原副标题：深圳旧改利益链调查
来源：中国经营报 | 本报记者：陈靖斌 翁榕涛 童环宇
7月31日，深圳发布《关于更进一步加强房地产宏观调控促进房地产市场相对平稳健康发展的通告》(以下简称《通告》)，增加“限价”“限离”“企业限牌”等内容，压制了投机性炒的空间，深圳货品房股权投资风潮也骤然逐渐加热。
，深圳坂田有股权投资客纸制购买20套迁离房。由此可见，股权投资客在深圳仍未消声匿迹，其将视野从经济政策苛刻的货品房中瓦解出来，急于瞄向了现阶段经济政策和法律都仍处于棕色丘陵地区的迁离房，在拉高迁离房产品价格的同时，由此以获取了较大的利润率。历史事实上，随着深圳房价宏观调控的更进一步发力，货品房的股权投资风潮在悄悄后撤，然而旧改的民营企业欢庆才刚刚开始……
1
股权投资旧改，房价“翻倍”
深圳房价在限牌、限价的宏观调控发力下，新房股权投资潮逐步加热已是不可否认的历史事实，而部分股权投资客为了吞并粤港澳大湾区民营企业“大披萨”，将注意力转向了城中村“不限牌”“不限贷”的迁离房工程项目上。
“假如我有钱有势，我也想买迁离房。”王华(化名)是深圳宝安区上虞旧改工程项目的售房中介机构，他向本报记者感叹，假如现在购得这套位于上虞辅城的迁离房，明年至少涨一半的产品价格，即上涨7000元/万平方米，假如要到5年后成功迁离，那么全套房产产品价格翻五倍也有可能。“这幢转卖5套房，这几天就有70多个顾客过来，来这里都是急于股权投资的，利润率很大，都是关外或香港来的顾客，因为不限牌，也怕卖不掉。”
相比经济政策苛刻的货品房，现阶段没有任何经济政策限制的迁离房成为了“股权投资沃土”，王华贩售的上虞迁离房也亮出了“不限牌、不限贷”的显眼广告语，炒旧改的利益链正在一点一点正面攻击式地骗取大笔的股权投资利润率。
对于股权投资客而言，深圳的房价宏观调控经济政策已愈发苛刻，炒货品房能以获取的利益空间也逐渐缩小。据深圳房地产信息系统中数据，2016年10月推出“深八条”后，深圳新房均价连续21个月下跌，从55611元/万平方米下跌至54093元/万平方米。但其成交量却相对平稳上升，据中国指数研究院数据显示，2018年上半年深圳市共成交128.86万平方米的货品住宅12804套，成交套数同比增长21.92%，成交面积同比增加22.34%。
本报记者留意到，一方面深圳新房成交量在相对平稳增加，另一方面新房成交的群体逐步由股权投资客向刚需户慢慢转移。历史事实上，近日来深圳市对房价宏观调控的再度发力，也迫使相当一部分股权投资客对新房与二手房的股权投资“退潮，继而把注意力转移至棕色丘陵地区的迁离房中。
2
炒房客的敛财利益链
阶段、开发商签约获得指标、拆完迁离，在每个过程中，股权投资客都能进行套利。
出售。
“一有风声就开始升，你们有钱有势股权投资这个就最划算了!”中介机构周姐(化名)熟稔地向本报记者透露炒旧改的玄机。“木棉湾旧改工程项目在2012年京基集团刚入驻时，房价仅为12000元/万平方米，而随着旧改过程的推进，现阶段产品价格已攀升到29500元/万平方米。”当本报记者质疑是否真的有这么好赚时，周姐赶忙“打包票”说道：“不要看现在木棉湾29500元的单价，开始拆了每万平方米就能涨个三四千元，假如要到正式迁离，拿到红本，那产品价格就可以和附近的货品房一样，至少5万元/万平方米。”
周姐还透露，股权投资客在每个阶段都能获得利益，有很多人等不及拆完迁离这个阶段，就会在意愿征集阶段时买入，在获得指标后售出，短时间内可以获得翻倍的收益。“股权投资的人尝到拆迁的甜头，专门去买那些刚有风声的房子，木棉湾有个业主手里十几套，卖了几套房去旁边再买旧的，那边的旧改房不到2万元，再等有指标的时候卖出，很容易翻倍。”
王华也向本报记者坦言，股权投资客一般在旧改工程项目立项前就听到风声，然后蜂拥过来股权投资，平湖旧改工程项目有一整栋楼54套迁离房出售，不到20天全部卖完。以绿海城上虞辅城坳旧改工程项目为例，现阶段一期已经开始签约，但二期还在意愿征集阶段，产品价格仅为16000元/万平方米，假如二期要到和开发商签约的阶段，就能卖指标，至少能上升7000元/万平方米。王华告诉本报记者：“那些墙上印着‘拆’字的已经和开发商签了约，也就是可以卖指标的，比二期产品价格要贵一些，现在几乎都卖光了。”
一幅由中介机构公司制作的宣传海报显示，绿海城上虞辅城坳旧改工程项目分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段，每个阶段的售价也节节上升，每万平方米分别为16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程预计需要4年时间，产品价格增长幅度不可思议。王华表示：“乐观估计，明年就能开始签约，大概4年后就能交楼。”按此计算，购买迁离房在4年内的股权投资总回报率高达275%。
3
购迁离房风险暗藏
股权投资客为什么如此热衷于迁离房?据深圳市城中村2018年半年报数据，全市已列入城中村计划的工程项目数为693个，计划批准拆除重建用地面积累计52.84平方公里，其中确定实施主体的有156个。现阶段进行旧改的小产权房，多是针对旧住宅区、城中村及旧屋村，这些房子由于历史遗留原因，不能公开交易，房价只有同地段货品房产品价格的1/3至1/2，但假如能够顺利迁离，就能拿到红本(货品房房产证)，摇身一变成功“转正”。
一位购买了深圳迁离房
中银(深圳)律师事务所城中村业务团队周磊律师告诉本报记者， “国内仅有公证处能够进行公证，但不会对违法行为进行公证；现阶段市场上的确有些律师在为小产权房的购买提供‘见证’服务，但这种见证并不能改变购买行为违法的历史事实，故一旦因购房行为产生纠纷，这种‘见证’也无法保护购房人的利益。”
除了在法律上无法获得保障以外，旧改能否顺利进行存在很大的不确定性。深圳城中村企业协会创始副会长赵磊认为，“城中村工程项目里面也存在八年抗战的故事，很少有工程项目能够在三五年之内搞出来。每个工程项目的土地整理周期，从立项到最后主体确认需要五到八年。”
据《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。未完成迁离的旧改房没有货品房房产证，私下交易属于违法行为。
本报记者就股权投资客购买迁离房一事致电深圳市规划和国土资源委员会、京基集团、绿海城集团以及宝安集团，以更进一步核实了解相关情况，截至发稿未获回复。
延伸阅读小产权房有好多种
无监管的私下买卖需谨慎
其实编辑一直对小产权房知晓的不是太多，了解到的有3种。
1、村委统建楼是由村委开发统一建设或与开发商合作，再出售给村民或者其他个人的建筑，无红本，二手交易需纸制付款，由村委见证交易。
2、农民房也叫村民房，是农村村民私人修建的房子。
3、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。
编辑找到本地朋友咨询了一下小产权房落户的情况。朋友表示一头雾水，并没有听说这方面的经济政策消息。这让编辑陷入了迷雾。
朋友表示，他们的房子叫农民房，自建的，他们所有的房屋信息都在村委的系统里，没有本，只有一张历史遗留回执。
朋友解释道，农民房按道理是不能交易的，但架不住私下交易。买卖农民房不安全，问题很多。你不能保证卖家背后的动作，毕竟没有监管，悬着心买卖。
连着地也一块儿卖。手续简单，去村委改个名字就完事了。”
外来人口不能在农民房立户
农民房没有本，正常情况是不能落户的。但是本地村民却是被允许落在自己的房子上的。
外来人口假如想要落户，只能挂靠在集体户口上。这里朋友举了个例子，
“有个人买了村里的房子，他的户口就落在了集体户上。”
朋友表示，自己的农民房，外来人是肯定不可能独立立户的，顶多挂靠他。
统建楼,集资房能否立户
改Avold最关键的问题
之后，朋友又谈到了另一个类型的村房。统建楼和集资房。
1朋友告诉我，他们村里有几十套房子，建的跟货品房一样，就是他们概念里的小产权房。这几十套房子虽是村集体建的，但也得自己掏钱买，比外面的货品房还便宜好多。
这种房子应该就是村里修建的，给村民分的房子吧。但是这个房子的户主名假如一旦确定，就不能更改，是谁家的就是谁家的。（欢迎各位留言指正）
但是编辑了解到，似乎这类型的房子，有些村也是可以出售的。就看这个村对于改名这件事情，管的严不严了。
比如个别村，只要花2万块钱就能把名字改了。有些村，基本只能挂靠本地人来完成交易，相当于还是别人的名字，没用。
2另外，朋友说他们那边还有一个房子，是和开发商合作建的房。也是要买的。但是又跟他们村那几十套房子不一样。
各家各户都有名额去买一套房子。各家派代表去抽签，抽到哪套给哪套。
这种类型的房子，其实也是小产权房的一种，是村委和开发商合作的以卖楼赚钱为目的的房子。（欢迎各位留言指正）
落户、立户大不同
申请立户情况至今未有定数
1一个成功落户的案例里提到，他去办理立户的时候，派出所要求他提供这些：
挂靠人身份证原件；购房合同；律师见证；孩子出生证；结婚证；户口卡；近三个月水电费发票或收款收据，全部原件及复印件都要。
但是也有人无法成功获得派出所的支持，每个派出所的口径都不统一。
2另外，编辑还听到了另一个声音。则是表示，“村委统建楼不是一直都可以落户吗？”
这个说法解释了，其实一直都可以落户。可是要分清，落户和立户的区别。
立户是独立的户口本，落户包含了落在了集体户口。（欢迎留言指正）
落户是从挂靠集体变为单独立户
前提是你已是深户
此外，有一个说法也引起了编辑的注意。
此番“落户”是指你本来已是深户（含集体户），现在允许你迁户到你名下的小产权房。但是非深圳户口变深户还是得走积分入户。
假如真是这样，那么对于没有取得深户的人来说，没什么意义。对挂靠集体户口已久的人来说，是个好消息。
到底是要啥材料？
有没有相关材料文件？
深圳户口立户申请材料介绍，
注意，申请立户的小产权必须名字是你本人的。
立户成功的都是一手房，
而为什么是一手？
成功落户小产权房的案例，都提到，派出所要求只有一手能落户，二手不行。
因为要求提供购房合同、收据，这个收据是开发商开的，假如是二手，那就没有开发商的收据了。所以二手的提供不了开发商的收据，入户不了。
深圳小产权又涨价了总之，股权投资需谨慎。小产权房缺乏有力监管，以及稳妥的经济政策依托，许多不良的交易情况时有发生。
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