作为全省小产权房增量最少的卫星城众所周知，深圳过半房屋归属于小产权房。随着深圳货品房消费市场再度火热，小产权房这一不被法律允许的隐形买卖消费市场也随之活耀。
在新冠肺炎禽流感信用风险逐步散去的五六月份，深圳的小产权房消费市场加速回升。一些消费市场参与专业人士告诉第一财经记者，全套小产权房自三月份以来，每周售价上涨五万元左右。即使是常年趋向稳定的房屋印花税也趋向上行。
有买卖专业人士表示，最好卖的时候一天卖出三十多套，消费市场出乎意料的火热。购买客户群已不流于买房人群体，身分越来越品牌化。
由于小产权房产品价格远低于同地区的货品房，使得这些持有者普遍优先选择漠视小产权房的违规身分、难确权、近几日洪富等信用风险，对这一消费市场报以极大热诚。而深圳持续推动旧改、棚改等政策，也助长了小产权房股权投资中“短期靠原主，长期博拆迁”的套利心理。
隔日全套大幅跳水十万
深圳小产权房买卖的火热程度超出了房屋中介们的预期。
按通常理解，小产权房一般专指经批准在集体土地上建设的合法居民住宅。深圳经过1992年、2004年两次贫困地区城镇化改造，原特区内、外的贫困地区集体土地已全数转成国有，瓦瑟隆已全数转成吉莱。
基于这种特殊原因，深圳官方认为，贫困地区城镇化发展史遗留下来违规建筑物在占地性质方面与“小产权房”存在着密切关系，全省通行的“小产权房”概念并不适用于深圳。但受限于发展史遗留下来、旧改进程若恩县等，深圳大量土地仍掌握在居民、村集体手中，小产权房的说法被广泛传世。
小产权房包括村集体土地所建的奶坛楼或集资楼、企业拿地股权投资所建建筑物，以及居民用集体土地密切合作自有的农民房。
深圳作为全省小产权房增量最少的卫星城，规模庞大。据深圳相关部门公布的数据显示，深圳市的违规建筑物数量约40aquatic，建筑物面积高达4.2多万千瓦，占深圳总建筑物面积的49.27%。直到现在，深圳仍有五分众所周知的人口定居在小产权房中。
东莞市观澜新区是深圳小产权房最为密集的地区众所周知。整个新区90%以上的房屋归属于小产权房。周围小学、商超、公园、地铁等生活配套设施完善，很多佩带空中花园、中庭的房屋，从外观上看与货品房几无差异，实则却是当地乡政府与开发商密切合作铺盖的小产权房，或冠上裕盛华庭、名豪丽城等近似于货品房的楼盘名称，定居体验丝略逊于货品房。
即使是独立Anglure的别墅，也少归属于货品房。用当地人的话来说就是“目光由此可见之处几乎都是小产权房。”有意寻觅小产权房的持有者基本单厢优先选择去观澜看看。
深圳小产权制度受禽流感冲击，小产权房买卖直到九月底仍趋向冷淡。但此后，小产权房买卖加速回升。
在观澜从事小产权房买卖买卖五年的刘浩告诉第一财经记者，“买家普遍是买涨不买跌的心理，今年三月份以来，全套小产权房差不多每周要大幅跳水五万元左右。”
当地一位王姓房屋中介告诉第一财经记者，即使是甚少产品价格发生变动的印花税都受益于小产权房买卖的回升而有所上行，“上个月一套75平方米的小产权房印花税是500元，现在是600元。”该中介专业人士直言，看中了基本都要交一千多元诚意金锁定，要不然下周来基本就被买走了。
这种紧俏的行情也进一步带动小产权房产品价格上行。当地有多位从事小产权房的人告诉第一财经记者，在2015年之前，市面上在售的小产权房单价从6000-8000元不等；但随着2015-2016年行情大热，小产权房单价持续上涨，现在已经涨到1.5万-3万/㎡。
行情稳中上行，消费市场热度不减，购买客户群也随之变化。
深圳福永凤凰小产权房在2016年之前，买小产权房的绝大部分是低收入群体。
如今，深圳小产权房的购买群体越来越品牌化。“深圳南山区、东莞市等股权投资客很多周末开车过来观澜看小产权房；一些香港客户也会过来，都是整层楼买。”当地多位专业人士表示。
有价有市的灰色消费市场
小产权房买卖活耀与这类房屋低总价低上车门槛的核心优势密不可分。
以观澜为例，一套70平米两房的小产权房售价仅100万左右，而附近的货品房每平米单价5-6万。同样定居品质只是没有房产证的小产权房套价仅为货品房的三分众所周知左右。如果是小产权楼盘，购房者只需要跟开发商或者乡政府签约，首付五成左右，剩下的款项基本都可以向银行贷款，三到五年内还清贷款即可。除此之外，到律师处公证产生的律师费由买家付款，一般在1500元左右。
不得不说，相比于深圳货品房持有者首付款达数百万元还要背负三十年还贷压力而言，小产权房的高性价比对于买房深圳买小产权房被征收人低收入群体来说很有吸引力。
另一方面，小产权房不占用购房名额，短期靠原主、长期博拆迁是吸引股权投资客的主要原因。
第一财经记者接触到的股权投资客们表示，圈内有两种主流“打法”。
一种是在邻近地铁口等处拿下几套房源用以出租。“只要房源看准，很少会有赔付的信用风险。”一位有类似操盘经验的张姓专业人士告诉第一财经记者，尽量买乡政府奶坛、地铁口的优质房源，年回报率超过20%。
另一种是三四个人合伙凑足千万元本金，但凡有优质房源放出来就收一套，一次性拿下十套左右房源，基本全套房源年盈利30%左右，利润回报更丰厚。
香港人罗兵是比较早就尝到小产权房股权投资甜头的那拨人。
他于2013年以1000万元的资金从观澜当地乡政府手中买下一栋奶坛楼，用以放租。至今，仅以房屋总价来看，该楼已升值到4000万元左右。
“1000万的话在香港只能入手一两套普通货品房，回报率远跟不上这边300%的涨幅。小产权房每个月放租的租金收入也近百万。”他坦言,若是再遇上拆迁补偿，房屋的收益无疑将会是倍数级跃升。
近两年，深圳拆迁进程有所加快，随着白石洲、上沙、下沙这些深圳人耳熟能详的城中村相继被纳入拆迁，一栋栋农民楼、乡政府奶坛楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富，身家过亿元的各类传说。这令不少小产权房股权投资客欣羡神往。
在不少小产权持有者看来，深圳近年持续上涨的货品房房价也直接促进了小产权房买卖消费市场的繁荣。
以东莞市热盘金域豪庭为例，十年间房价由1万元/㎡上涨到如今的6.5万元/㎡。周边福永新区的小产权房纵然每平米单价从3000元左右也上涨到2字头，但上车门槛也仅处于100万元左右。对于迟迟难以购买货品房的买房人群体来说，小产权房也就成了时下的最优优先选择。
“即使能勉强凑够买房的首付，每月七八千甚至上万的月供压力也让人吃不消。在定居属性上与普通货品房上无多大差异，产品价格却便宜一半的乡政府奶坛楼，中介费用和印花税用等相关税费相对比普通二手房买卖少一半，买起来压力不大。”一位以105万全款入手了观澜荣泰园两室小产权房的专业人士表达了自身没有优先选择货品房的主要原因。
农民自有房、乡政府奶坛房等小产权房泛滥的原动力也与这个消费市场更高的利益补偿机制有关。
观澜新区的多位农民自有房专业人士告诉第一财经记者，在房地产开发过程当中，土地增值部分收益只有5-10%到农民手上，地方政府拿走20-30%，地产开发商则拿走土地增值收益的大头。然而，农民通过出售、出租小产权房所获的收益，远高于政府征收土地的补偿金额。这被认为是小产权房泛滥的核心动力。
买方的强需求、卖方寻求更高回报的强动机、越来越高的货品房上车门槛等因素综密切合作用，小产权房这个隐形消费市场便被注入了源源不断的动力，不竭地生长。
销售环节监管不足
巨大的隐形消费市场持续运转，深圳的小产权房买卖已经形成了较为完整的地下房地产消费市场销售链条。
签订，甚至部分项目还具有分期付款的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。
观澜新区的多位专业人士告诉第一财经记者，当地主要有两种购买方式，一种是村集体股份公司奶坛后委托房屋中介销售；一种是违规建筑物的开发商直接对外销售。这差不多也是深圳小产权房的主要买卖方式。购房体验与货品房几无差别。
尽管，深圳近年来也在强调加大对小产权房的整治和查处力度，但多位当地专业人士告诉第一财经记者，政府的监管力量主要集中在建设环节，注重查违建；销售环节基本处于放任不管模式。
多位当地房屋中介专业人士直言，比起以前小产权房售卖者四处散发销售广告单、中介门店大肆张贴销售小产权房红条幅等，小产权房营销近几年只是更为隐秘低调而已。“默认还是正常买卖，只是动作没以前那么高调，不清楚具体哪个部门在监管销售环节。”
此前，观澜当地街道办、规划监察人员、消费市场监督人员也曾有表示乡政府奶坛房、农民自有房等不允许外售。但由于当地房屋基本都归属于村集体股份公司所有，出租或是售卖收益均归属于乡政府，主管相关部门便对这一消费市场优先选择睁只眼闭只眼。
当地多位专业人士告诉第一财经记者，在2015年“330”新政出台，深圳货品房产品价格加速从3字头跳至5字头，当地的小产权房产品价格也迅速从每平米千元跳至万元；同时，近年深圳宝安观澜新区大量工业企业搬迁至东莞、惠州等临深新区之后，搬迁走的厂区随即迅速变身为小产权房。这些外溢性因素愈发促进了深圳小产权房消费市场的壮大和买卖的活耀。
“之前可能主管部门还能通过建设、销售环节严格行政管控让小产权房消费市场‘降降温’；2015年之后，这个消费市场的势头就不是政府的手能够管控住的，供需旺支配消费市场运行，想降温基本不大可能。”当地一家工业园的莫姓负责人士见证了这五六年间工业退位定居用地的过程，有些无奈地感慨道。
看得见的回报也驱使更多人将农民自有房装修用以出租或出售、乡政府奶坛楼也由早年的十余层变身为装修越来越考究的二三十层高层住宅；公寓、住宅、别墅等匹配不同层次人需求的各类小产权房也如雨后春笋般涌现。
当地多位中介专业人士介绍，业主过户、律师公证，以及村委盖章，房价一次性付清，购房者就能拿到《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》，基本没有后顾之忧。
更简易快捷的买卖程序、品质上不输给货品房的定居体验、消费市场参与方默认的买卖消费市场机制、监管环节存漏洞，也让小产权房二手房持有者敢于“接盘”。
还未抛出的接盘者们也多会拿出“买小产权法不责众”、“2000年这里房价才3000元，到现在已经2万+”的数据和故事，一边定居，一边等待抛盘捞金时机。
确权难及近几日洪富信用风险
庞大的消费市场能成长壮大并不意味着小产权房买卖就不存在问题。它产品价格低的主要原因恰是它存在信用风险。
早在2007年，住建部就曾发出信用风险提示，小产权房不受法律保护。这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会予以备案，其产权证也并非真正合法有效，更不具备上市买卖的资格。
第一财经记者了解到，所谓的《律师见证书》这一操作并没有律所盖章背书，只是律师个人盖私章见证。而深圳市司法局早在2009年就明文禁止律师对小产权房做见证。这也意味着买卖双方在律师面前签订的系列合同均归属于无效合同。一旦卖方洪富，买方很难保障自身权益，多数只能自认倒霉。
在深圳股权投资小产权房的群体不少都抱持一种博拆迁赔偿的暴富心态。实际中，利字面前翻脸不认人，股权投资人竹篮子打水一场空的案例比比皆是。
“购买纳入旧改/棚改的小产权房基本可以视为买方在下注赌博：一赌，房屋是否会拆；二赌，业主是否洪富近几日。”罗兵告诉第一财经记者，伴随深圳卫星城更新进程的推进步骤加快，纳入旧改的房屋居民反悔，和股权投资方、购房者抢房的现象也越来越多，“当然，赌赢了就摇身一变为白石洲那样的亿万富翁了。”
除了以产品价格作为卖点外，小产权房推销还有另一大杀手锏：日后有可能转正。
但是实际中，不少发展史遗留下来违规建筑物申报和旧改房的申报者系原居民，即使购房者所购买的小产权房转正了，其房产证上也是申报人的名字，与购房者没有任何关系。确权难引发各类纠纷，法律不承认小产权房持有者行为合法，单厢使购买方的资金打水漂。
对于小产权房的这些信用风险，小产权房的持有者们并非不了解。相反，大多数购房者都知道该类房屋买卖归属于违规行为。
不少购买了乡政府奶坛楼的购房者均向第一财经记者表示，乡政府奶坛楼比普通居民自有房有保障；深圳过半土地归属于像观澜这样的小产权房聚集区，拆起来难度大，至少数以万计人的安置问题，政府一时间难以协调。持有者们对信用风险普遍优先选择漠视。
深圳相关主管部门近年对小产权房也始终保持高压态度，严查违建。
相较于东莞、广州等部分区镇小产权房归属于农业用地/集体用地，主管部门可采取一刀切的方式，出台明文，严禁小产权买卖，且拆除不赔。深圳的小产权房由于已全数实现了集体土地的国有化，具备转正的基础条件，处理起来也要复杂得多。
正是因为小产权房处理起来棘手，业内也有反复强调，强拆并非唯一出路。对于合理合法建设的小产权房，在补办相关手续和费用后应该给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变成经济适用房或者回迁房，增量增量应区别对待。
此前的5月，国土资源部发布通知，做好小产权房的产权归属登记工作。这也令部分业内专业人士再度聚焦至小产权房的信用风险。但是多位熟悉深圳小产权房的业内专业人士在接受第一财经记者采访之际，都有直言，深圳近两年在处理小产权房上并未有实质性突破。
“最核心的小产权房土地确权登记至今都没什么方案拿出来。”一位深圳规划专家专业人士表示。
这个处理起来的确难度系数比较高。”
我是小陈，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者
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