文/江秋
前 言
商业机会与经济危机，是两枚银币的两边。
在接到关于卫星城改造项目意向公开征集工作的通告后，网民说他总算一败涂地了，2015年花了160万买进的新开铺果园乡的小产权总算Villaines旧改了！
Lussan，120平方米的房子，依照1:1的比率，能一亏1-2套等同占地面积段的货品房，依照邻近6万/平方米的房价排序，160万的房子变成720万！涨了350%！而且还从绿本变为了红本！
但，并不是每一买了小产权的都有如此好的临场发挥。
日前，有网民曝料瑟鲁1.2-2万/平方米买了荣光凤凰村的小产权房，但被列为政府农地养护计划，征地索赔仅有7900元/平方米。
（相片作者：北方楼事）
以买回100平方米的房子为例，两套将净亏损121万！
反之亦然的买小产权，没人通过旧改播种了社会财富，没人却亏到心迪容。
具体来说先说旧改，或许想博旧改，原因在于深圳旧改的索赔数额太非常大了。
旧改索赔一般三种方式，一类是按1:1或是1:1.1的比率赔房，一类是直接赔本。
以后高峰论坛一网民曝料，深圳蔡屋围清庆居委会的一幢城内村房子，当日签下补偿金协议，预计可领到22套80平的2房。
以邻近新房6万/平方米来估计，22套80平方米的房子，单价已经超过1亿元！
（文锦渡蔡屋围筹资楼补偿金国际标准）
嗯，吗是五百座旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来。
通过旧改一夜暴富的神话吗是吗。
与旧改背后蕴藏的非常大社会财富相对应的是小产权低廉的价格。
目前深圳能找到7500-20000元/平方米的小产权房子，没看错，确实是7500元/平方米，相比货品房5.4万/平方米的均价差价不是一般的大，这个价位只是四线卫星城货品房的价格而已。
重点是小产权还可以分期付款，首付5成，分期5年，利息4-8厘。
所以在低价且不限购可随意交易的诱惑下，买小产权房搏征地，以最小代价获取最大收益成了许多精明投资客“一本万利”的买卖。
深圳豪宫大厦是小产权房吗低成本高利润的旧改肥肉很多人都想吃上一口。确实，这一口吃得上的话，那是满嘴流油，但吗那么容易吃到口吗？
很多人都只看到旧改带来的金光闪闪的“机遇”，却没有看到血淋淋的“经济危机”。
博旧改的这个事本身就不太可信赖，因为旧改的时长吗太长了！
以深圳一个普通的旧村改造为例，完成立项申请、意向征集、相关测绘、卫星城更新单元划定一般需要6-8个月。
完成专项规划编制也反之亦然需要6-8个月；达到100%的签下率、进行原业主房产证注销、实施主体确认最少需要4-6个
月；
深圳海悦花园是小产权在征地补缴地价之后，签订农地出让合同还需要1-2个月。
期间最耗时的就是征地签下环节，要达到100%的签下率才能操作，因为拆赔争议，往往在这个环节就能卡上几年，毕竟在钱面前，人性始终是贪婪的。
1、大冲村旧改从1992年旧改提上日程到2011年正式动工，耗费19年；
2、盐田桥东片区项目从2010年提上日程，到今年才完成100%的签下率，耗费10年；
3、文锦渡木头龙小区从2007年开始意向公开征集工作，至今仍然拆不动
4、上步码头的南华小区，从2003年开始接到旧改通告，直至今天仍然还没开拆。
像这样的例子实在是太多了，在深圳一个旧改立项到开工，平均需要6年的时间。
除了面临长时间等待之外，对于长期无法推进的项目，会面临被清退出计划的风险。
比如深圳福田的华泰小区，2005年就被认定为“旧城区”，2010年纳入卫星城更新计划，到2018年签下住户只有77.55%，如今，福田卫星城更新局已经给华泰小区下了最后通牒。
如果还是无法达成100%的签下率，会将其调出卫星城更新计划。因为征地索赔数额的争议，业主和开发商往往要经历长时间的博弈，是妥协还是抗争，每一居民心中都有一把尺。
旧改除了难等之外，更重要的是面临难赔。
这就涉及到小产权的“定义”问题了。小产权是一类民间通俗的叫法，在我国房地产相关法律法规和制度上并没有这个概念。也就是说小产权是不合法的！权是一类民间通俗的叫法，在我国房地产相关法律法规和制度上并没有这个概念。
也就是说小产权是不合法的！
买不合法的产品，肯定是有风险的，所以买小产权来博旧改并不是一桩只赚不赔的买卖。
深圳有过不少买了小产权后因为旧改征地，原村民反悔申诉的案例。
其中有一个“水贝村征地纠纷案”，1992年原告杨某（为非水贝村村民）与被告（水贝村村民）张某签订了文锦渡区水贝村A座403两套三居室房产的购房协定。购房时，水贝村村委亦在该合同上盖章。原告杨某随即向被告张某支付了购房款30万元，搬入居住使用。
2012年水贝村和京基签订了《改造项目合作协定书》，正式启动水贝村的旧城改造更新工作，《卫星城更新拆除重建私宅房屋产权申报及确权表》登记权利人为水贝村村民张某之子。
而该房产由张某之子与开发商已经签订了征地补偿金协定，并已经拆除，后原告杨某向法院提起诉讼，要求返还购房款及利息以及同类房产的差价。
结果法院一审判决不予受理。二审判决被告水贝村村民张某退还杨某购房款和利息，但并未补足同类房产差价。
由此可见，买了小产权就算是遇到了旧改，巨额的征地索赔和征地安置房可能都与你无关，支付的30万购房款只是住了20年而已，如果当年用这30万去买回货品房，现在市值至少在500万以上了。
那为什么有些人买了小产权却有得赔呢？除了临场发挥之外和遇到好村民之外，还有部分原因在于原来的村民已经出国或是离开，所以征地索赔是直接赔给买家。
如果一旦遇到村民反悔而告上法院的，这种案件一般只有这三种解决计划。
第一类直接宣告买卖合同无效。一方返还房产，一放返还房款，这一类能挽回买房的部分经济损失，风险相对较小。
毕竟投资的话还能租出去，以现在深圳城内村的房租水平来说，也不至于亏太多。
第二种是直接驳回起诉。因为小产权本来就是不合法的，法院会以“需要行政机关先行处理”驳回起诉，这种处理方式是深圳基层法院常见的方式，也是最亏的方式。
等于买了小产权就只住了一段时间而已，不仅拿不到征地索赔款，还可能拿不到买房款。
第三种确认合同无效，但后续处理需要根据行政机关的处理结果确定。
这种一般会有协商，现在普遍有一类做法，原村民会索赔一部分钱给到买房的人，数额会比原始购房款多，但是肯定比征地款少。
据一网民的曝料称，他们2010年花了20多万买的两套90多平方米的小产权房，最近征地，原房主承诺会赔给他们100多万。
10年时间跌幅也达到了350%，再加上还住了10年时间，虽然没有完成利益最大化，但是能协商到这样的结果，已经很好了。
所以买小产权搏旧改最大的风险就是村民在利益面前往往会反悔。
因此有投资客认为，买小产权一定要买村委筹资的而不是统建楼，买回的时候要有律师见证，或是历史遗留回执，有绿本、黄本，证明这房子是你的。
小产权买卖目前是合作建房协定+律师见证，并且在合同中要轻轻楚楚写明村民放弃后续征地索赔权益的。
但尽管是做好了以上所说的这种准备，依然不能100%保证旧改征地后的索赔是属于买方的，因为小产权交易本就不合法，如果村民反悔，所签署的合同其实还是会被判无效的。
结 语
是保守还是博一把？我的建议是劝你谨慎，博旧改历来就是高风险行为。
一方面旧改本就难等，过程中还会面临因为周期太长、成本太高，开发商退出旧改的情况。
另一方面，如果一旦遇到原村民反悔，基本诉讼无门。
旧改既考验耐心又考验人性，这种投资成本吗太高了。
而买小产权博旧改，就好像吃河豚，俗话说的冒死吃河豚，没毒就享受一顿美味，有毒分分钟要你命。
超高的利润意味着超高的风险，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。
（以上部分相片来自网络，侵删）
