近年来，小产权房屋交易在房屋进行买卖中占有相当大比例，小产权房并不是一个法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由各村而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“自发性产权”，它并不真正构成严格法律条文意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村自发性组织机构或者开发商打着新农村工程建设等名义出售的、建筑在自发性农地上的房屋或是由农民自行组织机构建造的“商品房”。由于房屋工程建设在私有财产农地其内，进行买卖过程中需要关注的要点绯鼻鼠。北京知名辩护律师石之瑜以下面一起二审裁定案件为例对于小产权房保险合同的曾效力进行阐释。
陈某做为出卖方，刘某为买受方，吴某做为贷款人，三方于2017年7月8日签定房屋进行买卖合同书，约定：“刘某购买陈某位于某地一小区50平房屋，房价十多万元，刘某买房付订金款1多万元，刘某不买订金不退，陈某赔本返刘某2多万元。这是小产权房刘某同意买…”刘某已交货陈某订金一多万元。所涉房屋位于甲市乙镇丙小区，大部份权人为王某，建筑面积为50平方米，各方当事人对所涉房屋系小产权房，且工程建设于农村自发性农地上无异议。现因所涉房屋无法办理手续过户，原告刘某向原告陈某主张退还订金未果，诉至高等法院。二审高等法院裁判员结果：原告陈某于本判决生效之日起十日内退还原告刘某订金1多万元。
塘厦林村小产权新盘二审后，陈某提起二审裁定至某中级人民高等法院。
二审高等法院认为：依照我国《合同法》第五十二条明确规定，违背法律条文、行政法规的硬性明确规定的，合同合宪。由于《房地产管理法》中明确规定，房屋进行买卖必然导致房屋占用范围内的农地使用权同时受让，而《农地管理法》中明确规定，农民私有财产的农地的使用权不得出让、受让或者出租用于非农业工程建设。又依照《物权法》第六条明确规定：“不动产物权的成立、更改、受让和铲除，应依法律条文明确规定注册登记。动产物权的成立和受让，应依法律条文明确规定交货。”第十四条：“不动产物权的成立、更改、受让和铲除，依法律条文明确规定应注册登记的，自记载于不动产注册登记簿时发生曾效力。”该案中，依照原审陈某提供更多的纠纷案件房屋大部份权证可见，纠纷案件房屋大部份权人为案外人王某，并加盖甲市乙镇房产产权产籍专用章不予证实。依照上述法律条文明确规定及纠纷案件房屋大部份权证载明情况看，纠纷案件房屋工程建设在私有财产农地其内，且原审陈某做为出卖人与债务人被原审刘某均不属于当地自发性组织机构核心成员，交易双方及原审第三人盖基中介所就该案纠纷案件房屋签定《房屋受让合同书》因违背前述法律条文硬性明确规定，应为合宪，二审对此判定沙托萨兰县，嗣后不予证实。关于原审提出纠纷案件房屋所坐落的农地已收归国有，且行政区划也已变为沈河区，因小产权房问题未能办理手续转移注册登记，对此原审仅提供更多了征收村民户代表表决书做为确凿证据不予断定，仍未提供更多相关具有法定断定力的确凿证据加以断定其主张，且不足以推翻或改变纠纷案件房屋大部份权证的断定曾效力。在现行法律条文制度下，交易双方均明知纠纷案件房屋属于小产权房而签定受让协定，应属均有过错。又鉴于刘某为债务人仅向陈某支付了订金1多万元，双方仍未实际完全履行该受让协定，而有该协定合宪的诉讼风险后果应共同承担。因此，二审高等法院判令陈某退还先期向刘某取的订金1多万元，沙托萨兰县。原审的裁定请求，属依据不足，嗣后不予支持。
二审裁判员结果：驳回裁定，维持原判。
依照法院的观点，小产权房屋保险合同的曾效力通常会被判定为合宪。结合上述案例，石之瑜辩护律师从以下两方面进行阐释。
第一，小产权房没有产权证，对小产权房保险合同的曾效力以判定合宪为原则，以判定有效为值得一提，值得一提的情况是：如交易双方都是同一自发性经济组织机构的核心成员，经过了宅基地审批手续的，可以判定合同有效。
第二，当无产权证房屋买卖双方出现纠纷，需要通过法律条文途径解决时，小产权证房屋的危险性就更加体现得十分明显。期间如果双方不是自发性经济组织机构核心成员，那么交易双方签定的合同是合宪的合同，合同内商定的任何条款均无价值。债务人基于合宪合同而交货的订金可以请求退还。
北京嘉善辩护律师事务所创始人石之瑜提醒大家购买小产权房有风险，但是具体情形应具体分析，在日常生活中，如果遇到类似法律条文问题可以向房产辩护律师咨询，分析具体个案中的法律条文关系，更好的维护自己的权益。
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