原副标题：【提议珍藏】 甚么是迁离房？买回安全可靠吗？一则该文带你介绍确切，防止入坑！
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随著卫星城旧改的急速大力推进
迁离房买卖也愈来愈常用
在产品价格这另一方面
迁离房相较昂贵
是许多外漂购房人的候选
但也有许多的难题留存有内心深处
那时我来帮你答疑张蕴
有关迁离房你要介绍的“三十问”
01
什么是迁离房？
迁离房就是在旧改操作过程中，地产商赔钱征地户的红本货品房
其本质上是“分期付款”的结论，即征地消费市场主体移走旧有旧区投入使用捷伊新盘小区，居民以小产权分期付款格普雷产权的结论。
02
为甚么会有迁离消费市场存有？
实行旧改的征地消费市场主体，在征地补偿金操作过程中主要就有三种补偿金形式，一是是汇率补偿金，狸尾豆汇率钱款实行补偿金；其三是物业管理置换，狸尾豆今后投入使用的新物业管理分期付款原有的旧物业管理。
而征地消费市场主体为的是掌控资本金生产成本，通常会抬高汇率补偿金的产品价格，部份原物业公司可能将亟需钱款资本金周转，因而根本无法把“征地分项”买下自己以赢得更高的产品价格
03
买迁离房买的是甚么？
其本质上客户买的是“待征地”的旧物业管理，是一套“货品房期房”。
地产商为甚么配合居民买卖，2个原因：
（1）赔钱谁都是赔，因而不管原物业管理背后的权利人是张三还是李四（2）能大力推进项目签约进度
一旦客户与征地公司签订“征地补偿金协议”，客户便以“征地户”的身份每月领着过渡租金，等着拿到地产商赔付的红本货品房就行。
04
买迁离房的手续、主要就流程是甚么？
首先跟原物业管理权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业管理坐标、地址、面积)，确认旧物业管理的买卖手续。
再跟征地公司签订《征地补偿金安置协议》，确认买受人作为原物业管理权利人赢得征地补偿金的权利。
一旦《征地补偿金协议》签订并落款盖章，买受人即赢得补偿金资格，然后等待旧改完成，并投入使用货品房交付即可。迁离房在深圳的消费市场和运作形式非常成熟了，手续合法合规，安全可靠放心。
（合同一式多份，政府各个部门都会备案）
05
是否限购、是否限售、能否贷款？
不限购，外地户口可以买回、深圳多套房也可买回、香港户籍也可买回；只要是中国人就可以买回。
不限售，拿到红本就可以二手房买卖；
不能贷款，需要一次性付款
06
迁离房有哪些户型？
地产商会考虑迁离户的需求，通常小户型大户型都会有，以白石洲为例，分别为：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（复式）
07
迁离户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，所有楼栋、楼层、户型全部开放，每个人有3次摇号机会。
，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《征地补偿金协议》都有明确约定。
08
迁离房的建筑质量如何？
迁离房建筑质量与同一个货品住宅小区的货品房建筑质量完全一样，包括大堂、电梯、公共部份装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。
唯一可能将不同的是迁离房是室内毛坯交付，货品房则可能将毛坯、可能将精装修交付。
09
迁离房与同期货品房的相同点？
迁离房与同期货品房质量相同、权利相同、产品价格相同，作为融资抵押品、二手买卖、学位申请等与同期货品房无异。
迁离房其本质上就是新建成的货品房。
在深圳只要是通过旧改赢得补偿金的迁离房，都有红本产权证。在《征地补偿金协议》中有明确说明。
10
客户买了迁离房后，办理房产证时有没有额外的费用？
地产商会不会另外再收钱？
客户买回的迁离房其本质是“以旧房换新房”，实质与原征地户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时地产商不再收取任何购房款深圳光明小产权地铁房项(面积补差除外)。
只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳印花税，及办证工本费（免征契税）
11
迁离房的核心优势是甚么？
迁离房以消费市场货品房价的3-5折购入，每月可领取租金补贴，交楼后领取装修补贴，3-5年迁离后坐等升值；
不限购 (解决购房名额难题)
深圳小产权房与商品房互相影响不限售 (不受深圳三年限售政策限制)
12
怎么证明买回的原物业公司的物业管理具备迁离补偿金资格？
关键在于能否与征地消费市场主体签订《征地补偿金安置协议》，只要能签订真实的《征地补偿金安置协议》，物业管理已确权到你名下，就是这里的征地户，即从法律层面保障了客户的迁离安置资格。
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怎样保障买卖安全可靠可靠、没有纠纷？
客户买回的物业管理是否有权属纠纷、是否存有一房多卖，是否原物业公司有债务风险等等难题，可通过与征地消费市场主体的《征地补偿金安置协议》的签订，由征地消费市场主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。
而征地集团落款盖章即意味着征地消费市场主体与客户达成分期付款物业管理的契约。客户今后取得在《征地补偿金安置协议》中约定的货品房，必然以客户的名字办理不动产登记。
如果原来的物业公司在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被征地人身份，凭《征地补偿金安置协议》主张迁离安置的权利。
况且客户向原物业公司买回的这部份面积，具有唯一性，即征地消费市场主体就这部份旧物业管理只与客户签订了《征地补偿金安置协议》，而没有就这部份旧物业管理对应的面积与原物业公司签订任何协议，所以原物业公司想毁也没有依据。
14
迁离房投资回报率大概是多少？
迁离房通常为开盘价3-5折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，通常2-3倍以上收益率。
15
迁离房以后能不能像正常二手房一样卖出？
当然能，迁离房其本质上就是一套货品房。迁离房办理出不动产证后即可马上进行二手买卖，没有限售3年的限制。
16
迁离房的不动产登记产品价格是我的买入产品价格吗？还是消费市场货品房价？
目前深圳已经办理不动产登记的迁离房通常有三种情况，第一是按照消费市场货品房价登记；第二是按照生产成本价(包含地价、建筑装修等全部生产成本)登记；具体何种形式，由地产商定夺。
但是不论采用何种登记产品价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房产品价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的消费市场均价，而不是你的买入生产成本价。
二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记产品价格。
如果迁离房登记产品价格是生产成本价，会不会影响二手买卖税费?
按照深圳现行的二手买卖税费法规，不管迁离房登记价是消费市场价还是生产成本价，对二手买卖税费的影响是完全一样的。
目前深圳二手房买卖主要就有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际买卖产品价格即“网签价”有关，与原登记价无关。
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万一有钉子户怎么办？
旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目大力推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调大力推进，解决个别物业公司的不合理诉求导致的“钉子户”行为。
敲重点！龙岗区执行双85条例，其他区域执行双95条例
政府兜底强制征收，不存有钉子户
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已经交房的迁离房项目有哪些?
著名的有：南山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、佳兆业卫星城广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷、岗宏融湖中心城等等；
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买一套迁离房能赚多少钱？
18年6月时白石洲的小产权房买卖市价已达4.2万元／平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年7月份已经达到8.5万元/平，按合同开发商承诺5年内交房 (仅供参考) ，一期今年入市又会是多少呢？
目前区域的周边基本没有新房，二手房价则多数集中在 14-16万/平之间。如果是科技园片区，大概13~15万，如果是白石洲的西边的老房子，比较昂贵，大概8~9万，如果是白石洲的右边的豪宅区，比较贵，大概16~18万，以白石洲的定位，旧改完成以后应该是超越大冲的片区，目前大冲片区均价12万/平米，就算大冲往后6年不涨价，绿景第一期投入使用至少也要12万往上，现在买回的价位就相当于买回了原始股。
20
买迁离房如何判断好坏？
要注意甚么？
买回迁离房，首先要判断地产商是否属于真正有实力的品牌地产商，大品牌地产商在选择项目阶段狸尾豆严苛专业的标准规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险。
同时判断征地消费市场主体是否有实力，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改项目前期通常会委托本地具有实力与影响力的征地消费市场主体，进行旧改的前期工作，包含征地、规划报批等，而征地消费市场主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，快速平衡各方利益，快速大力推进项目征地。
判断物业管理、原权利人的真实性。借助专业人士过滤消费市场噪音、找到真正的“卖家” 并和诚信的卖家签约，然后快速取得征地消费市场主体的《征地补偿金安置协议》为核心依据。
对项目的进度、规划要有一定的基本介绍。防止采坑。
做好自己的资本金筹划。因旧改项目货品房投入使用周期普遍相较通常货品房要长，因而一旦决定投资，该部份资本金需要沉淀一段时间，耐心等待迁离物业管理投入使用交付，取得投资回报。在交楼办出房产证前，变现比较困难，所以需要做好资本金筹划。
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