我问他，为什么要买三套公寓楼股权投资？
小伙说，去年路经爆款公寓楼保利地产玖钻开售，被销售拉了进来，戏码火热。一想到公寓楼的区位得天独厚，城市交通基础建设健全，毕竟没禁住驱使，就花了260万买了三套39平的组合式两房。
然而现在才知道，投公寓楼真是太坑了。房子不太好卖，价格也品乐版去，今年许多物业公司涨价卖，从290万一直拉到240万。
而公寓楼邻近的二手货写字楼，房价涨幅已经达至达至了20%。山马，数百万洗衣服飘了。
他问我，觉得新规后小产权房特别火，能不能把公寓楼卖了，去龙岗买三套据传要征地的小产权房？
一只脚刚跳脱公寓楼坑，数只脚又要跳入小产权坑。
看到他这一大堆股权投资辛酸史，不由得感叹，不会股权投资的小白脸是真的多。
深圳锁上正门后，一大堆“假机会“通过中介机构和不肖新闻媒体，传至市场。
01
深坑一：乱买商务人士公寓楼
这些天，进行咨询我关于公寓楼难题的关注度，比深圳寒冷的相对湿度还要Vertus十倍。
其实我的看法一贯作风维持不变：无论新规出与不下，公寓楼一样没股权投资价值。
有些貌似颇受欢迎的公寓楼，另一面也是地产商为的是去库存量，中介机构为的是巨额的手续费而促使的合作，说明没法难题。
在定居和多新闻媒体播放上，公寓楼远严重不足写字楼，成像区点数无保证这一点，就足够多扫地出门许多购房者。
一些公寓楼虽然能用以提出申请文凭，但点数比写字楼价格定位低，分差大。但凡是文凭紧张的片区，等于上没法学。
从股权投资的角度说，深圳公寓楼的属性更多是保值，而非增值。从近几年的数据来看，每一年公寓楼价格的涨幅都是低于写字楼的。
公寓楼最大的难题，则是严重缺少流动性。
一方面，因为限售五年，从买到卖，至少要七八年的时间，脱手难。
交易税费太高，更是摧毁了公寓楼一半以上的流动性。按照目前的商办类物业交易税费来算，一次交易，能吃掉40%以上的增值收益。
这导致公寓楼的股权投资回报，更多只能靠看租金。但那些地段不太好的公寓楼，基本都是砸在手中，租不下，卖不掉，成了烫手山芋。
贝壳找房显示，这个公寓楼33平的户型，总价为355万，这样的地段和户型，租金月约为3000元，租金回报率不到1%。即使以后租金有一定的上涨，也根本覆盖没法贷款成本。
假设这个公寓楼5年后能涨40%，加上租金收入，扣除20%左右的转让税率和贷款成本之后，出售后赚到的钱只有60万，40%的浮盈都拿去交税了。这还只是粗略计算，实际扣除的各种税只会多不会少。
据我观察，购买公寓楼的，很大一部分人是资金不够的刚需，想着买一个公寓楼先股权投资着，反正不影响自己的房票和贷票，以后卖了再换写字楼。
可是许多人恐怕没有想过，公寓楼如果卖不掉，或者根本不涨，而写字楼一直在涨，你是否还能换的起写字楼？
因此我一直说，深圳公寓楼只分两种：深圳湾的公寓楼，以及其他公寓楼。
深圳湾的公寓楼因为有稀缺城市景观和海景，有股权投资价值，确实涨幅惊人。
但普通公寓楼并不稀缺，刚需客对税费的承受能力也很差，因此，涨幅基本上都跑输大盘。
还有一些购房者，听信所谓“最近深圳停止公寓楼审批是公寓楼的大利好”的宣传，毕竟“买三套就少三套了”。
虽然已经停止公寓楼的审批，但是目前公寓楼的存量还是很大。根据深圳市住建局的数据，截止2020年5月底，商务人士公寓楼的库存量有16707套，下半年还计划入市18732套，根本不存在任何供应短缺。
此外，停止审批公寓楼之后，更多的地会拿来建写字楼。深圳已经开始加大定居用地的供应力度，2020年计划供应定居用地293.2公顷，比2019年计划的150公顷，增加了近一倍。
在宅地供应充足的情况下，并不稀缺的公寓楼跟写字楼比，还是会跑输。
从上海叫停商务人士公寓楼的历史来看，即便叫停了，交易量也没见起来。
有条件的，还是买写字楼吧。
02
深坑二：乱买小产权房
近段时间，随着深圳、东莞相继限牌，小产权又开始紧俏起来。
许多买不起商品房的人，都把小产权列为备选名单。股权投资客更是心态高涨，恨不得马上杀入小产权市场。
好像所有人都知道这是个坑，但偏偏又有更多的人跳入去。毕竟，小产权房价格低，手续简单，即买即住。
在深圳，即便是那些规模、品质一点都不亚于商品房的统建楼，价格也不到同等地段商品房的一半，差一点的，甚至只有四分之一。
以深圳沙井为例，同的样地段和规模，商品房均价4.5万，而村委统建楼才1.8万左右，独栋的农民房，均价甚至才1万出头。
一分价钱一分货，小产权房价格是低，但同时伴随着高风险，稍有不慎就会掉坑，得不偿失。
小产权房的风险主要体现在，它的交易不受法律保护，目前也没有任何转正的可能性。
小产权房都是建在集体用地上，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在国土房管局备案，不能取得房管部门颁发的产权证。包括双方签订的合同、协议或村集体组织相关证明文件，都不具有法律效力。
早在2009年，深圳司法局就明文禁止律师对小产权房做见证，即便是公证处也不能公证。就算有人在律师面前做了公证，这也只是一份无效合同，并且参与律师属违规执业行为。
这意味着，买卖双方只能靠道德约束，出了难题也很难维权。
一旦涉及到房价上涨等利益难题，卖家可以随时以私下买卖不合法为由，取消合同。买方遇到纠纷打输官司，也只能是哑巴吃黄连。
去年11月，深圳市龙岗区法院就审过这么一个案子。
购买了小产权房的陈某，请求非法占有该房屋的史某腾空房屋，并进行侵权赔偿。法院审理认为，因陈某无证据证明其合法享有涉案房产的产权，且无证据证明其实际占有使用该房产，最终裁定驳回陈某的起诉。
小产权房还有一个很大的劣势，就是跟房产有关的一切金融功能，统统都没有。
银行不认，不能正常办理按揭贷款，也不能办理抵押贷，只能一次性或分期付款，购房者的资金压力大大增加。
而且，绝大多数的小产权房都不带户口、学区和其他相关基础建设。
产权不明晰、交易不受法律保护，且无金融属性，让小产权房的升值、流通都大幅受限。
更大的难题在于，购房后如果遇到国家征地征地，没有产权的小产权房是无法得到安置补偿的。
前段时间，广州白云区江景花园被正式执行强拆，上百户物业公司被发了限期搬离的通知。
这些物业公司当时是以“集资建房”名义买的房，产权上写的是70年小产权房，宅基地证只有一个，其他人都是复印件。当年这块地租给一个梅州商人，相关手续一直没办下来，属于违建。
而拆除违规，按规定政府没有补偿。房款两空，甚至无法诉诸法院要求审判，这里的物业公司，损失惨重。
对于深圳来说，确实也有不少小产权房享受到了和商品房同样的征地赔偿。但如果你买小产权就是为的是赌旧改征地，不确定的等待周期也是巨大的风险。
一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，一不小心就是房财两空。
03
深坑三：乱买临深区域
新规之后，不但深圳邻近如东莞、惠州、中山等城市的楼市火了，甚至平时较少外区客造访的南沙、黄埔都来了不少深圳客，大有要买爆临深的势头。
要提醒丢了房票的深圳购房者的是，买入临深时，一定要保持理智。
一来，经过调控后，深圳楼市将经历较长一段时间的平稳期，未来上车大有希望。
二来，东莞、惠州一些非核心区域的价格也已经处于高位，现在进场，很可能已经是站在高岗上。
假如预算有限，通勤方便，只考虑自住，在临深范围内做打算，还是挺合适的选择。假如预算充足，完全没必要因为痛失房票，就闭着眼胡买一通。
我这么说，并不等于否定临深的股权投资价值，比如紧靠着深圳坪山的白云新城，就是惠州最有股权投资价值的区域之一，但是不代表任何一个地方都能买。
就拿最近最火的惠阳来说，那些所谓的惠阳“山水天田园区”，就是一个巨大的坑。
所谓“山水天田园区”，不是指惠阳具体哪个地方，而是指那些散落在惠阳各个角落，遍布农田、工厂的地方。除了内部环境可以稍微拿出来说事之外，出去一看啥都没有，没有任何其他价值。
只因为地产商拿地便宜，价位定的低一些，基础建设是没办法的，只能在园林上做文章，但是买在这种地方，就是掉进无底深渊了。
如果股权投资临深，请务必牢记这三条最重要的标准：
看距离：靠近深圳市中心，越近越好。
看基础建设：城市交通基础建设、生活基础建设，越方便越好。
看规划：基础建设暂时严重不足，但后期通过规划补齐，也有不错的股权投资价值。
做不到这三条的，一律不予考虑。
娶不到范冰冰，不代表凤姐也可以凑合。
宁可不买，也不要买错，这是给大家的忠告。
