本金1000万，赚200-300万；
七年涨幅200%，年涨22%；
香港客户“杀入”，一次性购买15套房源；
......
这些看似夸张的数据、超高的回报率，在深圳真实的存在。
只不过，主角变成了“小产权房”。
在经历了上半年特殊的行情，有大佬表示商品房投入成本过高，已经“转战”小产权。
卢生深耕深圳小产权市场，看着市场单价从四位数变五位数；购买人群从工人变成土豪，他看着市场风云变幻。
沙井片区的小产权当属最热，最好卖的时候一天卖出二十多套，市场意料之外的火爆。
//投资客的“新游戏”
//近来深圳的“小产权风”刮得很大，很多项目热卖。
在二手房价高企，打新竞争激烈的形势下，很多刚需包括投资客选择转战小产权。
甚至有香港人千里赴沙井，购买十几套小产权投资。
某小产权投资群讨论
1客群转变：从底层居民到百亿土豪因为商品房投资成本过高，很多手握大量资金的投资客，把目光投向较为便宜的小产权。
卢生表示，一些手握大量资金的投资客会挑一些位置好的小产权，装修再买出去，甚至有人投入几千万。
“一个月倒手，能赚个20-30万，但对资金要求很高。”
因为投资客进场，这些没有“身份”的小产权，在近几年默默涨了不少。
在2015年之前，市面上小产权的单价从6000-8000元不等，但随着2015-2016年行情大热，小产权跟随上涨，现在已经涨到1-3万/㎡。
早些年，有投资客用3万多的单价拿下了宝安某栋小产权房，在2018年，这栋房子周边的新房已卖到10万+/平。
从事行业这么多年，卢生看着客户来来往往，要说变化，最明显的就是客群的转变。
在2016年之前，买小产权的绝大部分是社会底层。但在2016年之后，绝大部分成土豪投资客了。
他表示最近接待的客户全体越来越高端，甚至有百亿级别的
除了南山、罗湖等投资客，还有一些香港人士，他们都十分看好小产权回报率。
卢生透露，有香港客户在马安山地铁站附近，一次性把某栋小产权公寓一个户型全部买下，大约15套。
“还有一个香港客户，买了一个比较奇怪的户型来博旧改，因为那个户型实际面积比较大，以后赔的会很多。”
马安山小产权公寓香港人承包房源户型
为了深入了解，南方楼事跟随卢生实地感受了一天小产权买卖市场。
2人民币游戏：1000万本金，收益20-30%要说最火热的片区，那么沙井当仁不让。
卢生每天都要接待许多意向购买小产权的客户，最火的时候一天成交二十几套。
“今年疫情，刚开始上班还担心房子不好卖，但是没想到很快就炒起来了。”
他坦言沙井的小产权市场比去年还火爆一圈，四月份很火爆，几乎都涨了几千。
沙井片区小产权房
沙井这么热，除了会展中心跟海岸城的影响，绝大部分还是市场原因。
“今年房价太高，二手房买不起，很多人把目光转向小产权。”
对于小产权的“打法“，卢生透露有两种规模。
一种是有合伙人，资金比较雄厚。他们四处凑钱，买好的房源，别人出一套他们收一套。
比如，将本金推到1000万，买下10套左右的房源，基本上每个单位到手盈利20%~30%。
但是想要达到这样大的收益，优质房源是前提。他表示这种好地方需要高昂本金，对于现金流压力很大，无疑增加了很多风险。
相对于这样大手笔的炒房客，大部分投资客的“打法”较为简单。
这也就是第二种打法，拿下几套房源出租，持有几年再卖出或者长期持有博旧改。
短期收租，长期拆迁，这是大部分投资客的心态。
沙井小产权
3最早吃螃蟹的人：7年赚4000万跟商品房市场一样，小产权业主也会联合哄抬房价，你卖高价我也卖。
“现在即便是小产权房，很多刚需都买不起了。”卢生表示在卖房子的过程中见过形形色色的人，有人买了小产权大赚一笔，也有人错过机会，现在眼巴巴的看着它上涨。
在后期进入市场的那一类投资客。
2019年，她以总价6000万的价格，盘下塘尾一栋小产权房，后期装修费在2000万左右。
但这栋楼，在2013年的时候仅2000万。7年时间上涨200%，涨幅夸张。
翻。
还有一类人群，他们早早进入市场。
2013年，一位骑电动车拉客的大叔花了15万总价，买下龙华清湖地铁口一套30多平的单间，现在已经涨到42万左右，7年时间涨幅180%。
对于这位大叔而言，这7年上涨的27万，如果拉客每趟赚15元，要拉上1.7万次将近2万次，才能赚到这笔钱。
这时候不禁感慨，果然房产是普通人最好的投资。
位于沙井万丰村的荣泰园，虽然是小产权，但不管是外立面、小区配套都跟商品房没有区别。
而且户型好，自住舒服，很多业主不愿意出售，一些户型基本上没有在售房源。
同样，涨幅不低。
去年110万就可以买到73㎡的户型，现在已经卖到135万，一年涨了22.7%。”
小产权之所以被大众青睐，除了房价低，还因为购买手续简单，省去了商品房的各种条条框框。
如果是小产权新盘，购房者只需要跟开发商签约，首付五成左右，基本上都可以贷款。
除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1000-1500元左右。
二手房的话，买家需要到开发商或者村委改过户名，过户费也是买家付款。
不少投资客就因为小产权不占名额、盈利空间大，便动了恻隐之心。
这时候想提醒各位，你在凝视深渊的时候，深渊也在凝视你。
//实探“最疯狂”的沙井小产权
//如果想知道深圳的小产权发展如何，那一定要看沙井。
沙井镇作为深圳小产权房最早的诞生地，存量占沙井建筑一半以上。
合一城市更新白皮书显示，深圳计划公告项目共840个，其中宝安占159个，仅次于龙岗。
实地踩盘，但凡目光触及之地，90%以上都是小产权房。
就连别墅，也是小产权。
现阶段沙井的小产权，已经形成市场。
中介告诉南方楼事，现在沙井的小产权公寓，多半是按套出售。
以沙井合一村某小产权公寓为例，单间（面积在27-39㎡左右），价格从29万到33万不等；两房（面积在73㎡以上）的价格就去到80万以上。
沙井某小产权公寓价格表
好一点的小产权，除了没有房产证，跟商品房几乎没有任何区别。
小区外观、社区绿化、公共设施、甚至游泳池等，相当完善。
麒麟名都
并且有的小产权不论是户型、朝向还是得房率，可以吊打一些商品房。
荣泰园
这有模有样的样板间，咋一看，不知道的还以为是某个开发商的商品房。
细看之后，品质还是有待提升。
在踩盘的过程，南方楼事曾问中介以及本地人，“如果可以选择的话会买商品房还是小产权？”
他们都毫不犹豫的表示，一定会买小产权，比商品房便宜，而且自住舒服。
究竟比商品房便宜多少，能让他们如此果断？
带着这样的疑问，在链家扒了扒沙井的商品房情况。
截止2020年6月8日，链家地图上沙井的二手房仅169套，数量有限。
并且沙井站和马安山站附近的房源，二手房均价从3.3-6.5万/㎡不等。
最近被热议的博林君瑞，成交价也去到了7万，恐怕海岸城开盘也没有这么高的均价。
如果在沙井买一套70㎡的两房，以商品房最低均价3.3万/㎡来算，总价在231万；如果买小产权，总价只是商品房的三分之一。
价格如此诱人，也就能理解为什么这么多人前赴后继进入市场。
//能不能买？
//深圳作为全国小产权存量最多的城市，体量是非常庞大的。
根据深圳《住房保障发展规划2016-2020》，2012年底深圳全市住房总量为5.20亿平方米，其中商品住宅1.19亿平，占比23%。
而单位及个人自建住房+原村民集体经济自建房加起来就有59.1%。
也就是说，全市住房过半是小产权。
同样，在合一城市更新白皮书中，深圳计划公告项目历年各类型数量和拆除规模中，村改占32%，仅次于工改。
深圳小产权的数量可见一斑。
下面为大家详细介绍购买小产权注意事项，利弊，付大量拆迁赔偿案例，包括小产权所有的证件，以及购买小产权专业知识。
深圳小产权房市面上证件分为：绿本，两证一书，历史遗留回执，猪肝本。
绿本
深圳小产权房的绿本分2种，一种是房东补地价交罚款后，国土局发的绿本，在国土局有备案，这种房子无法买卖无法过户，农民房除了这种房子不能碰，拆迁只认原业主。其他都可以买。
绿本一：
由国土局发的。这个绿本是通过“两证一书”申请建成验收合格后国土局备案核发的！不能过户，不能抵押！和市面上大家说的村委绿本不是一回事，村委的那个绿本是村委或开发商自己的印的《房屋使用权证》这个证是村委或开发商内部承认，在本小区具有法律效应。
《第一种》国土局绿本图片：
硬皮绿本《房地产证》封面
硬皮绿本《房地产证》内页
深圳小产权房康荣庭苑国土局绿本的房子尽可能不要买，因为不能过户，如果遇到黑心业主，在遇到拆迁的时候，只认原始登记的业主的。近来有过绿本打官司赢的案例，但这个因为背景原因，只能是个例，且这个只是判合同有效，仍然不能过户的。小产权房纠纷就是这个绿本搞出来的。
绿本二：
第二种是村委或开发商发的绿本，就是一本（房屋使用权证)，开发商或村委自己印的绿本在本小区使用有效。这种绿本可以买卖，可以过户，拆迁认最后一任业主。这类房子比较安全可靠，从业至今极少极少有出现纠纷什么的。百度可查，如果出现纠纷在这个互联网时代，消息可以传的满天飞了。
《第二种》村委开发商绿本图片：每个小区颁发的不一样
深圳小产权律师明那接下来是小产权房的“两证一书”
分别是：
【建设用地规划许可证】、【建设工程规划许可证】、【兴建住宅用地批准通知书】
下面这几张图片给大家参考
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
深圳有套小产权兴建住宅用地批准通知书
两证一书，实际上大部分农民房都没有，因为在2009年普查小产权房时，很多都上缴，换了【历史遗留违法建筑回执】有两证一书，就没有历史遗留回执，有历史遗留回执就没有两证。
下图为历史遗留回执：
猪肝本:
这类房子其实上也很少见到的，只有原村民那种祖屋才会有的。现在市面见
得最多的是厂房有此类房子的。
购买小产权房注意事项：
◆
第一：封顶住人，不买国土局绿本
◆
第二：不占用国土用地（像龙华清湖福轩大厦就是占用国土用地建的房子，最后也是没拆成，因为已经全入住了）
◆第三: 不买靠近水源保护区的房子（不买靠近山靠近水的房子，最安全的房子是城中村里面一栋一栋的农民房，靠近水源保护区的房子，zf容易土地整备，赔偿是最少的，只能拿到购房时的价格，案例：像西丽“百旺大厦”爆破了，本地居民赔偿加上各种奖金大约4万一平，外地人员赔偿大约3万左右一平！（百度可查）
◆第四：交了定金尽快签合同，以免业主反悔现象
做到以上几点：就可以大可放心了，任何投资买卖都存在一定风险，但是小产权房交易几十年来，出现的纠纷还是极少。
购房建议：
网上查的安不安全的都不是权威，也不是官方，问了也白问，反而会影响你判断，只有问过哪些买过的才最清楚！
深圳小产权大量拆迁赔偿案例（赔偿方案）
因为现在的拆迁不管你买的什么房子，都是按商品房的价格补偿的，有可能你就成了千万富翁了。什么？你说小编在骗你，那么来看看下面这些真实案例吧！
深圳小产权房“拆迁赔偿”从小产权现状看“拆迁赔偿”
第一部分是讲三旧现状，分为三种形态，包括城中村、旧工业区、旧城区，这里有一些旧改涉及到的相关物业形态，如城中村，现在涉及到小产权房、农民房比较多;
关于小产权房:小产权房其实没有实实在在的称谓，其产生的原因，一是高房价的催生，在城市发展过程中，深圳的房价特别是经过去年的一轮上涨之后是非常高的。产生小产权房的另外一个原因是土地制度。
深圳小产权房建筑达到38万栋，建筑面积高达4亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.3%，1999年3月进行了一轮确权的过程，有35万栋小产权确权了。旧改要的是快速、平稳推动旧改项目!越多业主登记意愿征集，旧改速度则越快!深圳小产权房，如果追根溯源的话是比较复杂的，可以说很多人都是在小产权房旧改拆迁中得到了赔偿!所以有人想买是可以的，他们都知道机遇和风险是对等的，但有个益处是很明确的房子在你手上，房子永远是保值的！！！
深圳小产权房拆迁主要分几种赔偿方案：
一：开发商旧改，一般比例是1:1赔商品房《最高1：3赔偿商品房》
二：zf棚改，一般比例1:1赔商品房，回迁房、需要补交地价《或按照市场价赔偿现金》
三：土地整备，外地人只能赔现金
一、拆迁流程:
1、确定拆迁范围。
2、现场设立拆迁办公室。
3、登记房屋信息。
4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。
5、同意拆迁的户数达到一定比例，方可继续拆迁。二、深圳小产权房拆迁会如何赔偿?应该按照怎样的赔偿标准执行?
拆迁一般有两种赔偿方案:一种是赔钱，一种是赔房。至于赔偿标准，每个旧改项目都不一样，一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准，再具体到不同情况的房子，赔偿标准会略有差别。三、拆迁款赔偿受益人是谁?
对于房屋所有者(本村村民)而言，当然希望赔偿款赔付给自己，但是对于购买了小产权房的小业主而言，也希望能得到相应的补偿。
举几个深圳小产权房拆迁补偿案例！
案例1.
2017年深圳最早最大的城中村之一白石洲旧改拆迁。
拆迁补偿业主共分为四种类型：
1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。
3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。
4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。
另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/，或许这是一个多余的选择吧？！
下图是白石洲拆迁赔偿方案
案例2.
2016~2018年深圳沙井街道沙四蚝四旧改拆除赔偿案例。
1．老祖屋置换：平房（瓦房）按建筑面积12比例置换住宅或公寓。
2．厂房置换：按建筑面积21比例置换住宅或公寓。
3．永久性结构建筑置换：
商业：首层60%按建筑面积1:1.3比例置换住宅或公寓；首层40%二层以上按建筑面积1:1比例置换住宅或公寓
住宅：按建筑面积1:1 比例置换住宅或公寓。
规划内居住用地未建房部分：按每栋480m2置换住宅或公寓，扣除建筑费用1500元/m2。
规划内居住用地已建房部分：已建未达到480m2，按480m2面积置换住宅或公寓。
集体房屋和空地部分：经评估测算后，给予土地拥有人物业置换或补偿住宅或公寓。
深圳沙井街道沙四蚝四旧改拆除赔偿案例
案例3.
深圳龙岗布吉木棉湾城市更新项目旧改拆迁赔偿案例
一种是赔房：按照开发商测量面积1:1赔偿安置房，精装交楼。
一种是赔房：按照开发商测量面积1:1赔偿安置房，精装交楼
一种是赔钱：赔钱就是安置费加装修房搬迁费加加回签款加各种奖金大约3万一平
深圳像这种拆迁补偿案例还有许多许多
比如
龙岗区布吉街道木棉湾入口片区城市更新单元（范围调整）；
龙岗区平湖街道力元吓片区城市更新单元（范围调整）；
龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元；
光明新区光明办事处光明大街光晟龙钻城市更新单元；
坪山新区坪山办事处正奇工业区城市更新单元；
坪山新区坪山办事处汤坑老围片区城市更新单元；
龙华新区观澜办事处蚌岭片区城市更新单元；
龙华新区观澜办事处放马埔旧村片区城市更新单元；
龙华新区龙华办事处钲尚机械工业区城市更新单元；
龙华新区民治办事处伟特工业区城市更新单元。具备拆迁补偿方案大家可以在关注公众号，在此就不一一列举了。
如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等，这些都是拆迁补偿给现业主最好的证明，所以最终赔偿受益人是购房的业主。
深圳小产权房的补贴补偿条例有以下四个方面：
一、改变补偿规则，实现双向补偿
农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。
不过从2018年开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。
二、扩大补偿范围，提高补偿金额
从2018年开始，拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋，将主要包括两方面：一方面，农民的固定财产：农房以及房屋内的装修。另一方面，其他财产：地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。
另外，农民在拆迁时可以获得2万元不等的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。
三、实现多样化补偿方式供农民自由选择
农村房屋拆迁的补偿方式有2种：一种是货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。第二种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。
两种补偿方式可结合使用。农民朋友可以自由选择其中一种！
除此之外，国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目：宅基地的补偿、社会保障补偿。
宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。
对于被征地拆迁的农民，将会被纳入到养老保障体系中，保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。
四、更改原有的计算方法
拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）
被拆迁的补偿范围：包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等；还有厕所、水井等建筑。
就是开发商，后续阶段涉及到开发商实施操作的过程
随着时代的发展，深圳小产权房也可以落户了！这对于购买了小产权的朋友们来说是一个好消息！
关于深圳小产权房能否落户上户口这个问题，
一直困扰着许多买房人群。许多人处于观望状态大部分都是这个原因。
但其实深圳小产权房上户口是可行的，首先，是需要将自己的户口挂靠到自己名下的小产权房，而前提条件是已经是深圳户口了，不管是单独立户或是集体户口。
如果是非深圳户口，要转为深圳户口则要满足各种条件，达到相应的积分后方可办理。
接着可以通过你名下小产权房所在地的辖区派出所，将你的户籍迁入你名下的小产房。
1、落户与转户不是一回事；落户是你本来就是深圳户口，只是挂靠别人那，如集体代管户口，落户为了将挂靠户口申请为自己的家庭独立户口（转户是外省户口转深圳户口）别搞混了。
2、村委房、统建楼或一些独栋农民房有独立水电表都可以落户。购房合同上必须是你本人的名字。（有一些二手村委房或统建楼是用转让协议交易的，但合同没有更名的，这种情况是落不了户的）
3、落户相当于留有房产记录，这个会影响后期申请安居房，保障房，公租房。
户口迁移办理地点：
1、户籍地属福田、罗湖、南山、盐田的，向分局人口科户政窗口申请；
2、户籍地属宝安、龙岗、龙华的，向户籍地派出所申请；
3、户籍属光明、坪山、大鹏的，向分局治安大队户政窗口(中心)申请。
办公时间：
周一至周五 9:00-12:00 14:00-18:00
周六 9:00-12:00 14:00-16:00
小产权房落户当然也离不开流程
第一：准备购房合同，房屋产权的认定
第二：申报人的相关条件，材料:身份证原件，购房合同，律师见证或村委证明，孩子出身证，户口本，水电收据等等，全都要的，原件复印件都准备好。
具体需要咨询房产权当地的户籍部门，把流程和资料都看一遍，再去准备。
最后一点值得注意！不要断社保！不管是入户前还是入户中，都不要断社保。
所需资料如下：
1：挂靠人身份证原件；
2：购房合同；
3：律师见证；
4：孩子出生证；
5：结婚证；
6：户口卡；
7：近3个月水电费收据，
8：全部原件及复印件。
（一）对房屋产权的认定
1、收取不动产权登记证复印件，民警通过系统查询有关房产信息，确认无误后给予立户；
2、对村民购买土地后的自建房，由于无法领取不动产权证，需收取《建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》或《土地使用权证》和《房屋所有权证》及申请人近三个月的水电缴款单据；
3、对购买其他类房产尚未领取不动产权证的，收取购房合同和房款缴交票据及申请人近三个月的水电缴款单据（以上材料验原件，收取复印件）。
（二）申报人条件
1、申请人享有50%及以上产权，其配偶或成年子女可代为办理。
2、申请人（配偶、子女）享有50%以下产权，经所有产权人书面声明同意并到场签署《同意在本人房产立户的声明》。
在非本人房产立户对房屋产权的认定：在申请人亲友的房产立户，仅限在产权登记部门备案且已发放不动产权登记证的房产。民警收取不动产二、权登记证复印件，经所有产权人书面声明同意并到场签署《同意在本人房产立户的声明》。民警通过系统查询有关房产信息，确认无误后给予立户。
在公共租赁类房屋立户
1、申请人向市（区）政府租住的公共租赁房屋：申请人提供房屋租赁合同、申请人近三个月的水电缴款单据到场办理。
2、单位向市（区）政府合法承租后转租给个人的公共租赁房屋：申请人提供房屋租赁合同（政策性住房信息查询单或租赁情况证明）及申请人近三个月的水电缴款单据到场办理。
迁入立户，应收取的材料：
（一）《深圳市户口市内迁移申报表》；
（二）根据立户类型收取相应不动产权证明材料；
（三）申请人及随迁人的户口簿（核原件，不收复印件）；
（四）申请人现婚姻法律文书。属丧偶的，收取死亡证明材料（户口簿可直接反映婚姻关系的除外）；如因婚姻关系变化涉及未成年人户口迁移，需收取离婚证及离婚协议书或法三、院判决材料
（五）申请人携带未成年子女一并迁移的，收取《出生医学证明》，属收养的收取收养登记证明材料。（户口簿可直接反映双方关系的无需收取证明材料）；
（六）成年子女在父母房产立户，如有特殊情况父母不能到场的，申请人还须提供不动产权登记证和产权人身份证原件（核原件，收取复印件）《同意在本人房产立户的声明》及父母子女关系证明材料到场办理。
（七）迁至亲友房产立户的，所有产权人应携带身份证一并到场签署《同意在本人房产立户的声明》，民警核验身份证（不收复印件），收取《同意在本人房产立户的声明》；
（八）在租赁房屋立户的，仅限房屋申请人本人立户
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