我们好！欢迎来到《深莞穗老年网》我是小陈
环保部中央组织部、住房城乡工程建设厅中央组织部于2013年11月22日下发《有关坚决遏制违规工程建设、销售“小产权房”的通知》将“小产权房”的概念定义为：“小产权房”是指占用自发性工业用地或耕地进行违规工程建设，将贫困户自发性工业用地采用权隐性确权，用于商品房开发的违规建筑物，不主要包括宅基地、贫困户住房。不过绝大多数法律条文同行认为小产权房还应主要包括贫困户在自发性土地上工程建设的住房（主要包括保有自发性土地采用权证，取得规划许可、施工许可证，并有乡镇市中区颁发的权属证明的居民自住房和非经核准工程建设的违规建筑物）。
本文所指的小产权房主要包括以上两种住房，即不合法的经核准工程建设的自发性土地夜深房，和违法建筑物。
一、不合法小产权房
1.在同一自发性经济组织成员(即郭某居民)之间受让。这种犯罪行为并不被法律条文所明令禁止，因此购房合约是不合法有效率的。对于我们而言，依然没什么用，想购房？先成为居民再说。
2.向非村中人（主要包括Marciac居民和农村居民）受让。从目前民事实践来看，各地高等法院为此犯罪行为判定没统一意见，但绝大多数高等法院倾向认为购房合约合宪。即使王侯实行的是房地合一制度，地随房走，如果非村中人员买回了自发性土地上的房屋，那么自发性土地就要随之转移，但土经部和房地产法为此是明令禁止的，因此合宪。总之，有的是高等法院判定是有效率，即使合约法提及的合约合宪有种情况是违反法律条文硬性明确规定，指的是曾效力性强制明确规定，而土经部和房地产法是沃贝明确规定，因此不能说购房合约合宪。这是学术界的争议，不用理会，只要知道风险是存在的，而且充满不确定性，得担惊受怕。
买回会好不好？
没纷争的情况下，即使实际上物权没出现变动，房屋说到底就是居民的，购房人保有的是是采用权，没房产证，不能将房屋进行上市交易，银行也不能接受房屋抵押贷款，只能自住，平时还得提防佃农到时候不高兴了就说合约合宪，要收回房屋；数十年后宽限期结束，或者碰到自然灾害房屋没了，居民说，不耐烦，你该走了。
碰到征地征地，不耐烦，价款只给居民，即使自发性土地是居民的，总之你事先可以和佃农签订合同碰到征地征地时可以得到价款，但居民同意这样的签订合同几乎不可能，或者会承诺数十年后都不能有征地征地，或者就以合约合宪逼你屈服。不管何种方式，吃亏的都是自己。
二、违规小产权房
这类房屋，也即是上面提及的国土部与住建部说的小产权房和未经核准在自发性土地上工程建设的违规建筑物。购房合约一般不具有法律条文曾效力，也有人说曾效力已确定，但出现纷争的话，高等法院往往不能受理，直接告知去找中央政府、市中区、水务局处理，就是所谓的“先行政后民事原则。”而中央政府、市中区、水务局本身对这种犯罪行为很头疼，确实是违法建筑物，拆毁吧，影响社会稳定，不拆毁吧，仿效者甚多，以后更麻烦。皮球踢来踢去，麻烦。如果碰到中央政府强硬的，不管三七二十一，立马拆毁，买房人欲哭无泪。
如果买了会好不好？
除了上面提及的风险外，还要做好被强制拆毁的准备。
一旦违规小产权房被依法强制拆毁，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。你可以说事先可以和居民签订合同这种情况可以获得赔偿。醒醒吧，首先，居民不能傻到明知是违建还承诺被拆了给你赔偿；然后，居民的房屋被拆毁了，中央政府一分钱都不赔，为啥还要掏钱赔给你？最后，双方都知道是违规建筑物啊，都知道合约是合宪的，都有过错，都要承担损失。
三、买小产权房的话，怎样防范风险？
首先，要提醒我们，风险很大很大；然后，如果你还是要买，记得买之前一定要居民出示工程建设规划许可证明、施工许可证明、自发性土地证、身份证明、代理人授权书、代理人身份证明和其他能证明房屋权属及质量的文书；最后，多向周边的人了解房屋状况，尤其是中央政府有无征地计划（有的是话还是算了），附近有无涉嫌违建被拆毁的事件（有的是话要注意，说明中央政府态度强硬，杀鸡儆猴），买回该楼的人多不多（人多好办事），小区规模大不大（规模大说明佃农有实力，物业管理会好些），居民是什么背景等等。
四、特别注意
深圳小产权收回国有1.记得无论和中介还是和居民沟通，一定要留存证据，比如录音。
2.很多人喜欢找律师事务所做购房见证，也即是律所出具购房见证书，证明双方有购房这个事实，并遵守合约签订合同。律所的购房见证，并不具有公证曾效力，合约合宪的到底还是合宪。公证处才有公证曾效力，但公证处不能接受这样的公证业务。深圳已明文明令禁止律所的这种犯罪行为，律所律师不得接受当事人的委托进行见证，否则要受到律协和民事局的处罚。
我并不鼓励买回小产权房，如果我们确实有这个需要，请一定要做好前期调研准备，并考虑好各种不利后果，做到心中有数，免得出现纷争又后悔不已。
小科普
小产权房 毕竟不像 商品房 那样编制，楼盘数据没那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介没接这个楼盘，那么你根本无法知道，而因此措施最适合自己楼盘，为此笔者创立一个公众号。深圳，东莞，惠州唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房小产权房屋买卖协议深圳源的公众号，期待您的关注：深莞穗老年网
