我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：您好 星叔 老家商丘 现在在常州工作定居 在常州有一套房 正在还贷款 每月2600 家庭年收入40万 现在手里有33万现金 看了老家商丘日月湖边上碧桂园天麓的房子 23层（总高27层），精装修，总价108万，买了t买了今后出租，涨价了就卖掉投资，你感觉怎么样，或者有没有更好的方案
回答：三四线城市的房子，投资尽量不要再碰了。
大部分小城市的住宅投资都有风险，主要体现在以下几方面:
一是去库存刺激已经转为调控加压;
二是棚改政策转向，棚改规模大幅度缩减;
三是一二线城市严厉调控下房价滞涨或调整，比价效应消失;
四是人口增长将明显放缓，中长期看年轻人口和精英家庭人口往一二线城市聚集。
投资建议郑州或者常州建仓吧，未来价值都要大于商丘，你的首付不高，但月供能力还可以，可以适当gpgd加大杠杆，降低首付款，更有利于选筹。
提问：星叔好，京户，首房二套资格，想在京买房投资（不自住），考虑总价400以内的两居，之前关注了朝阳区以下三个区域的老公房，1.劲松潘家园板块；2.石佛营、十里堡、青年路板块；3.望京板块。请您分析一下以上板块优劣，给一个价值优先度排序。另外，投资老公房的话，楼龄多久以后的合适，1990以前的还能投资么？谢谢！
回答：北京这一轮楼市调控是从2017年开始真正从紧的，所以降温也比上海和深圳晚，但是北京房价跌的比深圳和上海快速，房价已经回撤了二成。下一阶段除非是前期跌的较少的板块会补跌，现在已经深跌的板块基本已经到底了。
我
提问：星叔，您好！坐标金华金义新区孝顺，目前三套房。一套小户型目前自住，已经还清贷款；二套新城云昱143平，还贷中；三套中天公园诚品141平还贷中，计划装修自住。玩还贷无压力，手上子弹100，想继续投资房产。请教星叔：1、因新城143户型不是太理想，想出手换其它地方，可以吗？2、是继续在新区东城区域，还是去义乌投资或其他城市，期望您的建议。谢谢
回答：金华涨过一轮，新房涨，二手出货难度及价格让利有没有看过呢， 按照城市化进程，未来金华吸纳人口的速度会放缓甚至被别的城市吸血。另外义乌的房地产，我觉得没什么前途。
小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。
本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业的升级的趋势还看不到。长期看，衰退似乎不可避免。
根据你的情况来看，金华你的仓位过重，可以置换一套好的大房子自住，金华最多留1-2套，其他可以出手，更多资金向更高能级城市投。
未来楼市是分化趋势，买房就是买城市，投资破限购杭州建仓吧。
提问:星叔，怎么看待广州长岭居和五矿壹云台~谢谢
回答：长岭居，我整体上是认为睡城，并不具备什么产业，交通线路目前只能是电轨为主，主要也是考虑到成本低，时速要求不高，注定了长岭居是一个并没有什么高节奏的板块。
另外，长岭居的发展路径也基本固定死了，山岭中夹缝生存，沿着永顺大道只能往增城方向走了。
五矿壹云台，刚需起步产品可以考虑，太大面积的话，量力而为吧。
提问:星叔，有一改善需求，jilh后，可以首付4成。总价600左右。留意过骏景，美林湖畔，珠江俊园，雅郡花园，华景，宝翠园，兰亭盛荟。
由于考虑这两年住进去，不打算买一手。俩人工作在东站与动物园附近，考虑能尽量近地铁，减少通勤时间，三房两卫，最好中高楼层，朝东或南，学位不要太差。骏景华景被老婆嫌弃太旧，好像都20多年楼龄了，看着有点心里疙瘩。俊园离地铁太远，且超预算了吧。雅郡离上班也有点远。宝翠园近地铁，园林都很喜欢，但南向新房很少放盘。兰亭太近主干线，灰尘噪音，常住不佳。湖畔也略远一点，而且好像学位也比较一般。选晕了，总有没有什么其他推荐，或者以上那个为好?拿不定主意。
回答：没有完美的房子，你即使把预算放到1000w，甚至2000w，你总会找到让你不舒服的地方。
人的需求总是与时俱进的，而多数人的能力却总是滞后于需求。
在你这里，你先要想清楚，最关键的一步，你近三两年需要学位吗?需要的话，你的重点只剩下珠江俊园华景一带，次之可以考虑骏景花园。不需要的话，学位这件事就先放一边。
然后，你需要住得舒服，以舒服为主的话，就应该往改善型楼盘靠拢，以不需要学位的角度靠，而且不要偏离你所说的区域板块。
不要在赌运气的地方去买概念性房产。
改善型楼盘，美林湖畔算一个，至少周边已经没有比这园林和居住氛围更佳的了。
其次宝翠园也可以适当考虑，就是要注意下日后盘子太小，放盘少是后续关注度不高的弊端。
兰亭盛荟只能算是刚需+刚改类楼盘，喜欢次新房可以考虑。
提问：想买一套单位集资房，现在单位没有了，有风险吗，这种房子能买吗？
回答：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。
这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。
更重要的是，这个部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。
总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。
另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。
回答：1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。
2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。
3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。
但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋拆迁、回收，将面临房财两空的局面。
必须全款买房，这类房屋不能到银行进行贷款，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。
4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划。举个例子，目前武汉市把发展重心放在光谷东，如今这片区域已经汇集不少大型企业和房地产楼盘，这些楼盘其中的一大卖点就是大肆宣传房子未来的增值潜力。
但此时距离光谷东不远的鄂州葛店的一些小房企也借着大城市效应在拿地盖房，同样打着光谷东的价值做宣传，而葛店的房价肯定是要比光谷东核心区域的价格更便宜、更具有诱惑力，但是它又不属于武汉市，买了这里的房子也享受不到武汉的城市配套资源。
如果运气好，或许几年以后这里能被划进武汉，但是如果运气不好，未来很多年可能它还是不属于武汉，那个时候开发商早就把房子卖完拍拍屁股走人了，剩下在这里买了房子的业主住也不是，卖也不是，因为这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。
很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！
提问：您好，星叔！我在山西太原，现有一套住房，请问再次置业选择1、万科紫院（单价13000元，东中环，老城区)2、高铁站保利茉莉公馆，单价不到150003、晋阳湖周边名企盘，价格大概也在15000左右请老师帮忙提下建议，谢谢
回答：1.紫院属于老城区，目前也没啥拆迁计划。整个楼盘逼格低，周边居民素质也不高。这个位置暂时得不到改善。
2、茉莉公馆在高铁在附近，一般高铁在附近很难形成大的商业区，所以也很难得到大的发展。
3、这三个位置晋阳湖相对好一些，晋阳湖是政府大力改造的区域，后期相应的配套会愈发完善，未来居住舒适度会很高。
晋阳湖离政府下一步规划的中心也更近一些，可以考虑这块。
提问：您好星叔：想在青岛入手一套房。目前青岛那个区域比较好，适合发展投资。我是个工薪阶层，预算价格大概在100-130～150内。青岛西海岸新区怎么样，发展空间如何。
回答：青岛长期投资的话，可考虑市南，市北，李沧，顺序代表优先级。
短期投资的话只考虑红岛经济区的高新区新房摇号和黄岛区的新房，其余，不建议。
刚需的话，我建议最好的选择是市北与市南交界处的5至10年的次新房。
西海岸新区房子行情目前相对稳定，也不会怎么跌了。青岛及西海岸新区房价趋势基本上一个方向，从1516开始野蛮增长，之后到达高峰然后进入到两年多的回调期。目前泡沫差不多挤得差不多，接下来几年，不出意外，整体小幅度上涨。
从区位上说，西海岸的首选当然还是出了隧道口的唐岛湾滨海大道一线。
因为在地铁开通后，这是一个主城刚需外溢和西海岸新增刚需的重合之地，而且配套完善，这样的区域房产价值最为稳固。
青岛性价比高的楼盘，详见知识星球内部！
提问：星叔老师，请教：河北燕郊、大厂、香河、环京北三县盘多了去，哪个值得投资持有，路劲阳光城、四季公馆，孔雀城，眼花缭乱，谢谢星叔啦！
回答：北三县燕郊大厂香河是很大一篇区域，所以价值有高有低。
而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。
如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。
整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。
没有人口聚集，就没有价值，所以选筹尽量买在燕郊主干道。
提问：新人提问：家在成都，目前有三套房，一套是金沙168平米的学区房，自住，有贷款99万。一套是婚前买的中海国际社区的套二，无贷款。目前既不好出租也不太好卖，卖的话大概只能卖到110万，还是准备卖了置换成套三，以后父母过来住或者继续出租。另外一套是誉峰的44平公寓，全款，对外出租。想请问中海国际的房子卖了买到哪里比较合适？如果就地买补的差价不多，压力小，但是中海国际却增值困难。如果买天府新区或者主城区单价高，三房总价高还款压力大，但增值潜力相对大一些。
回答：你好，中海和公寓投资都不看好 ，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。
所以没必要再原地置换，压力虽小，但升值困难买的也没有价值，而且这种置换改变的只是面积，资产并没有优化。建议买主城区，公寓也可以出手。
首先、买得起高新南就买高新南吧，金融城板块最好，南站、新会展、天府几街、大源其次，中和板块最差。
其次、主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，中部＞南边＞东边＞西边＞北边。学区另说。
然后、天府新区虽然价格便宜点，但真不适合，离主城区太远了，配套不完善，生活不方便。
成都投资回报率高的具体板块
提问：请教，等额本息比等额本金总利息多，为何需要用等额本息？因为我的前提是本来就有现钱还贷的，也不在意前期还贷压力大，但是听星叔的，贷足贷长抵通胀！
回答：买房是选择等额本息还是等额本金？
为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。
先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数
哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？
一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比
按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
提问：1.请教置换房子有什么需要注意事项？2.是买新房还是二手房？3.苏州工业园区和太湖新城以及科技城选哪个好呢？4.准备年底完成置换，打算先把现在的房子卖了，再看要买的房子。8月开始把房子挂出去卖不晚吧？5 二套房首付要50%了，首付打算130万左右，月供6000左右都可以请问有可以推荐的楼盘吗？总之感觉思路不太清晰，刚需购房祈祷能顺利完成置换，不会踩坑！迫切期待您的建议，多谢
回答：1.置换房子考虑的东西应该比较多，它不像第一套房子啥也不懂就上车了。置换考虑交通，周边配套，小区环境，物业，楼层，户型。
2.买新房还是二手房不同情况不同分析。价格，配套，规划等等。
3.园区目前价格太高了，但是学校，配套是最好的，目前在3万以上，好点的学区4万多。
科技城是高新区重点打造的，而且高新区管委会也搬到那里了。
原来是一片空地，但是规划不错。目前房价要2万以上，是很新的新区。
太湖新城有两个片区组成，吴中太湖新城和吴江太湖新城，吴中太湖新城没有什么楼盘，仅有的价格也近两万，而且离高架近。
吴江太湖新城性价比最高，而且和上海最近，连接最紧密。
价格1.5到2万，投资可以考虑。
4.不晚
提问：星叔好，未婚，三线城市，准备买房投资，家人都不支持，
说房价回落，买房会亏，而且月供压力大。该怎么办？
回答：先弄到钱自己买一套然后赚钱。 家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。负债率别超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手潜力盘。
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在看”，谢谢
