多校划片风暴,能把深圳学区房价打下去吗?学区_划片(深圳学区房“暴跌”)

厚街房小妹    2022-04-18    34

多校划片风暴,能把深圳学区房价打下去吗?学区_划片

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北京西城区全面实施多校划片,一套房子绑定一所学校的确定性,终结了!

  也就是说,你买了一套房子,旁边有名校,房价近20万/平米,但多校划片后,这套房子的学位就不确定了,按照积分或摇号的方式,你家孩子可能被分配到周边三所学校中的任何一所,而另两所学校很普通(旁边房价才六、七万),上名校的概率从100%变成了三分之一(笼统的口径,具体要看当地的分配规则),你花巨资买的房子将与周边的普通住房价格打平,腰斩只是起步价。

  1.深圳会不会多校划片?

  这一幕很可能发生在深圳。

  深圳多校划片已经在悄悄进行了。2015年,深圳就出台了探索实行大学区招生制度,提出“各区可根据相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口的要求,结合本区实际情况,积极探索以社区、街道等为片区设置大学区,家长可自愿在学区内为孩子报读2~3所学校,按志愿次序和积分高低依次录取。”随即,2016年龙华率先推出大学区试点方案,深圳市高级中学龙华校区(小学部、中学部)被选作试行大学区招生试点;2017年福田益田村片区新推出共享学区,罗湖新增滨河-罗湖与布心-翠茵2个大学区试点。

  但是,深圳多校划片的动作太慢了,一些大学区的积分方法采取折中主义,不痛不痒,而且没有拿学区房价格最高的百花、香蜜湖、后海片区“开刀”,几乎没有对深圳楼市产生什么影响。我曾经认为,深圳不会很快全面搞多校划片,因为深圳教育的主要矛盾是学位数量不足,而不是教育质量不均衡,解决了短缺问题,才有条件解决平衡问题,否则可能产生更多的群体纠纷。从去年开始深圳大刀阔斧新建、扩建中小学、高中就是明证。

  然而,形势逼人,很多政策都是一些意外因素促成的,也是由最新的大形势催生的。

  当前的大形势是什么呢?

  其中一个现象,就是巨富们的日子不好过了,以马云的黯然销魂为首,到最近的滴滴,互联网巨头们纷纷退隐或惹上麻烦。国家对金融和房地产的资金监管风暴更早、更持久,昔有王健林折戟沉沙,今有许家印风声鹤唳;多少金融集资平台暴雷,戴志康、刘长乐……从中央对于高房价的严厉态度,也可以看出国家并不希望看到靠炒房发财致富,或者有钱了就往房市里砸。这不仅是一个金融风险问题,更可能成为一任政府、一个社会的价值观问题。多读些中外历史就能推测出,当今贫富差距巨大的中国,巨富、中富们要小心,不正当的或不合理溢价过高的资产将是被打压的对象。

  且不说哪些资产是不合理的,至少学区房是一种很不合理溢价的资产。你想想,学校是公办的,政府投资了很多钱,教师们辛辛苦苦教书育人,但最大的成果却被旁边的房东不劳而获,当然为学生成绩和学区房做出巨大贡献的,还有补习班,以及追求成绩的家长的聚集行为。

  因而,当中央政治局会议首次讨论学区房这个“小事”时,就意味着多校划片将不再是雷声大、雨点小了。

  在某种大形势下,以前一直想办但下不了决心办的事,可能就很简单地就办了。如果说,打压补习班是为了配合“三孩政策”,给家长肩负,那么把学区房价打下去,又能鼓励多少家庭多生孩子?

  2、假如多校划片,深圳会发生什么?

  实施多校划片,最大的问题是如何划?毕竟,切蛋糕比做蛋糕的技术含量高的多。

  北京西城区的划分方法很简单,按照街道辖区来分学区,一个街道有三所中学或小学,那么街道所有群众在这三所学校里摇号或按照相应分配原则进行。

  深圳的蛋糕比较复杂。因为,学区的划分不是在街道范围内进行的,有的学区跨出两个街道。目前的深圳学区划分,有两个大原则:

  

1、 不跨过行政区。比如,八卦岭前年新建了一个荔园小学东校区,八卦岭老破小房价急涨至10万+,但与这个学校只隔一条路的笋岗房价却按兵不动,因为罗湖区的学生是不能来福田上学的。

  2、 就近入学原则。国家有明文规定,小学、初中采取就近入学原则,但这个规定有点模糊,多近算近?因此,我们只能说,学区划分一般不会跨越大马路。但如果一个学校满员了,大马路恐怕也保护不了他了。

  深圳如果实施多校划片,将面临复杂的情况。未来城视做了一个小小的研究:把深圳十大初中(民间版本)的学区划分及其相邻学区,制作了4张地图,用来推测那些天价学区房中,最可能受到冲击的是哪些?又有哪些房子会得到意外的礼物?当然,这纯属推测,如果当真就不好玩了。  

  首先是福田名校学区,可以看到,香蜜湖、园岭街道范围内,排名前十的深圳高级中学初中部和明德实验、深圳实验学校,旁边基本上都是次名校(蓝色学区)环伺。假如基本上在街道范围内多校划片,香蜜湖和园岭可能形成了更保险、强大的超级名校学区。小学的情况也大致如此。华强北街道则稍弱一筹,街道内包含了两所普通初中,意味着被划分去名校的机会就会越小。

  粤海街道范围内共有8所中学,其中普中仅有2所,也形成了比较强大的保险学区。相对深圳小产权房怎么使用公积金而言,粤海街道北部强于南部,更能经受多校划片考验。而新安街道的名校宝安中学以及宝安外国语都分为同一学区范围内,但中间插着比较普通的新安中学与海滨中学,如果未来按照街道多校划片,这里的名校氛围将被打破。  

  近几年受大学区影响最严重的当属民治的深高北片区,深高北的名校学区已经隐约有被打破的趋势,若未来继续将范围扩大至街道的话,除高峰中学以及深高北外,周边的学校排名都较为靠后,这一名校片区也将会被打破。

  翠竹街道拥有排名数一数二的深中初中部,但周边除深圳市第二实验外,几乎都是些排名较为靠后的学校,也是这几个名校片区中最为危险的片区,若大学区改革执行后,片区的名校概念必然会受到冲击。

  以上推测,是想说明一个道理,在时间和空间作用下,城市的优质资源具有聚集特征,比如好学校总是扎堆的,豪宅也总是扎堆在一起的,这种聚集能够产生抗风险的能力。同理,政策打压房价,但对于核心位置的顶级豪宅的价格很难起到太大作用,因为它是稀缺的,任凭你怎样增加供应都很难对它起作用。除非市中心转移,或整个城市走向衰落。就像美国的费城、中国的天津一样。

  3、学区房的溢价会消失吗?

  如果实施了多校划片,学区房的溢价就真的会消失了吗?

  不会。但是特别离谱的比如国城大厦的房价可能遭遇冲击,如果那个片区划分范围大到把差学校也装了进来。

  我们要知道,学区房价格高的本质是什么?是切蛋糕不合理吗?还是被中介炒上去的?中介是没有这个能力的,再怎么切蛋糕都是头痛医头脚痛医脚的做法。要从病根上去分析。

  病根在哪里?

  高考制度。一个教育培训机构的人告诉我,政府再怎么查培训机构,都挡不住家长的需要,只要高考指挥棒还在,家长们一定会花钱培训孩子。这句话应该再加一条,只要这个指挥棒还在,每个学校都会奉行优绩主义,以考分论英雄。当家长和学校仍然很在乎成绩、排名,那么名校效应就始终存在。

  成绩、排名一直是大家追逐的目标,那个公开的秘密“掐尖招生”就不会消失,补习班也会是打不死的小强。

  名校的存在,本质上是属于资源稀缺的问题,就像现在芯片稀缺导致涨价一样,名校资源稀缺,就一定有某种东西会涨价。

  就获取名校资源来说,除了跟房产绑定外,可以有很

多办法。抛除房产之外的积分、抽签、凭社保,甚至可以像考大学一样用分数线录取小学、初中……把所有的方法进行比较,用房子捆绑名校是最“道德”的一种方式了。虽然很不合理、很野蛮,但这是公开、透明的获取稀缺资源的方式,也是目前社会所默认的一种方式。如果放弃这种方式,就会出现比打新买房更乱的局面,甚至出现只能靠关系寻租的情况……房子涨价、关系涨价、论资排辈深圳龙华小产权政策?还是纯粹靠运气?就切蛋糕来说,学区房是最坏的方式,也是最好的方式。

  所以,多校划片不是釜底抽薪的办法,只是把火焰分散了,但不会熄火。在某些时候,它还会再烧起来。

  面对上学难、买房难,深圳正在打响两场战役,一是大量增加居住用地比例《为了让大家有房子,深圳祭出九大招!》,二是大量增加学位。深圳最励志的目标是:到2025年,深圳市新增公办义务教育学位67.3万座,2035增加200万套房子。

  住宅总量、学位总量的增加,能够在很大程度上缓解深圳房价和升学压力,但是,深圳房地产和学校都不仅仅是供需问题,房价高的动力还来自土地出让的方式、货币放水量太大等;教育的失衡则主要是以高考所带动的优绩主义(掐尖招生、过度追求升学率)造成的。

  蛋糕变大了,蛋糕也重新切了,可是却发现,最好吃的巧克力还是集中在中间那一点。不过,我们仍然要为做大蛋糕和重切蛋糕欢喜,总比光看着别人吃要好!

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