文/S姐
做为全省小产权房难题最突出的卫星城之一，其原因，一是因深圳房价格偏高企，买得起商品房的深圳人中有部分会将小产权房做为安家选择，而看见这一消费需求的投资客也会入场；二是看见城中村背后的巨额利润，不少人将小产权房做为一种蕨盲。
有业内人士估计，目前深圳主流产品的小产权房项目可能超过100个，小产权房占全区住房总现房的56%，占全区总建筑物面积超过一半，约一半深圳人居住其中。
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事实上，全省车辆通行的小产权房概念并不适用于深圳，这座卫星城已经把贫困地区公有化农地全面转成非国有。但由于征而所收，大量农地并未完成相应补偿退还相关手续，依然属于村集体及其股份子公司所有。很多奶坛楼就算有30层，也多于一个产权证，持有者只能同乡政府会签订合同。
建设在非国有农地上的违规建筑物，军产房和单位筹资房是深圳小产权房的五大组成部分。具体而言，深圳的小产权房可分为以下三种情况：
1、乡政府筹资建房。乡政府自己的地，乡政府筹资建房，为名上是村里筹资建房给居民住，事实上建好之后大部分对内转卖，每套房子乡政府给发一个证，每一次进行买卖要到乡政府转让，乡政府会收很大比率的转让费。
2、乡政府和子公司合资企业建房。乡政府出地，子公司掏钱，联合开发，为名上也是解决居民住房难题，事实上建好之后对内转卖，一起挣钱，和第二种一样，乡政府颁证，乡政府可以转让。
3、子公司的地，子公司筹资建房，建好之后对内转卖，子公司颁证，进行买卖到子公司转让，子公司收很大比率的费用。
4、第四和第N种小产权，打著小产权的为名，比如多于一幢截叶本，地产商建成之后拆分机械设备以出租的形式对内转卖。
随着《〈深圳市人大常委会关于贫困地区卫星城化历史遗留下来违规建筑物的处理决定〉试点工作工作方案》2014年出台之后，在政府机构严打的城上声中，小产权房网络营销也转至了地下。
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有中介机构介绍时说，深圳观澜某大型乡政府奶坛楼提供绿本，上面有乡政府会盖的章，肯定比他们盖的小产权房更倘律保障。
小产权房有“绿本”在手真的能保障权益吗？
目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得进行买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违规建筑物已完成确权，颁发了房产证。但1999年之后的违规建筑物，还在排队领证。
权威律师回答：“国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，乡政府会出具的绿本房产证肯定是无效的。”
只要不是红本商品房就不能进入市场交易，即使乡政府会能给购房人发放绿本产权证明，也不能以此确认交易是合法的。以筹资建房形式购买小产权房，事实上是用合法形式来掩盖非法交易。
而且，律师见证签订合同这一操作也是掩耳盗铃罢了。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。
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“居民宅基地永久性物业，双地铁口，只要11000元/平方米”……这样的小产权房广告偶尔还能看见。
那么，小产权房真的便宜吗？
相比之下，小产权房吞掉政府农地成本(30%)和税费(15%)的利益，一下就砍掉了近50%的价格空间，并没有实惠太多。而且，反倒在建安成本上克扣严重，房子的规划、质量、配套上远远比不上商品房。
不仅如此，小产权房一旦发生法律纠纷，维权非常困难！
如为违规建筑物，转让行为是无效的，如附条件在转成红本房后办理转让相关手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。
未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或购买小产权房自住的人来说，完全起不到增值效果；如果卖房人一房多卖，继而卷款跑路，购房人就会承担更大风险。
举个栗子！
2015年深圳就曾出现宝安区福永街道小产权房鸿福花园被勒令拆除，该楼盘1500余套房源已售出900多套，随后地产商卷款跑路。据购房者代表统计，地产商卷走已付款项约2.7亿元。
由于地产商售楼时一直宣称鸿福花园是福永乡政府会奶坛楼，可分期贷款六年，而此前深圳很多乡政府会奶坛楼都已成功建成并入住，这让购房者以为购买没有风险。事实上该地块是通过招拍挂买来的工业用地，当时申报为2栋工业厂房，结果被建设方违规建成了8栋21层高的小产权房。
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深圳小产权该怎么办？
万科董事局主席郁亮曾表示，小产权房贡献大，应改造为廉租公寓。因为这些物业没有缴纳相应的卫星城配套费等税费，所以产权上和商品房还应有区别，不能进行进行买卖流通，可以出租，在现行的农地政策下，同样可以解决居住难题。在这个过程中出现的难题，政府也可以参照公租房的标准。
学者宋丁建议，分门别类给小产权房找出路。分期分批纳入城中村计划，允许原业主自行组建股份子公司执行或加盟，旧改之后容积率会提高，那么会形成新的住房供应，有利于平抑房价，同时原业主能销售获利，那就不再给予拆迁补偿了，如此一来加建小产权房的利益驱动也小了。
小结
若单纯考虑居住，而不考虑下一代教育难题或者产权难题，小产权房价格低、相关手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。
如果买来投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备商品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了一个大宗商品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。
如果买来等拆迁，说实话，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。
还是那句话，在房产投资上，选择往往比努力更重要。
