原标题：深圳东莞市一小产权工程项目暗售6年、涨价3倍
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深圳小产权房在历经巨盾关键时刻后整体表现依然活耀。
为应对政策控管 ”上村茗苑“产品销售由实体店转移至线上
王少杰 中房报本报记者 樊永锋 深圳 北京报道
从来不缺少市场参与度的深圳小产权房，在历经巨盾关键时刻后整体表现依然活耀。
“非正规乡政府奶坛楼，带乡政府红本，股权投资自住均可，
据我国房地产报本报记者调查了解，“上村茗苑”小产权房工程项目系深圳东莞市龙岗镇上村村（Sitapur深圳东莞市凡塘街道上村村委会）乡镇企业——深圳市上村村企子公司（下列全称“深圳上村子公司”），联合深圳县道澄股权投资有限子公司（下列全称“深圳道澄子公司”）联合开发。
据悉，该工程项目自2015年动工工程建设，2016年起对内产品销售。工程项目树上建筑物面积为5万余万平方米，增建的违章建筑物房产达1.8万万平方米，总买卖额数千万元。6年间，尽管深圳当地关于小产权房的风险防范从未停止，但该工程项目始终主流产品，产品零单价格也从每万平方米7700元上涨至23000元。
买卖，禁止林宝，但因深圳发展的局限性，导致该领域房产买卖始终存有。
合资企业建房为名隐性产品销售
本报记者据数条Hathras交叠证实，“上村茗苑”工程项目不仅被控存有增建有规模庞大的违章建筑物，还在以合资企业建房为名对内产品销售小产权房。根据深圳上村子公司与深圳道澄子公司于2012年9月20日签定的《联合开发协议书》显示，“上村茗苑”工程项目位于深圳东莞市龙岗镇上村村，所占土地为ADP工程建设用地，2015年动工工程建设，占地15694.47万平方米，开发工程建设有4栋住宅小区和1栋圣索弗勒维孔特实验楼（对内泛称为上村乡政府奶坛楼），树上建筑物面积约为50877.46万平方米。
曾作为“上村茗苑”新盘产品销售负责人的常一鹏在接受我国房地产报本报记者采访时表示，早在6年前，“上村茗苑”房源如上所述起单价为7700元/万平方米，仅是周边商品房价的1/3，但产品销售去化率并不理想。由此可见，虽然房价相对高昂，但该房产没有产权，不能办理转让手续。又因小产权房买卖不合规性，所以通常不会签定房屋保险合同，多种不利因素叠加影响下，造成该小产权新盘产品销售业绩惨淡，除了周边村民购买外，鲜有外地股权投资者前来光顾。
本报记者注意到，“上村茗苑”于2016年期间对内出售房源时，均是以签定合资企业建房为名隐性代替房屋保险合同。根据已签定的“上村茗苑合资企业建房合同”所示，购房者均以合资企业方身份与深圳上村子公司（工程建设方）签定，该“合同”中约定的合资企业建房款实际为购房款，所对应分得房源即为所购房屋。
随着近年深圳小产权房不断走俏，“上村茗苑”现推房源价格不仅随之水涨船高，一向业绩平平的产品销售也迎来逆袭，平均每个月能卖出数十套，相当于往年一季度销量，产品销售火热时曾出现过“一房难求”现象。“目前，该工程项目所推房源多为二手房源和开发商囤积房源，与当初相比，该小产权房市价涨幅已达3倍多。”常一鹏说。
“上村茗苑”房价高企且成资本追捧的“香饽饽”背后，一方面周边商品房价格应声飞涨下的随行就市；另一方面，是中介与游资涌入炒作结果。以中介为例，在科普小产权房知识同时，向购房者大肆渲染卖点，示意购买小产权也可获取周边学位（教育资源）、买房落户及房产转正等诸多可能。
“这应是小产权房中介一种营销噱头，但凡是被统一贴上小产权标签的房产，实现学位、落户与转正几乎不可能。”前述深圳市住建局官员表示，深圳小产权房本身就属于不合规性商品，自然不能享受到与购买商品房所匹配的各种待遇。
即便如此，商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向的指引，以及在各路资本追逐下，客观上催熟了小产权房买卖市场。过去一年，有越来越多的刚需购房者、股权投资者进入到这个市场，一次买入多套，这在以往并不常见。与此同时，一些没有商品房购房资格的外地炒房客也纷纷挤入“淘金”。据央视报道称，截至2021年4月底，深圳部分小产权房较过去一年涨价50%，沙井等片区有新盘一个月卖出几十套，成交火爆。
被指瓜分巨额利益
业界普遍认为，频繁股权投资开发小产权房工程项目背后，是开发商敏锐地嗅到其中蕴藏着的巨大
该“分成协议”中载明，工程项目完工后预计树上建筑物面积约50877.46万平方米，地下建筑物面积待车位施工优化完毕后测绘面积为准。按照约定，深圳道澄子公司应分得建筑物面积72%即约36631.77万平方米（含住宅、办公、商铺），由此可见，保守预估净收益达数千万元。
“不仅如此，在‘上村茗苑’上报官方树上建筑物面积为5万余万平方米基础上，该工程项目再次增建房产面积达1.8万平方米左右，按照双方约定分成比例， 28%划归深圳上村子公司除外，余下多数增建房产纳入深圳道澄子公司囊中，从中渔利。”知情者说。
按照属地管理
苑”小产权房工程项目还未经住建部门验收，相关资料还未移交过来。待验收资料移交后视其违章建筑物（增建）情况做出处理。
小产权房野蛮生长，法律纠纷屡见不鲜。一旦出现相关纠纷，小产权房保险合同将无法受到法律保护，对于购房者来说，购房款很可能会打水漂。
据知情者透露，作为“上村茗苑”联合开发商——深圳道澄子公司，在结束该项目股权投资开发不久，便开始着手筹划上村周边村另一小产权房工程项目开发事宜，目前已进入工程项目审批阶段，预计明年上半年可进场施工。
“上村茗苑”小产权房开发与认购原始合同
屡禁难“铲”背后
作为全国小产权房问题最为突出的城市之一，广东省深圳市小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。有媒体报道称,深圳市住房和工程建设局早在2018年的一次摸底调查显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑物面积高达1.2亿万平方米，占全市住房总量的49%。城中村住房与商品房平分住房市场。在此背景下，深圳名目繁多的小产权房应运而生。
这也意味着，占据深圳住房半壁江山的小产权房，虽然多数是建在集体土树上，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身没有产权，不允许对内产品销售，没有法律保障，但该类房产买卖始终未曾间断过，甚至一度陷入越禁越售、越压越火的怪圈。为此，被包装在“乡政府奶坛房、农民房、大棚房、集资房、回迁房”等名目下的小产权房，因买卖环节简单且不受限购政策影响，往往成为监管的真空地带。
不过，深圳小产权房买卖正在受到政策监管的持续加码。2021年5月8日，深圳市东莞市住建局发布《关于禁止代理产品销售“小产权房”的通知》。通知要求，严查房地产经纪过程中涉及“小产权房”的违法违规行为，一经查实，从严处罚。实际上，早在2010年，深圳就已发布相关规定，明确禁止房地产中介机构、从业人员为法律、法规、规章禁止买卖的房地产提供代理、居间等经纪服务。
如果说小产权房禁售“通知”是对之前政策的强化跟进，那么接下来的查违“通知”则是对政策叠加后的再度升级。2021年8月12日，深圳市住房和工程建设局、深圳市规划和自然资源局联合发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑物买卖查处的通知》（下列全称“查处通知”），意在遏制住宅历史遗留违法建筑物投机炒作同时，加大对小产权房买卖打击力度。
两“通知”的相继下发，让火热的深圳小产权房产品销售市场迎来阵阵“寒气”。多家此前热衷于小产权房生意的中介门店被查封，部分乡政府停止转让。除了封堵股权投资客炒作资金，还有部分最近已成交的小产权房，因为乡政府停止转让，不得不“退房”，小产权房买卖被按下暂停键。
但好景不长，经过短期“蛰伏”小产权房似有抬头之势。
权房信息发布新阵地。花样不断翻新的营销手段，也将正处在风口的小产权房重新拉回到公众视野。
“虚假繁荣”下的众生相
“当下，面对政策打压与控管，深圳小产权房正处在巨盾关键时刻，不过这只是暂时的，短期内小产权房买卖仍难以彻底清除。”常一鹏认为，监管风口过去后，小产权房市场仍有继续火热可能。鉴于市场刚需和稳固的消费群体，小产权房不仅不会消失，而且还会跟着商品房的脚步升值。不然，深圳小产权房买卖不会存续到今天。
那么，处于价格与销量双双飙升的深圳小产权房，缘何会受到各路资本的“疯狂”追捧？
“虽然无法与商品房市场相比，但小产权房有稳固的消费群体，且仍在扩大。”亦有业内人士认为，如同跷跷板的两端，商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力。自去年以来，货币政策相对宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，当地政府陆续发布一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，导致住宅市场成交量快速萎缩。相反，却利好小产权房市场，造就了始终以来处于边缘化的小产权房买卖异常火爆。
该人士还表示，庞大存量小产权房是买卖持续存有的支柱，此外，深圳商品住房在全市住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。这将意味着，住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。
在常一鹏看来，小产权房属性造就了其特有的市场优势。虽然没有产权会带来诸多弊端，但是，小产权房却能将这一“缺陷”粉饰成三大“卖点”。一是便宜。二是买卖都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。长期以来，使得买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客成为小产权房稳固的消费群体，并且仍有扩大迹象。三是拆迁补偿，有股权投资客买入多套后往往并不急于出手赚取差价，而是觊觎小产权未来价值，坐等老旧区改造，试图拿到拆迁补偿款。
房企热衷参与开发的加持，共同支撑起了深圳小产权房市场的“虚假繁荣”。
“值得庆幸的是，‘查处通知’的新鲜出炉，预示着深圳新一轮小产权房整治风暴启幕。”在常一鹏看来，深圳市此次对小产权房买卖的监管升级，或将对封堵游资半路涌入和斩断炒作链条起到双管齐下作用，以期从源头建立防止小产权房炒作的长效机制。
（应受访者要求 文中常一鹏为化名）
编辑：温红妹
中房报新闻，未经授权不得转载
标签：小产权房
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