一
问题提出
随着居民私家车拥有量日益增加，停车难，停车贵，成为困扰小区居民的难题之一。作为小区业主代步工具的存放点，车位、车库的所具有的使用功能和商业价值也越来越为人们所重视。小区车位、车库的产权到底是属于全体业主，还是属于开发商？一直是房地产物业管理中最具争议焦点、热点问题之一。
2003年江苏省南京市鼓楼区人民法院审理的星汉城市花园业主委员会与江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案，该案一审判决以星汉城市花园业委会胜诉后, 一时间成为全国各界关注的焦点和热点案件，并被冠以小区车位、车库权属争议“全国首例”。[1]
2007年10月1日起施行《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”、2009年10月1日施行的 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号，以下简称《建筑物区分所有解释》）第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”
虽然上述条文对小区车位、车库权属作了原则性规定，但由于实际生活中车位、车库建成的具体情况及其复杂性，造成各级法院在车位、车库归属问题上的裁判标准并不统一。本文以十余个公开的典型案例及相关地方规范文件等作为基础，通过对裁判观点梳理及分析，以期加深开发商、业主、主管部门及包括司法部门在内的相关利益主体对车位、车库权属认定复杂性的认识，尝试探寻更加合法合情合理的解决方案。
二
小区车位、车库的性质
车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。[2]因此，《物权法》第74条第1款明确规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。另外，根据《建筑物区分所有解释》第2条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”之规定，符合一定条件的车位、车库，可以被认定为专有部分，并非商品房的附属设施。
三
小区车位、车库权属的四种观点
物权法的起草过程中，学界就小区车位、车库权属观点纷纭，主要有四种：业主所有（共有）说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说，即分别认为车库归业主所有、开发商所有、国家所有，或通过具体约定来确定其归何主体所有。
最终，《物权法》第74条第2款采纳了“约定归属说”的观点，第3款则选择了“业主所有（共有）说”。
四
小区车位、车库权属裁判标准及规范
（一）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库属于开发商？
《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的，建设单位[3]是有权处分这些车位、车库（当时还不存在业主共有，整个项目的权利人只是建设单位）的。因此，将项目建设时按照规划建成的车位、车库的归属，交由当事人自行协商确定其权属。[4]
但在审判实践中，各法院对《物权法》第74条第2款规定的理解上不尽一致，甚至与立法初衷大相径庭。
1. 新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院(2019)新23民终165号民事判决书（陈鸿伟与新疆国大房地产开发有限公司、新疆国大房地产开发有限公司昌吉市分公司商品房预售合同纠纷）
裁判要旨：根据《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案被告取得了车库的建设工程规划许可证并投资建设了地下车库，被告有权将车库的使用权出售给本小区的业主。
2. 河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2018)豫0191民初16409号民事判决书（崔永昌与河南宏光奥林匹克置业有限公司房屋买卖合同纠纷）
裁判要旨：1、根据《物权法》第74条第2款的约定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款明确建筑区划内车位的归属可以通过出售、附赠或者出租等方式进行约定，因此，对于车位、车库是出售、附赠还是出租，关键看当事人之间的约定。/2、根据《建筑物区分所有解释》第2条第1款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。车位作为一个独立的空间，虽不像房屋有墙壁进行分隔，但其与其他车位可以明确区分；车位具有停放汽车的价值，且可以排除其他车主停放；司法解释将“登记”表述为“能够登记”，其意为本可以进行产权登记的某些特定空间，但因目前我国的登记制度并不完善存在不能进行登记的情况，比如车位、露台等，随着登记制度的完善，这些专有部分都可以进行产权登记。故停车位应属于专有部分，而非商品房的附属设施。
3. 江苏省无锡市中级人民法院(2018)苏02民终4871号民事判决书（凤翔馨城物业管理委员会与无锡威孚房屋开发有限公司、无锡恒威房屋开发有限公司所有权确认纠纷）
裁判要旨：开发商即使未通过出售、附赠或者出租方式建筑区划内非人防车位归属，只要该车位的建筑面积未列入公摊面积，建造成本亦未分摊至商品房建造成本，开发商作为车位的建设者依法对地下车库中非人防车位享有所有权。对开发商在规划许可范围内开发建设地下车库中的人防车位，鉴于车位的建设面积未纳入公摊面积，建设成本未纳入商品房销售成本，根据人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的规定，开发商对人防车位依法享有使用、管理及收取收益的权利，并对上述人防车位负有管理维护的义务。
4. 湖北省黄石市中级人民法院(2018)鄂02民终1888号民事判决书（黄石市盛平花园小区业主委员会、大冶市晟达房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷）
裁判要旨：1、符合《建筑物区分所有解释》第2条第1款规定的地下停车位作为特定空间，系专有部分，而非业主共有部分，更非商品房配套功能设施。2、根据《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”虽然该条规定没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定的表述及《城市地下空间开发利用管理规定》第25条关于“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，地下停车位建成后所有权归开发商，业主要取得其所有权或者使用权可以通过以下方式：一是购买车位；二是购房时开发商附赠车位；三是通过租赁获得使用权。3、开发商出让、附赠地下停车位给业主，业主无权取得涉案地下停车位所有权。4、涉案地下室建筑面积并未计容积率，也未计入住宅用房的分摊面积中。原告主张涉案地下停车位的建设成本已经计入业主购房款中，但是未提供相应证据予以证实，且商品房的销售价格主要由市场价格调节，涉案地下停车位的建筑成本是否计入销售价格中不能决定涉案地下停车位的归属。综上，涉案地下停车位不属于小区全体业主享有的共有部分，业委会关于要求确认小区二号楼地下停车位的占有、使用、收益、处分的权利归小区全体业主享有并要求晟达公司立即交付业主使用的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
5. 吉林省白山市中级人民法院(2019)吉06民终176号民事判决书（朴明植与吉林万化置业有限公司车位纠纷）
裁判要旨：根据涉案车库规划审批情况以及建成竣工后的实际情况，涉案车库应属于建筑物的专有部分而非共有部分。就专有部分，业主是否享有所有权应根据相应买卖合同或出售、赠与等合同关系或交易关系确认。2、涉案车库面积并未计入该小区业主购房面积中，且车库部分并未占用业主共有道路或场所，涉案车库并未以公摊方式包括在业主享有的物业专有部分转让范围之内。一审法院根据《物权法》第74条第3款认定涉案车库不属于业主共有并无不当。且常理可知涉案车库系投入人力、物力方可修建，本涉案案车库由万化置业公司规划、投资建设，虽然万化置业公司尚未就涉案车库部分取得所有权登记证书，但万化置业公司作为开发建筑单位，并不因涉案车库尚未进行所有权登记就丧失对涉案车库作为专有部分的所有权。对此物权法第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由于本涉案案车库在规划时已明确，因此该涉案车库并不属于物权法第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”情况。一审认定其为独立于业主共有建筑部分的建筑物并无不当，本涉案案车库作为建筑物的专有部分，在开发建设单位万化置业公司未向业主进行转让的情况下，所有权不属于业主共有。
6. 高人民法院(2017)最高法民申2817号民事裁定书（重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷）
裁判要旨：1、由于豪运公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运公司关于适用物权法第142条之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第63条第2款之规定，在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售，而涉案车位不能取得产权登记，因此不能进行出售。故原判决适用《重庆市物业管理条例》第63条第2款并无不当。2、根据《建筑物区分所有解释》第2条第1款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，涉案车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。[5]即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于涉案车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。
综观上述6个判决，可以看出，《物权法》第74条第2款虽然就建筑区划内规划车位、车库权属立法时采取了“约定归属说”，然，审判实践中，法院严格按照“约定归属说”直接裁判案件的并不多，相反，基本上都会做来源审查。审查内容除了《物权法》要求的出售、赠与或租赁等合同与规划许可之外，大多还则将面积分摊、建设成本分摊列入审查范围，更严苛者莫如最高人民法院院，竟然将取得不动产登记这一结果直接作为裁判车位权属依据。[6]
（二）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属属于开发商，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有？
根据《物权法》第74条、《建筑物区分所有解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法的第七十四条第三款所称的车位。”规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属开发商。占用业主共有的道路或者其他场地增设车位属于业主共有。
然，2014年12月2日，深圳市规划和国土资源委员会发布的《关于＜深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）＞公开征求意见的通告》。其中《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》[7]（以下简称《征求意见稿》）第3条规定：“本办法所称停车位，是指房地产开发项目建筑区划内规划用于停放机动车的车位、车库。停车位分为配建停车位和增设停车位。配建停车位是指经规划主管部门批准，根据《深圳市城市规划标准与准则》，房地产开发项目必须建设的停车位。增设停车位是指经规划主管部门批准，房地产开发企业在配建停车位以外利用房地产开发项目建筑物地下空间建设的停车位。”第4条规定：“停车位的分类、权属、数量及处分等应当在土地使用权出让合同中进行约定。配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。增设停车位可约定为房地产开发企业所有。”根据该办法规定，停车位分为配建车位和增设车位。停车位的权属在土地使用权出让合同中进行约定：配建车位归全体业主所有；增设车位为开发企业所有。
另外，根据该办法第8条规定，配建停车位不得转让。增设停车位可依照相关法律法规及本办法的规定进行转让。
（三）小区地下车位（库）权属
小区地下车位（库）（以下称“地下车位”），一般分为普通车位和人防工程改造的车位两种。
对于普通车位，江苏省无锡市中级人民法院(2018)苏02民终4871号民事判决（凤翔馨城物业管理委员会与无锡威孚房屋开发有限公司、无锡恒威房屋开发有限公司所有权确认纠纷）、湖北省黄石市中级人民法院(2018)鄂02民终1888号民事判决（黄石市盛平花园小区业主委员会、大冶市晟达房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷）在判定地下车位权属时，所持的裁判思路基本一致，即地下车位作为独立使用对象，其占用的土地虽与业主共有的土地属同一宗地，但不能以此当然认为地下车库属于业主共有。地下空间利用权的归属要根据规划批准以及具体的实际情况来确定。[8]
然，对于人防工程改造的车位的归属，因包括《人民防空法》在内的国家立法层面对人防车位的所有权归属至今仍未做出明确规定，而最高人民法院民一庭也明确表态：人防工程改造的地下车位权属，按照人防工程的权属规则处理。[9]基于高位阶立法不明和各地方立法认识上的差异，目前，人防车位权属主要分为四种情形：
属国家所有，开发商有使用、收益的权利，但不允许对外转让；
归开发商所有，允许对外转让；
产权不明，只允许开发商出租，不准转让；
由业主共有。
1. 属国家所有，开发商有使用、收益的权利
该观点认为，人民防空工程系国防工程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权处分。2013年12月1日，生效的《济南市城市地下空间开发利用管理办法》第37规定：“经依法批准结建的人防工程，所有权属于国家。未经批准，任何单位和个人不得擅自转让、租赁。”司法实践中，有审判案例认定人防车位产权属于国家。
广西壮族自治区钦州市中级人民法院（2015）钦民一终字第306号民事判决书（钦州希望房地产开发有限公司与南宁凭兴物业服务有限公司、南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司返还原物纠纷）
裁判要旨：案涉车库一部分是登记在钦州希望房地产开发有限公司名下的地下车库，一部分是人防工程的车库。对于后者，该院依《人民防空法》第2条和《物权法》第52条，认定人防工程产权属于国家，但该公司享有使用、收益的权利。
2. 归开发商所有，允许对外转让
该观点认为，《人民防空法》没有对人防工程的权属作出认定。但是，根据《房屋登记办法》第96条规定，人防车位属于具有独立利用价值的建筑物，属于建筑物区分所有权的专有部分，人防车位在法律上能够成为所有权的客体。为此，根据《物权法》第30条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，合法建造行为设立物权的原则，人防工程应属开发商所有。2003年4月1日，上海市人民政府颁布施行的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定：“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权，民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。”[10]重庆市也有类似规定。[11]另外，也有审判案例认定人防车位产权归开发商所有。
江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民终字第01318号民事判决书（柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷）
裁判要旨：1、《人民防空法》没有对人防工程权属问题进行专门规定，并不影响对人防地下车位的权利性质及其归属的认定。2、依据《物权法》第142条，法院认定人防地下车位所有权归盐城市力拓房地产开发有限公司。
3. 权属不明确，只允许开发商租赁，不能转让
2012年1月1日实施的《江西省人民防空办公室关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发[2012]5号）第1条规定：“依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程，属于国防工程和社会公益设施，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。”第2条规定“ 防空地下室平时使用按“谁投资、谁受益”原则确定。对平时使用权有争议的，可以通过自愿协商、仲裁或者诉讼方式解决。”另外，江苏省、安徽省对此也有类似规定。[12]
4. 归小区业主共有
2016年10月1日起施行的《安徽省物业管理条例》第104条第1款第（五）项规定：“本条例下列用语的含义是：……（五）“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的……非经营性车场车库……等；”另外，2014年发布的《关于＜深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）＞公开征求意见的通告》第4条第2款：“配建停车位应约定为房地产开发项目全体业主共有。”第7条第3款规定：“依法利用民用建筑的防空地下室设置的停车位，应当纳入配建停车位范围。”
五
结语
“徒法不足以自行！”纵观《物权法》第74条第2款、第3款，虽然对两种情形的车位归属问题，分别作了规定。但由于实际生活中车位、车库建成的具体情况及其复杂性，因此，各级法院在认定车位、车库归属问题时，除了考虑上述规定外，大多基于规划批准手续，建设成本承担（成本分摊、面积分摊）及业主与建设单位等各方利益平衡方面进行分析判断。当然，裁判法院所在地行政规范文件对裁判法官及结果的影响也不容忽视。
*本文应用了本人拙著《商品房买卖纠纷预防与解决之道》第九章“建筑物区分所有”的部分内容
[1]据《法制日报》报道：该案二审被南京中院以“原审查明基本事实不清”，被裁定“撤销原判，发回重审。”10年后， 直到2014年鼓楼区人民法院才经过审理,改变2003年的判决结果。见2019年4月17日搜狐市政《属于业主还是开发商？全国首例车库权属案争议不断》一文。
[2]王利明：《物权法论》（修订二版），中国政法大学出版社2008版，第172页。
[3]即开发商。
[4]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版第100页。
[5]这一裁判理由明显有悖与《建筑物区分所有司法解释》第2条第1款规定的“能够登记”的规定。
[6]《建筑物区分所有解释》第2条第1款只要求“能够”登记。
[8]最高人民法院物权法研究小组编著：《＜中华人民共和国物权法＞条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第240页。
[9]奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，第78页。
[10]尽管该规定经2007年、2010年、2015年、2018年四次修订，但关于民防工程所有权的规定一直没变。
[11]重庆市2009年就颁布了《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发〔2009〕51号），明确规定人防工程的产权归投资人所有，对结建式人防工程（指结合民用建筑配套修建的防空地下室工程）依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停车库的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库功能的人防工程拥有产权。
[12] 2012年修订的《江苏省物业管理条例》第66条第2款规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。” 2016年修订的《安徽省物业管理条例》第86条规定：“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；出租的，租赁期限不得超过三年。”
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