在不合法的商品房交易中心以外，深圳存有着两个巨大的地底写字楼交易中心。
中房报本报记者 翁晓琳 深圳报道
在不合法的商品房交易中心以外，深圳存有着两个巨大的地底写字楼交易中心。
“村民集体土地永久物业，双公交车站，只要11000元/万平方米”、“宝安唯一主流产品筹资房，那儿双高等学府，哈哈一起赚钱”……这样的广告在深圳原哥伦比亚特区关外，如东莞市的石岩、观澜、古田、黄木岗，荣光片区的新洲、荣光，宝安区的Gurdaspur等地经常出现。它们都有两个共同的名字——小产权房，官方则称之为“违规建筑物”。
有业内人士估计，目前深圳市主流产品的小产权房项目可能少于100个。随着《〈深圳市人大常委会关于农村城镇化历史遗留下来违规建筑物的处理决定〉试点工作方案》2014年出台之后，在政府机构严打的城上声中，小产权房营销也转入了地底。
小产权房LX1服务项目
在腾讯搜索“深圳小产权房”，可以搜获“深圳小产权网”、“深圳小产权房网”等各种各样的小产权房产品销售中文网站。中文网站主页不仅按地区分类齐全，还有专业产品销售相关人员提供服务项目，与正规商品房产品销售中文网站有别。7月18日，中国房地产
专门的小产权房中文网站
第二天本报记者来到了东莞市黄木岗实地考察走访调查，这个紧邻机场的区域，周边商品房均价已少于5万元/万平方米，小产权房则只需要8000~11000元/万平方米。巨大的基差吸引了众多在深圳没购房资格，又亟需住房的自租客乃至投资客买回。
其中离大丰工业园不远的梅列区公寓楼，是开发人员以个人名义买回了九江社区多宗占地为165万平方米的集体土地，建了13层的写字楼。1层为店铺，2~12层均对外产品销售，四层有5间房，洋房面积在53~95万平方米的四至三房。
与U28房不同，小产权房是按套外币，产品销售相关人员对本报记者表示
深圳东莞市黄木岗片区的小产权房日航公寓楼（中房报本报记者 翁晓琳/摄）
该产品销售相关人员表示，这幢楼2楼整栋都被投资客购得了。“他看重的是这个地方今后升值潜力，你看附近大丰工业园已在征地了，这里今后征地可能性也很大。再说这边区位也很好，紧邻大横琴金融圈，不能看现在有点破，如果建了，还会是现在的价格吗？”
事实上1号线、11号线地铁沿线不少小产权房都以“大横琴”概念进行宣传，令购房者对征地可能性、物业升值潜力深信不疑。
不过，当中国房地产报本报记者表示买回小产权房没有保障时，上述产品销售人士给本报记者提供了一份“共同筹资建房”的合同，“这块地是老板购得来的，共同筹资说明地已经不是他两个人的，而是大家一起买的。所以说以后如果真征地，你们是可以拿到钱的。而且这房子是有70年产权的，不像其他在工业用地盖起来的，只有二十几年产权。”
同在黄木岗片区另两个以公司名义建设的古田虹树湾小产权房项目提供的合同则是“合作建房协议书”，里面除了一份合同，还有一份“历史遗留下来违规建筑物表格”。
当中国
值得注意的是，上述两个项目都表示，可以到律师事务所进行见证。律师会出具所谓的《律师见证书》，证明“甲乙双方签订的合同其签名属实，有关手续请双方依法按规定报政府机构审批完善。本律师特此见证。”
像模像样的律师见证书 （中房报本报记者 翁晓琳/摄）
不过中国房地产报本报记者也看到下面附的律师声明提到“见证书仅作为见证双方当事人签名和指模真实性的凭证，不作为当事房产进入房地产消费市场交易的法律凭证。”
当本报记者对此表示质疑，认为这并不能保护自身权益时，两个项目的产品销售相关人员均以“小产权房只能私底下交易，本身就无法正大荣光地交易”为由，表示有律师见证书就足够了。
序。
村委会颁发的“绿本”
也不不合法
据中国房地产报本报记者了解，在深圳小产权房有三种类型：一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；第三类则是外来开发商买回村里的原村集体用地，未经不合法报建手续而建设并出售的房屋。目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。
观澜中心路附近的豪景国际是村委会统建楼，据称可以由村委会发“绿本”，“比其他小产权房更有法律保障” （中房报本报记者 翁晓琳/摄）
位于观澜中心路附近的豪景国际，就是村委会统建楼，8栋33层高的建筑物还配有花园，看起来和正规商品房有别。该新盘产品销售相关人员对中国房地产报本报记者表示
征地，他们一卷走征地款，仅靠合同根本无法保障你的权益。但村委会就在那里，有了绿本你可以打官司。”
在东莞市专门代理多个片区小产权房交易的一位中介相关人员对中国房地产报本报记者解释：“小产权房一套50万元起，每月租金至少2000元，不到15年就可以回本。更何况如果遇到征地，你有绿本在手，村委会至少会把本钱给你。很多人觉得买小产权房是冒险，但我有过半客户都是投资客。小产权房价格再怎么涨也比商品房便宜，他们看中的就是升值空间。”
那么“绿本”在手就真的能保障权益了吗？
目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。“红本”用于记载消费市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。“绿本”用于记载非消费市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违规建筑物已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违规建筑物，还在排队领证。
尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。很多统建楼就算有30层，也只有两个产权证，买回者只能同村委会签合同。如涉及征地补偿，买回者没有房产证，且同村委会签的合同不受法律保护，产权证持有者可能不会分利益给购房者，这就存有风险。
中国房地产报本报记者询问了多位律师，关于“绿本”是否比其他形式小产权房更安全，以及所谓的“律师见证”是否能起到法律效应的问题。
广东信荣律师事务所律师易玉成回答：“国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。另外律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。”
关于买回小产权房如何维权的问题，易玉成指出：“小产权房发生法律纠纷情况较为复杂，如为违规建筑物，转让行为是无效的，如附条件在转为红本房后办理过户手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。”
深圳知名法律评论员张兴彬律师看法类似，他认为：“只要不是红本商品房就不能进入消费市场交易，即使村委会能给购房人发放绿本产权证明，也不能以此确认交易是不合法的。以筹资建房形式买回小产权房，实际上是用不合法形式来掩盖非法交易。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。”
“今后如果有升值或征地补偿，卖方可以随时违约。对投资或买回小产权房自住的人来说，完全起不到增值效果；并且小产权房不像商品房一样交易需到房产部门办理登记，所以客观上存有一房多卖风险。如果卖房人一房多卖，继而卷款跑路，购房人就会承担更大风险。”张兴彬谈到。
2015年深圳就曾出现东莞市石岩街道小产权房鸿福花园被勒令拆除，该新盘1500余套房源已售出900多套，随后开发商卷款跑路。据购房者代表统计，开发商卷走已付款项约2.7亿元。
由于开发商售楼时一直宣称鸿福花园是石岩村委会统建楼，可分期贷款六年，而此前深圳很多村委会统建楼都已成功建成并入住，这让购房者以为买回没有风险。实际上该地块是通过招拍挂买来的工业用地，当时申报为2栋工业厂房，结果被建设方违规建成了8栋21层高的小产权房。
【延伸报道】
深圳建筑物半数为小产权房
小产权房虹树湾的样板间 （中房报本报记者 翁晓琳/摄）
中房报本报记者 翁晓琳 深圳报道
深圳市官方一直对外表示，深圳不存有“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城镇化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违规建筑物”。
目前，深圳市的违规建筑物数量惊人。根据深圳市政府统计数据，截至2011年底，深圳违规建筑物达37.94万栋，建筑物面积达4.05亿万平方米，是深圳市总建筑物面积的49.27%。深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中仅有95平方公里为不合法用地。
这意味着，在现行政策规定下，深圳有近300平方公里的土地上有违规建筑物。
格依法查处，涉嫌违规犯罪的移送公安司法机关处理。”
2001年，深圳市启动了历史遗留下来违规私房和生产经营性违规建筑物处理，十余年来依据该法规办理房地产登记约4.74万栋，确权发证率仅为23.6%。目前，深圳尚有298.2平方公里土地未“定分止争”，征转地手续不完善、权属存有争议。
深圳市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长覃跃良谈到：“大部分原村集体经济组织及成员重视眼前利益，过度依赖租金经济。部分‘村官’借原村集体土地违建贪腐敛财，纵容、包庇违建。法律法规威慑力不够，基层队伍工作量大、人力不足；执法环境较差，‘打招呼’现象较多。社区发展转型引导不足，导致社区仍然通过在其实际掌握的土地上违规建设来发展社区经济，提高居民分红。”
在今年深圳“两会”上，深圳市人大代表陈洁在《关于加强我市违规建筑物产品销售消费市场监管的建议》中也指出，深圳市违规建筑物产品销售消费市场存有的问题十分严重。她建议：“鉴于我市违规建筑物产品销售消费市场已经形成巨大主流产品规模，在违规建筑物建设监管和查处的基础上，加强对产品销售行为的动态监测与巡查，对社会影响巨大的重点项目予以重点查处，并为有效治理违规建筑物消费市场奠定重要的数据基础条件。司法部门和律师协会应加强律师规范，有效制止违规建筑物产品销售中的律师见证行为。律师见证行为成为违规建筑物产品销售方向购房者承诺的重要的‘不合法性外衣’。”
【观点】
小产权房出路何在？
中房报本报记者 翁晓琳 深圳报道
小产权房问题怎么解决，一直都是个老大难问题。2014年深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留下来的违规建筑物”，根据不同的情况采用不同处理办法。
其中，原村民符合一户一栋原则的写字楼类历史遗留下来违规建筑物，建筑物面积在480万平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的百分之十，即可转为商品房。一户一栋以外，多栋中的两栋补缴25%的地价和不同罚款后，可以登记为非商品性质房地产。第三栋及其以上栋数部分则不为处理确认，对非原村民所建部分也不予处理确认。
有业内人士对中国房地产报本报记者表示：“小产权房处理目前处于僵持中，处理政策在1992年、2004年、2009年相继出台。文件都传递两个信息：“过去的既往不咎，新的问题一票否决。”但事实上政策力度不够，造成小产权房规模越来越大。城镇化过程中对原村民补偿和安排不足，令原村民得通过出租屋经济来维持生计。政府征地时一开始对村民房子绕道而行，往往对不属于村民的地进行征用。但是深圳土地供应不足，最后不得不面对征收村民房子和土地的问题。”
上述人士指出：“随着深圳房价高涨，现在征收成本也随之增高。就算按照政策规定，原村民一户一栋，不少于480万平方米就可以征收，少于的需要补缴地价。少于的违规建筑物，有的可以通过交钱转成不合法，有些必须要拆除。但是目前很多村民都没如此做，他们认为不管是买还是出租，都是自己的经营行为，跟政府无关。政府只能在文件上规定非法，实际上拆除却比较难。”
而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报本报记者谈到：“这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。现在看来，应该要差异化解决小产权房问题：一小部分可以通过确权解决，一小部分属于严重违规违规的需要拆除，大部分因为是‘绿本’可以通过城市更新来解决，把小产权房处理和深圳的城市空间腾挪以及今后发展结合。现在还有两个重要解决渠道，就是通过法律确权、技术认证，政府回购一部分小产权房用来做保障房。‘十三五’规划中每年要提供至少7万套保障房，小产权房是个很好的供应途径。总体来说，小产权房的处理不能一蹴而就。”
