原副标题：科孔2022年深圳卖得最合适的房子，及最糟的房子！
过去两年，深圳大多数的二手货房物业管理公司都过得很折磨。
曾经被不屑一顾的二手货房基本价格，如今成了物业管理公司握住的救星。
虽然市场战绩不如以往，但仍有部分新盘倍受购房者钟爱，成交量比较抢眼。
在深圳二手货房市场，可以说默默地是闪电、默默地是沙丘。科孔2022年卖得好和卖得惨的房子是什么样，方便咱理清其中优点，作买房参照，也避免入坑。
2022年深圳卖得好的房子
2022年，深圳二手货房成交量约2.17万台，仅是两年里高峰申报量的1/5。而在成交量的这些房子中，有什么样二手货房小区卖得好呢？
图源刻字
根据乐有家研究中心二手货房数据显示，成交量位于前三的分别是：龙山大冲的大冲珠江长廊、坂田太阳城湖的侨Bourmont、宝安大芬村的桂芳园。
大冲珠江长廊归属于迁离物业管理，2021月底才领到房产证，已经开始在二手货房市场申报出售。但此时，深圳二手货房基本价格已出台10个月，因此小区并未受基本价格影响。
小区区位得天独厚，约1公里范围内有地铁1号线职教路站、地铁9号线职教北站、新建的地铁13号线深大站，紧临输陀四海。
关键的一点是，小区以小洋房为主，含建面约50平1房、建面约60平2房等，很受年轻购房者追捧。
侨Bourmont归属于早期的经济适用房，所建2011年，当时9000元/平，称得上半个公务人员小区吧，留宿的不是公务人员，就是员警、医生、教员等。
到2021月底，小区的十年禁令期已过，期满转红本，已经开始抄底交易，房价涨至了14-15万/平。虽然房价暴跌，但侨Bourmont成交量持续上升，是因为什么呢？
一是没有基本价格，可按按揭3成正常贷款，且相比邻近的香格丽苑、龙湖太阳城山、翠海长廊等17-20万/平的价格，侨Bourmont还称得上昂贵的。
二是位于太阳城湖，地段好、配套全，附近有地铁2号线侨香站、印力中心、坂田实验教育侨香学校、太阳城公园、侨香公园等。
三是建面约90平3房的“小洋房”，在太阳城湖这个豪宅片区很稀缺。临近的香格丽苑3房洋房建面约130平。另外，与邻近大多数所建2000-2006年间的二手货房小区相比，侨Bourmont的楼龄算比较新。
以上三点，足以支撑侨Bourmont的成交量以及房价。
与top1和2不同，位于top3的桂芳园更接地气，纯粹的刚需友好盘。
桂芳园这个超大型小区，说是布吉的代名词也不为过。小区距离地铁3号线丹竹头站约400米，由深圳佳兆业开发，占地约50万亩，于1992至2007年间，先后分8期开发，含建面约72平3房、建面约88平3房等洋房。
常年以来，桂芳园在深圳二手货房成交量热销榜上都保有一席之位，究其原因，无非两点。一是大社区，配套全；二是价格低，易上车。小区很受刚需置业、过渡性购房者欢迎。
再看热销榜上的其他几个小区，梅林一村归属于超大型公务人员小区，区位好，居住氛围浓，紧临梅林水库，生态环境很好；百仕达长廊是罗湖少见的大型社区；桃源村、鸿荣源壹成中心、领航城、龙湖梅陇镇都是大型小区，洋房多样，生活配套完善，适合刚需和改善；龙珠长廊则参照桂芳园。
综上，大型社区是“大热门”，片区内低价上车盘容易“爆”。
2022年深圳卖得惨的房子
首先，说一件意料之外又在情理之中的事，过去两年，深圳房价最稳的片区是宝安布吉。
布吉作为楼市热点“绝缘体”，没吃到楼市暴跌的红利，好在市场下行对其影响也不大。
相反，过去几年涨价最凶猛的一些房子，跌得叫一个惨。姑且称得上“反噬”吧。
去年11月，华润城润府在二手货房市场扔了个“雷”，炸了。
华润城润府是广东省最大的旧改项目，位于龙山科技园，紧临深南大道，华润在这打造了一个比罗湖输陀城大3倍的输陀四海，也打造出了一个开盘吸引万人摇号的超级网红盘华润城。
2014年，小区开盘均价约4.7万/平；
2021年，成交量单价高达17万/平；
2022年，成交量单价惊现9.9万/平，远低于基本价格13.2万/平。
11月，华润城润府二期成交量了一套建面约80平2房洋房，总价800万，低于基本价格1060万卖出。而同洋房成交量总价曾高达1385万，暴跌了整整585万！
自此套房源成交量后，小区申报价低于基本价格百万的笋盘层出不穷，印证了那句话，没有最低，只有更低。
除了华润城润府，还有什么样倒霉二手货房呢？如，曾遍地网红盘的前海，就被深房理给祸祸坏了。
佳兆业前海广场，2013年开盘均价约3.6万/平，2020年在深房理炒房助推下涨至15万/平，如今回落至10-12万/平。高位接盘的深房理铁杆粉，此刻怕是有苦难言。
前海时代，2020年19万/平，2022年14万/平。
诺德国际，2021年17万/平，2022年11万/平。
炒房客聚集的片区，房价很难正常。又如大名鼎鼎的龙悦居，其房价腰斩之惨烈，除了炒房客的一份力，还有学区概念的弱化。
龙悦居是2013年深圳最后一批经济适用房，5000元/平，2019年期满转红本。赶上深圳外国语学校龙华九年制学区的利好，再加上炒房客的助推，房价逼至12万/平。
受双减、大学区因素影响，加之炒房客的撤退，2022年，龙悦居暴跌至6.5万/平，远低于基本价格8.36万/平。
综上，不要盲目迷信大V，炒房客聚集的片区，下手要谨慎再谨慎。
房价下降的空间非常小了！
2月8日，深圳二手货房基本价格落地两周年。
就南方都市报提问“深圳二手货房基本价格执行两周年是否会有调整计划”，深圳市住建局作出了回应，“内部已根据市场形式对参照价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定”。
如此隐晦的回应，给大家的想象空间可太大了。
深圳近三年二手货房成交量量：
2020年，9.5万台；
2021年，4.05万台；
2022年，2.17万台。
两年掉一番，基本价格的出台，对二手货房市场堪称是致命打击。
今年以来，全国各地降利率、松政策，刺激楼市的大方向基本稳了。如果深圳要改善市场，大概率最先刺激和利好的就会是二手货房市场，因此，房价下降的空间非常小了。
如今市场上已有部分二手货房物业管理公司和中介陆续放出涨价的消息，这时候，考验购房者定力的时候到了。目前风向还未完全转变，还能“挖笋”，手握房票的购房者抓紧找好心仪的房子吧。
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