六部门发文加强住房租赁企业资金监管 防范企业风险住房_租赁

厚街房小妹    2021-09-17    37

六部门发文加强住房租赁企业资金监管 防范企业风险住房_租赁

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为了落实党中央、国务院的决策部署,加强住房租赁企业的监管,引导住房租赁企业回归住房租赁服务的来源,防范和化解金融风险,促进住房租赁市场的健康发展,住房城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会近日联合发布了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(以下简称《意见》)。

《意见》明确提出,住房租赁企业应在商业银行设立住房租赁资金监督账户,向所在城市住房和城乡建设部门申报,通过住房租赁管理服务平台向社会公开。住房租赁企业发布住房来源信息时,应当同时发布住房租赁资金监督账户信息。

堵住租金监管漏洞。

规范租赁市场秩序。

据不完全统计,截至2020年底,中国租赁人数达到2.1亿人。相关机构预测,到2025年,租赁人数将增加到2.5亿人,相应产生的租赁市场资金将超过3万亿元。

在一定程度上,中国的租赁市场规模不亚于商品房市场。尤其是未来,随着商品房从增量转向库存,租赁市场将进一步发展壮大,租赁将成为大多数大中城市解决生活问题的主流方式。

这么大的市场资金规模,一方面考验着政府职能部门的监管能力和水平,另一方面也让一些房屋租赁企业无利可图。近几年来,一些一线城市不乏房东随意赶走租客,房屋中介恶意扣押租客押金等情况,更有一些黑中介一次性收取租客半年或一年的租金,然后发生跑的恶劣事件。

因此,《意见》以加强租赁资金监督管理为首要目标,提出了一系列具体措施,包括住房租赁企业在商业银行设立住房租赁资金监督管理账户,向所在城市住房和城乡建设部门申报,通过住房租赁管理服务平台向社会公开住房租赁企业发布住房来源信息时,同时发布住房租赁资金监督管理账户信息,住房租赁企业单次征收租金超过3个月或单次征收押金超过1个月的,应当将征收的租金、押金纳入监督管理账虎门康乐大厦是小产权户,通过监督管理账户向住房所有者支付租金,向租赁人返还押金的城市住房和城乡建设部门与当地金融监督管理部门建立住房租赁资金监督管理制度,加强日常监督管理,促进住房租赁企业和商业银行落实责任,确保资金监督管理。

针对这一情况,中国人民大学法学院教授刘俊海分析认为,《意见》要求租赁企业必须将租金纳入监管账户,目的是重点整顿长租公寓、房地产中介和一些自然人性质的二房东。在将租金纳入监管账户后,中介机构不能随意扣除租金,中介机构也不能挪用租金,这在客观上为那些长租公寓拆东墙补西墙的盲目资金扩张行为设置了防火墙,堵塞了资金监管漏洞,能有效地规范租金市场秩序。

精细化全程监管。

防范企业经营风险。

值得注意的是,《意见》明确提出,从事住房租赁经营的企业和租赁10套(间)自然人应当登记市场主体,一次征收租金的周期原则上不超过3个月,一次征收押金超过1个月的,应当在银行开设监督账户,向住房城乡建设局申报,定期公示。

中央民族大学法学院教授熊文钊认为,规范租赁中介市场主体登记和以上建立租赁资金监管账户的措施相得益彰,从人员和资金两方面加强租赁市场监管,可以在基础条件下挤压各种违法房屋租赁行为的活动空间,杜绝以前引起全社会关注的黑中介扣押金、随意驱逐租户、破坏租户权益虎门镇小产权公寓等现象。

为了规范住房租赁经营行为,《意见》还提出了一系列措施。例如,住房租赁企业开展经营活动的信息系统必须执行网络管理的各项政策要求,访问所在城市的住房租赁管理服务平台的住房租赁企业必须将经营的住房来源信息纳入住房租赁管理服务平台管理,实时提交租赁合同期限、租赁押金及其支付方式、租赁人基本情况等租赁合同信息。

2017年,浙江杭州被住房城乡建设部确定为住房租赁试点城市。为了进一步加强住房租赁市场监管,防范住房租赁企业的经营风险,保障住房租赁人和承租人的合法权益,杭州在全国首个建立了租赁资金监管机制。通过颁布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》、《关于进一步实施住房租赁资金监管相关工作的通知》等文件,要求租赁企业在监管银行设立专用存款账户,将租赁资金纳入存款账户管理。其中,从事利用收纳住房来源开展住房租赁业务的企业,还必须在专用账户中冻结与租赁平台管理相应的应付款。委托出租人每月租金总额的两倍是风险防控基金,实现对住房租赁活动的精细化、实时化、全程化监管,有效防范住房租赁企业的经营风险。

今年5月18日,杭州发布了首批50家实施资金监管的大型住房租赁企业白名单,帮助市民选择租赁企业,保护合法权益。目前,杭州、重庆、Xi、成都、深圳等城市已经发布了规定,要求房客的租金必须存入监管账户。

近年来,一些住房租赁企业利用租金支付期限错误建立资金池,控制住房来源,提高租金,利用租赁人的信用取得信用资金,开展金融业务,企业资金链断裂,给住房主和租赁人带来重大经济损失。

为此,《通知》强调禁止使用住房租赁消费贷款。其中,明确要求住房租赁企业不得变相开展金融业务,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同中,不得使用承租人信用套

取住房租赁消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。

同时,住房和城乡建设部门应与金融机构共享具有高进低出、长收短付等高风险经营行为的住房租赁企业名单。金融机构应对企业进行风险评估,加强名单管理,不得向列入上述名单的企业发放贷款。

合理控制租金水平。

建立健康租赁市场。

近年来,住房城乡建设部等国家职能部门出台了一系列措施,致力于建立稳定健康的住房租赁市场秩序。这次,《通知》着重于合理控制住房租金水平。

《通知》要求,在住房租赁市场需求旺盛的大城市,住房和城乡建设部门应建立住房租赁监测制度,定期公布不同地区、不同类型租赁住房的市场租赁水平信息,积极引导住房租赁双方合理确定租金,稳定市场期待,加强住房租赁市场租金监测,关注地区租金异常上涨情况,租金上涨过快时,应采取必要措施稳定租金水平。

同时,再次强调要落实城市政府的主体责任。城市政府对

规范发展住房租赁市场承担主体责任,建立住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监督、金融监督、网络通信等多个部门合作的住房租赁联合监督机制,将有关部门的监督工作纳入政府业绩评价体系。住房和城乡建设部门应加快完善住房租赁合同示范文本,建立健全住房租赁管理服务平台,通过平台实施透明监督,与金融监督部门合作,加大对住房租赁企业变相从事金融业务等违法行为的调查力度。市场监督部门应加强监督力度,依法调查虚假广告、提高租金等违法行为,严厉打击垄断行为。金融监督部门应指导金融机构加强住房租赁消费贷款管理。公安部门应依法调查涉嫌合同欺诈等犯罪行为,必要时对企业法代表、实际控制人员等相关人员采取相应的网络信息平台发布虚假信息。

通知还要求街道办事处和社区充分发挥基层网格管理人员的作用,督促住房租赁合同备案,协助调查高风险经营的住房租赁企业情况。综合运用人民调解、行政调解、行业专业调解、司法调解等多种调解机制,维护住房租赁当事人的合法权益,妥善解决住房租赁纠纷。

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