小产权房投资与自住的两种不同价值规律小产权房_小产权

厚街房小妹    2021-09-04    7

小产权房投资与自住的两种不同价值规律小产权房_小产权

id="content">近期深圳二手房价格暴涨,与第一季度的全国经济负增长形成鲜明对比。许多大咖表示并不理解,如此高涨的涨幅也引来了相关部门的关注,从网络上形成的初步讨论来看,这股上涨浪潮或将引发新一轮更为严厉的调控。第一次买房买错,想出清后再置换的小伙伴估计会被无情地划归到投资一类,想要在深圳这样的城市有片瓦遮顶,有立锥之地,怕是更难了。

最近因工作原因,我先后出差到一些城市,还考察了一些项目的案场。在考察的过程中,我发现很多置业顾问在给客户描绘未来的时候,并没有把投资和自住两种需求区隔开。投资和自住应该是两套完全不同的价值体系,应当针对客户的不同需求,做不同的口径输出。

投资的价值逻辑:

1、城市的经济发展底蕴和趋势

以深圳为例,地处粤港澳大湾区,并且有社会主义先行示范区的概念加持,可以说汇集了国家、广

东省大部分的政策、资金和人才资源。在很长的一段时间里,就算因为整个国家的经济结构发生调整,人口结构发生剧烈变化,其他城市都不发展了,深圳也是要发展的。也就说是投资房产,其实是在投资一个城市。

湾区资产,值得长期持有

2、城市房价过去3年的基本走势

这里说的是城市的基本均价。由于国内经济依然在稳定发展,除北上广深四个一线城市外,杭州,苏州,南京,厦门,武汉,成都,重庆,西安等几个城市受益于城市经济发展的成果,房价也在趋势性增长。其他省会及三线以下城市因为人才流出的问题,增长势头趋缓。

3、片区房价过去3年的基本走势

仍以深圳为例,目前,前海、后海、宝藏等深圳经济发展势头强劲。选定一个区域,就像在股市选定一个行

业一样。有的行业在大势较平的情况下,依然表现突出,当然,要进入这样的行业或者深圳田贝小产权房确权**区域,投资的门槛也相对很高。

4、小区房价过去3年的基本走势

进入到这个阶段,相当于选择行业的个股了。在股市,我们可以看这个企业过去3年的业绩报告,看这个企业的资产总规模,销售额,净利润,总现金等几个关键指标的连续性变化。房价也一样,数据都相当透明,链家就有这些基础数据。

5、标的房产过去3年的出租走势

房子挂了,什么时候能租出去,租金水平与抵押贷款水平的比值,租金上涨的水平,租金上涨是否能涨赢城市GDP发展水平。如果租金能走平按揭,那么持有的成本就相对很低,如果租金高于按揭,就会有每月盈余,当退出的时候就会有房价总体增长+租金按揭差额的双重收益。

6、既然是投资,那就应该是买低卖高

如果我们长期看好深圳的城市发展,那么环深、临深、乃至沙井、石岩、光明等新鲜片区就应该是投资人需要重点关注的区域。目前深圳的罗湖,福田,布吉等片区内生性扩充都靠旧改,受益于城市成熟的配套,投资的门槛自然也高(老破小,待拆迁,属性特殊不在此讨论)。反观上述三个区域,且因为交通,教育,产业还没有跟上,价格还没有追上来,属于低洼,或者半山腰,还有买低卖高的机会。

其实基于3-5点,我们已经可以测算出某一套房子的投资收益率了,只要投资收益率高于金融类产品,股权类产品,我个人就认为其具备投资价值。在疫情全球爆发的当下,我个人不建议进行股权类投资,或者自主创业,固然投资收益率较高,但是风险也相当高。

自住的价值逻辑:

通达性依然优先考虑

1、房子与家庭主要成员公司的距离

因为是自己居住,所以主要是考虑城市,城市的某一块区域有支撑家庭生存和发展的基础条件。因此,优先考虑的就是企业、个人产业、主要商务区与家庭的距离关系。如果开车出行,自驾需要多长时间。如果公共交通出行,是否有地铁,是否需要换乘,是否有公交,是否需要换乘。总的出行时间是否在30分钟内。

2、房子与周边主要商业区距离

现在很多家庭活动大朗小产权违法吗,家庭级别的社交都搬到了购物中心。购物中心的数量,级次都影响到未来的生活。比如购物中心是否含超市,是否含孩子的游乐场,成长教育培训机构,如有,通常都可以极大提升居家的便利性,以及居家的品质。

3、房子周边的教育

房子是学区还是学位房,享有哪个学位,归属于什么学区,有哪些学校(幼儿园),公立还是私立。现在的孩子3年级以前都是需要家长接送的,开车接送要多久,步行接送要多久。学校的整体学风,教学水平如何。如果孩子是中等资质,将来是否能上到合适的高中。深圳的高中入学率是低于国家和省水平的,孩子的升学压力非常大,如果学区一般,孩子将来是否可能要回老家读高中。

4、小区圈层水平如何

既然是自己住,周围是什么邻居,当然也很重要。这个看小区停车的水平就看得出来,全地面停车,还是全地下停车,都是些什么车。周边是什么产业为主的,优先选择公务员、教师、医生、企业中高级管理人员集中的小区。这些邻居,通常都能改善自己朋友圈的质量,扩展自己的社会优质资源。

5、小区的物业服务

既然是住家,一定涉及到各类生活服务。下水道堵了,家电坏了,钥匙锁家里了,停车缴费,生活缴费,小区园林的养护,小区的卫生打扫,等等。没有一个贴心的物业服务,居家品质骤降。

6、小区的其他配套

周边是否有公园,周末老人孩子一家人是否有地方遛一遛。是否可以给自己提供健康生活的基础配置(跑步啥的)。老人去超市买菜,空手步行要多久。拉菜车,满车回程要多久。夏天热,会不会暴汗。雨天,会不会打伞都湿透。离主交通干道过近的话,是否有明显的噪音干扰等。

综合上述,两套逻辑,服务两类不同的人群。道理讲到这里,需要善意提醒的是投资价值是基于居住价值的。没有居住价值的房产自然不会产生租户,也无法卖给下一个用户从而获利退出。所以,不是说纯投资的房产就可以不关注居住价值,居住价值是投资价值的基础之一,千万不能舍本逐末。

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