作者 | 兹古汇 小肥
近日，上海教学资源最高质量最集中的东城区，宣布实行“多校统筹安排”，彻底挥别一套房瞄准一个私立幼儿园的时代。
这条消息，让深圳学生家长们想不到一个更熟悉的词——大私立幼儿园。
多年来，在文凭紧张的深圳，为了让小孩攀上人生道路，学生家长操旧业和钱。特别是今年，不但严打实际居住，实施文凭瞄准等，还要求民办、民办学校取消点招、掐尖，想把小孩送进高等学府越来越难。
另一方面，始终耸立深圳房价之巅的，也是高等学府私立幼儿园房。不但数十亿10+万/平，每年的跌幅也是破天荒的跑赢大市，惹来三代又三代学生家长奏乐老套。
升学球票+血本无归股权投资，始终是深圳学生家长眨眼买私立幼儿园房的诚意。但是今天，上海用行动证明，这场格斗游戏随时可能被喊停。
那时补仓私立幼儿园房还该不该
价值：高等学府私立幼儿园房，深圳房价的外国货币
首先，深圳的私立幼儿园房，特别是高等学府私立幼儿园房，真的很贵。
在深圳，幼儿园排名比较靠前的私立幼儿园房，价格都远超邻近，高等学府私立幼儿园房着实全部都是的10+万/平，房价与市中心区、基础建设严重不相匹配的事例，数不胜数。但这种的房子，不但贵得不可思议，市场着实热得吓人。
从Q房网公布的数据来看，近几年上半年的成交TOP10新盘中，都鲜有小洋房私立幼儿园房的踪迹。 （图源Q房网）
难道深圳学生家长都这么不理智？当然不。在深圳，私立幼儿园房不但是小孩升学的球票，着实一种几乎稳增长的股权投资。
说到房价翻倍，很多人第一天数会想不到深圳DT网收红“润府3期”，但其实，这种的跌幅在深圳高等学府私立幼儿园房并不罕见。
举个范例。去年跌幅最大的新区之一，坂田黄木岗新区，因为据传高等学府金沙小学东校区即将破冰，成交额一度从5、6万/平暴涨到10万/平，实现资产翻倍的天数不过短短的两年。
（两年房价翻倍 图源贝壳找房）
对深圳10万/平房价麻木的人，不妨先感受黄木岗的整体环境。作为坂田房价洼地，黄木岗靠原有的基础建设很难爬上那时的价格。
（绿网铺盖地块为网传金沙东校区位置）
（ 楼龄超过20年的黄木岗热门成交小区——旭飞花园）
而且，黄木岗新区里，跌幅最高、市场最火的正是楼龄最高的几个小区，因为距离金沙小学东校区最近，被划入的可能性最大，未来还可能博一把旧改。
可以说，在实打实的利润面前，是深圳人自己第一天数抛弃了所谓的“舒适度”。
再举个范例。深圳最著名的高等学府私立幼儿园——百花新区，因为高等学府扎堆，整个新区成为坂田仅次于香蜜湖新区的“豪宅区”。新区几乎都是楼龄超过20年的“老破小”，但是新区二手挂牌均价已经超过13万/平。
（从2020年5月的挂牌均价来看，高等学府扎堆的百花新区已经成为坂田最贵的新区）
（即使楼龄超过30年，二手挂牌均价也能超过12万/平）
百花新区多年来始终是坂田的房价高地，凭借着百花小学、金沙小学和实验中学等高等学府，常年占据房价排行榜和成交量排行榜前列，不断用实际成交告诉人们，一山还有一山高。
（短短的4年，长城花园的85平洋房已经从640万上涨到1000万 图源贝克找房）
而且，虽然今年要严打实际居住，这些“老破小”成交依然非常火热，不要小瞧深圳学生家长的勇气和决心。
深究私立幼儿园房火热现象的背后，无非是教学资源不平均、文凭缺口和供需矛盾等问题。
教学资源的问题并不但仅存在于年轻的深圳，高等学府私立幼儿园房的竞争在每座重点城市都有迹可循。支撑深圳私立幼儿园房走向疯狂，更直接的是当前的文凭缺口问题。
几乎每两年深圳各区都会发布文凭缺口预警，这绝对不是耸人听闻，关注文凭的学生家长都知道，每年因为文凭不足被迫分流到离家很远的民办幼儿园、民校，甚至回老家读书的事例并不罕见。
2020年2月，罗湖区教育局发布公告，点名区内23所小学、11所中学的文凭“特别紧张”，要求各位学生家长做好被分流的准备；
2019年12月，坂田区教育局发布2020年义务教育阶段文凭预警及温馨提示：小一文凭缺口7000个，初一文凭缺口2500个；
2019年11月，深圳龙华教育局发布2020年深圳首个义务教育阶段幼儿园新生文凭预警，预计小一文凭总缺口近8000个，初一文凭总缺口近3000个。
只要教学资源的竞争依然存在，私立幼儿园房的战争就不会停止。也许多年后，随着基础基础建设的逐步完善，这种竞争会趋于缓和，私立幼儿园房也将成为历史。
但最现实的问题是，深圳每年新生儿数量高达20万，教育基础建设供应跟上来需要天数，但小孩的升学年龄却实实在在摆在眼前。
对于家庭购房者者来说，买房逻辑已经逐渐清晰：如果一定要买房，不如买私立幼儿园房，不如趁早买私立幼儿园房。
攻略：2020年买私立幼儿园房需要避开哪些坑？
即使准备好了资金，想要买到“用得安心，住得舒心”的私立幼儿园房仍然不是一件简单的事情。
对于竞争激烈的高等学府私立幼儿园来说，买房+入户成为基础，购房年限、入户年限和社保年限等加分项成为决胜关键：购房相同户籍优先，户籍相同居住天数优先，居住天数相同社保优先。
（各区近年来的热门高等学府）
即使不求热门
针对今年私立幼儿园房市场比较重要的变化，有购房打算的学生家长需要特别关注到三个方面。
这6个区推行大私立幼儿园制度
虽然大私立幼儿园制度仍未在深圳全面推行，但在深圳教育局2020年工作思路报告中，再次强调了“探索大私立幼儿园建设”。
自2015年，深圳教育局推出招生新政——大私立幼儿园制度，目前已有6个区试点大私立幼儿园：罗湖、龙华、南山、坂田、盐田、坪山。
大私立幼儿园招生：即居住在大私立幼儿园范围内的学生，可以自愿选择大私立幼儿园内的多个幼儿园为志愿幼儿园，按个人意愿排列顺序。按全区统一的积分标准计算积分，按照志愿顺序及积分高低依次排序录取。（各区具体细则略有不同，以教育局公示为准）
对于购买了高等学府私立幼儿园房的学生家长来说，被划入大私立幼儿园无疑是一件让人头痛的事情。更大的招生范围，意味着更激烈的竞争，学生家长们只能寄希望于更多的加分项来拉开差距。
举个范例。近几年相当火热的光明，虽然没有宣布试点大私立幼儿园，但是比较热门的深圳实验光明幼儿园、光明区高级中学都是面向全区招生。这意味着，光明所有新盘都可以声称自己是“高等学府私立幼儿园房”。如果不事先了解区域招生政策，踩雷可是分分钟的事情。
这7个区严打实地居住
最近，有学生家长爆料称，文凭申请期间会被工作人员上门确认是否实际居住，还有学生家长称被多次敲门，没有实际居住将直接取消文凭申请。
近年来，深圳始终强调就近升学，去年审查最严格的是坂田和罗湖，今年其他区也陆续跟上。2020年明确要求实际居住的区域有：坂田区、南山区、罗湖区、龙华区、龙岗区、光明区和坪山区。
从目前公布政策来看，确认是否实际居住，主要以社区网格中心登记的人口居住信息为依据，建议各位学生家长无论是买房还是租房，都尽快进行登记。
除了后台确认，个别区可能还会在文凭申请阶段不定期上门确认，或者通过查水电费、煤气费等方式确定居住情况，如果低于一定标准，可能会影响到文凭申请。
需要区分的是，就近升学不等于最近升学，在购房的时候一定要从各区教育局网攀上查询具体的私立幼儿园划分，避免后期不必要的纠纷。
毫无疑问的是，未来实际居住的审核标准会越来越严格，建议各位学生家长还是尽量在实际居住的新区申请文凭，买房也要考虑到居住问题。
这9个区实行文凭瞄准
近年来深圳文凭瞄准的范围不断扩大，除了大鹏新区仅在文凭紧张新区实行文凭瞄准，其他9个区全部实行全区民办中小学文凭瞄准政策：坂田、南山、罗湖、龙岗、龙华、光明、宝安、坪山和盐田。
按照最新的规定，私立幼儿园内一套房屋只能供一户家庭（一对夫妻）的小孩申请文凭（多个小孩不受影响），如果是祖父母、外祖父母名下的房子，只能允许其中一个子女家庭的小孩申请文凭。
对于实行文凭房制度的幼儿园，学生在就读期间（小学6年，初中3年），该住房资料不可以再次用于其他家庭的小孩申请该私立幼儿园该幼儿园的文凭。
此外，在文凭房制度实施前，已经被用来上学的房屋不受影响。
但是制度实施后，房屋转卖给他人但原户主学生仍在读，或将房屋租给他人使用申请文凭的，在瞄准期内不可再次使用该房屋申请学位。建议各位学生家长申请文凭前先查清楚房屋的文凭瞄准情况。
查询天数：每年新增瞄准房屋信息会在9月、10月进行更新，到期解锁天数为3月，而文凭申请一般在4、5月
查询方法：业主可以带上身份证和房产证到招生市中心区幼儿园或者教育局基础教育科查询房屋是否被瞄准。
（各区详细政策略有不同，具体以各区教育局公示为准。）
判断：刚需家庭不必追高
经历了热热闹闹的2019年，深圳的房价显然已经到了一个小高位，特别是小洋房私立幼儿园房。
兹古汇勾股大数据显示，2020年4月深圳二手房均价同比上涨15.8%，跌幅稳居全国第一。
Q房网数据显示，在第上半年，各区成交最火热的都是小洋房，特别是坂田、罗湖这种的高等学府集中的区域，小洋房私立幼儿园房占比过半，价格已经水涨船高。
（图源Q房网）
。回想当年，晚来一步的人，在高高的山岗上，一站就是很多年。
资金充足的购房者当然有钱任性就好，但对于刚需家庭来说，那时确实没有必要追高。
另一方面，深圳住建局近日多次出手整顿房价，二手房指导价着实呼之欲出，热闹了一整年的深圳房价，很有可能迎来一段相对平静的时期。届时，无论是购房者，还是卖家，也都能更理智的面对市场。
