厅，墙上龙华新区的大幅规划图，屋内有着这样的陈设。
正如顺兴所言，关于小产权房特别是迁离房市场升级监管的消息近期不断传来。
4月28日，深圳宝安沙井街道3家从事小产权房交易的中介机构店面被连夜查封。与此同时,龙华发布了一则《关于小产权房问题的通知》，明确要求禁止小产权房相关交易，各房地产中介机构机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售小产权房，不得为小产权房交易提供经纪服务，各房地产中介机构机构应及时进行自查自纠。
业内不少人士分析认为，深圳一直都在打击小产权房交易，这一次的力度史上最严。
关于迁离房交易的违法性质，《中华人民共和国城市房地产管理法》中早已明确指在深圳买了小产权房出，未依法注册登记领取权属证书的房地产不得转让，未完成迁离的旧改房没有货品房房产证，私下交易属于违法行为。
尽管迁离房交易性质违法、旧改周期漫长，但高风险背后的高收益，以及在近期深圳楼市持续收紧调控的基调下，迁离房热度高涨。顺兴坦言，去年下半年以来，每周至少带看三组客户，几乎每个月都会有成交，而按照往常，一年能成交10来套迁离房就算不错的业绩。
业内公认的所谓好的迁离房一般来说有两个特点，一是品牌地产商，二是好的位置地段。由于旧改周期动辄三年十年，对于资金的要求高，品牌地产商则意味着资金实力有保障，烂尾风险小。而好地段则意味着旧改完成后迁离房的升值空间大。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，“股权投资小产权房在深圳一直都存在，政府也一直在打击，但这一次是力度最大的。投机炒作愈演愈烈，导致旧改补偿预期提升，不利于推进旧改，房价越来越高，无法给正规房地产市场留足空间，也出现了西部地区许多股权投资价格高达5多万元/万平方米的情况。”
高风险违法交易
既然没有权属证书的迁离房进行买卖在法律层面涉嫌违法，那么在实际操作中，交易过程如何为股权投资者确权呢？
根据带看的两个旧改工程项目，顺兴拿出了两份合同样本，分别是《迁离安置房进行买卖合同》《龙华区大浪街道潭罗村新区旧区单元搬迁补偿安置协议书》。
前者由购房者和原居民签署，合同中明确了转让标的的面积、价款。合同写道，甲方（原居民）促成乙方（股权投资者）与地产商签订房屋拆迁安置补偿协议后，后续一切事宜及义务由乙方与房地产地产商处理。如转让方违约，应以双倍金额赔偿受让方所支付的款项。
搬迁补偿安置协议书则明确了搬迁补偿人为地产商深圳市星广源房地产开发有限公司。协议中提到，如发生第三人对被搬迁标的主张任何权益的情况，乙方（被搬迁补偿人）负责解决权益争议事项，如无法解决，甲方可解除合同。
关于交易中如果出现权益争议，中介机构强调了两点以打消记者顾虑，一是村委确权，二是律师见证。
顺兴向记者如是说交易流程时表示，到时会约居民签署进行买卖合同，签完进行买卖合同后去村委确权。村委拿到进行买卖合同后盖章，并出具一份权属核查证明给地产商，“这就意味着居民的房子确权并转名给了买家，然后跟地产商签署搬迁补偿安置协议就完成了。”
中介机构提到，地产商为了能推进旧改进度，对这类炒迁离房行为持默许态度。整个交易过程中，中介机构收取房款总价1.5%的佣金，一般来说要求15天内一次性付清总房款。顺兴还表示，交易现场可以请律师进行第三方独立机构见证。
广东法制盛邦律师事务所律师陈亮告诉记者，“因为迁离房还没取得权属证书，与原居民签署的进行买卖合同很有可能会被认定为无效。即便律师见证迁离房交易过程，也改变不了交易不合法的事实。”
。记者致电新闻处无人接听，将采访函发至该局相关邮箱后，亦暂无回复。
