深圳的公寓和深圳以外的公寓区别之处在哪里?公寓_深圳(深圳的公寓有哪些)

厚街房小妹    2022-04-26    109

深圳公寓和深圳以外的公寓区别之处在哪里?公寓_深圳

id="content">一,公寓的定义模糊 什么是住宅?什么是公寓?目前全国范围内仍没有一个严格的通用标准对其定义。

在中国早期,区分住宅和公寓的并不是土地的属性,而是居住的需求。

住宅要满足一家人的居住需求,要有良好的采光和通风,要配有厨房、客厅、燃气、独立卫浴等。

公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑,不必每套都设厨房、卫生间、客厅等空间,而是采用共享厨房、卫生间、热水供应等系统,如学生公寓、青年公寓、老年公寓等。 深圳对公寓虎门小产权房能落户吗界定清晰

在中国房地产发展的早期,没有明确提出住宅用地上不能建设公寓,因此许多开发商为了提高容积率,把一些户型较差的,采光通风不好的楼宇分割成小的公寓进行售卖。

这也是为什么市面上有不少产权为70年的住宅性质的公寓,虽然房产证上写着公寓的字样,但土地属性却是住宅用地,因此这样的公寓可以落户,申请学位,与住宅几乎没有什么区别。

在成都,公寓的定义也是从居住需求方面设定的。对于“公寓”的定义为:在“大寒”那一天,客厅或卧室的日照时间小于2个小时的就是公寓。

这意味着在成都,同一栋楼,采光时间足够的,产权证上标注的是住宅,而采光时间不足的,产权证上标注的就是公寓,但不论是住宅还是深圳小产权房被拆迁公寓,它们享有的权力是一样的,如落户、学位、产权年限、水电煤气等等。

随着房地产市场趋

于火爆,“公寓”这一名词慢慢的有些变味儿了。

我国房屋性质的区分说到底还是土地性质决定的,住宅用地或许可以用来建公寓(部分地区),但商业用地绝不能用来建住宅。不是住宅用地却在上面建了用于居住的房子,就只能称其为“公寓”了。

为什么开发商要在商业用地上建住宅呢?因为各地政府在“产业空心化”和“政绩考核”的担忧下,在城市规划中会不自觉的增多商办用地,压缩住宅用地,这导致了住宅用地非常稀缺,而且价格昂贵。

商业用地过剩,价格也相对便宜,同时,开发商发现商业用地上建造的写字楼和商铺越来越难卖,售价也远远低于住宅,为了将利润最大化,开发商往往更愿意将写字

楼和商铺改成公寓进行售卖。

尝到甜头之后,越来越多的开发商开始游走在法律和政策的边缘地带,他们用低于住宅用地的价格拿下商办用地,再建成用于居住的“公寓”和“商住房”,获取高额的利润,而且这种公寓不限购,在北京、上海等一线城市产生了巨大的投机性需求。

在深圳,公寓产品可以填补住宅稀缺的空白,公寓市场也发展的非常成熟,不同类型的公寓都被明确的定义,它们可以被分为四个类型:

1、住宅类公寓

这类公寓就是早期在住宅用地上建造的公寓,它们和普通住宅一样,产权70年,可以落户,可以申请学位,价格和普通住宅没有什么区别。

2、商务公寓

也就是我们常说的“真公寓”,房屋用途上明确写着“商务公寓”字样,产权40-50年,是得到政府承认的正规公寓。商务公寓具有居住功能,有独立的卫生间和厨房,部分可以接入天然气,也可以用来注册公司。

3、商业/办公类公寓

由写字楼改造的公寓,土地性质一般是商业服务业,产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业,不具备居住功能,可以个人名义购买。

4、产研用地类公寓

俗称工改工公寓,土地性质一般是产业用地,产权比商业/办公类公寓长一些,大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房,明确只能以企业名义购买,价格相对会更低一些。后期若通过变更企业法人的方式转手,较为便捷,但若通过企业对企业物业转让的形式出售,则将面临巨额税费。

这四种类型中,住宅类公寓与普通商品房区别不大,但没有商务公寓户型小,总价低的优点。

商务公寓是受到政府承认的根正苗红的“真公寓”,不仅可以享受周边的城市配套,在一些区甚至可以申请学位。

在罗湖区,商务公寓可以申请学位,居住时长不予积分;在福田,商务公寓申请学位时,积分比住宅低10分;在南山区,商务公寓为唯一住房可以申请学位,积分比住宅低20分。

对比之下可以发现,商务公寓在申请学位时,积分要落后于住宅,而且在罗湖、福田和南山以外的区,商务公寓还不能申请学位,未来可能也会突破限制。

在深圳购买商务公寓,首付一般是5成,利率上浮比住宅高,只能用商贷,贷款年限只有10年,买新公寓,需要缴纳3%的契税,买二手公寓的税费要占到交易额的15%-20%(二手住宅交易税费大约占到交易额的8-10%),这些是购买商务公寓的一些缺点。

三,买公寓,请认准深圳的公寓!

深圳是一线城市中最特殊的,它的土地空间最小,但人口的流入却是数一数二。

数据显示,深圳的全市面积为1996.85多平方公里。同为一线城市,上海面积6340多平方公里,北京是16410多平方公里,广州是7434多平方公里。也就是说,深圳大致相当于北京的八分之一,或上海、广州的三分之一。

深圳也是我国常住人口流入最多的国家,2018年,深圳新增人口数量高达49.83万人,其中应届生和各类人才占比近60%。

在以上背景下,深圳的住房自有率仅有23.7%,不仅远远低于全国73.9%的平均水平,甚至比寸土寸金的香港49%的比率还要低。

当深圳的住房严重稀缺时,商务公寓恰好能够满足深圳人的住房需求,这种需求也促进了公寓市场走向成熟。

在北京和上海,核心地段的公寓也值得投资,但由于京沪的住房供应量远大于深圳,它们的公寓市场也远没有深圳发展的这样成熟,所以投资公寓,还是要首选深圳。

公寓不可怕,可怕的是公寓带来的未知,深圳政府明确地划定了商务公寓的房屋用途,深圳人也明确地知道公寓的价值,因此深圳的公寓会“秒光”、“售罄”。

如果你是外地人,没有深圳购房资格,手上有大量闲置资金,并看好深圳未来的发展,完全可以把深圳公寓当作一种资产配置,规避风险抵御通胀,还有稳定持续的现金流回报。

深圳公寓的投资理念是:租金收益率高,位于核心地段,地铁上盖,或者是城市新兴发展片区的公寓,都值得买入投资。

以上内容就是关于深圳的公寓和深圳以外的公寓区别之处在哪里?公寓_深圳的一些见解,更多相关专业信息请关注808小产权房网【 网址 hjxcq.com 】

网友评论

服务热线

13620078643

qrcode

扫一扫二维码关注我们