东莞宏观调控已出三四个月，但关注度依然，前台很多影迷还在问我最近东莞的情况，电魂网络将之前的实地考察该文发出，供诸位听众参照。以下节录。
那哥，是我对东莞房价的体会，狂热的房价，错位的市场，还有如此差劲的卫星城介面，东莞究竟怎么了？
东莞实地考察实在是奥布尔，半路上还和元逍聊著此次实地考察的亲见税金，当今社会意念迸发出，该文一瞬间拟好了不出10个副标题。
但淡定三天之后，我决定却是要主观审视这个卫星城，因为所有的房价下跌单厢有方法论，不管是中介机构炒却是真正消费需求，作为工业康孔县，东莞的本轮下跌，都永古约省。
站在东莞，我和大家一样存在三个问题：
1、这次，凭什么是东莞
2、此时此刻的东莞，还能侧发力吗
3、东莞最有用的板块在哪里
必须承认的是，东莞确实涨了，而且跌幅少于大多数人的想像。
近日，某房地产中文网站发布《62城二手货房沙丘指数跌幅名列(157期)》，称东莞二手货房跌幅首次少于深圳，名列全国第一。
据东莞中原战略研究中心统计数据显示，5月东莞写字楼房产交易成交下跌，约52万㎡，同比下跌18%，同比下跌13%，成交三连升，同时刷新近4年前两年新高历史记录。
东莞房价的至低点石岩早已攀升至4万，5年时间涨3倍，而上3万的镇街是东疆的洛阳和主城。
东莞为什么涨那么猛？归纳起来有几点：
1、新房供给少
2、土拍热
3、顶楼深圳在涨
4、新房中止限售
从2016年早已开始，东莞的新增写字楼供给面积就早已早已开始连续4年下降，东莞存量可开发工业用地资源越来越紧张，库存量持续减少，这对价格下跌给了最始终如一的支撑，截止到2019年，东莞的成交及供给缺口就进一步扩大，成交套数-供给套数缺口少于1万套，供给不足让去年东莞房价均价夯实在2万+。
而东莞还有成片的厂房和小产权，众多的小产权房更突显了商品房的稀缺。
东莞的快速发展，核心区域的优质土地愈发稀缺，而开发商还在积极补仓，土地争夺战还将继续，和深圳很像，东莞面积不过2512平方公里，2019年末常住人口846.45万人，但小产权房和厂房也占据了住房市场的半壁江山，可开发的土地资源也越来越稀缺，之后想要拿地，就要转战卫星城更新，而卫星城更新带来的结果自然是推高房价。
去东莞实地考察的时候，早已听过好几个销售说，旁边开发商新拍下的地块，楼盘价比我们还高几千，之后开盘价格肯定更高，面粉都贵了，面包岂有不涨的道理？
除了供需紧张和土拍火热，这次东莞房价能快速涨，也是因为顶楼老大哥深圳涨得如火如荼，深圳涨得快，东莞有产业有外溢需求也就能协同一起往下跌。
我在洛阳看的滨海蓝湾一个项目，门口写的是深圳西，销售介绍离深圳松岗仅一河之隔，距离深圳地铁11号线的碧头站更是直线距离3公里，而且是带花园小区，，在售户?型面积：一?房二厅：47㎡、两房?两厅：79㎡--8?9㎡、三?房两厅：1?16㎡-?-125㎡ 价格只需8500一平 如此绝佳的地段优势，还和松岗、沙井的存在价差，而深圳客最擅长的就是用购买力来填平洼地。
东莞现在能不能买？会不会高位接盘？
东莞还能不能涨取决于两点：
产业能否转型突破以及能否持续和深圳存在价差。
东莞产值即将破万亿，但都是低端工业，所以东莞工厂的职工大多数是买不起东莞房子的。
东莞本地的房子基本是被小工厂老板、企业高管以及东莞土著给买走的。
所以东莞做得最正确的两个决定就是：发展石岩和南城CBD
2018年华为早已开始大规模的工厂线从深圳搬到东莞，蓝思科技、大疆、普华科技等在华为的带动下布局东莞市场，华为很多供给商也随之落户东莞，按照规划，石岩2030年人口规模达45万人，这就是石岩最坚实的房价支撑。
（石岩）
可以确定，东莞会把最优质的资源全部投给石岩，东莞的房价能涨到多高，就取决于石岩能不能持续承载深圳的高新产业外溢。
东莞能完全控盘的区域就是市区四街道和石岩，东莞把南城的定位为国际商务区，东莞的本土企业总部都汇在此，比较知名的就有美宜佳总部。
（南城）
这一刻东莞的发展方法论也很清晰，核心就是中心城区、石岩、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局。
只要东莞能抓住深圳产业外溢和发展本地知名企业，再乘上粤港澳大湾区发展的顺风车，规划好滨海片区的洛阳、虎门产业升级，东莞的房价就还能涨。
最后一个问题，大水漫灌后的东莞，哪里最有暴击的可能？：
1、临深，产业要强
2、有规划
3、存在较大的暴击空间
综合以上选筹点，我认为当今社会投资东莞的价值排序是：
1、寮步、大朗、大岭山靠近石岩的部分板块
为什么不是石岩？因为石岩早已涨上去，投资暴击的机会不大，而且片区早已没新房，二手货房业主又捂盘不卖，早已直逼深圳部分板块，现在入场略高。
但可以关注石岩周边的大岭山、寮步和大朗的最近石岩的板块，目前这些板块却是主打环石岩第一线，能承接石岩高新区外溢，但现在茶山大排也打出石岩口号，这是真的会是坑，得回避。
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切记，哪怕是要选择寮步、大朗和大岭山，也只有自驾不少于15分钟的板块才最有用。
这个板块既有石岩本地客户外溢，又可以凭借着良好的卫星城介面受到对居住环境要求较高的深圳客外溢，房价才最有支撑点和暴击点，而且目前和石岩片区还有1万左右的价差，投资成长性更高。
2、东疆，关注洛阳、虎门
洛阳、虎门的价值点是：临深、有产业支撑、有利好规划。
洛阳、虎门靠近的是深圳西部，本轮深圳下跌也是由西部开启的，沙井破6万，光明破7万，自然也给了洛阳房价下跌的动能。
同时这两个镇又是东莞经济名列第一、第二的强镇，洛阳本身也有vivo和oppo两大厂，当地的接盘实力不会弱，又有广深港科技走廊的概念加持，想像空间是有的。
但洛阳虎门最大的问题，也是东莞当今社会最大的问题，就是卫星城介面差，经济强镇也就和松岗的卫星城介面差不多，居住体验感不高。
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3、临深的凤岗、塘厦
凤岗、塘厦的房价早已在2.5-3万之间，但卫星城介面真的太乱、太差，也没有大型的商业配套，虽然临深，但挨着的不是深圳的核心板块，而是龙岗、龙华，这两个区既不是深圳的就业中心，也不靠着深圳一路向西的发展规划版图。
而且当今社会观澜4万+，龙岗坪山也是4万+，和凤岗、塘厦的价差空间缩小，暴击机会也相应减少。
这两个镇最大的优势就是临深，产业不算突出、卫星城介面也不优秀，深圳人要买，除了由钱袋子决定，还由居住品质决定，如果其他优质板块价差不大，为什么不选择居住环境更好的区域？
所以这两个镇的瓶颈就在于跟涨深圳，保持一定的价差才能持续吸引深圳客外溢，爆发点就是等卫星城介面优化，引进优质企业以及轨道交通的落地，长持时间也不会短。
至于其他片区，比如主城、水乡片区和东部产业园区，不在选筹范围内，是因为优势相比以上三个镇区都不明显，主城是本地客的市场，其他两个片区产业不如其他镇，卫星城介面也不够突出，投资暴击机会不大
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我是小陈，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者
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