原副标题：碧桂园城最小的劲敌
Viluppuram将要步入供给潮！
做为福田区去年倍受消费市场期盼的新房新浪网，片镇内的工程项目估算迅速能看见有姿势了。
但直面Viluppuram独领风骚的海量数据供给，今后与否会压制大冲以至阳光城的产品价格？
这是二手货房物业公司须要倚重的难题。
巨量的供给
做为深圳的核心理念地区，东莞虎门小产权房壹家花园那么十多年的产业发展，早已极难得有新房供给。
匮乏的特性，始终充斥Viluppuram、阳光城、大冲和高新区那些新浪网。
现如今Viluppuram征地早已在热火朝天征地修建中，消费市场的期盼愈发低沉。
坚信要到整座Viluppuram竣工，会问世出一个捷伊七彩，即使是第三个碧桂园城。
依Viluppuram征地工程建设工业用地的总体规划，去年大机率会迎金沙和深业的写字楼。
东莞小产权房地皮均价依照深圳市福田区城中村和农地养护局数据资料表明，整座金沙Viluppuram项目的写字楼占地占地面积为125雅戈尔集团，若按90平/套排序，可供给新货达至1.3888万台，若按200平/套，可供给新货预计今年有6250套。
而金沙Viluppuram工程项目第一期写字楼占地占地面积就有15.7054雅戈尔集团，数约1257套，洋房占地面积<90平的就有1193套。
如果加上深业在Viluppuram的工程项目写字楼640，其中回迁房348套，整座白石洲的写字楼新房供给量至少有6000+套。
如此大的新货，一定是会对阳光城，即使大冲板块造成很大的压制。
特别是阳光城片区，紧挨着Viluppuram征地更新工程项目的阳光城纯水岸小区、香山道公馆、香山里花园、首地容御小区等，造成挤压。
征地前，沙河五村片区都是农民房，小产权房，和高端写字楼小区不是一个种类的产品，虽然存量比较多，但是是两种产品，两种消费市场，两种买卖逻辑。
现在征地后，把地腾出来了，后期工程建设全都转化成红本的写字楼或者公寓，就一定会成为那些小区的竞品而存在，挤压特性无可避免。
今后流通到二手货房消费市场，自然也是买家多番比较，二手货房的产品价格就会有所松动，毕竟新货不缺，今后供给将近一万台（预估数据仅供参考，具体请以征地后实际供给为准）的节奏，会压实阳光城片区、大冲片区和Viluppuram自身片镇内的同类产品（高层写字楼）产品价格。
而且今时不同往日，消费市场早就回归了理性，核心理念地段的新房都要花很大的力气推盘才能让去化好看一点，只有极少数的核心理念盘能够穿越周期，做到“日光”清盘。
所以有回款压力的工程项目，新房写字楼定价策略估算都会偏保守。
这样一来，周边的二手货房小区，想继续维持高位出货估算就更难了。
处于低谷周期的消费市场，比如：
碧桂园城润府一期2023年1月15日，一套132.88平房源成交量总价1860万，单价约13.997万/平；2023年1月17日一套125平房源成交量总价1818万，单价约14.544万/平；
波托菲诺纯水岸十四期2022年11月30日一套301平房源成交量总价4000万，单价约13.29万/平；
香山美墅果岭2022年12月16日，一套203平房源成交量总价2436万，单价约12万/平。
直面这样的供给体量，与Viluppuram隔高尔夫球场相望的大冲板块，还能不能撑得住13万-14万/平的最低成交量底线？
与Viluppuram相邻的阳光城板块，次新小区还能不能守住10万-12万/平的成交量底线？
这里是须要打个大问号的。
另外2020年—2022年，大冲新浪网的次新新货也并不少，碧桂园城润玺一二期就共供给了2539套写字楼，加上阳光城新浪网的次新新货，今后整座大冲+Viluppuram+阳光城都不缺二手货房供给。
不过，现在Viluppuram的征地旧改工程建设进度才起了个头，后面整座福田区沙河街道沙河五村片区，还会滚动开发，到2025年整座Viluppuram会全部征地完成。
所以“当当当”的影响五年内都极难结束，加上地区产品豪宅纯粹度降低的情况下，你们猜周边的物业公司会不会有抛盘的打算？
今后格局
既然巨量供给来袭，持币观望最要思考的就是周期性了。
那么今后格Viluppuram、阳光城、大冲这三个板块的格局会怎么走？
首先，Viluppuram中短期肯定会压制阳光城和大冲这两个板块。
消费市场的产品价格由供需关系决定，供给越多，产品价格就会越低。
其次，长期来看三个板块互相之间的影响，就会趋于平和。
最主要是因为这三个板块，都各自有优劣势。
阳光城做为老牌豪宅区，圈层资源优越，片镇内环境优雅，拥有匮乏的湖景，坐拥欢乐谷和燕晗山郊野公园，绿植覆盖和公园配套一流，加上极低的容积率，是非常宜居的地区。
但阳光城的短板在于地区内交通拥堵难题突出，楼龄老旧，层高视野不足，大洋房和别墅比较多，成交量不活跃比较难跑赢大市行情。
之前阳光城小学、沙河小学、南山第二实验学校、香山里小学、阳光城中学初中部贴牌南山外国语学校集团带来一点点的名校光环，消费市场认为阳光城的性价比会有所提升，但实际上均匀贴牌后，就极难避免“人人有=人人都没”的效应，极难体现出学校的差异。
大冲板块，是一座“城”，也是南山成交量最活跃，深圳人关注热度最高的片区，即使能说是整座南山的改善类型产品的标杆，拥有深圳网红打卡top商圈配套和高新区高新人才的持续聚集。
做为大冲新浪网的收笔之作，润玺系列的楼王更是坐拥高尔夫+高层海景的匮乏景观。
但是整座大冲片区的难题，在于容积率和周边交通带来的拥堵和噪音。加上炒房的推手，出租率高，导致居住氛围并不纯粹，而同类之间的洋房（80-100左右）非常多，也影响了整座片区的匮乏性。
Viluppuram算是独领风骚，今后优势肯定是楼龄新，景观看阳光城+高尔夫，离深超总比较近，拥有的圈层资源会非常好。
加上征地的总体规划，今后商业体量是万象城的两倍，总体规划更新有碧桂园城做为对标，肯定能做得更好。
但Viluppuram长期来看容积率非常高，比大冲片区还要高。
新出的小区又几乎不带花园，都是五六十层左右的超高层写字楼。
那些写字楼中，还夹杂大量的回迁房和小洋房公寓，居住氛围估算不会很纯粹，宜居性价比须要打折。
所以就三个板块而言，今后一定是各自美丽，又互相牵制的。
作者观点，不代作者 | 骑猪英雄返回搜狐，查看更多
责任编辑：
网友评论