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——————华润上塘旧改+特发回迁指标房——————

《锦顺名居》

反观二手房市场，由于春节前夕，深圳严出“二手房参考价”调控政策，遏制二手房价格肆意飙升的市场乱象，但公示参考价对照实际成交价腰斩近4成，一夜间二手房市场迎来翻天覆地的变化。

丨图片来源：深圳住建局官网

二手房可贷款额度降低，首付门槛被提高。二手房参考价政策推出后，各大银行相继开始按照参考价审批发放二手房贷款，因参考价与实际成交价拥有一定差距，导致购房可贷款的额度降低，也变相抬高了首付门槛，意味着有些勉强够上置业门槛的二手房客群，不得不暂缓置业需求，或转入新房市场。

丨示意图

业主惜售观望，挂盘二手房源急剧减少。为参考价政策的严格落实，实现二手房价格稳定，近期官方相继推出严查中介平台挂盘价的公示，一时间各大中介平台二手房源均显示“暂无价格”，近期成交价格与涨幅分析系统均惨遭关闭，一些不急出售且不愿降价挂盘的业主，均撤盘观望，导致可供置业选择的二手房源急剧减少。

丨图片来源：深房中协

新房市场趋于稳定，大批刚需客群流入新房市场。二手房市场房源稀少，且首付门槛被抬高，而新房购房趋于稳定利好，导致大批刚需置业客群转入新房市场。而今年的新房认购政策与也往年不同，为遏制代持等现象的发生，认购新房将采用官方认筹认证系统那么现今置业新房最佳区域在哪？

丨示意图

湾区核芯“中轴脊梁”，区位价值未来可期。龙华雄踞湾区核芯地带，深圳的“中轴脊梁”，贯穿东西两大发展带，承接香港、福田等多个重点区域的发展红利；在地理区位上南联香港、北接东莞，依托北站枢纽拉动整个湾区与内地的交流，拥有国家级战略发展规划意义，是深圳重点建设的“1个都市核心区”。

 丨深圳北站示意图

红山价值饱和，大浪成置业首选。备受瞩目的“宇宙中心”龙华，区域规划利好不断兑现，大批的置业人群不断涌入，导致首当其冲的北站CBD红山片区，房价兑现已去趋近饱和，并不是刚需置业的首选，大浪作为龙华区位正中的龙华芯，区域即将迎来多重利好，目前正处于价值高地和价格洼地，是置业上车的不二之选。

丨深圳北站示意图

时尚名企进驻，赋予大浪新活力。“全国女装看深圳，深圳女装看大浪”，大浪时尚产业格局已然为中国服装行业发展的一面旗帜。大浪时尚产业的发展和时尚小镇的建设，一直以来深受深圳市区两级政府的高度重视，欲将大浪打造为时尚创意总部基地、世界级时尚硅谷，目前时尚小镇产业总体规划面积约11.97平方公里，聚集了玛丝菲尔、影儿、卡尔丹顿等596个时尚品牌名企，未来年产值预计将达到800亿。今年年初奥特莱斯（深圳总部）受龙华政府盛邀入驻大浪时尚小镇，合力将大浪打造为城市时尚产业集聚的核心区域，推动大浪区域产业面貌全面升级。（文中数据来源于龙华区政府官网）

丨大浪时尚小镇示意图

侨城东路规划，实现大浪生活配套升级。除却产业规划以外，在交通配套方面大浪区域还规划新增一条南北向贯穿深圳的侨城东路北延段通道，通道建成之后可将华侨城、深圳湾等重点区域纳入大浪30分钟通勤圈，进一步加强了大浪与市中心的发展连接，不仅加快大浪区域的价值兑现，更能让区域内居民实现一步即享中心配套的极美生活。

丨图片来源：深圳市规划和自然资源局

大体量旧改，推动大浪区域面貌更新。此外，大浪还拥有约250万的大体量旧改，吸引华侨城、鸿荣源、星河、卓越等大牌央企、民企抢滩进驻，全力推进大浪城市更新建设，改善大浪区域生活界面，区域内旧改首发的待售项目锦顺名居，是实力品牌锦顺源集团匠心铸造区域代表作，将全力推进大浪城市更新进度。

丨旧改示意图

锦顺名居作为目前区域内仅有可售的住宅项目，坐享世界级时尚硅谷带来的发展价值红利；项目优越的地理位置占据了侨城东路北延通道的门户C位，尽享通道规划价值带来的首站利好；此外，项目本体是一个集全能业态，高规格、多元化的城市综合体项目，占据多维交通枢纽，拥有优越完善的自然、医疗、学校等生活配套，目前，锦顺名居适界生活体即将绽放，龙华芯的精品人居范本敬请期待！

丨项目效果图

锦顺名居地处龙华大浪片区北部大浪街道的水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧。北靠岭排围村，左邻大船坑市场，右近黄麻埔旧村，南边一路之隔接壤大浪中心区，项目与大浪服装基地园区距离约1.5公里。总建面约17.8万平，属于稀缺型中小刚需首置物业。

锦顺名居是一个涵住宅、商务写字楼、精品公寓、集中式商业的大型全能综合体物业。目前规划的是建面约81-191㎡三至四房住宅837套，47㎡-62㎡公寓184套，87-293㎡办公产品126套，商业产品40套（其中回迁房套数280套、保障房套数32套），同时项目为了增加相应的社区配套，提供更好的优质服务，还配有裙楼商业约7600㎡，能满足日常生活需求。

楼盘信息

物业类别：普通住宅

项目特色：花园小区

建筑类别：塔楼 高层

装修状况：毛坯

产权年限：普通住宅:70年

开发 商：深圳市锦顺源实业集团有限公司

楼盘地址：水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧

占地面积：18264.9平方米

建筑面积：178000平方米

容积率：6.92

绿化率：20%

停车位：1039辆（地下991辆、地上48辆）

楼栋总数：6栋

总户数：1187户

物业公司：深圳市锦顺源物业管理有限公司

项目位置

项目地处龙华大浪街道华宁路与塘坑路交叉口东北侧，东近黄麻埔旧村，南面一路之隔接壤大浪中心区，西邻大船坑市场，北靠岭排围村。项目北临大船坑路，隔大船坑路距离约20米处为上排岭村，西侧隔大船坑路距离约15米处为居民楼，西南侧临大浪新围街，隔大浪新围街距离约15米处为大船坑市场，南侧临大浪河，隔大浪河为华宁路，距离约20米，距离项目南侧40米处为机荷高速。

交通配套 

地铁：项目距6号线羊台山东站(7月28日通车)最近，不过二者步行距离3.5公里，出行不太方便。25号线(规划)有站点距项目较近，不过属于远期规划，兑现需要时间！

公交：项目1公里范围内有20个公交站，佳美百货站最近，相距约83米；其次是上岭排新村站，相距约129米。

高速：可通过福龙路、龙大高速转沈海高速，通往福田、南山等

项目配套

商业配套：目前项目周边的商业较为匮乏。周边中大型购物商场有万联购物广场和大浪商业中心，万联购物广场到项目步行距离约1.5公里，大浪商业中心到项目步行距离约2公里。

教育配套：项目自带一所9班制幼儿园，中小学都位于大浪实验学校学区内。同时项目周边有爱义学校和大浪实验学校。根据龙华区教育局公布的2018年公办学校秋招范围所示，项目在大浪实验学校的招生范围内。根据2018年深圳中考排名（10大版）显示：大浪实验学校位于龙华区第11，全市第126。爱义学校位于龙华区第18，全市第182。

医疗配套：项目自带社康中心，距大浪水围社区健康服务中心约1.2公里，步行约16分钟。医院多分布在南面。距厚德医院约2.1公里，开车约9分钟；距人民医院龙华分院(三甲)约3.9公里，开车约18分钟。

休闲配套：北有市民公园，南有体育公园。项目周边休闲配套较少，目前仅2个公园。项目距大浪市民公园约1.1公里，步行约17分钟；距大浪体育公园约1.2公里，步行约16分钟。

项目周边旧改

项目周边的待旧改项目较多，与项目距离较近的有新围老屋村旧改、黄麻埔旧改、星河大船坑意向旧改、玉壶工业区意向旧改、大族罗屋围村意向旧改。其中三个为意向旧改，目前还没有具体的立项消息。片区内开发商密集拿地，使得片区可期性较高。这些项目中进度较明朗的是黄麻埔村旧改。目前，黄麻埔村旧改范围已在区政府网站公示，拟规划旧改方向为高层住宅、甲级写字楼、购物中心、公寓，详细具体规划有待进一步公示。

户型介绍

锦顺名居地处龙华大浪片区北部大浪街道的水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧，目前规划的是建面

产品一：81-191㎡三至四房住宅837套

产品二：47㎡-62㎡公寓184套

产品三：87-293㎡办公产品126套

项目总结

项目劣势

①项目周边目前来说商业配套缺乏，购物较为不便。

②对于关内的上班族来说，片区的交通目前换乘效率不高，弹性不强，出行的方式单一且线路有限，不能够很好的满足关内上班族的需求。

③项目南向即是大浪北路和机荷高速，难免会遭受到一定的噪音影响。

项目优势

①片区内规划清晰，旧改扎堆。片区形象和相应配套都在可预期的未来慢慢改善。

②项目户型以90㎡以下的户型为主，对于上车的刚需来说门槛较低。

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《独树阳光里》

作为深圳行政区的“老大哥”，罗湖近些年新房住宅供应量非常少，过去3年总共才有6个项目2606套住宅入市，新房市场相比西部来说着实低调了点。

但随着旧改项目的推进，今年罗湖的新房供应量终于迎来爆发时刻。据不完全统计，今年罗湖预计有7个新盘入市，入市项目数量将超过去3年总和。

除了已经入市的笋岗中心万象华府和缙山府，今年罗湖预计还将有5个项目陆续推新，分别是东海富汇豪庭、京基水贝洪湖苑、翠园华府、益田御龙天地以及独树阳光里。

2021年踩盘大暴走，本篇实探独树阳光里。项目距3号线水贝地铁站步行约700米，目前已出地面约5层。

实探现场

已出地面约5层独树阳光里位于罗湖区东晓街道文锦北路与太白路交汇处，@暴走深圳编辑部 2月24日前往罗湖踩盘时，从3号线水贝地铁站走到项目正大门，只花了大约10分钟。独树阳光里项目位置 图源：百度地图项目工地大门 摄于2021.2.241A栋已出地面约5层 摄于2021.2.24项目一路之隔就是雍翠华府，附近还有多个住宅小区，英达花园、松泉山庄等，整体居住氛围还算浓厚，不过面貌较老旧。一路之隔的雍翠华府 摄于2021.2.24目前项目还未开放展示中心，为了解更多信息，@暴走深圳编辑部 查询了罗湖区城市更新及土地整备局，找到了项目的规划信息。

规划

6栋28-47层建筑，涵盖住宅/商业/办公/商务公寓项目前身为独树村旧改，于2013年3月纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》。@暴走深圳编辑部 了解到，该项目曾陷入拆迁补偿纠纷，导致旧改推进缓慢。直到2017年2月，项目现场才清场完成，拆迁队全面进驻。随后在2019年12月，罗湖区城市更新和土地整备局才正式发布独树阳光里地块的《建设工程规划许可证》及总平面图。现场工程概况牌显示，项目开工时间为2020年4月30日，竣工日期为2022年10月30日。项目工程概况牌 摄于2021.2.24根据规划，项目分两个地块开发，用地面积2.8万㎡，计容总建面达12.8万㎡。项目规划图 图源：罗湖区城市更新和土地整备局其中，住宅88900㎡（含保障性住房8300㎡），商业26750㎡，商务公寓11100㎡，公共配套设施1750㎡，地下商业面积750㎡。项目由6栋28-47层建筑组成，分别是4栋住宅、1栋写字楼和1栋保障房，最高的建筑高度达168米。项目将打造成集住宅、公寓、商业服务、文化娱乐为一体的小型综合体。项目效果图 图源：网络

开发商

成立8年多，独树阳光里为其首发项目现场工程概况牌显示，项目开发商为深圳市独树房地产开发有限公司。天眼查数据显示，该公司成立于2012年9月，至今才8年多，独树阳光里是其首发项目。虽然住宅开发经验稍显不足，但是作为首发项目，开发商往往会格外重视，会倾注更多精力打造。@暴走深圳编辑部 了解到，独树阳光里项目的建筑和园林设计都是聘请的顶尖设计公司团队，精心雕琢项目品质，建成后的效果还是挺令人期待的。

区位

片区发展成熟，多个旧改项目在建或规划独树阳光里所在的片区是原来关外关内的交界处，发展成熟，有多个旧改项目已经在建或规划，包括京基水贝村旧改、布心工业区旧改、东立片区旧改等。由于罗湖区是深圳发展最早的区域，该片区有多家商场，比如IBC MALL、喜荟城、万象汇等大型商业，今后生活方便。当然，虽然商业化程度不如福田、南山的后来居上，但罗湖胜在情节，对于有罗湖情节的购房者来说不失为置业的好区域。

配套

独树阳光里自带约2.7万㎡商业配套，周边的交通、商业、医疗配套还算不错。交通距3号线水贝站约700米据百度地图测距，项目距3号线水贝地铁站B口约700米，步行过去仅需11分钟，地铁出行十分便捷。水贝地铁站B口 摄于2021.2.24交通主干道方面，项目紧邻文锦北路、布心路，周边还有丹平快速等路网，自驾同样可以通达深圳全市。此外，项目离深圳东站非常近，大约3.9公里，自驾过去的话仅需9分钟。商业自带约2.7万㎡商业，邻近IBC MALL项目自带的商业建面有26750㎡，体量中等，足以满足日常购物需求。此外，项目周边的商业配套十分丰富，较近的有IBC MALL、喜荟城购物中心。稍远些还可以去东门商圈、华润万象城、京基KKMALL，4站地铁就能到，今后生活非常便利。距项目最近的商场是IBC MALL，距离约700米，步行过去仅需11分钟。IBCMALL是全国首家以“珠宝文化”为主题的购物中心，建面约6万㎡，有盒马鲜生、海底捞、点都德、中影影院等百余家品牌商家入驻。IBC MALL 摄于2021.2.24教育处于松泉中学、布心小学等学区范围内根据罗湖区学区划分，项目小学处于布心小学、淘金山小学、水田小学、东晓小学、东昌小学、松泉中学（小学部）等学校的学区范围内。小学学区范围 图源：深圳教育局中学则处于松泉中学（初中部）学区范围内。中学学区范围 图源：深圳教育局松泉中学创办于2002年，于2017年加盟翠园教育集团，并更名为“翠园教育集团·深圳市松泉实验学校”，还成立了小学部。松泉实验学校 摄于2021.2.24松泉中学现有33个教学班，学生1532人。依托翠园教育集团的优质教育资源，松泉中学引入了名校的先进办学理念和管理经验，近些年中考成绩稳步提升。医疗距深圳市人民医院约4.7公里项目周边医疗资源丰富，聚集了深圳市人民医院、罗湖区妇幼保健院、罗湖区人民医院等多家高水平医院，今后就医非常方便。项目距深圳市人民医院约4.7公里，自驾过去仅需14分钟。深圳市人民医院是一家三甲医院，始建于1946年，开放床位2400张。深圳市人民医院 图源：医院官网休闲洪湖、围岭、翠竹等公园环绕项目周边有洪湖公园、围岭公园、红岗公园等多个公园，稍远些还有东湖公园、仙湖植物园、梧桐山森林公园等，日常散步休闲不愁没去处。离项目最近的是洪湖公园，距离约950米，步行过去仅需14分钟。洪湖公园 图源：深圳新闻网文娱配套方面，项目周边有罗湖体育馆、深圳市体育中心、罗湖图书馆、深圳文化馆等。

周边房价

一手住宅均价5.7-7.9万/㎡，二手住宅参考价3.95-8.1万/㎡据贝壳找房，项目周边新房住宅有东方盛世花园、淘金山·湖景花园二期、传麒东湖名苑在售，均价在5.7-7.9万/㎡。此外，去年12月份开盘的京基水贝洪湖苑（均价9.8万/㎡），今年预计会推二期。周边一手住宅 图源：贝壳二手住宅方面，根据深圳住建局发布的二手房参考价，独树阳光里所在的东晓街道参考价范围在3.95-8.1万/㎡。项目附近的二手住宅小区，有雍翠华府、英达花园、松泉山庄、太阳新城，参考价范围在4.04-5.85万/㎡。项目所在片区二手房整体面貌较旧，因此不会有一二手价格倒挂现象。

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《恒壹壹品》

比起“抢破头”的光明、沙井，近年来“宇宙中心”的龙华可是被稍稍掩盖住了些光芒，不过核心片区的红山、上塘新盘入市，还是会让置业者强烈关注。如果限价优势突出，售罄也是分分钟的事情，比如去年上塘的汇德理花园。

龙华居住环境以及各项配套突出的，红山、上塘的确是当仁不让，但是最核心的地段，配套又好、环境又新，终究还是逃不过一个“贵”字的，房价8-10万左右。

不过龙华较早开发的民治片区，整体的配套和环境也都相对成熟，房价6-7万左右。中海去年已在民治拿下一块地，小编所知的还有恒壹壹品这个新盘，新房多了起来，民治会不会成为今年“打新”重点区之一？

对于恒壹壹品这个新盘，小编去看过，当时已经建设10层左右了，也有吹风可能会在4、5份入市，目前营销中心还在规整中，但年前开了临时展厅，不过如今已经关闭了，这是准备开营销中心的可能，还是另有打算？

今天一起来看看这个项目。

龙华民治小盘恒壹壹品，学校、住宅“四面夹击”

恒壹壹品位于梅观高速东侧，民康路北侧，共规划3栋建筑，规模较小，总房源343套，其中还包括一半左右的回迁房，所以该项目能够卖的住宅大概170套左右。

项目北侧和东侧为春华四季园，南侧为华南实验学校，西侧是中海的民治项目。

如果未来中海项目建设好，恒壹壹品四周可以说是在住宅、学校中“夹缝求生”了，居住视野估计也会受到周边住宅高楼的遮挡。

实地看，更能感受到项目距离春华四季园是非常靠近的，除去春华四季园小区内部的交通道，春华四季园和项目仅仅只是一墙之隔的距离。

从春华四季园看恒壹壹品

项目一栋对着学校操场，这栋的视野会相对更好一些，不过从平面图看，该栋15层左右的高度，房源较少。

不过因为靠近华南实验学校，整体建筑都比较低矮，项目整体南面的视野估计还是不错的。

从围挡外，已经可以明显看到恒壹壹品的楼体情况了，高度大概10层左右，还有网友表示项目也有可能4、5月份入市。

从当前的建设情况，项目今年入市应该是不出意外的。

但是吧，旁边就是中海限价盘，均价不得高于6.72万/平。按照之前的情况，限价即热门，为了防止楼市过热，恒壹壹品会不会和中海项目一起入市，来个“2选1”？而且现在营销中心没开，临时展厅又撤销了，会不会等一段时间？

据了解项目套内小于90平米占93.29%，整体规划偏刚需为主，主推建面约80-89-112平的户型，预计2023年3月交楼。

80、89平设计了两房户型，不过独立的阳台可以改成一个房间，虽然可以改造出一个房间，但空间就很狭小。

112平四房也同样，整体户型方正，同时采光面也大，但房间比较小，对于多孩家庭，房间数倒是保证了。

左右滑动查看更多， 来源：家在深圳

中海项目限价6.72万，恒壹壹品吹风买到7万？

项目周边的住宅开发较早，不过居住氛围成熟，区域二手房的成交价多在5-7万之间。

恒壹壹品紧邻的春华四季园去年成交价多在6万左右，二手指导价上，春华四季园5.83万。

春华四季园

项目周边还有碧水龙庭、皓月花园等10多年的住宅小区，碧水珑庭成交价6-7万之间，目前指导价5.72万。并且附近还有中海民治这个新项目，未来的入市均价不得高于6.72万。

看去年价格，周边二手房6万左右的成交比较常见，不过关于项目吹风价格，是想要买到7万左右的价格，真是这个价格值得吗，置业者还会买单吗？

在二手指导价上，附近的项目都没有上到6万，况且还有中海6.7万的限价盘，买到7万的话，估计都要转战中海的项目了，要不淘淘周边的二手盘也是可以的。

值得注意的是，虽然民治和红山、上塘都受到北站利好的辐射，但是伴随着民治的还有“滞涨”“横盘”这些关键词，民治房价是涨的比较慢的。

如果恒壹壹品价格真的买到7万，本身的户型格局也偏刚需，未来想要改善换房的，估计得站岗较久。

而且现在的房票也控制的很严格，一旦卖出再想买入难了。

再来看看项目的配套情况。

商业上，春华四季园对面就有一个商业综合体——8号仓，餐饮、服装消费购物比较充足，项目本身也规划有部分商业，生活消费购物或者娱乐休闲，附近还是可以满足的。

学校上，紧靠华南实验学校（九年制），中小学区未来不出意外就是该所学校了。华南实验学校2018年开学，教学运营上比较年轻，但可以享受家门口上学的便捷优势。

华南实验学校办学规模为45个班2100个学位，其中小学设30个班，初中设15个班。但是未来将有恒壹壹品以及中海民治项目，学位会不会面临紧缺？

交通上，项目距离5号线民治站和五和站都有点距离，1公里左右，需要公交转乘。自驾出行会比较便捷，而且项目共有428个车位，总房源343套，车位比很充足，不过周边存在一个物流园，车流多，堵车情况有。

在主要的配套上看，项目在轨道交通上比较欠缺外，学校和商业都还是非常可圈可点的。

如果项目价格和周边成交价差不多区间的话，6万左右还是可以考虑一番，户型刚需。但7万，则需要想一想了，不要轻易浪费房票。

值得注意的是，最近罗湖两新盘入市，积分规则发生了改变，明显有利于无房刚需群体。置业者也更想知道，后续的“打新”积分，也会如罗湖两个盘的积分规则一样吗？如果后续有新房积分规则也如此，那对真无房刚需是有明显利好的，入围机率大多了。猜猜龙华的刚需盘后期会如此吗？

不过目前需要担心的是，恒壹壹品到底会何时入市？目前项目官方动静很少，营销中心未开，临时展厅撤销，不懂这是准备开营销中心的准备，还是延期的可能？

最后总结下，项目的优劣势：

优势：

1、周边居住环境成熟，商业、教育资源未来都比较便捷；

2、户型比较方正，采光通风好，但房间格局较小；

3、车位充足，未来有车一族停车方便。

劣势：

1、周边住宅、学校环绕，对部分视野有一定的遮挡：

2、距离地铁站较远，轨道交通不便利出行。

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