5年后的东莞,哪些地方潜力最大

厚街房小妹    2021-07-16    24

2010年9月30日深夜,东莞发布紧急“限购令”。而东莞楼市则“忽如一夜春风来”,在临深片区、松湖片区、城区片区、东北部片区等“洼地”,皆留下了东莞客大举入侵的身影。

如今,近两个五年过去了。东莞房价也从当时的八千出头,疯涨到了三万多每平方米。曾经的房价“洼地”,如今已被逐渐填平。像临深片区、松湖片区、城区片区这三大热门区域,“三字头”新房已非常普遍。

仔细分析不难发现,除了区位优势,政策、规划利好是直接影响购房者投资置业的关键因素。但其实在房价高企的当下,购房者除了考虑上述因素外,还需要综合房价,才能买到心水的好房子。

那么,下一个五年,东莞还有哪些地方值得投资置业?哪些区域存在较大的升值空间?

是否能在相对短的时间内达到较为可观的收益?基于这些问题,我们可以从价值洼地、规划利好以及产业格局等角度进行深入剖析。

如今价格洼地,未来价值高地

现在一提到价值洼地,大部分人想的就是水乡和滨海片区,为什么?原因很简单。在过去,大家一提到水乡,就会联想到香蕉、甘蔗等农业经济。而现在一提到水乡,就会与“新城”联系在一起。今年以来,水乡新城片区作为东莞对接湾区的三大战略平台之一,被赋予新的定位,助力东莞在湾区建设中抢占先机,发展潜力毋庸置疑。

水乡新城片区是否能挑起重担,成功逆袭?正如东莞市委副书记、市长肖亚非所说,湾区战略一旦实施开来,东莞对内对外交通会大有改善。过去交通不便的地方,都会便利起来。也就是说,过去水乡交通不便的尴尬情况,将会得到全面改善。有了地处粤港澳大湾区黄金腹地的地域优势,加上水乡环境的改造,水乡完全有发展高端商务、休闲、旅游标志地区的潜力。

而且从目前来看,水乡新城片区的房价仍处于“洼地”。记者查看水乡新城片区在售新房价格发现,均价在1.7万元/平方米到1.9万元/平方米左右。但随着水乡新城片区热度不断上升,不少购房者开始涌入该片区置业。2019年10月东莞中原战略研究中心发布的东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜可以看到,麻涌一楼盘以成交96套的成绩,排在第5位。可见,水乡区域价值已经开始被挖掘,发展势头也是非常迅猛。

而滨海片区表现则更为明显。同样是在去年10月东莞楼盘(住宅)网签套数排行榜上,滨海片区共有4个楼盘上榜前十位,其中沙田三个楼盘在列。滨海湾片区楼市之所以如此火爆,与规划利好密不可分。2019年4月2日,南沙大桥正式通车。位于南沙大桥终点的沙田镇,形成了“东接惠州,西连佛山,北至广州,南到东莞、香港”的对外布局。受此影响,沙田楼市也迎来了春天。但楼市热度的持续,需要不断有规划利好刺激。因此,穗深城轨通车在即,也给沙田楼市加了一把火,使得沙田以及滨海片区一举成为东莞楼市热门区域。相信在穗深城轨通车后,沙田的房价涨幅将会更加明显。

但其实除了水乡片区和滨海片区,位于东莞城区片区的高埗也是被严重低估的镇街。早在2010年以前,在高埗镇周围几个镇街都建起了一栋又一栋的商品房的时候,高埗镇的房地产项目几乎没有。而在2011年5月,东江梨川大桥开工建设,这座全长约2.3公里的立交桥将大大缩短与市区之间的距离。一江之隔的高埗到莞城、东城,将不必绕道万江走高埗大桥,也不必绕道石碣走大王洲桥,可节省15至20分钟车程。此时,高埗镇的楼盘项目开始多了起来。

但这只是从空间上拉近了与城区的距离。直到2017年,高埗被划入城区片区,正式成为城区的一员,地位才得到了明显跃升。高埗对东莞中心城区市民而言,心理距离也瞬间被拉近了。而此时的高埗,就像2012年的广州南沙。那一年,南沙荣升国家级新区,楼价涨至万元水平;2015年,南沙获批广东省自贸区,楼价已跃升至1.5万/平;2019年,粤港澳大湾区来临,南沙作为大湾区的海上门户,房价均值直达2.5万/平。

当前高埗受划区利好影响,房价正水涨船高,楼市也在迅速回暖。以高埗热销楼盘万科第五城为例,万科第五城自2018年开盘以来,凭借万科品牌影响力与项目区位优势与价格优势吸引了众多城区刚需置业群体。在2019年1月,还成为东莞住宅网签销冠。不仅如此,随着高埗规划利好的逐步兑现,高埗的价值也将会进一步凸显。

规划兑现在即 片区热度持续上升

除区域规划利好外,交通规划也是市民置业过程中尤为关注的因素。但交通规划的时间线大都拉得太长,市民容易对此失去信心。因此,能够在短期时间内兑现的交通规划,才能真正吸引置业者。

而原本定于2019年11月1日开通的穗莞深城轨,就吊足了大家的胃口。据悉,穗莞深城际线作为珠三角城际线的主轴和广州连接东莞的首条城际铁路,全线共设15座车站(高架站10座,地下站5座)。其中境内站点最多的东莞,设有10个站点,分别为中堂站、望牛墩站、东莞西站、洪梅站、东莞港站、厚街站、虎门北站、虎门东站、长安西站、长安站。可见,穗莞深城际开通后,对水乡新城片区和滨海片区的影响是最大的。而穗莞深城际东莞段沿线楼盘,也将最先受益。

正如前面所说,水乡新城片区和滨海湾片区因为规划利好,楼市迅速回暖。今后再加上穗莞深城轨这一交通优势的话,潜力更是不言而喻。所以一众品牌房企都看好这两大片区,加码布局。就在今年八、九月份,万科力压群雄,大手笔拿下麻涌两宗优质商住地,让大家对水乡新城片区楼市的发展后劲有了更进一步的认识。

近年来,随着南沙、前海等自贸区纷纷挂牌,粤港澳大湾区规划以及虎门二桥、滨海湾新区建设的推进,虎门也被越来越多的人看好。

此外,穗深城轨在滨海片区也设有四个站点,给原本就烧得非常旺的楼市又添了一把火。以虎门为例,虎门土地开发强度较高,储备的可建设用地也比较紧张,土地市场更是供不应求。去年7月份一天内更是两次刷新虎门地价纪录,商住地可售楼面价已经达到2万/㎡。自穗深城际开通的消息传开后,虎门房价与住宅成交量也呈增长趋势,洋房的价格普遍都已超过2.2万/㎡,区域内有不止一个项目售价破3万/㎡。

重大项目逐步落地 宜居吸引力增强

而还有一个影响购房者投资置业的“隐形”因素,就是产业。前段时间东莞国际商务区招商交流会举行,就吸引了众多关注的目光。但其实东莞的招商活动,近年来可以说是一波接一波。2019年,东莞先后组织筹办了“湾区都市、品质东莞”产业招商会议及投资促进交流会、莞港现代服务业对接交流会等大型活动,并借助“中国(东莞)—美国企业投资合作对接会”、第十一届加博会等活动,参与了10多场招商宣传推介,向国内知名企业宣传推介东莞投资环境。

在多措并举推进下,去年下半年以来陆续签约的大项目,正逐步进入摘牌、动工的新阶段。而在大项目落地的区域中,滨海湾新区备受关注。去年9月,东莞市在滨海湾新区举行推进粤港澳大湾区建设第三批重大项目集中开工活动暨滨海湾新区紫光、欧菲、正中重大项目动工仪式。而“巨无霸”项目紫光芯云产业城(一期),总投资621亿元,单个项目便占了本次集中开工总投资额的一半以上。可见,滨海湾新区蓝图正逐步变成美好现实,未来发展潜力不可估量。

当然,除了滨海片区,水乡新城片区作为后起之秀,正以动能转换实现弯道追赶,片区经济逐渐在全市经济版图中阔步赶上,成为东莞新的活力区。2019年东莞市政府工作报告显示,水乡新城片区生产总值增速快于全市0.3个百分点。

而根据规划,在城市空间布局上,水乡将推动平安、宝能等大型产城综合项目落地。通过强化与这些大集团项目的规划对接,发挥大集团资金实力雄厚、市场经验成熟、产业资源丰富等优势,有效导入金融、产业、科技和人才资源,形成城市建设与产业发展协同共进的新格局。按照计划,到2021年,水乡新城将初具规模。一批重大产业项目建成投产或开工建设,教育、医疗等民生配套设施加快建设,整体投资及宜居吸引力不断增强。

未来五年置业 关键看规划、交通、产业

综合来看,未来五年,东莞水乡新城片区和滨海片区非常值得期待。从置业的角度看,水乡新城片区房价整体处于“洼地”,不少“一字头”新房可以选择。对于刚需族而言,可以轻松上车。在交通路网日益发达的当下,通往城区甚至各个镇街都非常迅速便捷。尤其是刚毕业没几年的小年轻,选择在水乡新城片区高新科技企业工作,然后购房安家,可以说是再合适不过的选择了。

而滨海片区虽然不像水乡新城片区,处处是“洼地”。反之,滨海片区如今的热度已经非常高了,像虎门、长安如今都是楼市“热饽饽”。但像沙田、厚街这两个镇,尤其是沙田,发展后劲十足,但房价现在对刚需来说还是非常友好的。以万科大中江南院子来说,其就位于沿江高速沙田出口、穗莞深城轨口、南沙大桥旁,所在区域也是东莞发展新引擎,但洋房均价却不到2万/平方米,可以抢先入手。

总的来说,大家在买房的时候,不能仅仅是看房价,还要综合当地的规划蓝图,以及规划兑现的时间。此外,交通也不仅是关系到大家出行的便利程度,还会影响一个地区的升值潜力。所以交通规划的落地推进时间也非常重要,关系到短期内房价的涨幅。最后,一个地区有没有长足的发展动力,就看当地的产业落地情况。重大项目的引进和落地,对激活当地的经济有非常大的促进作用。



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