房地产税有望加快落地?看看国际上的实践与启示房地产_财产税(房地产税终于要来了)

厚街房小妹    2022-04-28    199

房地产税有望加快落地?看看国际上的实践与启示房地产_财产税

id="content">房地产兼有资本、资产、商品、资源等多种属性,其价值巨大,必然成为各国财政的重要财源和税基。以房地产为资本,在现代税收制度下,房地产作为资本,在交易或经营过程中必须缴纳与收入有关的所得税或资本利得税;作为商品,在其流通过程中要缴纳商品劳务税,如增值税、契税、印花税等;作为自然资源,要缴纳具有地役金和地租性质的资源税等。文章只论述了房地产作为资产或财产支付的财产税,而侧重于对保有环节的一般财产税。根据经合组织的税收分类,财产税分为保留环节财产税和交易环节财产税两部分,前者为“一般财产税”。

房地产税收实践与各国的历史文化、政治经济制度(特别是土地产权制度)、经济和社会发展阶段等因素密切相关,房地产税定位不同,税制要素设计各异,征管方式各异。总的说来,房地产税在各国的定位主要分为:筹集财政收入型、调节土地增值型和房地产市场调节型三种类型。

征收财产税的典型代表是美国和英联邦国家的财产税,典型的有美国、英国、加拿大等房地产税。这两个国家实行房地产税主要是由19世纪末美国著名的社会活动人士和经济学家亨利·乔治对土地征税思想的影响。HenryGeorges认为,在土地私有制下,土地是造成贫富差距的主要原因,因此,应该使用

税收手段,使土地变得公有,并通过提供公共服务(公共产品),使所有人从土地溢价中获益。

近代财政理论认为,房地产税是地方政府创收的一种良好税基。第一,地方财政收入与公共服务的匹配度好,地方公共服务好,房地产估值高,税基大,最能体现“辖区财政”所要求的“纳税与受益”的对应性;其次,房地产税不会引起地方之间的“税源竞争”,因为房地产税不能转移,不会导致东莞长安最大的小产权楼盘御龙居地方政府之间的税源竞争;第三,房地产税税基宽广、稳定,可以为地方政府提供充足、稳定的财政收入。

实际上,这类国家不仅通过对土地征税,对地上建筑物征收税款,而从增加财政收入的角度来看,房地产税也是欧美国家地方财政收入的重要来源。例如,2015年,美国有10个州的财产税收入占其自有收入的37%以上,比例最高(新罕布什尔州)超过65%。

调整土地增值收益税的典型代表有澳大利亚、新西兰和德国等。这类财产税的思想起源于德国土地改革派和阿道夫大马士革的土地改革思想,它也深受亨利.乔治的影响,但两者又有区别。亨利.乔治强调了土地税收的多重作用,一是房地产税具有一种双重红利功能,即为满足公共服务支出所需的财政收入功能,从而减少其他税收,从而降低对经济效率的影响;二是对土地价格的调控作用,土地税收可以打击投机,降低土地价格;三是对财富分配的调节作用。大马士革更加强调通过税收(即土地增值税)来重新分配土地增值收益,具体来说就是,如果进行土地交易,要用资本收益税来调节,如果有土地,那么使用土地保有类财产税。

有鉴于此,调整土地增值收益类别的房地产税,一般只对土地征税,更注重用税收来增加土地增值收益,而不把增加财政收入、满足地方公共服务支出作为首要目标。

对房地产市场进行调控的税种主要是东亚韩国和日本。这些国家在原有房地产税收制度的基础上,借鉴西方国家的做法,开征了保有环节的房地产税,其主要目的是与原有的房地产税制相配合,共同调控房地产市场。

在2004年之前,韩国的房地产保有税是单独征收土地和建筑税。地权税包括土地综合税、城市规划税及其他综合土地税(地方教育税和农渔村特别税)。住宅深圳大浪小产权龙苑雅居物业税包括财产税、城市规划税、公共设施税及财产税附加(地方教育税)。在这种保税制度下,韩国房地产税负呈现出“轻保有、重交易”的税负格局,弊端较为明显,2000年后韩国房地产价格飙升,2005年为调控房地产税、强化地方财政,韩国对房地产保有环节税制进行重大调整,将全国范围内的不动产税引入综合不动产税,形成了财产税与综合不动产税相结合的二元房地产税体系,并将房地产税基从原值改为评估值。在2008年和2018年两次修订完善的基础上,引入税收负担上限制度等。

从1949年起,日本房地产市场调控制度就开始实施,为了增加地方政府收入,将此前征收的几个税种纳入固定资产税,并对土地、房屋和折旧资产征收。后来为了调控房地产市场,1969年对与房地产交易有关的税收进行了改革。

另外,俄罗斯、保加利亚等转型期国家的房地产税制度逐步建立,伴随着土地私有化和经济市场化的进程,但税制差异较大,收入占比也较低,这类国家的房地产税制仍以流转税和所得税为主。

本文认为,房地产税在各国的理论渊源和功能定位因历史文化、土地等经济制度、经济和社会发展的情况要求不同而有所不同。从中国的基本现实出发,结合国际实践,中国房地产税的功能应该定位于调控房地产市场和土地增值收益归公,这一定位有其思想渊源、制度基础和当前经济社会发展的需要。

中国近代革命先行者梁中山先生在1903年受亨利·乔治思想的影响,提出了“平均地权”思想,并在1905年阐述了其具体含义,即“文明以国民平等享有文明之幸福”。在改进社会经济组织的同时,准许天下土地价格。它已有的土地价格,仍为原主所拥有;它在革命后的社会改良进程中的增加,归于国家,为国民所共享……敢于垄断以制国民的生命者,与众弃之。由此可知,土地增值溢价归公是梁中山“平均地权”思想应有的、关键之义。

中国是社会主义公有制,国有土地归全体人民所有,政府把土地增值溢价作为产权的具体体现,政府在交易环节征收土地增值税,在保有环节征收房地产税,从而获得增值溢价。

不动产税提高了国民对房地产的税负。一是抑制国民持有不动产的意愿和倾向,减少需求,促进住宅属性回归而不是投资属性。另一方面,转嫁房地产税负担的持有人将更多的空置房投入住房租赁市场,增加住房供给,有利于住房租赁市场的发展。

自然,调控房地产市场的功能与增值溢价归公的功能非房地产税一税可以承担,必须配合其他税种以及其他调控政策共同完成。

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