该文一时间，引起网民热切探讨，很多人在群内进行咨询临深买这儿好？三水、惠州、汕尾究竟值不值买？投资商业价值欧几里得？
第一集该文，先来谈谈三水。
PART.
“远”东莞 近深圳
三水只不过是深圳的三水？要想认知三水的房价，具体来说要确切三水区位的局限性。
长安沙头村委小产权房
有多特定？一句话归纳：“远”东莞，近深圳。
2465平方千米的东莞旧地上，没县级，没服务中心，只有4个市中区和28个镇。
三水，是28个镇之一，位处东莞最南部，与深圳南部交界处。
因区位管制，三水在东莞很不受宠，今年1月末，东莞颁布了新一代的规划设计，打造出四个都市服务中心——服务中心主城区、石岩、滨海湾新区。
服务中心主城区主要包括莞城、东城、南城、新洲4个市中区；
石岩就是以石岩产业高新区为核心理念的新区；
滨海湾新区主要包括洛阳新区股、三水地区股、镇远岛股3大新浪网。
东莞长安小产权暴涨右图是这三大服务中心的大体边线，可以窥见，东莞的发展重点项目在东部，离三水都有十分段距离。换句话说，东莞要做大做强，三水的必要性，非常有限。
▲三大服务市郊区边线左图，为大体标示 图源互联网
但是，三水与深圳的关系就紧密多了。
三水像两把截叶，直插深圳内陆，东、南、北三面，分别紧临深圳宝安、宝安、上虞和宝安。
很多人形象的称三水为“深圳里”。
▲三水像两把截叶，直插深圳 图源互联网
地缘优势，使得三水比坪山更近福田CBD。
好消息塘厦价格最低的小产权房查询高德地图，从坪山到福田平安金融服务中心，自驾时间为1小时9分钟；而从三水到福田平安金融服务中心，自驾时间仅为47分钟。
三水到福田
坪山到福田
按照这种区位，在一开始进行行政区域划分的时候，三水只不过应该被划进深圳，但是由于地形原因，从宝安到龙华，与坪山交界处的沿线，有山脉为天然屏障，更有利于边防，所以最初才将三水划在了东莞。
PART.2
三水房价破3望4
深圳购买力是最大支撑
“远”东莞，近深圳，给房价带来的一个最明显的影响就是：三水的房价取决于深圳的购买力，而不是东莞的购买力。
三水总面积82.5平方千米，全市排名第15，2018年常住人口35万，全市排名第7。
面积和人口都不在前列，经济实力也平平无奇：
◆根据官方新一代公布的数据，2017年，三水GDP273.2亿，在全市排名第10，与第一名虎门（563亿），差了2倍多；
◆2018年，三水GDP294.8亿，在全市排名第10，与2017年排名一致，总量有小幅增长，但与第一名虎门（635.8亿）的差距有所拉大，差了2.16倍。
▲三水2018年GDP排名 图源互联网
三水这个GDP水平，按照等级划分，隶属东莞第三梯队，与老大哥虎门之间，差了半个石岩。
虽说三水面积、人口、经济三大底子在全市资质平平，但房价表现却遥遥领先，2015年，是东莞第一个破2的镇区。
右图是三水和东莞从2014年至今年3月末的房价走势，可以窥见，三水的房价一直高于东莞平均水平。
当下，根据中原房价地图显示，三水依然以26326元/平的二手房单价，位居东莞首位。
▲中原3月18日截图 三水二手房均价：26326元/平
前段时间，万科四季花城的新一代备案单价已经破了3万，又将三水的房价拉到了一个新水平。
经济和人口都不是东莞的最强阶梯，为什么房价却如此高扬？靠的就是地缘优势，赢得的深圳客户。
早在2015年，东莞市统计局数据显示，东莞新房成交，深圳客户贡献了60%左右的成交量。这一现象延续至今，在临深的三水尤其明显，今年四季度，三水两个新开楼盘，深圳客最高占比80%。
◆9月6日，三水碧桂园开盘，推房102套，均价约2.7万元/平方米，成交客户中，东莞本地客占比60%，深圳客占比40%。
◆10月1日，三水万科四季花城推房145套，均价约2.9万元/平方米。成交客户中，三水本土客占比20%，深圳客占比达80%！
毫不夸张的说，三水的房价，只不过都是深圳的购买力支撑起来的。
PART.3
三水房价还有涨幅空间吗？
当下来看，很难
那么，备受深圳客青睐的三水，房价还会有大的增长空间吗？
当下来看，很难，因为价差太小。
具体来说，需要明确一个问题，买三水的人，是为了住还是为了投资。
右图是腾讯微房价深圳的一个调查，超60%的人都认为，深圳客买东莞的最大原因是，买不起深圳，只能去东莞。
▲图源腾讯微房价深圳
只不过这也是深圳客买三水的原因，深圳房价实在太高了，买不起，只能买到三水，毕竟三水比坪山离深圳服务市郊区都近，虽然是不同的城市，但交通距离很短。
大体以龙平路为界，把雁田与官井头这一侧定位为
▲中原3月18日截图 三水的临深与次临深
临深项目中，大运城邦最负盛名，因与宝安仅一步之遥而备受瞩目。
中原数据显示，大运城邦二期二手房挂牌价普遍已经破3万，这个价格是什么水平？对比一下宝安就知道了。
根据中原房价地图，宝安现在的二手房均价在4.2万，除了坂田二手房均价高达5.7万外，上虞、布吉、宝安、宝安服务中心城在3.4-3.9万，坪地仅在2.2万。
▲中原3月18日截图
2014年到2016年，三水房价涨幅明显，随后便进入平缓上升趋势，近3年，涨幅十分微弱，基本处于横盘。
而这将是三水很长一段时间的走势，因为以当下的情况来看，三水的价差优势已经十分微弱，房价后劲不足，横盘是大概率事件，投资者不建议入场。
但是，三水存在几个变数，倘若落定，或许能改变三水的命运
PART.4
三水的变数和机遇
变数1，三水是否被深圳扩容。
分析了三水被深圳扩容的可能性，虽然可能性很大，但在政府官方文件落地之前，也终究只是可能。
扩容是否落地，就是三水最大的变数之一。
倘若被扩容，三水的城市地位会大幅提升，规划设计、城市界面、交通设施等都会有很多大动作。
而且三水本就是深圳缩短东西互通时空距离的必经之地，到时候打破交通壁垒，三水的商业价值势必迎来一轮新的洗牌。
▲图源互联网
变数2，深圳10号三水延长线能否落地。
三水房价，受深圳10号线东延段摆布已久。
深圳10号线东延段（即惯称的10号线三水段）接通三水与大运新城，与深圳地铁16号线接驳，它的动向一直深深牵动深圳上班族在三水置业的神经。
▲图源互联网
10号线三水段一直很神秘，早在2017年就出现在深圳地铁四期规划环评报告中。
今年6月末，东莞阳光问政平台市轨道交通局也给出消息：10号线三水段站点调整为5个站：大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站及龙平西路站。
但是在随后的10月末，新一代发布的深圳地铁四期建设规划中，10号线三水段又被撤销了。官方给出的原因是，协调难度大。
看到家在深圳网民@MGmama爆料：10号线三水段工程还在继续中，目前正在工程勘察阶段。
▲ 图片来源：网民@MGmama
经查询，3月11日，中国国际招标网采招网公示的招标结果中，的确有10号线三水段的身影。
可见，深圳10号线三水段一直忽明忽暗，但种种消息显示，这条线路应该仍在逐步推进中，只是还没明确落实。
只不过，深圳10号三水延长线自传出消息，一直都是刺激三水房价的一个重要因素，接下来如果双方政府能达成一致，将此条线路明确动工时间，三水房价将彻底迎来“柳暗花明”。
变数之外，三水还有一个贯穿房价发展的机遇：深圳“外溢”红利。
前文也说了，三水的房价支撑主要是深圳购买力，最大的优势就是与深圳的价差，如今价差优势虽然几乎不复存在，但未来，价差优势会再度出现。
深圳房价的火热有目共睹，热点新区房价一路攀升，随着先行示范区的建设，深圳的房价，不可避免的还会一步步抬升，这是优质资源被争夺发生的必然结果。
等深圳的房价再上一个阶梯，与三水的房价价差再一步拉大，三水又将承接新一批的深圳外溢客群，迎来新的机遇。
但变数也好、机遇也罢，目前来看，都是长线红利，在此奉劝一句，如果想在三水房价掘金，要做好打持久战的准备！现在，还没到最佳入场时机，而是刚需者的时机。
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