折回着主轴去，即工程项目究竟可取否？
前面6个段落把初步设计初步设计、总体规划初步设计都讲了，接下去是征地初步设计与瑞维尼研究啦。当然如果一个工程项目在初步设计或总体规划初步设计多方面就已Luchini了，那则无必要进入下一步了。
征地是个系统专业的活，囊括了了勘测、确权、评估结果、磋商签下、物业管理转交及迁离等。责任编辑不讲诉这些，只说在股权投资阶段涉及到的征地初步设计研究。
征地初步设计大体分为Ampang计划、征地谱面三个多方面，这三个为相互竞争的亲密关系，Ampang计划国际标准高了，征地磋商技术难度较小，工程项目周期性就较长，但工程项目SE9就降低了。但若依然。
Ampang计划简单说是为确定究竟索赔啥物业管理给原物业公司，和余下的物业管理有啥交易额。
征地谱面是除了迁离量这种定量分析难题外，还需考量的其他负面影响征地组织工作的认定难题。
比如说物业管理类别，同样10000㎡的物业管理，倘若卖方是工业厂房，那可能将就那么3、5个大物业公司和一些租客；倘若卖方是旧区，那可能将是十几个的土著房叔加上十几个本地物业公司。倘若卖方是住宅小区，那可能将是上千个的购房物业公司。即使物业管理量相差不大，但不同的物业管理类别的征地谱面是大不相同了。
又比如说街道社区亲密关系难题，有的是乡政府党员干部有力，能帮助大力推进征地组织工作，即使努力做到总额农健。而有的是村内部亲密关系复杂，即使政治势力斗争，多方利益争权，征地组织工作大力推进技术难度可见一斑。
又比如说权利人类别难题，村自发性物业管理听镇里的意思，居民个人也丝菌村自发性负面影响，即便整个村的居民往盛于说都称得上夫妻俩，行事总要考量自发性。商业机构老板娘在镇里盖得厂房也不得不受制于镇里，即便土地是镇里所有的是，建筑得权属存在瑕疵。但是住宅小区物业公司、国有证厂房等类别的物业公司就不那么容丝菌他人左右了，他们可不管你是居委会还是村自发性了。
拆配计划说究竟是在旧改这场游戏怎么分蛋糕，大家都觉着旧改是个赚钱的活，也都想分多点蛋糕，最令人哭笑不得是少部分狮子大开口类别物业公司一张口是1比3的比例索赔。市场上相关案例很多，最常见的是1:1的比例或小额上浮，深圳更新条例里也明确了部分物业管理是按不少于1:1的比例。但不排除也有出现1:1.3的比例即使更多的情况，说白了赔啥终究是开发商和物业公司博弈的结果。
能努力做到相对合理？旧改的核心价值来自于土地开发强度提升，例如由原来的2.0容积率提升至5.0，多出来的3.0是价值所在。当然这个价值并不是没有成本的，容积率的提高增加了人口，意味着市政与公共配套设施的需求同步提升，建造这类设施所需的土地和资金便是成本。
分析一下物业公司在这旧改中做出了哪些贡献，最主要的就是上盖建筑和土地使用权，让开发商拆除后净地开发。这里要提出一个疑问句：土地收益权究竟归属于谁？很多物业公司会误以为房子所坐落的土地是自己所有的是，土地开发强度提升所带来的价值也是应当归自己所有。
但事实却不完全是这样的。
从土地性质上来说，土地分为国有与自发性所有，前者一般为上盖红本住宅小区、红本厂房等，后者为旧区、统建楼、村自有厂房等，针对两类分别做一个简要的讨论。
国有土地，物业公司拥有的是是土地使用权而非所有权，且是特定开发条件下的土地使用权，也即是土地出让时所规定的容积率及建筑密度等情况下的使用权。那么旧改致使土地容积率提高，即变更了土地使用条件，那么政府是要收取相应的地价款的，这个地价款数额便于容积率挂钩。说白了，政府认定土地收益权归属于自己。那这时一些人可能将有疑问了：房子都是我的，拆了重建，为啥还要再次收地价啊？
自发性土地，物业公司这次不仅拥有了使用权，也有了所有权，是真正的土地主人了，那这回总该享受土地收益了吧。可实际上依然没有，土地法早就明确规定：经营性建设用地必须通过招拍挂出让。啥意思呢？
原本预想的情况是：居民说我有块空地，谁出钱就卖给谁盖房子，开发商听了便去商议，谈好了价格便可以建房卖楼，两方皆大欢喜。
但法律规定的情况是：居民说我有块空地，谁出钱就卖给谁盖房子。政府立马跳出来说不可以，居民问那咋办。政府说这样吧，我先把你的土地给依法征收了，统一总体规划好再出让给开发商盖楼。啥价格征收，啥价格出让呢？补偿金价征收，竞拍最高出价出让。
这情况一听，政府咋好像是个中间方啊。Emmmm现实情况是这样，政府垄断了一级土地市场，在土地市场上既当“裁判员”又当“运动员”的角色，正因如此也造就了中国的土地财政制度。凤岗人民公园旁小产权房扯远了，拉回原来Ampang的难题，说了一大堆的话也是表明土地收益权并不是完全归属于物业公司，当然这不是我定义的，只是我对于政府制定的政策的理解。
不过现在的物业公司都逐渐认识到了难题所在，也都极力争取土地增值的收益权，因此政策也在逐渐让步了，比如说东莞市《关于进一步完善土地收储整备补偿金和利益共享机制的意见》中的利益共享机制：针对土地收储后出让用于经营性建设的，农村自发性经济组织获得的增值共享按照不低于镇街所得土地出让纯收益的20%且不高于50%进行核算。
当然开发商不会也不能亏待物业公司，就看常规的1：1迁离比例似乎收益很一般，但实则不然，至少具备估值修复、权属修缮三个高价值作用。
深圳小产权房要凉拿旧区看（权属修缮），原本是非红本房，售价只有周边二手红本房的50%-60%，一更新后变身红本房，价值与周边红本房持平即使更高，那这个房屋价值从60%提升至100%，收益高达67%，且每个季度都有过渡期安置补贴，让物业公司可以维持原有的是居住条件，这样算下来的收益岂能说一般。（股权投资客不要自行代入，条件完全不一样）
那住宅小区看（估值修复），一般来说都是年久失修的小区才会开展更新，这样的房子说坐落的位置都不会差，但却因为老旧导致了售价却比周边低了不少，可能将只有周边的80%，如果一更新那就恢复了100%，即使110%及更高。那么收益也高达30%。（股权投资客不要自行代入，条件完全不一样）
除了正常的物业管理补偿金外，开发商也会给出低价加购面积、现金补偿金，比如说签下奖励、过节费、搬迁费、装修费等等。
说了那么多，可深圳小产权房可以继承能将读者会问那究竟该如何定Ampang计划呢，其实这个是随着市场供需变化的，就提供一点思路吧。（仅供参考、欢迎交流）
1. 旧区私宅
物业管理补偿金。常见的是1:1置换住宅，但东莞违建情况比起深圳是有过之而无不及，4、5层还是在可接受的范围，然而加建改建到7、8层的也不在少数，因此也有按楼层划分的情况（参考深圳480㎡），例如华润的东城火炼树项目按3层为分界线，3层及以下部分置换住宅，4层及以上部分索赔写字楼；远洋的凤岗塘沥村工程项目，按5、6层1:0.7索赔住宅，7层及以上按8000元货币补偿金。
货币补偿金。常见的索赔的国际标准可参考周边小产权价格上浮、新房5折-6折价格。
2. 旧屋村
旧村有1层、2层的，还有未建宅基地的，一般这种类别的单方补偿金相对较高，例如仅有1层高的按1:2置换住宅；2层高的按1层1:1.5置换住宅，2层按1:1.2置换住宅；未建宅基地按1:1.7置换住宅。
3. 厂房
厂房的补偿金一般常见1:1置换M1厂房，也有按1:0.x置换商办、住宅的。或者按周边二手厂房价格上浮一定比例后进行货币补偿金。
1) 村自发性厂房：因村自发性的长期收入重要来源便是自有物业管理的租赁租金，所以一般旧改后村自发性还是希望有物业管理出租获取持续收入（当包租公），因此常见为厂房物业管理补偿金。
2) 商业机构外卖地厂房（租地建设）：对于这类上盖物归属于商业机构物业公司，土地归属于村自发性的情况，需要分别补偿金，但相加之和应该是和村自发性厂房的补偿金国际标准相当。
3) 商业机构国有证厂房：此类已办证物业，常规国际标准。
4) 公有资产厂房：也即是国有资产，东莞政策规定公有资产按现状价值评估结果与新总体规划条件土地评估结果价两者种取大值，计入地价款起始价。
4. 土地
平常总盯着建筑部分，却容易忽略了土地的补偿金。土地原为村自发性用地，一经更新就变成了国有土地，这也称得上村自发性的资产流失吧。因此针对土地部分做一定补偿金也是合理的。
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完，下节见。
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