序言
小产权房并不是两个官方承认的名称，而且也没有明确标准化的定义，是民间对于消费市场货品房之外房子的简单统称，包括村民在集体土地上工程建设的房子、村集体标准化工程建设的房子、各种限售房、违章建筑房等。这些小产权房有两个标准化的特点：北欧国家法律明令禁止其在消费市场上商品生产买卖，也无法在不动产注册登记中心办理手续转让注册登记。但随着房价攀升，尤其是作为四大一线城市众所周知的深圳，普通中产阶级仅凭自身努力难于在深圳买回货品房，于是不顾银血的巨大风险，仍然谋财害命进行买回，小产权房买卖摇身一变已经成为两个庞大的消费市场。
由于北欧国家屡次撰文明令禁止农村集体土地上的房屋买卖以及在“绿本”上标明明令禁止受让买卖，导致一般民众都认为小产权买卖合约合宪，但依照深圳中院新一代法律条文显示，如果符合一定的条件，小产权房买卖合约有效率。
此案简述：
刘某与张某签定《受让房屋协议书》，将其持有的一套房屋受让给张某，该房产为小产权，有房产证但是为绿本（即明令禁止在消费市场商品生产受让）。后刘某许诺控告到高等法院要求证实《受让房屋协议书》合宪，张某退还房屋及相应占有费用，但一、一审高等法院均裁决房屋受让合约有效率。
一审原告诉请：
1、证实刘某与张某签定的《受让房屋协议书》合宪；
2、张某退还所涉房产；
3、并缴付从签定合约之日至实际退还房屋之日止的房屋采用费26多万元。
一审高等法院判定事实：
1998年10月10日，刘某与张某签定《受让房屋协议书》，约定刘某是卖屋人，张某是买屋人，刘某将上述楼房中的三模块305房屋买下张某采用，卖期50年，本息13.5多万元。因本栋楼属于自有房，房地产权证无法交予张某，张某只能采用和承租，在政策允许房产转让时，刘某要积极协助张某办理手续产权证，采用届满后，楼房房如果补地价税，张某享有同货品房保额后的优惠待遇。合约签定后，张某向刘某缴付了本息13.5多万元，刘某向张某交货了所涉房屋，张某采用至今。
一审高等法院裁决理据：
1、证实合约是有效率还是合宪，应以《中华人民共和国政府合约法》第三十九六条忠君，如果存有此条明确规定的六种合宪情况众所周知的，合约都应被判定为合宪，但若，不存有其中任何一种情况的，合约都无法被判定为合宪。
2、刘某主张所涉合约合宪的理据是合约违反《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》第六十三条的明确规定。中华人民共和国政府宪法第七条明确规定的是“农民集体所有的土地的采用权不得出让、受让或者承租用于非农业工程建设”。此条文针对的是农民集体所有的土地采用权，不是集体土地上的房屋，本案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合约已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性明确规定，也不存有合约合宪的其他情况。
一审裁决结果：
驳回刘某的诉讼请求。
原告上诉理据：
一、所涉房屋属于农村集体土地房屋，所涉合约项下的房屋买卖违反了《中华人民共和国政府宪法》第63条的强制性明确规定，依照《合约法》第52条明确规定应属合宪。
被告在一审答辩：
一、本案诉争房产北欧国家目前没有明确的法律明令禁止性明确规定，如贸然处理将导致不可逆的结果；二、1998年10月10日双方签定的《受让房屋协议书》，是有效率协议。
一审高等法院调查取证：
一审高等法院在审理期间为了查明所涉房屋所在土地的所有权性质，向国土局发出调查函，经国土局回复得知所涉土地已经有集体土地转变为国有土地，但是没有履行相关补偿手续。
一审高等法院裁决理据：
依照《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法实施条例》的相关明确规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于北欧国家所有。因此，本案所涉房屋不属于集体所有土地房屋，且所涉房屋亦取得房屋产权证，故刘某与张某签定的《受让房屋协议书》没有违反法律、行政法规强制性明确规定，系双方当事人真实意思表示，该合约合法有效率，。
一审高等法院裁决结果：
刘某请求证实合约合宪的上诉理据无法成立，本院不予支持。一审裁决判定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回上诉，维持原判
律师点评：
虽然本案一审与一审的裁决相同，均是驳回了刘某的请求，但理据却不一样。一审高等法院的裁决理据是：虽然北欧国家法律明确规定集体土地不得用于非农工程建设，但没有限制集体土地上的房屋受让。一审高等法院的做法实质是将土地与土地上的房屋进行了分离，但笔者认为这种做法是与“房地一体”主义相背离的。
但依照《中华人民共和国政府物权法》第一百四十六条明确规定：工程建设用地采用权受让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条明确规定：建筑物、构筑物及其附属设施受让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的工程建设用地采用权一并处分。因此土地与附着于土地上的房屋是一体的，无法分离。既然集体土地无法受让，那么附着于土地上的房屋也一并无法受让。
一审高等法院的工作则较为扎实，因为一审高等法院主动向国土局发函查清所涉房屋所在土地的权属为国有，并且其中提到了两个关键文件：《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，依照该文件，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于北欧国家所有。这里就要插一段关于深圳土地所有制变迁的介绍。
不知大家是否清楚，深圳是全国唯一两个在全市实现了土地国有化的城市，这是通过两个文件实现的：一是深圳市政府于1992年发布的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行明确规定》，将原经济特区内的农民全部转化为城市居民，原农村集体土地也全部征收为城市土地。该明确规定的出台一举将深圳经济特区内的土地全部转化为国有土地。二是深圳市政府于2004年6月26日发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，将宝安、龙岗两区的农民直接转化为市民，相应的农村土地也直接转化为城市土地，但并没有进行相应的征地程序（本文暂不讨论这种做法的合宪性）。通过这两个文件，深圳全市的土地均转化为国有土地。
既然所涉房屋所在土地为国有土地，那么也就不存有违反《中华人民共和国政府中华人民共和国政府宪法》第七条的明确规定的情况。
但由于所涉房屋为刘某的自有房，虽然有房产证，但是属于绿本，即限制受让与转让，因此剩下的问题就是论证，在北欧国家限制受让的情况下签定的房屋买卖合约是否有效率的问题。笔者认为较为站得住的论证理据为：
首先，虽然《中华人民共和国政府物权法》第九条不动产物权的转移必须经注册登记才能发生效力。但《中华人民共和国政府物权法》第十五条也明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、受让和消灭不动产物权的合约，除法律另有明确规定或者合约另有约定外，自合约成立时生效；未办理手续物权注册登记的，不影响合约效力。
对应本此案况也即：虽然房子没有转让注册登记，但不影响房屋买卖合约的效力，就是说房屋买卖合约仍然是有效率的。
其次，政府有关机关虽然在“绿本”上标明不得受让，但这也只是政府部门在行使行政管理职能，限制的是不动产物权的处分行为，而对于普通公民依照意思自治原则签定的合约如果没有违反法律的明令禁止性明确规定，就无法干涉。而合约如果没有《中华人民共和国政府合约法》第三十九条明确规定的合宪情况，就都是有效率的。
但一审高等法院却回避了论述这个问题，不知是遗漏，还是觉得没必要再论述。
结论
综上，笔者总结在深圳小产权房买卖合约被高等法院判定有效率的前提是：一、房屋买卖合约没有《中华人民共和国政府合约法》第三十九条明确规定的合宪情况；二、没有房屋所在土地为国有土地；三、有相应的产权证，即俗称的“绿本”。
附裁决书信息：
裁决书名称：刘某与张某证实合约合宪纠纷一审民事裁决书
审理高等法院： 广东省深圳市中级人民高等法院
案 号：
(2016)粤03民终22009号裁判日期： 2017.04.26
案 由： 证实合约合宪纠纷
