远东莞近深圳,凤岗才是深圳的“亲儿子”?深圳_东莞

厚街房小妹    2021-09-11    41

东莞深圳,凤岗才是深圳的“亲儿子”?深圳_东莞

id="content">我们猜想了深圳扩容的几种模式,其中临深很大概率被扩容的几个地方有:凤岗、惠阳、大亚湾。

文章一出,引发网友热烈讨论,很多人在群内咨询临深买哪里好?凤岗、惠阳、大亚湾到底值不值得买?投资价值几何?

为解答众网友疑惑,我们将承接深圳扩容猜想文章,陆续推出临深片区的楼市解读,敬请关注!

本篇文章,先来聊聊凤岗。 PART.1 “远”东莞 近深圳 凤岗其实是深圳的凤岗? 要想理解凤岗的楼市,首先要清楚凤岗地理位置的特殊性。 有多特殊?一句话概括:“远”东莞,近深圳。 2465平方公里的东莞地界上,没有设区,没有中心,只有4个街道和28个镇。 凤岗,是28个镇之一,地处东莞最南部,与深圳北部接壤。

因地理位置限制,凤岗在东莞很不得宠,去年1月份,东莞出台了最新的城市规划,打造三个都市中心——中心城区、松山湖、滨海湾新区。 中心城区包括莞城、东城、南城、

万江4个街道; 松山湖就是以松山湖产业科技园为核心的片区; 滨海湾新区包括长安新区板块、沙角地区板块、威远岛板块3大版块。 下图是这三大中心的大致位置,可以看出,东莞的发展重深圳公明最新村委小产权房点在西部,离凤岗都有相当一段距离。也就是说,东莞要做大做强,凤岗的重要性,微乎其微。

▲三大中心区位置示意图,为大致标注 图源网络 但是,凤岗与深圳的关系就密切多了。 凤岗像一把锥子,直插深圳腹地,东、南、西三面,分别紧邻深圳龙岗、横岗、平湖和观澜。 很多人形象的称凤岗为“深圳里”。

▲凤岗像一把锥子,直插深圳 图源网络 地缘优势,使得凤岗比坪山更近福田CBD 查询高德地图,从坪山到福田平安金融中心,自驾时间为1小时9分钟;而从凤岗到福田平安金融中心,自驾时间仅为47分钟

按照这种地理位置,在一开始进行行政区域划分的时候,凤岗其实应该被划进深圳,但是由于地形原因,从龙岗到龙华,与坪山接壤的沿线,有山脉为天然屏障,更有利于边防,所以最初才将凤岗划在了东莞。 通过对比可以发现,凤岗虽然隶属于东莞,但其实更近深圳。 PART.2 凤岗房价破3望4 深圳购买力是最大支撑 “远”东莞,近深圳,给楼市带来的一个最明显的影响就是:凤岗的房价取决于深圳的购买力,而不是东莞的购买力。 凤岗总面积82.5平方公里,全市排名第15,2018年常住人口35万,全市排名第7。 面积和人口都不在前列,经济实力也平平无奇: ◆根据官方最新公布的数据,2017年,凤岗GDP273.2亿,在全市排名第10,与第一名虎门(563亿),差了2倍多; ◆2018年,凤岗GDP294.8亿,在全市排名第10,与2017年排名一致,总量有小幅增长,但与第一名虎门(635.8亿)的差距有所拉大,差了2.16倍。

▲凤岗2018年GDP排名 图源网络 凤岗这个GDP水平,按照等级划分,隶属东莞第三梯队,与老大哥虎门之间,差了半个松山湖。 虽说凤岗面积、人口、经济三大底子在全市资质平平,但房价表现却遥遥领先,2015年,是东莞第一个破2的镇区。

当下,根据中原房价地图显示,凤岗依然以26326元/平的二手房单价,位居东莞首位。

▲中原3月18日截图 凤岗二手房均价:26326元/平 前段时间,万科四季花城的最新备案单价已经破了3万,又将凤岗的房价拉到了一个新水平。

经济和人口都不是东莞的最强阶梯,为什么房价却如此高扬?靠的就是地缘优势,赢得的深圳客户。 早在2015年,东莞市统计局数据显示,东莞新房成交,深圳客户贡献了60%左右的成交量。这一现象延续至今,在临深的凤岗尤其明显,去年四季度,凤岗两个新开楼盘,深圳客最高占比80%。 ◆9月6日,凤岗碧桂园开盘,推房102套,均价约2.7万元/平方米,成交

客户中,东莞本地客占比60%,深圳客占比40%。 ◆10月1日,凤岗万科四季花城推房145套,均价约2.9万元/平方米。成交客户中,凤岗本土客占比20%,深圳客占比达80%! 毫不夸张的说,凤岗的房价,其实都是深圳的购买力支撑起来的。 PART.3 凤岗房价还有涨幅空间吗? 当下来看,很难 那么,备受深圳客青睐的凤岗,房价还会有大的增长空间吗? 当下来看,很难,因为价差太小。 首先,需要明确一个问题,买凤岗的人,是为了住还是为了投资。 下图是腾讯微楼市深圳的一个调查,超60%的人都认为,深圳客买东莞的最大原因是,买不起深圳,只能去东莞。

其实这也是深圳客买凤岗的原因,深圳房价实在太高了,买不起,只能买到凤岗,毕竟凤岗比坪山离深圳中心区都近,虽然是不同的城市,但交通距离很短。 但是现在,凤岗被深圳客青睐的价格优势正在逐步消失,对凤岗2.6万的二手房均价往下细分,会发现凤岗房价分化比较明显 大致以龙平路为界,把雁田与官井头这一侧定位为临深,油甘埔往凤岗沃尔玛方向定位为次临深,可以发现,临深房价比次临深房价明显高了一个阶梯

根据中原房价地图,龙岗现在的二手房均价在4.2万,除了坂田二手房均价高达5.7万外,平湖、布吉、横岗、龙岗中心城在3.4-3.9万,坪地仅在2.2万

PART.4 凤岗的变数和机遇 变数1,凤岗是否被深圳扩容。 上一篇文章我们详细分析了凤岗被深圳扩容的可能性,虽然可能性很大,但在政府官方文件落地之前,也终究只是可能。 扩容是否落地,就是凤岗最东莞长安小产权归哪些部门管理大的变数之一。 倘若被扩容,凤岗的城市地位会大幅提升,城市规划、城市界面、交通设施等都会有很多大动作。 而且凤岗本就是深圳缩短东西互通时空距离的必经之地,到时候打破交通壁垒,凤岗的价值势必迎来一轮新的洗牌。

变数2,深圳10号凤岗延长线能否落地。 凤岗楼市,受深圳10号线东延段摆布已久。 深圳10号线东延段(即惯称的10号线凤岗段)接通凤岗与大运新城,与深圳地铁16号线接驳,它的动向一直深深牵动深圳上班族在凤岗置业的神经。

10号线凤岗段一直很神秘,早在2017年就出现在深圳地铁四期规划环评报告中。 去年6月份,东莞阳光问政平台市轨道交通局也给出消息:10号线凤岗段站点调整为5个站:大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站及龙平西路站。 但是在随后的10月份,最新发布的深圳地铁四期建设规划中,10号线凤岗段又被撤销了。官方给出的原因是,协调难度大。 而就在我们准备发稿前,又看到家在深圳网友@MGmama爆料:10号线凤岗段工程还在继续中,目前正在工程勘察阶段。

经查询,3月11日,中国国际招标网采招网公示的招标结果中,的确有10号线凤岗段的身影。

可见,深圳10号线凤岗段一直忽明忽暗,但种种消息显示,这条线路应该仍在逐步推进中,只是还没有明确落实。 其实,深圳10号凤岗延长线自传出消息,一直都是刺激凤岗楼市的一个重要因素,接下来如果双方政府能达成一致,将此条线路明确动工时间,凤岗楼市将彻底迎来“柳暗花明”。 变数之外,凤岗还有一个贯穿楼市发展的机遇:深圳“外溢”红利。 前文也说了,凤岗的房价支撑主要是深圳购买力,最大的优势就是与深圳的价差,如今价差优势虽然几乎不复存在,但未来,价差优势会再度出现。 深圳楼市的火热有目共睹,热点片区房价一路攀升,随着先行示范区的建设,深圳的房价,不可避免的还会一步步抬升,这是优质资源被争夺发生的必然结果。 等深圳的房价再上一个阶梯,与凤岗的房价价差再一步拉大,凤岗又将承接新一批的深圳外溢客群,迎来新的机遇。

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